【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第一部分 目標(biāo)市場(chǎng)投資環(huán)境分析 一、菏澤市宏觀環(huán)境分析 區(qū)位形象環(huán)境 處于山東省的西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，屬中國(guó)的中部平原地區(qū)。古代又稱“曹州”，素有牡丹之鄉(xiāng)、書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)之美譽(yù)。 菏澤轄牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明八縣一區(qū)， 158 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，人口 875 萬(wàn)人，面積 12238 平方公里。 歷史文化環(huán)境 菏澤優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化和民間藝術(shù)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，牡丹文化、書(shū)畫(huà)文化、戲曲文化、武術(shù)文化獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。特別是菏澤牡丹，雍榮華貴，色艷香濃，有“曹州牡丹甲天下 ”之美譽(yù)，被評(píng)為中國(guó)國(guó)花的首選花卉。 中國(guó)古代最著名的三位部落首領(lǐng)堯、舜、禹主要活動(dòng)在這一地區(qū)。歷史上的菏澤，交通便利，商賈云集，曾數(shù)度成為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心。商界鼻祖范蠡，棄官離越，攜西施來(lái)定陶經(jīng)商，被歷代商人尊奉為“陶朱公”。軍事家孫臏、思想家莊周、農(nóng)學(xué)家汜勝之、經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉晏、農(nóng)民起義領(lǐng)袖黃巢等大批圣賢，都出生在菏澤這塊土地上。 自然環(huán)境 菏澤屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。無(wú)霜期年平均 213 天，年平均日照 2496 小時(shí)，年平均氣溫 ℃。 交通環(huán)境 菏澤交通便捷，四 通八達(dá)，京九鐵路縱連南北，新石鐵路（新亞歐大陸橋）橫貫東西。日東高速橫連京福、京滬、京珠高速，濟(jì)菏高速直通山東省會(huì)濟(jì)南，菏蘭高速、菏徐高速、德商高速連通河南、江蘇兩省，直接與霍連高速相連接。菏澤市境內(nèi)各類(lèi)公路通車(chē)?yán)锍?5645 公里，其中省級(jí)以上公路 1387 公里。菏澤距濟(jì)南、鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)均為 200 公里。 城市資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 ? 水資源豐富，年均地表水 億立方米，地下水可利用量 億立方米，黃河入境水量 428 億立方米，富足的水資源得天獨(dú)厚。 ? 地下礦藏主要有煤、石油、天然氣等，煤炭蘊(yùn)藏面積 3642 多平方公里，總地質(zhì)儲(chǔ) 量 286 億噸。巨野煤田總體開(kāi)發(fā)規(guī)劃已經(jīng)國(guó)家計(jì)委批復(fù)，設(shè)計(jì)建設(shè)七對(duì)礦井，現(xiàn)有兩對(duì)礦井開(kāi)工建設(shè)。石油儲(chǔ)量 16 億噸，天然氣 3000億立方米。 ? 勞動(dòng)力富足，素質(zhì)優(yōu)良?，F(xiàn)有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 15 萬(wàn)多人，其中高、中級(jí)技術(shù)人員 5 萬(wàn)人。菏澤現(xiàn)有農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 100 余萬(wàn)人。 ? 菏澤是全國(guó)著名的農(nóng)產(chǎn)品商品生產(chǎn)基地。 2020 年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 115 億元。年產(chǎn)小麥、玉米等糧食 270 萬(wàn)噸，棉花 24 萬(wàn)噸，油料 56 萬(wàn)噸，瓜菜四季豐盛，年產(chǎn)蔬菜 947 萬(wàn)噸，中藥材資源達(dá) 402 個(gè)品種，年產(chǎn) 萬(wàn)多噸。在新亞歐大陸橋經(jīng)過(guò)的 28 個(gè)地級(jí)市和京九鐵路沿線 22 個(gè)地級(jí)市中糧食、棉花、油料、水果產(chǎn)量均居前三位。 ? 林業(yè)資源豐富，是全國(guó)首批四個(gè)平原綠化達(dá)標(biāo)地區(qū)之一，全國(guó)平原綠化先進(jìn)地區(qū)，是國(guó)家批準(zhǔn)的林產(chǎn)品交易中心，每年舉辦一次全國(guó)林產(chǎn)品交易會(huì)。木材蓄積量 1340 萬(wàn)立方米。占山東省六分之一。年加工木材 500萬(wàn)立方米，出口創(chuàng)匯 5000 萬(wàn)美元。 