【正文】 型客戶的置業(yè)區(qū)域主要集中于城南區(qū)域，與城市核心區(qū)有一定的距離（但距離不遠(yuǎn)），既能享受城市的功能屬性，有可體驗(yàn)一定舒適的居住享受；n 改善型客戶的置業(yè)面積區(qū)間主要集中于90平米以上的三房產(chǎn)品，單價(jià)承受區(qū)間集中于：50008000元/㎡；n 改善型客戶關(guān)注于：基本生活配套、便利的交通、良好的社區(qū)氛圍、園林等。（2）低廉的房價(jià)，形成了較大的價(jià)值洼地。北海作為北部灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)城市，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和新型產(chǎn)業(yè)培育誕生的環(huán)節(jié)上具有了較大的優(yōu)勢(shì)，這吸引了不少具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和擁有前往北部灣發(fā)展意向的外地客戶產(chǎn)生了移居北海投資置業(yè)的意向。216。再接下來客戶才會(huì)詳細(xì)的考量單價(jià)、園林、戶型等要素。排名前十的省份中內(nèi)陸省份占一半。216。：項(xiàng)目名稱自主客比例投資客比例簡化比例天隆三千海10%90%1:9恒大御景半島30%70%3:7嘉和冠山海30%70%3:7第九灣50%50%5:5森海豪庭20%80%2:8萬泉城40%60%4:6通過對(duì)我項(xiàng)目周邊幾個(gè)主要競爭樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，216。也同時(shí)印證了北海市場(chǎng)外地客主導(dǎo)的購買群體的劃分。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)合作可更好的控制各中介公司的傭金比例和合作方式，對(duì)成本控制效果顯著。說明：現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)與傭金的不同之處在于現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)直接獎(jiǎng)給合作中介的一線銷售人員，傭金是結(jié)算給該合作公司，具體發(fā)到一線銷售人員手中的比例約為總傭金的40%至50%。是投資客最關(guān)注的戶型。空間布局合理，觀海陽臺(tái)與客廳相連，動(dòng)靜分區(qū)明顯。這兩個(gè)戶型均為臥室和客廳面海，直面中心園林，是目前恒大項(xiàng)目的熱銷戶型。81平兩房兩室一廳，總價(jià)53萬左右，側(cè)向面南，布局緊湊方正，是森海主力戶型之一。同時(shí)也盡量的將客廳餐廳布局在一起，增強(qiáng)入戶的空間感，廚房和衛(wèi)生間盡量壓縮。八．北海恒大御景半島項(xiàng)目專項(xiàng)分析（一）項(xiàng)目基本情況梳理樓盤名稱：北海恒大御景半島項(xiàng)目類型：普通住宅,公寓,高層,塔樓項(xiàng)目位置：廣西北海市銀灘西區(qū)金海岸大道88號(hào)交通位置：。月綠化率：%容積率：車位：5731個(gè)土地年限：70年配套設(shè)施：◆小區(qū)配套：五星級(jí)酒店、風(fēng)情商業(yè)街、恒大劇院、國際雙語幼兒園、室內(nèi)外泳池；◆周邊配套：項(xiàng)目位于北海市銀灘西區(qū)， 5分鐘生活圈可享受城市中心區(qū)商業(yè)配套，區(qū)內(nèi)有、銀行、學(xué)校、菜市場(chǎng)、超市等生活配套齊全，未來片區(qū)發(fā)展生活配套將不斷完善，生活更加便利。交房品質(zhì)：精裝修項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理：　　北?！魠^(qū)位價(jià)值　　項(xiàng)目地處銀灘西區(qū)，具有北海市罕有的一線海景資源?！　?duì)場(chǎng)地內(nèi)高差的整治遵循改造與保護(hù)相結(jié)合的手段，順應(yīng)用地的自然地形，將用地由中間向四周平整為若干臺(tái)地，形成錯(cuò)落有致的景觀輪廓線，保證不同組團(tuán)之間有良好的視覺通道，充分體現(xiàn)臺(tái)地式住宅的空間趣味性。利用豎向的變化將游泳池與水天一色湖景區(qū)巧妙分離，在保證功能使用的同時(shí)，通過跌級(jí)水景增加了觀賞性。