【正文】 元。菏澤國際牡丹花會每年舉辦一次。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。肉類總產(chǎn)量 33 萬噸。曹州書畫院、菏澤博物館、菏澤冀魯豫邊區(qū)紀念館、仿山古墓群、單縣百獅坊、成武文亭湖、巨野永豐塔等景點已對外開放。 2020 年進出口額完成 3 億美元。 戰(zhàn)略環(huán)境 優(yōu)越的環(huán)境，獨特的區(qū)位，豐富的資源，蘊藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ蕽梢丫邆淞蓑v 飛的基礎(chǔ)。 —— 綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，發(fā)揮畜牧、林業(yè)、果蔬、花卉產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建設(shè)優(yōu)質(zhì)綠色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。城市 經(jīng)濟的發(fā)展水平在逐步地提高，經(jīng)濟的發(fā)展速度在加快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 第二產(chǎn)業(yè)： 0204060801001201401602020年 2020年 2020年產(chǎn)值（億元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 010203040502020年 2020年 2020年比重（% ）增幅（% ） 從上面的圖示中可以看出，菏澤市第二產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重在逐步地加大，已經(jīng)超過第一產(chǎn)業(yè)，成為城市的主導產(chǎn)業(yè)，這也說明菏澤市已經(jīng)由農(nóng)業(yè)城市轉(zhuǎn)向了工業(yè)城市，城市的地位與經(jīng)濟實力隨著工業(yè)經(jīng)濟的穩(wěn)固發(fā)展將有著質(zhì)的提升。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。這充分地說明城市經(jīng)濟雖然在發(fā)展但是還不夠活躍，城市的商業(yè)經(jīng)濟、服務(wù)業(yè)經(jīng)濟還不夠發(fā)達，這在一定程度上限制了城市商業(yè)地 產(chǎn)的發(fā)展。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）人口環(huán)境分析 2020 年末全市總戶數(shù)為 萬戶，總?cè)丝? 萬人，其中：非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 從整體上看城市的人口增長得到了有效的控制，從側(cè)面反映了城市人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 從人口的變動情況可以看出，菏澤市的遷入人口主要以省內(nèi)為主，省外人口的比例較小，充分說明城市的對外開放程度還不夠。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全社會固定資產(chǎn)總投資的 %?，F(xiàn)在是起步狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)正處于加溫的階段，是投資開發(fā)的有利時機。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。月 營銷主題 給你一個公園里的家；節(jié)能、經(jīng)濟、高舒適度住宅 付款方式 一次性付款、銀行按揭 工程進度 主體封頂 銷售情況 開發(fā)商自己銷售，不專業(yè)，已銷售 50% 樓盤名稱 中富 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。家貴 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。月 營銷主題 溫馨家園 伴您度過每一天 付款方式 一次性付款、銀行按揭 工程進度 銷售情況 樓盤規(guī)模較小，極容易消化，銷售水平一般 樓盤名稱 百順嘉園 開發(fā)商 菏澤大田房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 無 地理位置 菏澤市解 放北街環(huán)城公園北臨 小區(qū)規(guī)模 總建面 萬平方米左右 總戶數(shù) 62 戶 建筑形式 三層雙拼別墅與聯(lián)排別墅 裝修標準 毛坯房 周邊配套 西臨解放街，北臨段海菜市場，南靠環(huán)城公園環(huán)城路，離東方紅大街和牡丹商 業(yè)廣場步行街等繁華市區(qū)只需步行 5 分鐘 主力戶型 小型戶（北入口） ㎡ 18戶 小型戶（南入口） ㎡ 14戶 中型戶（南入口） ㎡ 16戶 大型戶（南入口） ㎡ 10戶 特大型戶（南入口） ㎡ 4戶 幼兒園 507㎡ 銷售價格 2400—— 2800 元 /㎡，臨河為 2700—— 2800元 /㎡，均價約為 2700元 /㎡ 物業(yè)管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 營銷主題 一順百順，我的“百順嘉園” 付款方式 一次性付款、銀行按揭 樓盤名稱 牡丹嘉園 開發(fā)商 菏澤瑞欣置業(yè) 代理商 無 地理位置 菏澤市和平路組織部培訓中心北 小區(qū)規(guī)模 總建筑面積近 8 萬平米 總戶數(shù) 567 戶 建筑形式 多層 裝修標準 毛坯房 周邊配套 位于成熟區(qū)域，配套完善 主力戶型 戶型平均面積約 140㎡ 銷售價格 均價 1400— 1500 左右， 5 層帶閣樓 200 ㎡ +23 ㎡ 售 29萬 物業(yè)管理 /㎡ 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。