【正文】 多條，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。 建設(shè)環(huán)城高速公路 四、加強鞍山與相鄰市主要道路的對接。重點發(fā)展高檔購物中心、綜合超市、精品專賣、餐飲娛樂、金融商務(wù)、郵電通訊、傳媒創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高層商住區(qū)。沿路主要開發(fā)建設(shè)大中型汽車銷售服務(wù)區(qū)、品牌汽車店、汽車零配件及保養(yǎng)維修服務(wù)等設(shè)施。重點發(fā)展大中型購物中心、綜合超市、家電五金機電品牌專賣店和專業(yè)店、賓館酒店、高層商住區(qū)等服務(wù)設(shè)施。 鐵東區(qū)站前商圈 ——市中心商圈 該商圈發(fā)展 行政文化中心、中央商務(wù)區(qū) 的功能定位，以鐵東二道街、二一九路、文化街、青年街、五一路沿線為核心，通過改造開發(fā)，積極引進國內(nèi)外知名企業(yè)和高端品牌，大力發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)，推進經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善經(jīng)營服務(wù)功能，提升綜合服務(wù)能力，拓展經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，提高商貿(mào)集聚程度，充分體現(xiàn)現(xiàn)代都市繁榮繁華、特色各異的濃厚商業(yè)氛圍，展現(xiàn)鞍山市現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展水平和大都市形象。 健康街 對爐街 鐵西區(qū)兩大副中心商圈 鐵西永樂副中心商圈 ：以鐵西永樂公園為核心，結(jié)合周邊舊民宅和工礦企業(yè)搬遷改造，大力開發(fā)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，重點發(fā)展購物、餐飲、文化娛樂、休閑等服務(wù)設(shè)施。 建國東路 曙光路 曙 光 商 圈 千山區(qū)一大副中心商圈 千山區(qū)中心區(qū)副中心商圈 ：以建國南路與舊騰路東延交匯處為中心，按照居住生活區(qū)、物流區(qū)、楊柳 河濱河綠化帶、地區(qū)綜合服務(wù)帶、對外交通服務(wù)帶“兩區(qū)三帶”布局，形成集行政、商居、物流、旅游等功 能于一體的城南區(qū)域性新商圈，成為市區(qū)與鞍山新城區(qū)的重要節(jié)點。 東北商貿(mào)城批發(fā)市場集中區(qū) ： 位于市區(qū)西部，規(guī)劃面積 。 商業(yè)街分布 ——“三街 ”（規(guī)劃建設(shè)中） 韓國風情一條街 ：位于千山西路以北解放西路東側(cè)，全長 500米。 韓國風情一條街 風味美食一條街 茶飲休閑一條街 其他商業(yè)分布 ——“一帶”“一網(wǎng)”（規(guī)劃建設(shè)中） “一帶”：大力開發(fā)濱水景觀帶，突出宜居宜商。 社區(qū)便民服務(wù)網(wǎng)：結(jié)合城市規(guī)劃和新區(qū)建設(shè)及棚戶區(qū)改造，積極推進商住新區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)服務(wù)中心“三位一體”便民服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，重點開發(fā)建設(shè)一批農(nóng)貿(mào)市場、便民超市和社區(qū)服務(wù)中心，形成布局完善、功能齊備的新型社區(qū)流通服務(wù)體系。 往年鞍山土地成交溢價狀況分析 2 0 0 7 2 0 0 8 年 4 月份溢價成交土地占比6 4 . 8 6 %9 . 4 6 %1 3 . 5 1 %4 . 0 5 %2 . 7 0 %5 . 4 1 %底價成交0 1 0 % 以內(nèi)1 0 % 4 0 %4 0 % 6 0 %7 0 % 1 0 0 %1 0 0 % 1 5 0 % 鞍山市 20202020年 4月份之間成交的土地案例 74宗（剔出工業(yè)用地出讓），全市成交土地超過 70%以底價或略高于底價成交，反映出鞍山作為三線城市，目前土地市場競爭不是很激烈。 萬科將在鞍建設(shè)超大樓盤 6月 25日下午，市長谷春立出席了鞍山市第十批國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓簽約儀式。 土地事件（ 2020） 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 鞍山房地產(chǎn)投資情況 從上圖觀察可以看出， 2020年以前，鞍山市的房地產(chǎn)投資增速平緩且低于全社會固定資產(chǎn)投資總額，致使鞍山房地產(chǎn)投資在固投總額中所占的比例越來越小，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不慍不火。 鞍山歷年商品房銷售情況 商品房銷售情況9 5 . 51 1 2 . 91232 4 7 . 52 3 . 22 9 . 43 5 . 77 1 . 91 8 . 2 %8 . 9 %1 0 0 . 8 %2 6 . 5 %2 1 . 1 %1 0 1 . 1 %0501001502002503002020 年 2020 年 2020 年 2020 年00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 2商品房銷售面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元）商品房銷售面積增長率 商品房銷售額增長率 從上圖可以看出，鞍山市 2020年以前，商品房銷售面積和銷售額增長平緩，與開發(fā)情況基本相符，到 2020年，商品房銷售面積和銷售額同時暴增，鞍山商品房銷售市場一片紅火，且 2020和 2020兩年，銷售面積都大于竣工面積，市場供不應(yīng)求狀況明顯，銷售市場的紅火在一定程度上大大增強了房地產(chǎn)業(yè)的信心，這樣， 2020年施工面積的暴增也在情理之中，但是， 2020年銷售的井噴引發(fā)的高開發(fā)體量對未來房地產(chǎn)市場銷售也形成了壓力。 