◆人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)　　恒大御景半島的住宅都采用方正戶型設(shè)計(jì)，大大提高了面積利用率；南北通透，提供最好的室內(nèi)通風(fēng)采光條件；寬闊觀景陽臺(tái)，能夠讓園林美景一覽無余；功能布局合理，給住戶舒適的生活享受。　　恒大聘請(qǐng)72名全國頂級(jí)裝修設(shè)計(jì)師(普通甲級(jí)設(shè)計(jì)院一般僅擁有5名國家級(jí)設(shè)計(jì)師)針對(duì)48種戶型反復(fù)推敲，在裝修空間實(shí)用、材料優(yōu)質(zhì)、視覺美觀、人性細(xì)節(jié)、使用耐久、施工工藝等角度，經(jīng)過長達(dá)十年的積累、創(chuàng)新、總結(jié)，令戶型裝修在審美與實(shí)用中完美平衡，造就出了恒大所獨(dú)有美學(xué)空間體系?！魢H級(jí)航母配套◆金碧物業(yè)　　經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，恒大集團(tuán)已經(jīng)形成了一套成熟的開發(fā)模式，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，恒大恒大系列項(xiàng)目采用全國統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低設(shè)計(jì)成本；在采購環(huán)節(jié)，實(shí)行集中式采購、統(tǒng)一配送，從而大大減低材料運(yùn)輸成本，同時(shí)集中批發(fā)以采購價(jià)格進(jìn)貨，減低成本價(jià)格；在施工環(huán)節(jié)，專業(yè)化施工，嚴(yán)格控制成本。81 / 81（二）恒大商鋪銷售情況分析恒大商鋪銷售情況統(tǒng)計(jì)（截至2012年12月6日）9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)認(rèn)購套數(shù)28156621416131532142109面積（㎡）總價(jià)（元）162475039838594313691038595929410138761088816982360530883609388330293475699178404513208284099731396931162488266413315當(dāng)月均價(jià)（元）130561249012016136161186912236136059144100231329212702138411456615201996517036截至2012年12月6日，北海恒大御景半島項(xiàng)目商鋪認(rèn)購109套，均價(jià)12122元，㎡，總價(jià)66413315元，其中中介帶客成交7套，㎡，成交額4014908元，目前中介分銷對(duì)商鋪的銷售作用不大。后期恒大因商鋪貨量有限而未進(jìn)行重點(diǎn)推廣，導(dǎo)致銷售情況一直較為低迷。除首期開盤促銷階段和金九銀十的黃金周銷售旺季外，各月銷售數(shù)據(jù)平穩(wěn)，每月基本能達(dá)到銷售50宅，銷售面積5000㎡，成交金額5000萬左右。在重大促銷節(jié)點(diǎn)（如金九銀十）時(shí)大幅度降價(jià)會(huì)對(duì)銷售有明顯的促進(jìn)作用。（四）恒大一期剩余貨量情況分析恒大一期剩余貨量情況分析（截至2012年12月6日）　總貨量 已售貨量 剩余貨量 樓棟 單元 物業(yè)類型 交樓標(biāo)準(zhǔn) (套) 銷售狀態(tài) 套數(shù) 面積（㎡） 總金額（元） 套數(shù) 面積（㎡） 總金額（元） 套數(shù) 面積 （㎡） 總金額 （元） 11幢 　33層高層 豪華(116) 在售(76) 19220,196,741,11612,99,859,768,79,118,11幢商鋪 　1層商鋪 毛坯(13) 在售(6) 201,16,992,139,187,76,562,12幢 　33層高層 豪華(102) 在售(86) 19220,195,760,10210,85,915,909,94,261,12幢商鋪 　1層商鋪 毛坯(4) 在售(13) 1711,347,41,258,1310,016,1幢 二單元 32層高層 豪華(89) 在售(3) 9313,111,162,8912,90,118,45,403,1幢 一單元 32層高層 豪華(90) 暫不銷售(3) 9313,113,570,9012,97,931,33,543,1幢商鋪 　1層商鋪 毛坯(8) 在售(5) 