月 營銷主題 站在品牌高峰 付款方式 一次性付款、銀行按揭 工程進度 期房，主體封頂 銷售情況 銷售 一般情況，位置不是很好 樓盤名稱 龍燕 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 從上述樓盤的資料顯示，目前菏澤市已經(jīng)吸引了像浙江、福建、濟南三慶等外地開發(fā)商的入駐開發(fā)，從 側(cè)面反映了菏澤市房地產(chǎn)發(fā)展的可觀前景。 從開發(fā)的產(chǎn)品類型上看，已經(jīng)出現(xiàn)了多層、小高層、別墅、 Townhouse 等多種產(chǎn)品形態(tài)，而且樓盤的規(guī)劃 設(shè)計受外地開發(fā)企業(yè)先進開發(fā)理念的影響，設(shè)計水平呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)，當?shù)亻_發(fā)商開發(fā)的樓盤設(shè)計理念還比較落后，外地開發(fā)公司的產(chǎn)品設(shè)計理念較先進，樓盤的品質(zhì)比較高。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。而其理論均價水平根據(jù)全國的參考標準推算應(yīng)在 6734 2200247。 第二部分 消費者市場需求市場調(diào)查統(tǒng)計及分析 針對于原 目標地塊市場的，為了更好地把握消費者市場的需求特征，特組織了針對性的問卷調(diào)查，調(diào)查問卷共計 30 份。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 面積： 05101520253060以下 6080 8090 90100 100110 110120 120130 130150比例（% ） 從面積比例圖中，可以看出：需求的面積范圍在 60 ㎡至 150 ㎡內(nèi)分布，主要集中于 90 ㎡至 120 ㎡的區(qū)域內(nèi)。 1600 元以上的分布比例幾乎可以忽略不計。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 戶型平面形式： 01020304050平層 錯層 躍層 復式 兩代居比例（% ） 從調(diào)查結(jié)果看，平層的比例為 50%，占主體地位。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。初裝修的比例接近 30%，幾乎是精裝修被選比例的 3 倍。 能承受的物業(yè)管理費：（元 /㎡ *月） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 01020304050 比例（% ） 圖中 顯示 , 元至 元的范圍內(nèi)，被選擇的比例超過了 80%。作為它的替代形式，壁掛燃氣爐則以近 30%的比例成為替代的首選；選擇中央空調(diào)形式的比例也超過了 10%。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。由此可以看出，增強居住生活的便利性 是提高關(guān)注力度的重要因素，這對于地塊的選擇也有一定的指導意義。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 1入戶線路類型： 28%35%37%電話線因特網(wǎng)入戶有線電視 從圖中看出，三種入戶線路類型幾乎各占 1/3 的比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。這提示我們：中式的“移步換景、曲徑通幽”的設(shè)計要與美式設(shè)計的“自然隨意、草坪野花”的特點相結(jié)合，才能迎合更多人群的喜愛偏好，占領(lǐng)市場。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 1獲取房產(chǎn)信息渠道： 051015202530報紙 電視 傳單 廣播 路牌廣告 中介 朋友 其他比例（% ） 從上圖分析得到：電視渠道以超過 25%的比例居于第一位置，充分體現(xiàn)了其 作為信息渠道的優(yōu)勢和廣泛的受眾群體。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。分期付款的比例較大，說明購房群體關(guān)聯(lián)的閑散資金比較充足，也是當?shù)厝巳罕容^偏好的購房付款方式。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2職業(yè)： 051015202530科教文衛(wèi) 企業(yè)職工 機關(guān)人員 三資企業(yè) 個體老板 其他比例（% ） 從圖中顯示，除了三資企業(yè)外，各類職業(yè)分布比例比較均衡。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。這與市場中購房家庭人口結(jié)構(gòu)的比例大致吻合，加強了本次調(diào)查的準確性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 第三部分 土地供給市場與開發(fā)現(xiàn)狀分析 一、土地市場供給情況 2020 年 12 月 26 日。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)主要稅費項目 房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)費用 建安成本 磚混結(jié)構(gòu) 550 元 /㎡ 鋼混結(jié)構(gòu) 650 元 /㎡ 小高層 900 元 /㎡ 配套費 120130 元 /㎡ 序號 稅費名稱 收費標準 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套補助費 商業(yè)、公建 80 元 /㎡ 住宅 40 元 /㎡ 2 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費（住 宅） 2 元 /㎡ 3 墻體建筑材料節(jié)能費 10 元 /㎡ 4 人防工程易地建設(shè)費 25 元 /㎡ 5 城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理 費 2 元 /㎡ 6 土地出讓金契稅 3% 合計 前 5 項 商業(yè)、公建 119 元 /㎡ 住宅 79 元 /㎡ 文 /張成德 2020 年 5 月