【正文】 2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告提綱前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害； 8月8日北京奧運(yùn)會的隆重舉行；與此同時(shí)，美國的次貸危機(jī)不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對中國出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實(shí)地考察，重點(diǎn)對武漢市住宅發(fā)展?fàn)顩r、趨勢進(jìn)行剖析。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究三大需求增長“兩落一升”。固定資產(chǎn)投資增速放慢、實(shí)際出口增長明顯回落，且順差減少、社會消費(fèi)品零售總額增長。經(jīng)濟(jì)增速明顯回落，通貨膨脹嚴(yán)重房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況（二）政策走勢與情況分析（宏觀與微觀）行政政策金融政策房地產(chǎn)行業(yè)金融政策（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：一線城市武漢1）武漢房地產(chǎn)現(xiàn)狀（含價(jià)量對比分析）2）09年趨勢判斷各大型開發(fā)商的“爭論性”話題二、“新政后”11月武漢市樓市動態(tài)（一）11月全市新盤備案情況（二）11月土地掛牌情況（三）11月土地成交情況 三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析（二）片區(qū)典型競爭樓盤分析（三）盤龍城重點(diǎn)樓盤戰(zhàn)略與走勢分析四、武漢市房地產(chǎn)需求分析 (一)現(xiàn)階段購房者特征（二）購房者需求（三）從強(qiáng)勢促銷策略分析成功案列五、價(jià)格與銷售趨勢對比分析探討六、總結(jié)及建議特別話題：當(dāng)?shù)禺a(chǎn)搭上地鐵……2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告上海華阜房地產(chǎn)咨詢有限公司（武漢分公司） 研展部前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害； 8月8日北京奧運(yùn)會的隆重舉行；與此同時(shí)，美國的次貸危機(jī)不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對中國出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實(shí)地考察，重點(diǎn)對武漢市住宅發(fā)展?fàn)顩r、趨勢進(jìn)行剖析。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究我國經(jīng)濟(jì)增長由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)整期。 今年以來，經(jīng)濟(jì)增長呈逐季回落的態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點(diǎn)。“四落”即GDP、工業(yè)、凈出口、投資(實(shí)際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費(fèi)增幅上升和物價(jià)明顯攀升。四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)“拐點(diǎn)”性變化：216。 由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國目前貨幣政策進(jìn)退兩難；在匯率升值、國際經(jīng)濟(jì)萎縮的情況下，以及世界經(jīng)濟(jì)形勢面臨調(diào)整，國際需求開始萎縮，導(dǎo)致中國出口量的降低；同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)、汽車業(yè)市場的迅速降溫，從而帶動相關(guān)行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對經(jīng)濟(jì)增長帶來很大沖擊。 216。 持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)。216。 內(nèi)生需求增長放慢，主要是房價(jià)長期過快增長及能源原材料價(jià)格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。216。 重大自然災(zāi)害的頻繁發(fā)生也對經(jīng)濟(jì)造成一定不利影響。從今年開始，我國經(jīng)濟(jì)由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)整期，估計(jì)這種態(tài)勢將持續(xù)2~3年時(shí)間。 影響具體表現(xiàn)在：，通脹壓力變大。初步預(yù)計(jì)，2008年我國GDP比上年實(shí)際增長10%左右。全年CPI增長將創(chuàng)新高，%左右，但月度下降趨勢明顯，CPI漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落，未來幾個(gè)月將繼續(xù)小幅回落，其中食品價(jià)格回落是主因。 “兩落一升”。 固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長明顯回落。18月，%。全年固定資產(chǎn)投資增長“名穩(wěn)實(shí)降”，初步預(yù)計(jì)，全社會名義固定資產(chǎn)投資增長24%，實(shí)際投資增長15%左右。實(shí)際出口增長明顯回落，且順差減少。，同比增長18%；，同比增長24%。全年貿(mào)易順差2520億美元，%。消費(fèi)增長創(chuàng)新高。1~8月，%，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長13%以上。初步預(yù)計(jì)，%左右，%。 ，企業(yè)效益大幅下滑。受國內(nèi)多重自然災(zāi)害和出口放緩以及奧運(yùn)期間個(gè)別施工企業(yè)停工等因素影響，工業(yè)增長呈明顯回落趨勢。1~8月，%。奧運(yùn)后工業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能繼續(xù)有所收縮的情況下，工業(yè)整體回落趨勢不會改變，預(yù)計(jì)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長16%。與此同時(shí)，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，可能繼續(xù)大幅下滑。 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況：2008年中國城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，深圳等部分特大城市房價(jià)，出現(xiàn)了明顯下降。預(yù)計(jì)未來住房市場將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計(jì)會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入周期性調(diào)整。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，預(yù)計(jì)會持續(xù)較長時(shí)間。這一情況必然會影響到房地產(chǎn)投資增長。（二）政策走勢與情況分析2007年政府出臺了一系列的針對房地產(chǎn)的專項(xiàng)調(diào)控政策。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。與此同時(shí)，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。在調(diào)整初期，因高房價(jià)下有效需求不足，從而使行業(yè)表現(xiàn)出明顯的銷量下降，經(jīng)過一段時(shí)間的博弈，價(jià)格開始調(diào)整。 08年上半年政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。央行主要采取了提高準(zhǔn)備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹，此外，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。行政政策1）土地政策216。 國土部：2008年起建設(shè)用地實(shí)行動態(tài)備案 掌握各地建設(shè)用地審批、供應(yīng)和供后利用情況，提高運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的能力。216。 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》擠壓閑置地 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。同時(shí)，該通知還提出“對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法”。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。