貴陽市房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告-預(yù)覽頁
【正文】 弱的開發(fā)商有可能在競爭中被淘汰，房地產(chǎn)市場面臨重新整合。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增大2006年，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)深入實施，我市房地產(chǎn)市場在經(jīng)過短期的調(diào)整之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，投資結(jié)構(gòu)基本合理，商品房供需總量基本平衡，商品住房價格與國民經(jīng)濟及居民收入?yún)f(xié)調(diào)增長，房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場總體保持良好運行態(tài)勢。2．完成開發(fā)投資情況，%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例為30%，同比增加1個百分點，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增勢強勁。4. 商品房建設(shè)情況2007年上半年，%，%；商品房新開工面積294萬平方米，%，%；，%，%。 圖1. 2002007年16月商品房批準(zhǔn)預(yù)售量數(shù)據(jù)來源：貴陽市房地產(chǎn)管理局（2）商品房合同登記銷售量，%，%。1998年以來，貴陽市又相繼開發(fā)了10余個經(jīng)濟適用住房小區(qū)。貴陽市經(jīng)濟適用住房建設(shè)有限公司3青山小區(qū)147貴陽市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司全市經(jīng)濟適用住房銷售均價1780元/平方米，%，其中云巖、南明區(qū)1860元/平方米，%，小河、花溪等五個區(qū)1500元/平方米，%，金陽新區(qū)2100元/平方米，一市三縣650元/平方米。為進一步完善廉租住房保障制度,貴陽市在2004年10月相繼出臺了《貴陽市廉租住房五年規(guī)劃》和《貴陽市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理實施細(xì)則》。圖3. 20042008年貴陽廉租房建設(shè)五年規(guī)劃數(shù)據(jù)來源：新華網(wǎng)五、商品房銷售價格情況貴陽中心區(qū)前期出現(xiàn)的在水一方、藍波灣，后期上市的盛世花城、亨特國際、城市方舟等一部分樓盤，在讓筑城購房者認(rèn)識到什么叫“高尚品質(zhì)”的同時，也認(rèn)識到在市中心區(qū)域“追求品質(zhì)”需要付出的代價。 貴陽市中心區(qū)域住房價格從南明、云巖兩城區(qū)中心區(qū)范圍看，在2004年至2006年，相繼開盤的眾多樓盤中，都市花園、長羽?盛庭苑、亨特國際、經(jīng)典時代花園廣場、錦繡星城、城市方舟、經(jīng)典時代、福樓旺邸商住樓、盛世花城等十多個樓盤，目前的價格區(qū)間在3000—4500元/平方米。 、南明區(qū)范圍內(nèi)同級別土地上住房平均交易價格表區(qū) 域土地級別住宅類別價格（元/ M2）備注云巖、南明區(qū)一類地段高層建筑4630元/ M2未含經(jīng)濟適用房二類地段高層建筑4420元/ M2三類地段高層建筑4430元/ M2多層建筑3225元/ M2四類地段高層建筑4470元/ M2中高層2640元/ M2多層建筑2850元/ M2五類地段高層建筑3060元/ M2中高層3055元/ M2多層建筑2630元/ M2六類地段高層建筑3570元/ M2中高層2760元/ M2多層建筑2560元/ M2別墅8260元/ M2云巖、南明區(qū)經(jīng)濟適用房高層建筑2380元/ M2中高層1995元/ M2多層建筑1930元/ M2數(shù)據(jù)來源：貴陽市房地產(chǎn)管理局216。金陽、小河、烏當(dāng)、白云、花溪等區(qū)域，雖然房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但呈現(xiàn)出很強的發(fā)展后勁。從2002年起，小河板塊逐漸走熱。在白云區(qū)，2005年至今，該板塊相繼有南浮宮?御園、白云大廈、白云東方廣場、恒陽廣場、華頤春天、藍鉆名貴花園 、圣龍華府等近二十家樓盤推出。而處于每平方米1500—2000元的樓盤，多是早期開發(fā)項目，目前數(shù)量極少。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品住房中，1000元/平方米以下的1390套，%，10002000元/平方米的6042套，%，20003000元/平方米的4976套，%，30004000元/平方米的1039套，%，4000元/平方米以上的2552套，%。 在登記銷售的商品住房中，1000元/平方米以下1209套，%，10002000元/平方米4295套，%，20003000元/平方米4400套，占33%，30004000元/平方米1706套，%，4000元/平方米以上1735套，占13%。綜上所述，2007年以來，隨著各項調(diào)控措施的繼續(xù)深入實施，我市房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重進一步加大；商品房供需放量增長，供需總量基本平衡，前期空置商品房得到有效消化；新建商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進一步改善，商品房價格增幅趨緩。 貴陽市的一些業(yè)內(nèi)人士稱，目前貴陽市住宅樓盤項目還是以鋼筋混凝土建房為宜，與此同時，在其他一些工程項目上可適量運用鋼結(jié)構(gòu)。對于貴陽房地產(chǎn)市場而言，下半年仍會保持供需持續(xù)放大、房價平穩(wěn)增長的基本趨勢。 隨著我市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增加，城市化進程加快，在建設(shè)生態(tài)園林城市和加快金陽新區(qū)建設(shè)的推動下，隨著“森林之城”、“避暑之都”等品牌效應(yīng)不斷加強，作為省會城市的貴陽在全省以至省外的輻射作用越來越大，商品住房市場需求將會得到有效放大。 供應(yīng)方面，自2005年以來逐漸加大的調(diào)控壓力使部分企業(yè)放慢了項目開發(fā)建設(shè)的步伐，2002006兩商品房新增供應(yīng)量均出現(xiàn)下降，今年以來有所回升，下半年，隨著幾個大盤項目的啟動，預(yù)計全年供應(yīng)將有所增長。 優(yōu)越的居住環(huán)境、快速推進的城市化進程加上省會城市極高的首位度決定了貴陽市房地產(chǎn)市場近期需求仍將持續(xù)走強，這種供求關(guān)系決定了房價目前并不具備下調(diào)空間，不過，在通過進一步增加中低價位住房的供應(yīng)，繼續(xù)擴大廉租住房覆蓋面這一系列措施的作用下，房價不會出現(xiàn)較大波動，總體仍將保持平穩(wěn)增長的趨勢。 從目前貴陽市居民購房需求的原因和目的分析，改善自身居住條件的占絕大部分，達到７６．７７％；其次因為結(jié)婚而需購房的占１１．６８％；出于投資目的的僅占２．７４％；由于房屋拆遷而購房的占３．１３％；外地遷入的占４．０２％。此外，由于市中心區(qū)高層住宅被改為寫字辦公用的現(xiàn)象十分突出，弱化了純寫字辦公樓的購賣力，從而增強了高層住宅的購買力，在一定程度上助長了高層住宅價格
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