1311,896,85,529,55,288,2幢 二單元 32層高層 豪華(123) 在售(1) 12413,112,668,12313,97,349,11,066,2幢 一單元 32層高層 豪華(119) 在售(1) 12413,117,096,11913,102,613,54,385,2幢商鋪 　1層商鋪 毛坯(24) 在售(1) 251,16,731,241,12,780,1715,3幢 二單元 32層高層 豪華(73) 在售(50) 12412,102,488,736,51,233,515,45,418,3幢 一單元 32層高層 豪華(65) 在售(59) 12412,100,770,655,42,556,596,50,994,3幢商鋪 　1層商鋪 毛坯(19) 已售罄 1912,640,1911,223,04幢 二單元 32層高層 豪華(59) 在售(4) 6411,100,380,5910,77,750,57,011,4幢 一單元 32層高層 豪華(58) 在售(3) 6411,100,953,5810,83,245,61,8,665,5幢 二單元 32層高層 　暫不銷售(95) 9513,121,278,09513,121,278,5幢 一單元 32層高層 豪華(1) 在售(93) 9513,123,332,11,329,9413,121,810,8幢 　33層高層 豪華(182) 在售(2) 19220,173,559,18219,145,023,101,9,150,8幢商鋪 　1層商鋪 毛坯(37) 已售罄 372,29,258,372,24,009,0總計(jì)1707176862738711821038913666525574691139目前恒大一期銷售情況良好，剩余貨量主要集中在115棟四棟樓，8棟已基本售罄。近日聽聞恒大已將原計(jì)劃的6期開發(fā)申請(qǐng)延長至8期開發(fā)，可見恒大對(duì)市場(chǎng)的熱情估計(jì)比較保守，對(duì)市場(chǎng)前景預(yù)期不好。住宅付款形式分析（截至2012年12月6日）套數(shù)金額面積套數(shù)比例金額比例面積比例分期付款（1年）310281304351%%%分期付款（2年）145136095813%%%分期付款（9個(gè)月）2825911162%%%分期付款（3年半）10589094352%%%分期付款（3年）4542572537%%%商業(yè)按揭7869560096%%%商業(yè)按揭6成及以下首期1616015528%%%商業(yè)按揭7成首期特惠7976249761%%%一次性付款（15天）11699909805%%%一次性付款（2個(gè)月）43374037445%%%一次性付款（1個(gè)月）149132781960%%%總計(jì)1075972869402100%100%100%由以上表格我們可以知道，分期付款方式共計(jì)633套，%，商業(yè)按揭方式共計(jì)173套，%，一次性付款方式共269套，%。③ 目前銷售的住宅有56%的款項(xiàng)采用了一年內(nèi)付清的付款方式，極大的提高了恒大資金的流轉(zhuǎn)速度，帶動(dòng)了恒大整體的開發(fā)節(jié)奏。我們也可以很明顯的看到北海本地客戶對(duì)商鋪的投資熱情要明顯高于其他客源地，占全省客源的72%，這也可作為我項(xiàng)目在商鋪推廣中可主要針對(duì)的客戶來源。其次網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告（戶外大牌、工行LED）、雄基DM占比在10%左右，朋友介紹、電視及其他效果不明顯。③成交客戶認(rèn)知途經(jīng)分析 10月份成交150套，成交客戶主要認(rèn)知渠道以中介和老帶新為主，這與恒大集團(tuán)對(duì)中介聯(lián)動(dòng)的大力支持和獎(jiǎng)勵(lì)政策密不可分。這增加了客戶的選擇空間，但同時(shí)也增加了建筑安裝成本。（九）恒大中介帶客成交情況分析一期住宅中介帶客成交銷售情況統(tǒng)計(jì)（截至2012年12月6日）5月6月7月8月9月10月11月12月總計(jì)認(rèn)購套數(shù)11829356065276241面積721總價(jià)8981301663151125428671317300635279027559512025238285405649875216469090當(dāng)月均價(jià) 自恒大2012年5月底開始進(jìn)行中介分銷之后，中介帶客成交量呈逐月遞增態(tài)勢(shì)，除金九銀十銷售旺季外，每月的成交量基本保持在30套，3000㎡，成交總價(jià)2000