2008年肇慶市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告(已修改)
2025-04-04 00:09 本頁面
【正文】 肇慶市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告目 錄第一部分 肇慶市宏觀發(fā)展概況 3一、城市概況 3二、城市規(guī)劃 4三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況 4第二部分 近年肇慶市房地產(chǎn)市場情況概述及未來發(fā)展預判 6一、肇慶房地產(chǎn)供需分析 620082010年肇慶住宅建設用地計劃 620082010年肇慶住房建設計劃 8肇慶市住房市場現(xiàn)有存量分析 9肇慶市0708年土地拍賣價格 92008年19月肇慶市套內(nèi)面積銷售趨勢 102008年19月端州區(qū)商品住宅銷售套內(nèi)面積均價走勢圖 11二、肇慶房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢研判（總結） 12第三部分 肇慶房地產(chǎn)市場板塊解讀 14一、肇慶市地產(chǎn)版塊劃分（下圖內(nèi)紅色標注樓盤為項目所在區(qū)域樓盤，數(shù)量眾多，競爭激烈） 14二、主要板塊對比 15三、肇慶市地產(chǎn)市場購買群體結構統(tǒng)計（網(wǎng)絡數(shù)據(jù)綜合） 17第四部分 項目分析 19一、項目地塊自然情況概述 19二、生活配套設施分析 21三、項目地塊SWOT分析 22四、城東新區(qū)板塊分析 24板塊概況 24城東新區(qū)重點項目產(chǎn)品供應量分析 25區(qū)域內(nèi)競爭項目分析 26第五部分 市場專案調(diào)查總結 38一、市場調(diào)研總結 38二、項目產(chǎn)品建議 41第一部分 肇慶市宏觀發(fā)展概況一、城市概況肇慶市位于廣東省中西部、西江中游，東接廣佛經(jīng)濟圈，西連大西南，地緣區(qū)位優(yōu)勢突出。地處沿海與內(nèi)陸的交通要沖，城區(qū)距廣州不足100公里，位于廣州一小時經(jīng)濟生活圈。距深圳200余公里，距澳門180公里，距香港水路142海里，是沿海發(fā)達地區(qū)通往西南各省的重要交通樞紐。因其距離廣佛經(jīng)濟圈非常近，良好的地理位置和交通網(wǎng)絡為承接珠三角前沿陣地產(chǎn)業(yè)轉移提供了天然的便利，未來的發(fā)展?jié)摿o限。位處粵西北，東南部已納入珠三角經(jīng)濟圈，隨著承接產(chǎn)業(yè)轉移，未來發(fā)展?jié)摿礉q二、城市規(guī)劃【城市發(fā)展定位】 肇慶市中心城區(qū)將通過“一河兩岸、南連東擴”戰(zhàn)略，打造100萬人口現(xiàn)代化新興大城市，成為珠三角西北的重要城市以及粵西北區(qū)域的政治、經(jīng)濟、文化、科研、教育、旅游中心?！境鞘锌傮w布局】肇慶市中心區(qū)域采用“一河兩岸多組團”城市結構形態(tài)，以西江為發(fā)展軸，以端州為主中心，將鼎湖區(qū)、大旺綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、沙浦、南岸大灣、永安、白金龍、金利、馬房、會城等組成一個多組團的帶狀城市群，各組團之間以山林、水域或綠化帶相隔離，以快速干道和橋梁相連接?！境菛|新區(qū)發(fā)展】城東新區(qū)建設是肇慶實施“南連東擴”發(fā)展戰(zhàn)略、打造100萬人口現(xiàn)代化大城市的重要舉措，肇慶市將投資15億多元擬耗時5年打造全新的城東新區(qū)，預計新城區(qū)的建設將能夠吸引帶動130多億元的固定資產(chǎn)投資，5年后新區(qū)的建設將初具規(guī)模。根據(jù)城市規(guī)劃，肇慶市未來城市發(fā)展規(guī)模非常大，將形成一個擁有良好的城市環(huán)境資源，多山、湖、水，非常適合居住的新興大都市。城東新區(qū)作為整個規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，其發(fā)展將得到來自肇慶政府的最大推動力。三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況216。 ，%，%，創(chuàng)近十年最高增幅。08年國民生產(chǎn)總值仍保持穩(wěn)定高速增長。，%；，%。二是發(fā)展質(zhì)量進一步提高。，%。經(jīng)濟增速較快，發(fā)展穩(wěn)定。216。 人民生活不斷提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12794元，%；農(nóng)村居民人均純收入5010元，增長5%。