216。 國土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地管理法 建立完善土地執(zhí)法發(fā)現(xiàn)機(jī)制、制止機(jī)制、部門聯(lián)動機(jī)制和問責(zé)獎(jiǎng)懲制度等。216。 中國將每10年進(jìn)行一次全國土地調(diào)查 重點(diǎn)調(diào)查基本農(nóng)田現(xiàn)狀及變化情況，包括基本農(nóng)田的數(shù)量、分布和保護(hù)狀況。216。 中國五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地 2008年5月29日中國中紀(jì)委、國土資源部等五個(gè)部委聯(lián)合發(fā)表《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》216。 國土資源部和國家工商總局規(guī)定三年限期 新土地出讓合同增開發(fā)商資金壓力 2008年6月20日，新版土地出讓合同將從7月1日起正式啟用，新版合同不僅將明確約定出讓地塊的開工、竣工時(shí)間，同時(shí)規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過三年216。 國土部：2008年起建設(shè)用地實(shí)行動態(tài)備案 有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變更土地使用性質(zhì)牟取高額溢價(jià)的漏洞。整頓閑置土地成為2008年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲，中央利用土地政策引導(dǎo)市場開發(fā)，督促各地公布009年住房建設(shè)計(jì)劃，加強(qiáng)閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅的征收，同時(shí)迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，緩和市場供需矛盾。2）2008年有關(guān)房產(chǎn)的系列政策：216。 2008年1月13日，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定〉的決定》，明確規(guī)定通過惡意囤積以及利用其它手段推動價(jià)格過高上漲的行為屬于哄抬價(jià)格。216。 2008年8月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地要制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房。216。 2008年10月22日 經(jīng)國務(wù)院同意，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局22日宣布：2008/11/1/起，個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。10/27/起，首次購房/。首次購房首付比例下調(diào)至20%。%。明確支持地方政府救市。這是08年以來中央政府首次明文出臺鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，推動購房消費(fèi)，這一政策的出臺對于長期萎靡不振的樓市產(chǎn)生了積極的影響。216。 2008年11月9日，國務(wù)院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內(nèi)需，溫總理在部署落實(shí)中央政策的七項(xiàng)工作時(shí)，突出強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說它“是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用”實(shí)行積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策國務(wù)院常務(wù)會議提出，當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建。216。 2008年12月17日，國務(wù)院公布了第二套房政策，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。二套房政策：任何政策都應(yīng)該審時(shí)度勢。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機(jī)、投資過熱時(shí)產(chǎn)生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機(jī)”，是為了進(jìn)一步減少投資、投機(jī)需求；而如今，房地產(chǎn)市場處于“冬天”，在“冬天”就不需要“冷氣”降溫了，“冬天”該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢在必行。216。 2008年12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。一、加大保障性住房建設(shè)力度爭取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。多渠道籌集建設(shè)資金。開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。二、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。三、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。因地制宜解決其它住房困難群體住房問題。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。加強(qiáng)監(jiān)督檢查。六、積極營造良好的輿論氛圍堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項(xiàng)政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴(yán)肅查處。同時(shí)，要加強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識的宣傳和教育工作。 金融政策出發(fā)點(diǎn)是為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用，數(shù)次降息給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來絲絲暖意。發(fā)布時(shí)間生效時(shí)間一年期存款基準(zhǔn)利率一年期貸款基準(zhǔn)利率存款準(zhǔn)備金率個(gè)人住房公積金貸款2007年12月21日↑ %%↑ %%//2008年6月15日////%/9月15日9月16日//%%/五年期（含）%；%10月8日10月9日↓%%↓%%//10月15日////%//10月27日/////五年期（含）%；%10月29日10月30日↓%%↓%%//11月26日11月27日↓%%↓%%/五年期（含）%；%/12月5日////%/12月22日12月23日↓%%↓%%%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款準(zhǔn)備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時(shí)下調(diào)。216。 2008年9月15日，中國人民銀行宣布，自16日起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這是自2004年以來中國央行首次降低貸款基準(zhǔn)利率，也是2003年以來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此政策一出，“中央政府救市第一步”、“政策松綁，樓市春天到來”、“要抓住降息后良好的購房空間”等積極觀點(diǎn)彌漫著整個(gè)房地產(chǎn)市場。216。 2008年10月8日，央行宣布，其它期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。，這是央行近９年來首次下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這一系列降率免稅組合拳，對于保持我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、提升市場信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個(gè)利好消息。216。 2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。％％。％％，；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。216。 2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個(gè)基點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次降低貸款利率，也是央行歷史上罕見的如此大幅度降息。此次降息是房地產(chǎn)市場的重大利好，數(shù)次降息的累積效應(yīng)有望在樓市上發(fā)酵，減輕房企財(cái)務(wù)成本，刺激住房消費(fèi)需求回暖。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴(kuò)大消費(fèi)的有力杠桿，中央利用放松