【正文】 OUSE 產(chǎn)品形態(tài)目前依舊是昆明樓市需求的熱點之一。對有著良好的區(qū)域環(huán)境基礎(chǔ)的高品質(zhì)項目的需求逐漸旺盛。6）就目前滇池路板塊土地供給狀況及市場動態(tài)來看，2022 年在此區(qū)域板塊內(nèi)的中高端樓盤除以上幾個樓盤之外，供給量預(yù)計較少。套均價 25 萬元。起價 2420 元，小高層每平米加價 5080 元不等，多層均價 2550 元。競爭態(tài)勢：在西市區(qū)成熟路段上，幾乎沒有定位和品質(zhì)與左岸公寓類似的樓盤。廣告形象推廣：廣告推廣采用主題形象廣告配合主力訴求點說明方式，主題形象廣告進行視覺效果精細化處理，畫面色彩濃烈清晰、元素符號運用單純，可識別性強，便于形成有沖擊力的視覺效果，塑造清晰的樓盤形象。? 官城四季花語： 開盤，位于二環(huán)東路外穿金路金庭小區(qū)內(nèi)，占地 43 畝，容積率，多層住宅，總戶數(shù) 502 戶，主力戶型 71011129，分布較為平均，20%25%不等；起價 1880 元，均價 2100 元，送衛(wèi)生間精裝修；細分市場選擇：四季花語選擇的是東北區(qū)位二環(huán)路近郊，價位在 1900—2200 之間的中小戶型多層住宅市場； 目標消費群描述：城市中等收入工薪階層，包括一次置業(yè)和二次置業(yè)人群，該部分人群購房首要需求是滿足居住功能，看重價格的可支付性和地段的生活便利性，在此基礎(chǔ)上，對社區(qū)環(huán)境品質(zhì)有一定要求；產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：產(chǎn)品定位于經(jīng)濟型住宅，戶型區(qū)間：79—144，主力戶型71011129，分布較為平均，起價 1880 元，均價 2100 元；在產(chǎn)品特征方面，從整體規(guī)劃看，樓盤采用行列式布局，布置中央軸線景觀，形成中央活動空間，二級景觀采用穿越棟與棟之間的環(huán)狀水系，形成入戶小橋；沿金汁河岸布置休息木廊，形成社區(qū)活動空間；從戶型設(shè)計看缺點是大多為大進深，小面寬，動靜區(qū)圍繞餐廚衛(wèi)布置，功能分區(qū)不明顯，部分戶型存在諸如衛(wèi)生間門正對大門、餐廳成為交通中心等問題，整體看來戶型設(shè)計從經(jīng)濟性出發(fā)，降低了居住的舒適性。主題概念選擇：“完全實用主義” ， 強調(diào)環(huán)境實用、園林實用、空間實用、生活實用，通過反復(fù)的強調(diào)功能實用，力圖使消費者相信物有所值，絕無浪費，主題概念選擇過于簡單直白，不利于形成形象的差異化識別，弱化了樓盤的價值內(nèi)涵。在視覺效果的處理上也存在一定問題，樓書粗糙簡單，缺乏完整準確的戶型圖，樣板景觀處理粗糙隨意，不僅沒有給消費者產(chǎn)生視覺上的體驗還完全破壞了消費者的想象空間。? 艾詩林根 ： 開盤，位于北京路延長線省政府小區(qū)對面，占地 畝，容積率，多層與小高層混合，總戶數(shù) 212，戶型從 117 到 170，平層，主力戶型偏重于130—140 區(qū)間，多層均價 2400，小高層 2300 元起，每層加價 4070 元不等。目標消費群描述：遷徙型高收入消費者，多屬二次置業(yè)，年齡偏大，在 35 歲附近及以上，有意在北市區(qū)購房，渴望新的生活情趣。