【正文】 然要高于房地產(chǎn)投資增長率的，可見鞍山住宅市場呈現(xiàn)爆發(fā)式發(fā)展，住宅市場在房地產(chǎn)市場中的地位越來越重要，鞍山市房地產(chǎn)在未來住宅市場將競爭激烈，同時也折射出鞍山住宅市場具有相當高的需求。 小 結(jié) ? 目前，鞍山市住宅市場以自住為主，投資客也較多。 站前商圈 鞍山寫字樓列表 寫字樓名稱 地址 萬科東源大廈 鐵東區(qū)勝利路 21號 鞍山市物資貿(mào)易大廈 鐵東區(qū)二道街 90號 ? 金融大廈 ? 鐵東區(qū)勝利路①號地段 天河大廈 ? 鐵東區(qū)南二道街 581號 金龍大廈 ? 鐵東區(qū)勝利廣場西側(cè)勝利南路 40號 銀杏園寫字樓 ? 鐵東區(qū)站前二道街 興華寫字樓 鐵東區(qū)文化街附近 ? 民族大廈 ? 鐵西區(qū)人民路 75號 鞍山市目前寫字樓物業(yè)僅 8幢，其中 7幢位于鐵東， 1幢位于鐵西，且寫字樓都并非正軌純寫字樓物業(yè)，基本都是商住混用，鞍山寫字樓多集中于配套成熟的站前商圈。 酒 店 市 場 分 析 旅游資源 鞍山資源豐富，市區(qū)周圍鐵礦儲量逾百億噸，占全國儲量的四分之一；南部和東南部是菱鎂礦富集地帶，約占世界儲量的四分之一；滑石礦是我國三大產(chǎn)地之一，儲量居世界之首；岫巖地區(qū)素有“玉石之鄉(xiāng)”的美稱，擁有豐富的玉石資源；此外，農(nóng)產(chǎn)品資源、地熱資源也相當豐富。 煙臺四五星級酒店列表 管理方式 酒店名稱 酒店星級 開業(yè)時間 裝修時間 客房數(shù) 標間價格 地址 國內(nèi)管理 國際大酒店 5 1994 300 680 園林路219號 國內(nèi)管理 五環(huán)大酒店 5 2020 328 588 南勝利路43號 國內(nèi)管理 寰球大酒店 4 377 248 鐵東區(qū)民生巷 1號 國內(nèi)管理 鞍山四海假日酒店 4 2020 2020 248 218 園林路333號 鞍山市星級酒店稀少，五星級酒店僅 2家，四星級酒店也只有 2家，五星級酒店中，國際大酒店主要客人為政府官員，五環(huán)大酒店商務人士居多，稀少的星級酒店數(shù)量，導致鞍山市星級酒店平均入住率都挺高，基本在 90%以上，客源主要是旅游者，鞍山市由于城市經(jīng)濟發(fā)展水平的限制， 星級酒店業(yè)發(fā)展比較落后，并且服務質(zhì)量普遍較差。 ? 目前鞍山市星級酒店并沒有正規(guī)化得星級劃分，名義上的五星級酒店也只是達到準五星級別，真正的高檔高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務的星級酒店幾乎沒有。目前鞍山寫字樓不論從建筑、設(shè)計、質(zhì)量等方面水平普遍較低，基本無達到甲級水平的。 三、土地出讓規(guī)模的不斷擴大，為房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的口糧，城市的迅速發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。（ 2020年） 小 結(jié) ? 目前，鞍山由于城市經(jīng)濟相對比較落后，城市化程度有限，旅游業(yè)并不發(fā)達，商務會議發(fā)展緩慢，使得市區(qū)內(nèi)星級酒店較少，酒店業(yè)競爭并不激烈，服務質(zhì)量普遍較差。 ? 房間數(shù)及價格：市區(qū) 五星級酒店共有 628個房間，平均價格為 634元 /天；四星級共有 625個房間，平均價格為 233元 /天。 1993年開工，直到 1998年才完工。 寫 字 樓 市 場 分 析 鞍山寫字樓分布 從上圖可以看出，鞍山寫字樓主要分布于鐵東區(qū)，且集中分布于市級中心商圈 ——鐵東站前商圈，此地位于鞍山市中心最繁華地區(qū)，周邊配套完善，交通方便。 鞍山目前樓盤分布情況（ 2020） 鐵東區(qū)樓盤 千山區(qū)樓盤 鐵西區(qū)樓盤 立山區(qū)樓盤 高新區(qū)樓盤 往屆樓盤 中行分支機構(gòu) 典型開發(fā)商： 萬科地產(chǎn) 大德地產(chǎn) 申江嘉寶 四隆地產(chǎn) 恒基地產(chǎn) 抽樣分析各區(qū)目前在售樓盤情況 各區(qū)銷售均價（元/平方米）4056285724003200010002020300040005000鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 立山區(qū) 千山區(qū)各區(qū)容積率分布情況3 . 1 72 . 9 31 . 7 7 1 . 6 7鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 立山區(qū) 千山區(qū) 千山區(qū)因樣本過少，其均價情況實際要低于3200。 ?鞍山市房地產(chǎn)市場處于蓬勃發(fā)展期，與環(huán)渤海經(jīng)濟發(fā)達城市有不小的差距，但是卻高于東北各同等級大工業(yè)城市，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，對后市投資熱情不減，同時 鞍山市商品房開發(fā)量增幅、竣工量增幅、銷售量增幅、銷售額增幅、商品房實際預售率、單個樓盤開盤當日一次性銷售率、房地產(chǎn)市場潛力 7項全國第一。房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的現(xiàn)狀也顯而易見。此次，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又成功競得萬科城市花園東北角 30萬平方米地塊，項目總建筑面積 50余萬平方米，開發(fā)面積為萬科此前在鞍開發(fā)樓盤面積的總和。 鞍山基準地價 鞍山歷年土地出讓金情況 土地出讓金增長情況1114 6 . 