漳州市房地產(chǎn)-漳州市東山項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc26)-房市分析(已修改)
2025-08-24 10:31 本頁(yè)面
【正文】 東山項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 營(yíng)銷部 二 00 六年三月三十一日 目 錄 一、 前言 二、 東山宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況 城市總體發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策形勢(shì) 三、 東山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 近幾年?yáng)|山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 在售項(xiàng)目及即將投放項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)群體調(diào)研 東山當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)特點(diǎn) 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 四、 項(xiàng)目資源調(diào)研 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)形態(tài)及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 五、 項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位及規(guī)劃建議 六、 項(xiàng)目運(yùn)作及商業(yè)價(jià)格建議 七、 結(jié)論 一 、前言 作為一個(gè)外地項(xiàng)目，尤其是處于四線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)通常是剛剛起步，屬于市場(chǎng)的政策期。如今，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好的形勢(shì)下，東山也不可避免出現(xiàn)城市發(fā)展空間放大、房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇激發(fā)的狀態(tài)。 對(duì)于一個(gè)商業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在接近幾乎陌生的市場(chǎng)中，前期市場(chǎng)調(diào)研顯得更為重要。針對(duì)當(dāng)?shù)赝顿Y開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、商品房銷售情況等諸多市場(chǎng)變量進(jìn)行詳細(xì)分析和研究，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性開(kāi)發(fā)分析，為項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位與前期規(guī)劃設(shè)計(jì)提供有力的參考依據(jù)。并且，商業(yè)地產(chǎn)客戶其需求極具特殊性，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式也頗需多樣性，開(kāi)發(fā)前 景很大、利潤(rùn)可觀，但銷售難度也相對(duì)較大，風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，因而，前期準(zhǔn)確、客觀的市場(chǎng)調(diào)研極為關(guān)鍵。 我們一行三人，肩負(fù)公司給予的任務(wù)，本著認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)事求是的工作態(tài)度，針對(duì)以上問(wèn)題，采用了上門問(wèn)卷調(diào)查、在售項(xiàng)目調(diào)研、走訪相關(guān)部門專業(yè)人士及與目標(biāo)客戶進(jìn)行多次溝通的方式，最終擬定了這篇項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，闡述了東山當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)項(xiàng)目和目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行了綜合分析，以及對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和前期規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作形成了以下初步建議。 二、東山宏觀濟(jì)環(huán)境分析 東山城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 東 山位于福建漳州市，介于廈門市與汕頭之間，地處廈、漳、泉閩南三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的南端，是福建第二大島，又名陵島。東瀕臺(tái)灣海峽，與臺(tái)灣隔海相望；西臨詔安；東南是閩南漁場(chǎng)與粵東漁場(chǎng)交匯處；北面以八尺門海堤與云霄接壤；北東向東山灣與漳浦古雷半島為鄰。距廈門 150 公里，汕頭 135 公里，海上轉(zhuǎn)臺(tái)灣高雄 164 海里，南下香港 210 海里，在廈汕高速鐵路開(kāi)通后交通將為更加便利。 全縣由東山島及周圍 44 個(gè)小島組成，總面積 194 平方公里，其中東山島 188平方公里，海岸線 公里，是福建省對(duì)外和對(duì)臺(tái)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易重要口岸，是 21世紀(jì)港口旅游 新城、福建省重點(diǎn)旅游區(qū)。