從產(chǎn)品特征來看：艾詩林根為多層與小高層的混合住宅區(qū)，小高層圍繞外環(huán)布置，由于樓盤規(guī)模較小，景觀更多的體現(xiàn)了均好性，入口處布置水景廣場，社區(qū)內(nèi)布置水景長廊，形成主要的情趣活動場所，圍繞通行路線布置花樣繁多的主題小景觀；樓體外立面采用坡屋頂，色彩以暖色調(diào)為主，樓體通透明亮；19 / 51從戶性設(shè)計看，戶型為平層，采用了目前的主流布局，戶型分區(qū)合理，功能完備，基本做到所有房間直接采光，大多為南北向，為了體現(xiàn)情趣性的設(shè)計，在客廳側(cè)布置了面積約 10 平米左右的半圓型陽臺，美其名曰空中花園；根據(jù)其戶型設(shè)計的特點，艾詩林根提煉出了兩個賣點即“大眼睛”戶型（強調(diào)采光好） ，空中花園（半圓陽臺） ，以此來吸引消費者； 競爭態(tài)勢：北市區(qū)是昆明樓市的主戰(zhàn)場之一，從低到高各類型樓盤齊全，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)公司實力較強，而中大戶型又是區(qū)域內(nèi)的主流產(chǎn)品，爭奪較為激烈，雖然在形象推廣上形成了一定差異，但面臨的競爭對手較多，競爭強度較強。廣告形象推廣：采用主題化的推廣手法，通過印象派符號元素的運用，形成強烈的視覺識別差異，創(chuàng)造了一種年輕的、浪漫抒情的異國情調(diào)；廣告形象推廣雖然視覺效果不錯，但似乎在一定程度上并沒有找到契合目標消費群的密碼，從實際反映可以看出，對艾詩林根感興趣的更多的是年輕消費者。：? 江東花城位于昆明市北市區(qū)，與省政府小區(qū)、市政府小區(qū)、四大標志性建筑相連。由 61 棟多層、10 棟小高層、商鋪、車庫、地下停車位及商務(wù)樓構(gòu)成，設(shè)有幼兒園、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場、綜合大樓、會所、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場等設(shè)施組成。價格低廉，能夠滿足中低收入群體的購買水平。從產(chǎn)品本身來看，風(fēng)格表現(xiàn)為簡約歐式建筑風(fēng)格。戶型設(shè)計考慮的不僅是面積的分割，更是注重合理的功能分區(qū)，充分體現(xiàn)人性的關(guān)懷。銷售情況：自 2022 年 4 月 29 日開盤以來目前江東花城多層已基本售完，小高層七層以下銷售逾 90%，119 平米戶型已近售完，整體看來江東花城銷售情況很好。? 時代年華云銅時代年華位于滇池路金牛小區(qū)后，占地 235 畝，多層建筑，總戶數(shù) 2300余戶，容計率 ，主力戶型以 90100 平米為主，起價 1488，均價 16001800 元。 目標消費群描述：城市中低收入工薪階層，該部分人群購房首要需求是滿足居住功能，對產(chǎn)品的價格因素相當敏感，經(jīng)濟實用的產(chǎn)品對他們具有相當?shù)奈Γ瑢ι鐓^(qū)環(huán)境品質(zhì)要求不高；產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：從樓盤定位上看，時代年華屬經(jīng)濟型住宅，單價較低，主要滿足中低收入人群居住需要，從產(chǎn)品特征上看，社區(qū)規(guī)模較大，配套設(shè)施較為齊全，但周邊環(huán)境較差，多為農(nóng)民房與城鄉(xiāng)結(jié)合部混雜，存在一定的安全隱患，主力戶型以三房兩廳一衛(wèi)為主，社區(qū)內(nèi)布置了面積較大的中心花園，滿足了人們戶外活動的需要。從滇池路片區(qū)的供盤情況來看,此價位的樓盤具有比較大的價格優(yōu)勢,填補了滇池路片區(qū)在低價位商品房的市場空白。戶型以平層為主，有部分 1147 平米戶型為躍層。金洲灣地處一環(huán)路外側(cè)，地段位置好。產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征：樓盤定位于注重生活便利性的消費者的第一居所和消費能力弱的小戶型居所，通過控制合理的戶型與價格來滿足目標消費者的需要。