漳州市房地產(chǎn)-漳州市東山項目市場調(diào)研報告(doc26)-房市分析(已修改)
2025-08-24 10:31 本頁面
【正文】 東山項目市場調(diào)研報告 營銷部 二 00 六年三月三十一日 目 錄 一、 前言 二、 東山宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市國民經(jīng)濟(jì)狀況 城市總體發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策形勢 三、 東山房地產(chǎn)市場調(diào)研 近幾年東山房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 在售項目及即將投放項目市場調(diào)研 房地產(chǎn)消費群體調(diào)研 東山當(dāng)?shù)厝讼M特點 未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 四、 項目資源調(diào)研 項目概況 項目 SWOT 分析 項目區(qū)域商業(yè)形態(tài)及目標(biāo)消費群體分析 五、 項目初步市場定位及規(guī)劃建議 六、 項目運作及商業(yè)價格建議 七、 結(jié)論 一 、前言 作為一個外地項目，尤其是處于四線城市，其房地產(chǎn)市場通常是剛剛起步，屬于市場的政策期。如今，在全國房地產(chǎn)市場一片大好的形勢下，東山也不可避免出現(xiàn)城市發(fā)展空間放大、房地產(chǎn)市場急劇激發(fā)的狀態(tài)。 對于一個商業(yè)旅游地產(chǎn)項目，在接近幾乎陌生的市場中，前期市場調(diào)研顯得更為重要。針對當(dāng)?shù)赝顿Y開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、商品房銷售情況等諸多市場變量進(jìn)行詳細(xì)分析和研究，從而對項目進(jìn)行整體的可行性開發(fā)分析，為項目進(jìn)行市場定位與前期規(guī)劃設(shè)計提供有力的參考依據(jù)。并且，商業(yè)地產(chǎn)客戶其需求極具特殊性，項目開發(fā)模式也頗需多樣性，開發(fā)前 景很大、利潤可觀，但銷售難度也相對較大，風(fēng)險也隨之增加，因而，前期準(zhǔn)確、客觀的市場調(diào)研極為關(guān)鍵。 我們一行三人，肩負(fù)公司給予的任務(wù)，本著認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)、實事求是的工作態(tài)度，針對以上問題，采用了上門問卷調(diào)查、在售項目調(diào)研、走訪相關(guān)部門專業(yè)人士及與目標(biāo)客戶進(jìn)行多次溝通的方式，最終擬定了這篇項目市場調(diào)研報告，闡述了東山當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來市場發(fā)展趨勢，并對項目和目標(biāo)消費群體進(jìn)行了綜合分析，以及對項目的市場定位和前期規(guī)劃設(shè)計及項目開發(fā)運作形成了以下初步建議。 二、東山宏觀濟(jì)環(huán)境分析 東山城市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 東 山位于福建漳州市，介于廈門市與汕頭之間，地處廈、漳、泉閩南三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的南端，是福建第二大島，又名陵島。東瀕臺灣海峽，與臺灣隔海相望；西臨詔安；東南是閩南漁場與粵東漁場交匯處；北面以八尺門海堤與云霄接壤；北東向東山灣與漳浦古雷半島為鄰。距廈門 150 公里，汕頭 135 公里，海上轉(zhuǎn)臺灣高雄 164 海里，南下香港 210 海里，在廈汕高速鐵路開通后交通將為更加便利。 全縣由東山島及周圍 44 個小島組成，總面積 194 平方公里，其中東山島 188平方公里，海岸線 公里，是福建省對外和對臺經(jīng)濟(jì)貿(mào)易重要口岸，是 21世紀(jì)港口旅游 新城、福建省重點旅游區(qū)。東山環(huán)境氣候宜人，海景資源十分豐富，屬亞熱帶海岸性季風(fēng)氣候，島內(nèi)盛產(chǎn)非金屬性礦。東山海域是西南漁場中心，海產(chǎn)豐饒，且旅游景點甚多，有風(fēng)動石景區(qū)、東門嶼、南門灣海濱浴場等。 東山縣分為 7 個鎮(zhèn)，總?cè)丝?20 多萬，經(jīng)濟(jì)較好的主要是銅陵與西埔兩個鎮(zhèn)。