200 萬(wàn)畝速生豐產(chǎn)林基地和 50 萬(wàn)畝南竹北移基地正在建設(shè)。菏澤是全國(guó)農(nóng)區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)林基地，果樹(shù)面積達(dá)到 130 多萬(wàn)畝，年產(chǎn)果品 58 萬(wàn)噸。菏澤牡丹獨(dú)具特色，現(xiàn)有種植面積5 萬(wàn)畝，分九大色系， 800 個(gè)品種。菏澤國(guó)際牡丹花會(huì)每年舉辦一次。 ? 畜牧業(yè)優(yōu) 勢(shì)突出，魯西南大黃牛、小尾寒羊、青山羊并稱三大“國(guó)寶”，已通過(guò)中國(guó)科學(xué)院的技術(shù)鑒定。黃牛體型大、肉鮮嫩，可生產(chǎn)制作高檔牛肉，牛皮適應(yīng)生產(chǎn)高檔皮具，全市存養(yǎng) 88 萬(wàn)頭，占山東省三分之一，列全國(guó)農(nóng)區(qū)第三位；青山羊是中國(guó)的特產(chǎn)，青猾皮花紋自然漂亮，質(zhì)地柔軟，其制品行銷(xiāo)世界，目前存養(yǎng)量已達(dá) 700 多萬(wàn)只；小尾寒羊是世界上體型最大、繁殖率最高的綿羊，也是中國(guó)唯一的角斗型羊種，目前存養(yǎng) 100 多萬(wàn)只，羊存養(yǎng)量列全國(guó)農(nóng)區(qū)第一位。全市年產(chǎn)各種皮張 1736 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 萬(wàn)張。肉類(lèi)總產(chǎn)量 33 萬(wàn)噸。在京九鐵路沿線 22 個(gè)地級(jí)市中和新亞歐大陸橋經(jīng)過(guò)的 28 個(gè)地級(jí)市中，牛羊飼養(yǎng)量和肉類(lèi)產(chǎn)量均居第一位。 旅游環(huán)境 以人文景觀為主線、以自然風(fēng)光為映襯、以生態(tài)園林為特色的菏澤旅游區(qū)正在形成。菏澤牡丹景區(qū)、孫臏旅游城兩大特色景區(qū)初具規(guī)模，水滸景區(qū)、黃河旅游線和金山渡假村正在建設(shè)。曹州書(shū)畫(huà)院、菏澤博物館、菏澤冀魯豫邊區(qū)紀(jì)念館、仿山古墓群、單縣百獅坊、成武文亭湖、巨野永豐塔等景點(diǎn)已對(duì)外開(kāi)放。 經(jīng)貿(mào)環(huán)境 菏澤是魯西南唯一的二級(jí)內(nèi)陸口岸，海關(guān)已實(shí)現(xiàn)了與青島海關(guān)直通。海關(guān)、商檢、鐵路和公路口岸、集裝箱運(yùn)輸中心一應(yīng)俱全。 菏澤與世界 50 多個(gè)國(guó)家建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系 ，累計(jì)建設(shè)合資合作項(xiàng)目 600 多個(gè)，實(shí)際利用外資 4 億美元。 2020 年進(jìn)出口額完成 3 億美元。形成了果蔬制品、木制品、紡織服裝、化工、皮革等五大出口主導(dǎo)產(chǎn)品。菏澤開(kāi)發(fā)區(qū)（對(duì)外加工貿(mào)易區(qū)）是省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 60 平方公里，進(jìn)區(qū)大型企業(yè)已有 58 家，五縱六橫的路網(wǎng)已建成，開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃有工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、生活?yuàn)蕵?lè)區(qū)。各縣區(qū)的九個(gè)工業(yè)園區(qū)各具特色，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，已成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美，政策優(yōu)越的改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)。 戰(zhàn)略環(huán)境 優(yōu)越的環(huán)境，獨(dú)特的區(qū)位，豐富的資源，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ蕽梢丫邆淞蓑v 飛的基礎(chǔ)。 城市發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)“以“花城、水邑、林?！睘樘厣钠皆鷳B(tài)城市；建設(shè)以現(xiàn)代商貿(mào)流通為特征，輻射蘇、魯、豫、皖四省的區(qū)域中心城市。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)“三大基地”。 —— 能源化工基地，以煤炭、石油、天然氣和精細(xì)化工為重點(diǎn)，建設(shè)現(xiàn)代化能源化工基地。 —— 綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，發(fā)揮畜牧、林業(yè)、果蔬、花卉產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 —— 商貿(mào)物流基地，以現(xiàn)有流通設(shè)施基礎(chǔ)，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)輻射全國(guó)的商貿(mào)物流基地。 