【正文】 雖然當(dāng)前光谷片寫字樓檔次不夠高，但未來潛力巨大。各大銀行先后在此設(shè)立總部，金融一條街逐步形成。武漢的租金水平在全國熱點城市處于相對落后的位置。1996 年泰合廣場的建成，標(biāo)志著武漢寫字樓市場的起步，從 1996 年至今，它大概經(jīng)歷了三個發(fā)展階段： 第一階段：發(fā)展期，上世紀 90 年代中后期伴隨著中國第一波房地產(chǎn)投資的熱潮，武漢寫字樓市場逐漸起步并高速發(fā)展?！　”镜貐^(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解。分析：華潤鳳凰城的品牌效應(yīng)毋庸置疑，該項目園林設(shè)計感很強、綠化率高，其地段優(yōu)勢決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯， 周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。南湖武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氛圍，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢，該區(qū)域房價呈加速發(fā)展趨勢。月優(yōu)惠活動：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成。建筑形態(tài)的高層化反映該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。商品住宅成交總量上升，高價位、適中型住房成交量繼續(xù)有所上升，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。璞園均價4300元/㎡，保利三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價上月成交均價變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)%%古田片區(qū)%%二七、后湖片區(qū)%%東西湖區(qū)%%武昌武昌中心區(qū).%%青山區(qū)%%南湖區(qū)%%關(guān)山區(qū)%%漢陽漢陽中心區(qū)%%沌口片%%全市%% 通過對比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價均有所下跌，跌幅都在2個百分點左右。（一）11月全市新盤備案情況11月全市共有備案新盤22個，新盤備案量較上月減少3個；其中，主城區(qū)備案新盤有10個，比上月增加1個；非主城區(qū)備案新盤共有12個，其中，金銀湖、光谷等遠城區(qū)本月僅備案新盤4個，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個。中國經(jīng)濟此次所受的影響，實際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機的影響外，中國經(jīng)濟運行本身也到了一個拐點，即使沒有世界金融危機的沖擊，中國經(jīng)濟也不可能一直在高位運行。 總之，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會進入到把一個健康、繁榮、快速發(fā)展的新時代。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。商品住宅成交戶型價格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點：216。216。 廣州 新政后月成交量漲30% 　　據(jù)廣州房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實施后的一個月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。國家購房新政出臺前后對照表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、公積金貸款5年以下（含），公積金貸款五年以上（含） 公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負擔(dān)個人所得稅增值部分20%個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（%征收）土地增值稅稅率為0個人將購買超過2年的普通住房對外銷售不負擔(dān)營業(yè)稅%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費住房登記費80元，住房交易手續(xù)費250元免收新政案例：房價100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計算，按新政策（%）；每月還款額為5382元，按原政策（%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元房價100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計算，按新政策（%）。當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量少，持續(xù)冷淡，低迷，國家通過貨幣政策宏觀引導(dǎo)；財務(wù)部和稅務(wù)總局也不斷采取措施，共同降低購房者的負擔(dān)，促進健康消費，盡快促使市場走出低迷的現(xiàn)狀。 2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各108個基點。 金融政策出發(fā)點是為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用，數(shù)次降息給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來絲絲暖意。一、加大保障性住房建設(shè)力度爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。10/27/起，首次購房/。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。這一情況必然會影響到房地產(chǎn)投資增長。18月，%。經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點?！八穆洹奔碐DP、工業(yè)、凈出口、投資(實際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。全年固定資產(chǎn)投資增長“名穩(wěn)實降”，初步預(yù)計，全社會名義固定資產(chǎn)投資增長24%，實際投資增長15%左右。（二）政策走勢與情況分析2007年政府出臺了一系列的針對房地產(chǎn)的專項調(diào)控政策。216。首次購房首付比例下調(diào)至20%。多渠道籌集建設(shè)資金。