據(jù)調(diào)查， 03 年經(jīng)濟(jì)總值 億元，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7120 元； 04年經(jīng)濟(jì)總值 億元，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7546 元。因受各種因素影響，東山城市發(fā)展極為緩慢，經(jīng)濟(jì)水平較低，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，城市財政收入較少，缺乏支柱企業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 鏈，大多靠漁業(yè)而生。因政府投資力度不夠，城市基礎(chǔ)設(shè)施較差。居民收入整體不高，一般公務(wù)員月工資 1000 多元，私營企業(yè)員工僅有 600700 元 /月，城鎮(zhèn)居民消費層次較低，娛樂休閑活動極其匱乏。 城市總體發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃 （一）城市發(fā)展規(guī)劃 作為 四線 城市性質(zhì) ： （ 1） 優(yōu)勢與機(jī)會：政策、政策、還是政策 為了拉動地方經(jīng)濟(jì)和出政績，地方首腦招商引資方面愿望強(qiáng)烈，可能 在土地和稅收方面的優(yōu)惠政策很大 ， 甚至有悖于國家和中央的政 策。一個大項目尤其是招商引資項目通常都會成為首長工程，各方面的支持力度都超越常規(guī) 。 但 政策變化大， 經(jīng)常一代政府一代樣，對于房地產(chǎn)開發(fā)，政府主觀意識強(qiáng)，干擾性大。 （ 2） 劣勢與風(fēng)險：經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)、還是經(jīng)濟(jì) 四線城市人口規(guī)模基本都在 20 萬 左右， 幾乎沒有一座超過 10萬平米的現(xiàn)代住宅小區(qū) ， 住宅價格瓶頸均價 每平方米 1500 元左右。房地產(chǎn)市場發(fā)展的 最大困境還是地方經(jīng)濟(jì)薄弱，甚至沒有成型支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈， 且經(jīng)營 觀念和意識 較為 落后 ，房價難以短時迅速攀升 。 東山城市發(fā)展?fàn)顩r 在東山城市新五年規(guī)劃中要求： 加快房地產(chǎn)開發(fā)，完成 50 萬平方米舊城改造， 加大城市建設(shè)改革力度，嚴(yán)格土地、城建管理，促進(jìn)城市建 設(shè)市場化，建設(shè)成較強(qiáng)集聚和輻射能力的濱海城市； 同時加快旅游資源開發(fā)整合，致力開發(fā)濱海旅游經(jīng)濟(jì)，做大做強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)，提升風(fēng)動石、馬鑾灣、東門嶼三個核心景區(qū)，爭取東門嶼景區(qū)列入國家 3A 級景區(qū)。要加大旅游資源整合力度，串點成線，構(gòu)筑海上觀光、島嶼風(fēng)情、對臺文化、休閑渡假、紅色旅游、特色風(fēng)味六個旅游精品，積極打造旅游品牌。 目前支柱產(chǎn)業(yè)很少，大多是從事漁業(yè)的相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模較小，以個體經(jīng)營為主。城鎮(zhèn)居民收入來源少，主要靠海吃海，經(jīng)濟(jì)水平普遍較低，消費能力較差。隨著近幾年政府招商引資的力度加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì) 有所起色，房地產(chǎn) 市場也從無到有，吸引了不少外地開發(fā)商前來投資，城鎮(zhèn)居民購買商品房的意識也不斷增強(qiáng)。 （二）區(qū)域規(guī)劃 項目地處銅陵鎮(zhèn)濱海路。銅陵鎮(zhèn)位于東山島東北端，三面臨海，西部與康美鎮(zhèn)毗鄰，總面積 平方公里，總?cè)丝谟?7 萬多，距西埔鎮(zhèn) 12 公里，擁有碼頭、漁港與著名風(fēng)動石風(fēng)景區(qū)、東山嶼、南門
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