從宣傳推廣上看，金洲灣以“生活高處是蔚藍”為主題，采用付費排號選房的營銷方式，有效的積聚了人氣，加之其地段位置好、性價比適宜，得到了很好的市場表現(xiàn)。個別小戶型，如 36 平方米左右的戶型，由于其功能過于單一導(dǎo)致銷售狀況不是很理想。 多 層：小高層：其 它：平層共 920 套，80% 以上帶電梯的高層商鋪情況進深： 米； 開間： 米； 面積： 平方米；售價： 只量出面積總 1500㎡特殊經(jīng)營方式：目前銷售及工程進度銷售過半，12 月 31 日交房（一期）主推概念 國際生態(tài)化高尚社區(qū)其它物業(yè)管理費： 元/平方米(帶電 梯 元/㎡，帶電梯 元/㎡)配套費：2300～6500 元/戶（含可視對講、電熱水器、 單元防盜門分 攤等項目）樓盤特征樓間距開闊配套設(shè) 施齊全景觀比較精致城建股份湖畔之夢于 2022 年 8 月 9 日開盤。總戶數(shù) 1000 余戶，戶型：多層 102～160 平方米，小高層 106～165 平方米，聯(lián)排別墅 18262 平方米，別墅 400 平方米；均價為：多層 2700 元/平方米，小高層 2800 元/平方米，聯(lián)排別墅 4500 元/平方米，別墅 5500 元/平方米；細分市場選擇：湖畔之夢是一個總規(guī)劃為 1200 畝的大盤，多種物業(yè)形式并存，因而細分市場覆蓋面比較廣。目標消費群描述：30 歲左右的高收入群體，收入穩(wěn)定，家庭負擔輕。產(chǎn) 品 定 位 與 產(chǎn) 品 特 征 ： 該 樓 盤 定 位 在 高 尚 生 態(tài) 概 念 住 宅 。 以 其 大 盤 的 規(guī) 劃 ， 突 顯 成 熟 生 活 配 套 優(yōu) 勢 ， 從 而 向更 多 細 分 市 場 滲 透 ， 以 達 到 擴 大 市 場 份 額 的 意 圖 。 但 以 在 實 地 的 感 受 ， 并 沒 有 預(yù) 期 的 效 果 。 從 戶 型 設(shè) 計 看 ， 戶 型 基 本 滿足 功 能 需 求 ， 明 廚 明 衛(wèi) 、 配 備 功 能 陽 臺 ， 但 對 個 別 目 標 消 費 群 的 需 求 把 握 的 尚 不 夠 準 確 ， 如 大 門 正對 廚 房 或 衛(wèi) 生 間 ， 對 100 平 米 左 右 的 小 戶 型 ， 處 理 過 道 時 浪 費 了 過 多 的 面 積 。 由 于 廣 告 宣 傳 的 長 期 造 勢 和 宣 傳 主 題 比 較 能 夠 契合 消 費 群 的 心 理 需 求 ， 因 而 自 開 盤 以 來 的 市 場 表 現(xiàn) 還 不 錯 。天鵝堡 120 平方米以下三房多層和小高層，銷售近 80%，國際公寓 160 平方米臨湖花園洋房，銷售 80%，黃金海岸 181 平方米聯(lián)排別墅，銷售 30％；但現(xiàn)在的銷售速度明顯放緩，由于不臨湖的大面積別墅、聯(lián)排別墅和中等戶型（120 平米以上）的多層、小高層缺乏足夠的亮點吸引消費者,因此預(yù)計這些產(chǎn)品將會面臨銷售瓶頸。9 月低 10 月初開盤。占地 120 畝，約 8 萬㎡，容積率 ，總建筑面積 46400㎡，總戶數(shù) 212 戶。目標消費群描述：城市中產(chǎn)階級，二次置業(yè)的中高收入群體，事業(yè)有成，對住宅的要求不僅僅是居住的功能，而是追求更好的居家環(huán)境，對社區(qū)品質(zhì)要求較高。從產(chǎn)品層面上看，引入所謂的透天設(shè)計理念，徹底掀掉內(nèi)院的屋頂，試圖將景觀引入室內(nèi)，多采用超大客廳的雙面落地窗，使屋內(nèi)的采光、通風(fēng)、空氣質(zhì)量得以改善。如廚房與餐廳之間距離過遠，而且中間隔著公共的過道；衛(wèi)生間不采光等等。