發(fā)布時間生效時間一年期存款基準利率一年期貸款基準利率存款準備金率個人住房公積金貸款2007年12月21日↑ %%↑ %%//2008年6月15日////%/9月15日9月16日//%%/五年期（含）%；%10月8日10月9日↓%%↓%%//10月15日////%//10月27日/////五年期（含）%；%10月29日10月30日↓%%↓%%//11月26日11月27日↓%%↓%%/五年期（含）%；%/12月5日////%/12月22日12月23日↓%%↓%%%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款準備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時下調(diào)。這是央行年內(nèi)第四次降低貸款利率，也是央行歷史上罕見的如此大幅度降息。但是房地產(chǎn)業(yè)重振關(guān)鍵還是在于根本經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。按原政策公積金能貸60萬，貸款年限15年；商業(yè)20萬，貸款年限20年計算。 價格已成為市場成交的主要推動因素。 未來幾個月的銷售仍不容樂觀盡管全國諸多一線城市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線城市在11月份成交量中有不小比例是限價房、經(jīng)濟適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯。 11月樓市呈現(xiàn)價跌量增之勢，全市商品房三大成交指標(biāo)環(huán)比倍增?? 成交總套數(shù)：11 月共成交商品住房11192 套，較10 月5282 套增加5910 套，增幅達到112%，%；?? 成交總面積：11 萬㎡，較10 萬㎡ 萬㎡，增幅達到105%，%；?? 成交總金額：11 億元，較10 億元，增幅為90%，較去年同期下降了17%；在全球性經(jīng)濟危機的影響進一步擴大、房地產(chǎn)市場調(diào)整持續(xù)深入的當(dāng)下，開發(fā)商在年末資金回籠的壓力下，各項目價格相繼出現(xiàn)大幅回調(diào)。216?！盃幷撔浴痹掝}1）潘石屹“不要以為紅葉是春天來臨的象征，那是進入冬天的標(biāo)志”近來，全國一線城市房地產(chǎn)市場，在樓市利好政策的刺激下和開發(fā)商降價促銷的雙重推動下，使“冬天”里的樓市有了短期的回暖跡象，但是回暖的樓市能否持續(xù)升溫。同時，多年以來積壓下來的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失調(diào)的矛盾充分暴露出來，也對中國經(jīng)濟產(chǎn)生影響。 在“金九銀十”中，開發(fā)商經(jīng)歷了一波又一波的降價浪潮中苦苦支撐，但是卻未能直接帶動銷售。本月漢口中心區(qū)成交均價最高，沌口片區(qū)成交均價最低。心語開盤價低至4000元/㎡。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。同時，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，促使這一帶的房價將有一定升值空間。二七、后湖片區(qū)：，%。東西湖區(qū)：，%。分析：澳門銀座”項目位于澳門路與馬祖路交匯處，周邊生活教育醫(yī)療購物等配套設(shè)施完善，交通便捷環(huán)境怡人，鬧中取靜，適宜居住。目前，武昌的中心城區(qū)市民居住較為分散，大型居住板塊也在中心城區(qū)周圍，城市中央并沒有一個嚴格意義上的大型中央生活區(qū)。公園世家等項目以高折扣吸引了購房的目光，隨后泰然光谷坐標(biāo)城發(fā)展商湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司代理商湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司占地面積車位488總戶數(shù)669主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價 06年1月3900元/㎡高價7200元/㎡均價5300元/㎡總建面容積率漢陽區(qū)域項目分析：華潤置地中央公園發(fā)展商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司代理商華潤置地（武漢）有限公司占地面積123820平方米車位1610總戶數(shù)2500主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價\高價\均價7500元/㎡總建面430000平方米容積率當(dāng)時宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展給寫字樓市場帶來了一定的支撐，寫字樓租金和售價維持了一個較高的價位。這與城市經(jīng)濟地位相吻合。所以，金融一條街的發(fā)展，首功應(yīng)歸于政府規(guī)劃。寫字樓重點區(qū)域之中南板塊 1）重點樓盤基本情況一覽 中南板塊現(xiàn)有規(guī)模以上寫字樓 10 余個，是武昌寫字樓最為集中的區(qū)域。不過，近來光谷發(fā)展迅速，寫字樓數(shù)量眾多，租戶多來自高科技中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 武漢作為我國中部最大的城市，具備成為區(qū)域金融中心的條件，而政府將此規(guī)劃落實在建設(shè)大道這一區(qū)域。武漢的寫字樓發(fā)展水平較低，不但遠落后于國內(nèi)一線城市，還落后于同處 于中西部的成都、西安等大城市。寫字樓武漢市寫字樓市場綜述 1）武漢寫字樓發(fā)展歷程回顧 武漢寫字樓發(fā)展走勢 武漢經(jīng)濟長足發(fā)展， 寫字樓市場將有新突破 泰合廣場建成， 商住樓已不能滿足需要，武漢寫字樓起步 純寫字樓再次興起 寫字樓扎堆建設(shè)，CBD效應(yīng)開始顯現(xiàn) 武漢寫字樓陷入低谷，空置率大幅提高 商住樓開始出現(xiàn)，并迅速發(fā)展 90年 99年 01年 03年 06年 08年 90年代 新世紀初 現(xiàn)在開發(fā)走勢 90 年代中期以前，武漢寫字樓市場是空白的?！　⊥瑫r本區(qū)域也存在一些劣勢，這些劣勢會構(gòu)成未來營銷中的障礙：　　本區(qū)域部分屬于商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，勢必對居住環(huán)境產(chǎn)生影響。月優(yōu)惠活動：140平江景大宅、150平多層電梯大宅、170平顛峰大宅，鳳凰城大宅全線清盤，6550元/平起。格林小城、大華武昌中心區(qū)成為08年上半年房價上漲最多的區(qū)域，于漢口和漢陽拉開了200元/平方米的差價。綠化率%物業(yè)管理單位文風(fēng)物業(yè)公司物業(yè)收費標(biāo)準(3)產(chǎn)品形態(tài)向高層發(fā)展古田區(qū)域的高層住宅是市場主流產(chǎn)品，價格多在50007000元/平方米之間。從目前市場情況看，商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域?？傮w而言，漢口房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。如寶安預(yù)計將于2011年投入運營。%。至于中國經(jīng)濟走勢會按照哪一種類型，要到下一階段再看，因為不確定因素太多。 市場秩序會逐漸改善。90—。普通商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯，樓市的整體復(fù)蘇有賴于整體經(jīng)濟的回暖，房價下行趨勢不會很快扭轉(zhuǎn)。 216。