【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第一部分 目標市場投資環(huán)境分析 一、菏澤市宏觀環(huán)境分析 區(qū)位形象環(huán)境 處于山東省的西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，屬中國的中部平原地區(qū)。古代又稱“曹州”，素有牡丹之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、武術之鄉(xiāng)之美譽。 菏澤轄牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明八縣一區(qū)， 158 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，人口 875 萬人，面積 12238 平方公里。 歷史文化環(huán)境 菏澤優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化和民間藝術源遠流長，牡丹文化、書畫文化、戲曲文化、武術文化獨領風騷。特別是菏澤牡丹，雍榮華貴，色艷香濃，有“曹州牡丹甲天下 ”之美譽，被評為中國國花的首選花卉。 中國古代最著名的三位部落首領堯、舜、禹主要活動在這一地區(qū)。歷史上的菏澤，交通便利，商賈云集，曾數度成為中原地區(qū)的經濟、文化中心。商界鼻祖范蠡，棄官離越，攜西施來定陶經商，被歷代商人尊奉為“陶朱公”。軍事家孫臏、思想家莊周、農學家汜勝之、經濟學家劉晏、農民起義領袖黃巢等大批圣賢，都出生在菏澤這塊土地上。 自然環(huán)境 菏澤屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同季。無霜期年平均 213 天，年平均日照 2496 小時，年平均氣溫 ℃。 交通環(huán)境 菏澤交通便捷，四 通八達，京九鐵路縱連南北，新石鐵路（新亞歐大陸橋）橫貫東西。日東高速橫連京福、京滬、京珠高速，濟菏高速直通山東省會濟南，菏蘭高速、菏徐高速、德商高速連通河南、江蘇兩省，直接與霍連高速相連接。菏澤市境內各類公路通車里程 5645 公里，其中省級以上公路 1387 公里。菏澤距濟南、鄭州國際機場均為 200 公里。 城市資源 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 水資源豐富，年均地表水 億立方米，地下水可利用量 億立方米，黃河入境水量 428 億立方米，富足的水資源得天獨厚。 ? 地下礦藏主要有煤、石油、天然氣等，煤炭蘊藏面積 3642 多平方公里，總地質儲 量 286 億噸。巨野煤田總體開發(fā)規(guī)劃已經國家計委批復，設計建設七對礦井，現有兩對礦井開工建設。石油儲量 16 億噸，天然氣 3000億立方米。 ? 勞動力富足，素質優(yōu)良?，F有專業(yè)技術人員 15 萬多人，其中高、中級技術人員 5 萬人。菏澤現有農村剩余勞動力 100 余萬人。 ? 菏澤是全國著名的農產品商品生產基地。 2020 年實現農業(yè)增加值 115 億元。年產小麥、玉米等糧食 270 萬噸，棉花 24 萬噸，油料 56 萬噸，瓜菜四季豐盛，年產蔬菜 947 萬噸，中藥材資源達 402 個品種，年產 萬多噸。在新亞歐大陸橋經過的 28 個地級市和京九鐵路沿線 22 個地級市中糧食、棉花、油料、水果產量均居前三位。 ? 林業(yè)資源豐富，是全國首批四個平原綠化達標地區(qū)之一，全國平原綠化先進地區(qū)，是國家批準的林產品交易中心，每年舉辦一次全國林產品交易會。木材蓄積量 1340 萬立方米。占山東省六分之一。年加工木材 500萬立方米，出口創(chuàng)匯 5000 萬美元。 200 萬畝速生豐產林基地和 50 萬畝南竹北移基地正在建設。菏澤是全國農區(qū)最大的經濟林基地，果樹面積達到 130 多萬畝，年產果品 58 萬噸。菏澤牡丹獨具特色，現有種植面積5 萬畝，分九大色系， 800 個品種。菏澤國際牡丹花會每年舉辦一次。 ? 畜牧業(yè)優(yōu) 勢突出，魯西南大黃牛、小尾寒羊、青山羊并稱三大“國寶”，已通過中國科學院的技術鑒定。黃牛體型大、肉鮮嫩，可生產制作高檔牛肉，牛皮適應生產高檔皮具，全市存養(yǎng) 88 萬頭，占山東省三分之一，列全國農區(qū)第三位；青山羊是中國的特產，青猾皮花紋自然漂亮，質地柔軟，其制品行銷世界，目前存養(yǎng)量已達 700 多萬只；小尾寒羊是世界上體型最大、繁殖率最高的綿羊，也是中國唯一的角斗型羊種，目前存養(yǎng) 100 多萬只，羊存養(yǎng)量列全國農區(qū)第一位。全市年產各種皮張 1736 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 萬張。肉類總產量 33 萬噸。在京九鐵路沿線 22 個地級市中和新亞歐大陸橋經過的 28 個地級市中，牛羊飼養(yǎng)量和肉類產量均居第一位。 旅游環(huán)境 以人文景觀為主線、以自然風光為映襯、以生態(tài)園林為特色的菏澤旅游區(qū)正在形成。菏澤牡丹景區(qū)、孫臏旅游城兩大特色景區(qū)初具規(guī)模，水滸景區(qū)、黃河旅游線和金山渡假村正在建設。曹州書畫院、菏澤博物館、菏澤冀魯豫邊區(qū)紀念館、仿山古墓群、單縣百獅坊、成武文亭湖、巨野永豐塔等景點已對外開放。 