東山環(huán)境氣候宜人，海景資源十分豐富，屬亞熱帶海岸性季風(fēng)氣候，島內(nèi)盛產(chǎn)非金屬性礦。東山海域是西南漁場(chǎng)中心，海產(chǎn)豐饒，且旅游景點(diǎn)甚多，有風(fēng)動(dòng)石景區(qū)、東門嶼、南門灣海濱浴場(chǎng)等。 東山縣分為 7 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?20 多萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)較好的主要是銅陵與西埔兩個(gè)鎮(zhèn)。據(jù)調(diào)查， 03 年經(jīng)濟(jì)總值 億元，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7120 元； 04年經(jīng)濟(jì)總值 億元，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7546 元。因受各種因素影響，東山城市發(fā)展極為緩慢，經(jīng)濟(jì)水平較低，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，城市財(cái)政收入較少，缺乏支柱企業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 鏈，大多靠漁業(yè)而生。因政府投資力度不夠，城市基礎(chǔ)設(shè)施較差。居民收入整體不高，一般公務(wù)員月工資 1000 多元，私營(yíng)企業(yè)員工僅有 600700 元 /月，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)層次較低，娛樂(lè)休閑活動(dòng)極其匱乏。 城市總體發(fā)展規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃 （一）城市發(fā)展規(guī)劃 作為 四線 城市性質(zhì) ： （ 1） 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)：政策、政策、還是政策 為了拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)和出政績(jī)，地方首腦招商引資方面愿望強(qiáng)烈，可能 在土地和稅收方面的優(yōu)惠政策很大 ， 甚至有悖于國(guó)家和中央的政 策。一個(gè)大項(xiàng)目尤其是招商引資項(xiàng)目通常都會(huì)成為首長(zhǎng)工程，各方面的支持力度都超越常規(guī) 。 但 政策變化大， 經(jīng)常一代政府一代樣，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，政府主觀意識(shí)強(qiáng)，干擾性大。 （ 2） 劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)、還是經(jīng)濟(jì) 四線城市人口規(guī)?；径荚?20 萬(wàn) 左右， 幾乎沒(méi)有一座超過(guò) 10萬(wàn)平米的現(xiàn)代住宅小區(qū) ， 住宅價(jià)格瓶頸均價(jià) 每平方米 1500 元左右。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 最大困境還是地方經(jīng)濟(jì)薄弱，甚至沒(méi)有成型支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈， 且經(jīng)營(yíng) 觀念和意識(shí) 較為 落后 ，房?jī)r(jià)難以短時(shí)迅速攀升 。 東山城市發(fā)展?fàn)顩r 在東山城市新五年規(guī)劃中要求： 加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，完成 50 萬(wàn)平方米舊城改造， 加大城市建設(shè)改革力度，嚴(yán)格土地、城建管理，促進(jìn)城市建 設(shè)市場(chǎng)化，建設(shè)成較強(qiáng)集聚和輻射能力的濱海城市； 同時(shí)加快旅游資源開(kāi)發(fā)整合，致力開(kāi)發(fā)濱海旅游經(jīng)濟(jì)，做大做強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)，提升風(fēng)動(dòng)石、馬鑾灣、東門嶼三個(gè)核心景區(qū)，爭(zhēng)取東門嶼景區(qū)列入國(guó)家 3A 級(jí)景區(qū)。要加大旅游資源整合力度，串點(diǎn)成線，構(gòu)筑海上觀光、島嶼風(fēng)情、對(duì)臺(tái)文化、休閑渡假、紅色旅游、特色風(fēng)味六個(gè)旅游精品，積極打造旅游品牌。 目前支柱產(chǎn)業(yè)很少，大多是從事漁業(yè)的相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模較小，以個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主。城鎮(zhèn)居民收入來(lái)源少，主要靠海吃海，經(jīng)濟(jì)水平普遍較低，消費(fèi)能力較差。隨著近幾年政府招商引資的力度加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì) 有所起色，房地產(chǎn) 市場(chǎng)也從無(wú)到有，吸引了不少外地開(kāi)發(fā)商前來(lái)投資，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買商品房的意識(shí)也不斷增強(qiáng)。 （二）區(qū)域規(guī)劃 項(xiàng)目地處銅陵鎮(zhèn)濱海路。銅陵鎮(zhèn)位于東山島東北端，三面臨海，西部與康美鎮(zhèn)毗鄰，總面積 平方公里，總?cè)丝谟?7 萬(wàn)多，距西埔鎮(zhèn) 12 公里，擁有碼頭、漁港與著名風(fēng)動(dòng)石風(fēng)景區(qū)、東山嶼、南門
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