宣傳推廣:為充分迎合昆明人較慢的生活節(jié)奏，宣揚“生活就要懶洋洋”的一種生活情趣，提倡悠閑的生活方式。項目名稱 挪威森林 項目位置 滇池路西貢碼頭發(fā)展商 星耀、彩云鄉(xiāng)策劃/代理 風(fēng)馳廣告策劃、自 銷承建商 省建三公司、四公司設(shè)計/景觀設(shè)計 香港中元、澳洲 U/A、省城 鄉(xiāng)規(guī)劃院開發(fā)規(guī)模 占 地： 120 畝/平方米 ； 總建筑面積： 8 萬 平方米；總套數(shù)： 212 套相關(guān)指標 容積率： 綠化率：57%產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅： 三 層， 幢， 面積 172 220 平方米 (6787 萬/幢)多 層： 層， 幢， 面積 平方米小高層： 層， 幢， 面積 平方米其 它： 獨立別墅 250~290㎡ 111～137 萬元/幢交房狀態(tài) ■ 全毛坯房； □ 局部裝修，含： ； □ 菜單式裝修：價 格 起價 3600 元/㎡ 均價 4000 元/㎡社區(qū)配套 僅有一個生活會所主力戶型聯(lián)排： 170㎡（92 幢） 、213㎡（101 幢）多層：小高層：其它： 獨立別墅 290㎡（19 幢）商鋪情況進深： 米； 開間： 米； 面積： 平方米；售價：特殊經(jīng)營方式： 無商鋪目前銷售及工程進度 5 月交房主推概念其它 物業(yè)管理費： 元/平方米配套費：19600 元/戶（含 電熱水器、煤氣、有線電視、 寬帶、可視對講 等項目）25 / 51樓盤特征天井洋房，天井 ㎡，中廳空 間。TOWNHOUSE 不含車庫，獨立別墅 車庫 ㎡，計入銷售面積。省建三司是全省唯一兩獲“魯班獎” 的建筑企業(yè)。 該樓盤于 2022 年 11 月 15 日開盤，開盤當日立即漲價。 從銷售方面看，顧客對漲價并不敏感，漲價前與漲價后下定客戶各占一半。 214 平米、帶天井的戶型比較熱銷。? 波西米亞花園項目名稱 波西米亞花園 項目位置 滇池路頤景園酒店隔壁發(fā)展商 云大科技旗下百年置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃/代理 優(yōu)勢時代廣告策劃承建商 云南建工集團設(shè)計/景觀設(shè)計 新加坡雅科本設(shè)計集團、澳洲 U/A 設(shè)計集團、香港中元建筑 師事務(wù) 所開發(fā)規(guī)模 占 地： 萬 /平方米 ； 總建筑面積： 9 萬 平方米；總套數(shù)： 181 套相關(guān)指標 容積率： 綠化率：57%產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅： 層，37 幢， 面積 230 平方米左右(90120 萬/幢)聯(lián)排別墅： 3 層，48 幢， 面積 208 平方米左右(8098 萬/幢)疊加聯(lián)排： 4 層，96 套， 面積 190——202 平方米左右（7289 萬/幢）交房狀態(tài) ■ 全毛坯房； □ 局部裝修，含： ； □ 菜單式裝修：價 格 起價 3800 元/平米 均價社區(qū)配套 僅有一個生活會所主力戶型聯(lián)排： 多層：小高層：其它： 商鋪情況 目前銷售及工程進度， 主推概念 寬的聯(lián)排別墅、生活美學(xué)26 / 51其它物業(yè)管理費： 元/平方米配套費： 19800 元/戶（含 熱水器、保安系統(tǒng)、可視對講 2800、中央吸塵系統(tǒng)(贈)、寬帶300、有線電視 550、電話 600 等項目）樓盤特征 棟間距比較大，景觀設(shè)計比較精致，植物選擇也比較到位。 戶型設(shè)計不太理想，空間比例處理不當。 該樓盤于 2022 年 3