煙臺市歷年商品房平均價格 鞍山歷年商品房銷售均價2 4 2 9 . 32 6 0 4 . 12 9 0 2 . 4 2 9 0 5 . 17 . 1 9 %1 1 . 4 6 %0 . 0 9 %21002200230024002500260027002800290030002020 年 2020 年 2020 年 2020 年0%2%4%6%8%10%12%14%商品房銷售均價（元/ 平方米） 商品房銷售均價增長率 從上圖可以看出，鞍山市商品房均價 2020年以前增長較快， 2020年受到阻礙，僅增長 %，這與供應(yīng)量的暴增有關(guān)，主要還是與經(jīng)濟發(fā)展水平同步的，房價的過快增長，只會透支后市的升值潛力，對市場不利，特別是對于鞍山這樣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚甚至剛剛起步的城市是很嚴重的，鑒于未來鞍山市場開發(fā)量較大的影響，鞍山在未來幾年商品房均價不會上升太快，但是突破 3000元 /平方米是必然的。 小 結(jié) ?鞍山房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，鞍山市目前房地產(chǎn)市場仍處于健康發(fā)展的上升勢頭，呈現(xiàn)供求兩旺的局面，未出現(xiàn)像部分一線城市呈現(xiàn)的銷售量大幅下滑的情況，商品房尤其是商品住宅的開工、銷售都出現(xiàn)同比大幅增長的趨勢。 呈現(xiàn)潛力巨大，供需兩旺的顯著特征。 鞍山住宅近年空置面積情況 住宅空置面積狀況4 7 . 64 5 . 45143 4 . 6 %1 2 . 3 % 1 5 . 7 %38404244464850522020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2 0 % 1 5 % 1 0 % 5 %0%5%10%15%住宅空臵面積（萬平方米） 空臵面積增長率 近年來，鞍山市住宅空臵面積波動較大，但是總體呈現(xiàn)下降趨勢，到 2020年，鞍山市空臵面積下降到 2020年來的最低點，僅 43萬平米，可見， 2020年鞍山住宅市場不僅銷售火爆，且市場需求具有強大的抗風險能力，潛力巨大，空臵下降，更加大了鞍山市住宅的發(fā)展空間，后市強大的需求對鞍山未來住宅市場是一個大利好。從右圖可以看出鐵東區(qū)和鐵西區(qū)作為老城區(qū)，價格較高，且由于土地的稀缺性，容積率相對于其他區(qū)也較高，其中鐵東區(qū)最高，其次鐵西區(qū)，而立山區(qū)和千山區(qū)不論價格還是容積率都要低于老城區(qū)。 ? 市場上大部分為外地開發(fā)商開發(fā)的樓盤， 鞍山的房地產(chǎn)開發(fā)商 80%來自南方，其中 50%是浙商。鞍山寫字樓物業(yè)很少，主要分布于鐵東區(qū)和鐵西區(qū)，千山區(qū)和立山區(qū)目前幾乎沒有寫字樓。 ? 鞍山市寫字樓空臵率普遍較大，多用于酒店，娛樂，居住等混合業(yè)態(tài)，寫字樓租恁市場平淡。 ? 目前鞍山市城市整體狀況不適合寫字樓物業(yè)。 鞍山歷年旅游總收入統(tǒng)計 鞍山旅游收入統(tǒng)計0204060801001200%10%20%30%40%50%60%旅游總收入 ( 億元 ) 5 0 . 4 5 7 . 2 5 68 86 1 1 2 . 1 6旅游外匯收入（億美元） 0 . 4 2 0 . 4 9 0 . 5 8 0 . 7 1 1 . 2旅游總收入增長率 2 7 . 5 % 1 5 . 0 % 1 8 . 4 % 26% 30%旅游外匯收入增長率 3 1 . 0 % 1 7 . 0 % 1 7 . 3 % 1 6 . 9 % 51%2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 鞍山市旅游收入逐年穩(wěn)步較快上升，旅游業(yè)發(fā)展較快，旅游收入增長率曲線基本與旅游人數(shù)增長率相符，旅游外匯收入增長率除了 20 2020年基本都高于旅游總收入增長率，可見鞍山市的旅游外匯收入在旅游總收入中的作用越來越大，尤其是 2020年，旅游外匯收入在國內(nèi)旅游市場不旺的情況下，逆市暴增 51%，可見鞍山市旅游業(yè)正逐步走向國際化，境外認同度逐漸提高。 ? 出租率： 2020年，煙臺市市區(qū)星級酒店平均入住率為 90%。宜必思國際酒店作為鞍山市第一家由外商投資的國際化酒店，進駐正在建設(shè)中的位于勝利廣場北側(cè)的鞍山新瑪特購物休閑廣場，為鞍山城市綜合體業(yè)態(tài)拉開了筑巢引鳳的大幕。 ? 鞍山房價具有很大的彈性空間，總體偏低，星級飯店客房價格與周邊發(fā)達城市相比，差距較大。 總 結(jié) 總 結(jié) 鞍山城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，使得鞍山市充滿了機遇，迅猛的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭，使得鞍山城市面貌日新月異，這是機遇，同時也是挑戰(zhàn)。 四、鞍山目前第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，但是總體水平較低，外來企業(yè)和本地企業(yè)較少，且鞍山作為一個工業(yè)城市，企業(yè)的重點還是在工業(yè)發(fā)展上，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整，從市場上來看，目前鞍山市對于寫字樓物業(yè)的需求并不大，但是隨著鞍山城市經(jīng)濟的發(fā)展，外來企業(yè)的不斷進駐，城市對外輻射能力的進一步加強，鞍山寫字樓的發(fā)展將迎來新的機遇。