經貿環(huán)境 菏澤是魯西南唯一的二級內陸口岸，海關已實現了與青島海關直通。海關、商檢、鐵路和公路口岸、集裝箱運輸中心一應俱全。 菏澤與世界 50 多個國家建立了經貿關系 ，累計建設合資合作項目 600 多個，實際利用外資 4 億美元。 2020 年進出口額完成 3 億美元。形成了果蔬制品、木制品、紡織服裝、化工、皮革等五大出口主導產品。菏澤開發(fā)區(qū)（對外加工貿易區(qū)）是省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 60 平方公里，進區(qū)大型企業(yè)已有 58 家，五縱六橫的路網已建成，開發(fā)區(qū)規(guī)劃有工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)、金融商貿區(qū)、生活娛樂區(qū)。各縣區(qū)的九個工業(yè)園區(qū)各具特色，基礎設施逐步完善，已成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美，政策優(yōu)越的改革開放試驗區(qū)。 戰(zhàn)略環(huán)境 優(yōu)越的環(huán)境，獨特的區(qū)位，豐富的資源，蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ蕽梢丫邆淞蓑v 飛的基礎。 城市發(fā)展戰(zhàn)略：建設“以“花城、水邑、林?！睘樘厣钠皆鷳B(tài)城市；建設以現代商貿流通為特征，輻射蘇、魯、豫、皖四省的區(qū)域中心城市。 經濟發(fā)展戰(zhàn)略：建設“三大基地”。 —— 能源化工基地，以煤炭、石油、天然氣和精細化工為重點，建設現代化能源化工基地。 —— 綠色農產品生產加工基地，發(fā)揮畜牧、林業(yè)、果蔬、花卉產業(yè)優(yōu)勢，建設優(yōu)質綠色農業(yè)生產基地。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 —— 商貿物流基地，以現有流通設施基礎，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，建設輻射全國的商貿物流基地。 二、目標市場（菏澤市）投資性（房地產）環(huán)境分析 （一）經濟環(huán)境分 析 為了更好地分析判斷整個城市的經濟發(fā)展水平，我們可以重點看一下 2020年 —— 2020 年的城市經濟發(fā)展態(tài)勢，以為有關投資性的決策提供參考依據。 國內生產總值（ GDP） : 365 501001502002503003504002020年 2020年 2020年G D P （億元）增幅（% ） 從上圖可以看出， 2020 年全年實現國內生產總值 億元， 按可比價格計算， 比上年增長 ％； 2020 全年實現國內生產總值 億元， 按可比價格計算， 比上年增長 ％； 2020 年全年實現國內生產總值 365 億元， 按可比價格計算， 比上年增長 ％。城市 經濟的發(fā)展水平在逐步地提高，經濟的發(fā)展速度在加快。另外，從上圖的整個經濟發(fā)展態(tài)勢看，菏澤市正處在快速發(fā)展的階段，未來幾年內的發(fā)展前景比較客觀。 產業(yè)結構與發(fā)展水平： 第一產業(yè)： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 0204060801001202020年 2020年 2020年產值（億元） 10010203040502020 年 2020年 2020年比重（% ）增幅（% ） 從上圖的變化態(tài)勢可以看出，城市第一產業(yè)的產業(yè)結構比重在逐年下降，這說明了城市的產業(yè)結構在逐步優(yōu)化。另外，從第一產業(yè)的增長態(tài)勢可以看出，城市的第一產業(yè)（農業(yè)經濟）在 2020 年是個轉折點， 2020 年后受“三農”政 策的影響，第一產業(yè)經濟也同時跨上了快速發(fā)展的道路。 第二產業(yè)： 0204060801001201401602020年 2020年 2020年產值（億元） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 010203040502020年 2020年 2020年比重（% ）增幅（% ） 從上面的圖示中可以看出，菏澤市第二產業(yè)在城市經濟產業(yè)結構中的比重在逐步地加大，已經超過第一產業(yè)，成為城市的主導產業(yè)，這也說明菏澤市已經由農業(yè)城市轉向了工業(yè)城市，城市的地位與經濟實力隨著工業(yè)經濟的穩(wěn)固發(fā)展將有著質的提升。 另外，從第二產業(yè)的增長速度看， 2020 年第二產業(yè)發(fā)生了大跨度的發(fā)展，這與菏澤市經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園的規(guī)劃與發(fā) 展密切相關。自 2020 年以來，城市的工業(yè)經濟的發(fā)展速度趨緩，逐步踏入了穩(wěn)步的發(fā)展階段。 第三產業(yè)： 0204060801002020年 2020年 2020年產值（% ） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新 房地產 資料近千個。 最大程度的搜集了數十