二、目標(biāo)市場(chǎng)（菏澤市）投資性（房地產(chǎn)）環(huán)境分析 （一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分 析 為了更好地分析判斷整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我們可以重點(diǎn)看一下 2020年 —— 2020 年的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，以為有關(guān)投資性的決策提供參考依據(jù)。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） : 365 501001502002503003504002020年 2020年 2020年G D P （億元）增幅（% ） 從上圖可以看出， 2020 年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元， 按可比價(jià)格計(jì)算， 比上年增長(zhǎng) ％； 2020 全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元， 按可比價(jià)格計(jì)算， 比上年增長(zhǎng) ％； 2020 年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 365 億元， 按可比價(jià)格計(jì)算， 比上年增長(zhǎng) ％。城市 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在逐步地提高，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度在加快。另外，從上圖的整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)看，菏澤市正處在快速發(fā)展的階段，未來(lái)幾年內(nèi)的發(fā)展前景比較客觀。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展水平： 第一產(chǎn)業(yè)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 0204060801001202020年 2020年 2020年產(chǎn)值（億元） 10010203040502020 年 2020年 2020年比重（% ）增幅（% ） 從上圖的變化態(tài)勢(shì)可以看出，城市第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重在逐年下降，這說(shuō)明了城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在逐步優(yōu)化。另外，從第一產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)可以看出，城市的第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)）在 2020 年是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 2020 年后受“三農(nóng)”政 策的影響，第一產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也同時(shí)跨上了快速發(fā)展的道路。 第二產(chǎn)業(yè)： 0204060801001201401602020年 2020年 2020年產(chǎn)值（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 010203040502020年 2020年 2020年比重（% ）增幅（% ） 從上面的圖示中可以看出，菏澤市第二產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重在逐步地加大，已經(jīng)超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)，成為城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這也說(shuō)明菏澤市已經(jīng)由農(nóng)業(yè)城市轉(zhuǎn)向了工業(yè)城市，城市的地位與經(jīng)濟(jì)實(shí)力隨著工業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固發(fā)展將有著質(zhì)的提升。 另外，從第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度看， 2020 年第二產(chǎn)業(yè)發(fā)生了大跨度的發(fā)展，這與菏澤市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園的規(guī)劃與發(fā) 展密切相關(guān)。自 2020 年以來(lái)，城市的工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度趨緩，逐步踏入了穩(wěn)步的發(fā)展階段。 第三產(chǎn)業(yè)： 0204060801002020年 2020年 2020年產(chǎn)值（% ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十