2008年肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-10 00:09本頁面
【正文】 9 10 11 12 合計(jì) ——————0708年土地拍賣價(jià)格顯示，端州地區(qū)樓面價(jià)主要集中在27003300元/平米的區(qū)間。盡管08年下半年建安成本已經(jīng)大大降低，根據(jù)目前市場(chǎng)套內(nèi)均價(jià)接近4000元，（以88%的使用率估算，折合建筑面積均價(jià)約為3500元/平方），說明開發(fā)商利潤空間受到嚴(yán)重?cái)D壓，未來市場(chǎng)價(jià)格恐仍將保持走高趨勢(shì)。2008年19月端州區(qū)商品住宅銷售套內(nèi)面積均價(jià)走勢(shì)圖在成交下滑的情況下（據(jù)上表）， 套內(nèi)銷售均價(jià)持續(xù)走高，接近4000元/平米，9月份均價(jià)較1月拉高250元/平米二、肇慶房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)研判（總結(jié)） 0910兩年土地供應(yīng)進(jìn)一步加大，共達(dá)到89萬平米，東區(qū)土地供應(yīng)尤為集中，本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)競爭加劇，開發(fā)商將面臨更大壓力。將使得競爭更趨白熱化。）在如此大的供應(yīng)量，為避免同質(zhì)化競爭，小戶型產(chǎn)品必須加強(qiáng)創(chuàng)新力和品質(zhì)競爭力。根據(jù)肇慶市每年約45萬平米的消化速度，未來市場(chǎng)仍是供大于求的局面。盡管建安成本降低，成交下滑，但市場(chǎng)價(jià)格仍持續(xù)走高。從區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)及價(jià)格走勢(shì)分析，未來項(xiàng)目仍將面臨較大的競爭壓力，如何優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提高差異化競爭力，將變得十分關(guān)鍵。120140㎡的三房洋房最高價(jià)6220元；最低價(jià)2800元；平均約3800元；臻匯園、錦繡萊茵名苑、中源名都星湖主要位于星湖西南沿岸，可直接望湖，景觀豐富，毗鄰老城區(qū)，生活配套豐富。110130㎡三房最高價(jià)6080元；最低價(jià)3000元；平均約4200元；東堤灣、東景華府城東新區(qū)/星湖/舊城江景洋房主力產(chǎn)品面積在110140平米之間，未來市場(chǎng)90以下戶型能否成為市場(chǎng)的突破點(diǎn)，值得進(jìn)一步關(guān)注。北嶺（別墅）地處北嶺山麓，南望星湖，有獨(dú)特的自然景觀資源，區(qū)內(nèi)的高端休閑配套（如休閑酒店、度假山莊、美食山莊等）豐富，是肇慶著名的“富人區(qū)”主要為200600㎡的獨(dú)棟別墅最高價(jià)13700元；最低價(jià)6000元；平均約8500元；星湖名郡、星湖上院南岸（別墅）位于西江南岸，離肇慶市區(qū)距離較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍相對(duì)不足，但沒有城市的喧囂，空氣清新，有象山等自然資源。北嶺別墅均價(jià)比南嶺板塊高1500元，差距較大，說明本地市場(chǎng)對(duì)板塊的價(jià)值認(rèn)識(shí)差距明顯。根據(jù)本項(xiàng)目所在地塊缺乏自然景觀的狀況，規(guī)劃設(shè)計(jì)更需優(yōu)化內(nèi)部園林環(huán)境。充分表明目前該區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)主要以滿足本地客戶為主。本部分總結(jié)目前項(xiàng)目所在城東新區(qū)板塊住房價(jià)格明顯低于與市中心星湖等主要板塊。相對(duì)于本項(xiàng)目較偏的位置，有著天然的地理優(yōu)勢(shì)，未來項(xiàng)目將面臨非常激烈的競爭；未來項(xiàng)目必須具備區(qū)域內(nèi)乃至全市樓盤所矚目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，才能減少因地理位置帶來的心理抗性。第四部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地塊自然情況概述東向：藍(lán)塘四路； 南向：肇慶中學(xué)； 西向：東湖四路； 北向：321國道；二、生活配套設(shè)施分析項(xiàng)目位于肇慶東區(qū)中部，目前開發(fā)程度尚未成熟，周邊以在建道路和待開發(fā)行政、商住土地為住，短距離范圍內(nèi)配套尚未完善，但由于地屬未來中央商務(wù)區(qū)核心，項(xiàng)目10分鐘車程內(nèi)大環(huán)境配套完善，15分鐘可達(dá)傳統(tǒng)中心旺區(qū)星湖牌坊和天寧路，隨著星湖大道商業(yè)帶的規(guī)劃和發(fā)展，信安路、東湖路、藍(lán)塘路的進(jìn)一步優(yōu)化，周邊舊村、廠區(qū)的改造，未來升值潛力廣闊。