51 1 8 . 21000%3 2 2 . 7 %1 5 4 . 2 %0204060801001201402020 2020 2020 2020024681012土地出讓金（億元） 增長率 從上圖可以看出， 2020年以來，鞍山市歷年土地出讓金增長迅猛，可以看出，鞍山市作為工業(yè)大市，在 2020年以前，土地出讓較少，主要依靠老工業(yè)支撐城市經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，2020年開始，鞍山市土地出讓規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢，從而使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，土地出讓金的增長率在2020年達到 1000%的恐怖速度，之后開始逐年下降，但是依然達到 100%以上，可以看出鞍山市的土地出讓在經(jīng)過爆發(fā)之后，逐漸趨于穩(wěn)定，鞍山房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上也與上述趨勢相符，不可否認， 超高土地出讓金增長率和土地出讓金折射出的是鞍山房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)與迅猛發(fā)展。 茶飲休閑一條街 ：位于營城路，全長 500米，沿路開發(fā)建設(shè)集各類酒吧、茶吧、咖啡吧、購物中心、中型超市、便利店、居住小區(qū)為一體的商住商居設(shè)施。最終形成年處加工配送 1000萬噸以上、銷售超千億元的能力，成為東北地區(qū)鋼鐵物流航母。 鐵東對爐副中心商圈 ：結(jié)合健康街兩側(cè)拆遷改造，配套建設(shè)大型商業(yè)和文化基礎(chǔ)設(shè)施，形成集購物、文化、餐飲、休閑為一體的商業(yè)新圈。 人民路 —家電五金路： 全長 。 商業(yè)路分布 ——“六路 ” 勝利路 建國南路 千山東路 人民路 解放東路 勝利路 —精品商業(yè)路 千山東路 —文化旅游產(chǎn)業(yè)路 建國南路 —商飲風情路 人民路 —家電五金路 千山西路、解放西路 —汽車產(chǎn)業(yè)路 解放東路 —新興商業(yè)路 千山西路 解放西路 六路簡介 勝利路 —精品商業(yè)路： 全長 。 規(guī)劃發(fā)展 重要規(guī)劃 規(guī)劃城市輕軌 ——“南通海城、北接遼陽” 一、加快建設(shè)通海產(chǎn)業(yè)大道。公路 成網(wǎng)，遍布鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通十分方便。鞍山是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，中國第一鋼鐵工業(yè)城市，有“共和國鋼都”的美譽，是新中國鋼鐵工業(yè)的搖籃。 2020年，鞍山城市居民收入首次破的萬，主要源于工薪族加薪、個體戶減稅、退休金上調(diào)和股市的火爆。 南通海城，北接遼陽，最終與以沈陽為中心的城市群輕軌相接，成為城市區(qū)域間公共快線。沿路主要開發(fā)建設(shè) CBD商務設(shè)施和綜合購物設(shè)施，中高檔寫字樓、商住樓，大中型文化娛樂設(shè)施，以及中高檔酒店、酒吧、茶吧、 KTV等餐飲娛樂設(shè)施。重點發(fā)展大型中高檔高層商住區(qū)，配套建設(shè)綜合超市、便利店、專業(yè)店、餐飲娛樂等服務設(shè)施。 永 樂 商 圈 永樂公園 人民路 鞍山客運西站 鞍 山 西 站 商 圈 立山區(qū)兩大副中心商圈 立山深溝寺副中心商圈 ：充分利用深溝寺四區(qū)、六區(qū)和八區(qū)的閑置土地，推進健身廣場東北角大型綜 合超市和深溝寺八區(qū)大型商住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，以滿足本區(qū)域居民日常生活需求。 湯崗子健康文化產(chǎn)業(yè)區(qū) ： 位于我市規(guī)劃建設(shè)的城南新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，新區(qū)總規(guī)劃面積 33平方公里，其中：商業(yè)金融服務業(yè)等商業(yè)用地面積 。重點推進團組式大型商住區(qū)建設(shè)，沿岸、沿街發(fā)展酒吧、茶吧、特色餐飲、文化娛樂等服務設(shè)施，配套建設(shè)公園、綠地和沿岸濱水景觀帶及各類亮化設(shè)施，形成市區(qū)北大門一道靚麗的濱河經(jīng)濟帶。 往年各區(qū)土地溢價情況分析 2020 年 2 0 0 8 年 4 月各區(qū)土地溢價情況1418142152711260 05 0 . 0 %6 1 . 1 %1 4 . 3 %2 8 . 6 %0 . 0 % 0 . 0 %0510152025鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 千山區(qū) 立山區(qū) 高新區(qū) 營城子分區(qū)0%10%20%30%40%50%60%70%成交的土地宗數(shù) 超過底價成交的土地宗數(shù) 溢價土地占總成交土地比 可以看出，鐵東、鐵西區(qū)作為老城區(qū)，超過底價成交的土地超過 50%，原因是作為老城區(qū)土地的稀缺性，土地競爭相對其他各區(qū)較大，而其他各區(qū)大部分基本都以底價或略高于底價成交。三、城市環(huán)境的改善和城市化進程的加快，以及人民生活水平的改善，致使住房需求強勁。由于開發(fā)商自身實力的增強，以及房地產(chǎn)市場銷售情況看好，銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持力度有所加大，開發(fā)