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額比年初增長8%。，%。6月末，%。居民可支配收入穩(wěn)步提高。216。 肇慶傳統(tǒng)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以“旅游業(yè)、農(nóng)畜業(yè)、生物科技、林產(chǎn)加工等為支撐，近年調(diào)整戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，大力發(fā)展“ 四大經(jīng)濟”產(chǎn)業(yè)：重點抓工業(yè)經(jīng)濟，同時發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟，培育發(fā)展港口物流經(jīng)濟。作為重點調(diào)整的工業(yè)經(jīng)濟，2007年全市完成工業(yè)增加值157．90億元，同比增長34．5％，增速在全省2 1個地級市中排第4位。本部分總結：作為承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉移的重要基地，肇慶市經(jīng)濟發(fā)展總體呈快速增長趨勢，人均收入水平顯著增加；肇慶市經(jīng)濟結構處在調(diào)整中，重點支柱產(chǎn)業(yè)集群效應未體現(xiàn)，預計短期內(nèi)經(jīng)濟不會呈現(xiàn)爆炸性發(fā)展趨勢；預計肇慶市未來經(jīng)濟的發(fā)展將可以為新城區(qū)規(guī)模的建設、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠的支撐力和推動力。第二部分 近年肇慶市房地產(chǎn)市場情況概述及未來發(fā)展預判 通過第一部分對肇慶市規(guī)劃、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、收入的分析，其在未來仍將保持較高的增長速度，為城市規(guī)劃與發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)帶來長足的發(fā)展機遇和支撐力。下面我們將通過對肇慶市未來土地供應、拍賣價格及住房存量的分析來了解肇慶房地產(chǎn)市場情況及未來發(fā)展的預判。一、肇慶房地產(chǎn)供需分析20082010年肇慶住宅建設用地計劃年度政府保障型住房（萬平方米）商品住房用地（萬平方米）合計（萬平方米） 比例（％）廉租住房用地經(jīng)濟適用住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地2008 70302009 70302010 70300910兩年土地供應進一步加大，共達到89萬平米，東區(qū)土地供應尤為集中（見下圖），市場競爭加劇，開發(fā)商將面臨更大壓力。20082010年肇慶住房建設計劃年度政府保障型住房（萬平方米）商品住房（萬平方米）合計（萬平方米）比例（％）廉租住房經(jīng)濟適用住房單套套型建筑面積≤90平方米住房單套套型建筑面積＞90平方米住房單套套型建筑面積≤90平方米住房單套套型建筑面積＞90平方米住房2008 70302009 70302010 7030與08年相比較，未來0910兩年，肇慶商品住宅建設計劃呈急劇增長趨勢，未來市場產(chǎn)品供應量巨大，將使得競爭更趨白熱化。值得注意的是，未來≤，（綜合媒體分析和市調(diào)考查，現(xiàn)階段區(qū)域市場90以下小戶型供應不多，政府對90/70政策執(zhí)行比較寬松。）在如此大的供應量，為避免同質(zhì)化競爭，小戶型產(chǎn)品必須加強創(chuàng)新力和品質(zhì)競爭力。肇慶市住房市場現(xiàn)有存量分析據(jù)城區(qū)44個樓盤（別墅樓盤不包在內(nèi)）綜合資料顯示,2008年1—9月累計商品房施工面積為214萬平方米，其中住宅為192萬平方米；新開工面積為62萬平方米，其中住宅為57萬平方米；竣工面積為34萬平方米，其中住宅為32萬平方米；商品住宅銷售和預售套內(nèi)面積為334585平方米（建筑面積為391822平方米），%。（本數(shù)據(jù)來源于肇慶市房協(xié)調(diào)研組）%，市場存量巨大。根據(jù)肇慶市每年約45萬平米的消化速度（以19月銷售面積為參照，折合推測整年銷售面積），未來市場仍是供大于求的局面。肇慶市0708年土地拍賣價格20072008端州、鼎湖部分住宅用地拍賣信息序號土地面積（平米）總建面積（平米）容積率地價（萬元）樓面價（萬元）1
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