◆社區(qū)內(nèi)園林景觀優(yōu)化，注重園內(nèi)活動(dòng)空間的規(guī)劃。提高產(chǎn)品檔次，使項(xiàng)目輻射力更廣?！粢?guī)劃大型商業(yè)風(fēng)情街，做到區(qū)內(nèi)基本解決生活問題。T威脅規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)——肇慶政府執(zhí)行力受財(cái)力限制，遠(yuǎn)期規(guī)劃實(shí)現(xiàn)備受考驗(yàn)；短期內(nèi)市政基礎(chǔ)配套到位與否，將會(huì)制約消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)承接力風(fēng)險(xiǎn)——中心城區(qū)樓價(jià)快速上升，城東供貨量有增無減，空置率顯著增加，未來市場(chǎng)承接力存在風(fēng)險(xiǎn)；競爭對(duì)手：肇慶已有幾大品牌發(fā)展商進(jìn)駐，尤其臨近中心區(qū)大量樓盤的涌現(xiàn)，已消化大量本地區(qū)的客戶，面臨區(qū)域內(nèi)客源減少的壓力。其規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)肇慶“山、湖、城、江”良好的自然生態(tài)環(huán)境，充分利用和保護(hù)好肇慶市寶貴的自然生態(tài)資源。目前，城東新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)先行，水、電、路、氣、公交等公共配套設(shè)施的規(guī)劃布局已初具規(guī)模，學(xué)校、醫(yī)院、商貿(mào)等與群眾生活密切相關(guān)的公共配套設(shè)施也在日益完善。規(guī)劃定位端州區(qū)未來行政中心區(qū)、核心居住區(qū)商業(yè)資源黃崗端硯文化村、昌大昌購物商場(chǎng)休閑設(shè)施仙女湖旅游風(fēng)景區(qū)、奧維斯五星級(jí)酒店、東湖廣場(chǎng)交通設(shè)施星湖大道、信安（肇慶）大道、藍(lán)塘路、迎賓大道、東湖路周邊配套肇慶市地稅局、供電局、法院、規(guī)劃局、國土局、質(zhì)檢站、電視臺(tái)、肇慶學(xué)院、肇慶中學(xué)、新中源小學(xué)等在售樓盤中源名都、恒裕海灣、湖景園、鴻景觀園、嘉湖新都市、臻匯園、錦繡萊茵名苑、加洲陽光等在售均價(jià)洋房34004800元/㎡之間板塊總結(jié)肇慶東區(qū)是肇慶市CLD中央居住區(qū)及東拓發(fā)展核心地帶。城東新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)量分析項(xiàng)目名稱總貨量（萬㎡）2008200920102011一二三四一二三四一二三四一二三四恒裕海灣2032——— —鴻景觀園——————— —錦繡萊茵名苑21232——— —中源名都2323 —臻匯園354456445344 合計(jì)11東區(qū)產(chǎn)品的后續(xù)貨量較大，僅東區(qū)幾個(gè)主要樓盤從20082010年的總貨量就達(dá)140萬㎡；2008年肇慶全市共消化住宅面積為45萬，其中包括東區(qū)21萬㎡（占總量的47%），依此推測(cè)，現(xiàn)有五大樓盤的貨量就約需7年才能消化完畢，市場(chǎng)壓力較大；區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目分析（緊鄰項(xiàng)目）樓盤名稱臻匯園發(fā)展商臻匯園置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置肇慶市端州區(qū)星湖大道（新肇慶中學(xué)對(duì)面）銷售代理■代理銷售代理商至道地產(chǎn)、中地行占地面積333500m2 （512畝）總建筑面積674000m2容積率物業(yè)管理公司臻匯園物業(yè)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司香港魄力園林設(shè)計(jì)公司香港貝爾高林項(xiàng)目配套■會(huì)所 ■泳池 ■教育 □市場(chǎng) ■商業(yè) ■廣場(chǎng)/主題花園 ■球場(chǎng) ■其他 星級(jí)酒店 管理費(fèi)綠化率40％推出日期2008年5月交樓日期（一期）09年5月；10年11月裝修標(biāo)準(zhǔn)■毛坯房 □簡單裝修 □中檔裝修 □豪華裝修 □其他樓宇種類（一期）■11層小高層洋房9 棟 ■17層
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