【正文】 冷淡，低迷，國家通過貨幣政策宏觀引導；財務(wù)部和稅務(wù)總局也不斷采取措施，共同降低購房者的負擔，促進健康消費，盡快促使市場走出低迷的現(xiàn)狀。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機時期大幅降息以來所做出的最大幅度的調(diào)整。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，以及價格波動較大的住房樓盤項目，適當提高首付款比例。國家購房新政出臺前后對照表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、公積金貸款5年以下（含），公積金貸款五年以上（含） 公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負擔個人所得稅增值部分20%個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（%征收）土地增值稅稅率為0個人將購買超過2年的普通住房對外銷售不負擔營業(yè)稅%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費住房登記費80元，住房交易手續(xù)費250元免收新政案例：房價100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計算，按新政策（%）；每月還款額為5382元，按原政策（%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元房價100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計算，按新政策（%）。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線城市成交量回升 開始回暖還是回光返照？一線城市深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，往往成為中國樓市的風向標，以及大量二線城市分析參考的對象。 　　據(jù)統(tǒng)計，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。 上海 11月預(yù)售面積環(huán)比增36% 　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，11月網(wǎng)上成交的市場化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。 廣州 新政后月成交量漲30% 　　據(jù)廣州房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實施后的一個月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。 216。 深圳世華地產(chǎn)的銷售人員說，自降息政策出臺，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內(nèi)、有購房剛性需求的市民入市意愿最為強烈。 同時，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價樓盤或是限價房項目，這僅僅代表低價房的市場接受度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤，并沒有占市場主導地位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。216。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復(fù)蘇。月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，%，%。◆ 不同戶型商品住宅成交價格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價最高，與上月上比，%。商品住宅成交戶型價格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點：216?？梢灶A(yù)見，未來2年內(nèi)，以中低價位、中小面積為主的市場供需結(jié)構(gòu)將成主流。2）09年趨勢判斷216。 供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。216。 總之，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會進入到把一個健康、繁榮、快速發(fā)展的新時代?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長王石因拋出 “三四年后再買房”的拐點論而引發(fā)業(yè)界地震。市場壓力迫他改口？王石承認，08年1000億元的銷售指標難以完成，09年的市場情況會更糟糕。3）厲以寧稱中國經(jīng)濟走勢已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟就會完全起來了？在經(jīng)濟學上，經(jīng)濟走勢有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟下來了見地之后就起來了，這是最好的。中國經(jīng)濟此次所受的影響，實際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機的影響外，中國經(jīng)濟運行本身也到了一個拐點，即使沒有世界金融危機的沖擊，中國經(jīng)濟也不可能一直在高位運行?！　≈醒胝f要4萬億投資，他們來了個18萬億。l 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產(chǎn)銷售仍不容樂觀。二、“新政”后11月武漢市樓市動態(tài)111月，%。（一）11月全市新盤備案情況11月全市共有備案新盤22個，新盤備案量較上月減少3個；其中，主城區(qū)備案新盤有10個，比上月增加1個；非主城區(qū)備案新盤共有12個，其中，金銀湖、光谷等遠城區(qū)本月僅備案新盤4個，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個。但是新政的出臺，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來宏觀形勢的不確定性也將進一步加劇了買房人的觀望氣氛。而10號公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，（），除P（2008）068號地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。因此，本次掛牌的6宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場的反應(yīng)來說話。三、武漢市房地產(chǎn)競爭狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價上月成交均價變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)%%古田片區(qū)%%二七、后湖片區(qū)%%東西湖區(qū)%%武昌武昌中心區(qū).%%青山區(qū)%%南湖區(qū)%%關(guān)山區(qū)%%漢陽漢陽中心區(qū)%%沌口片%%全市%% 通過對比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價均有所下跌，跌幅都在2個百分點左右。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場開發(fā)量有著很大的關(guān)系。 　　經(jīng)過10月份秋季房交會上的大幅度降價，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/㎡左右的價格，基本與當?shù)?006年底時的價格相當。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅降價。璞園均價4300元/㎡，保利目前，徐東片區(qū)幾個樓盤均價都在5500元/㎡以下。寶安璞園現(xiàn)場負責人付崇武說，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時一周的客流還大。雖然這其中有部分10月份有成交意向的房子，為了節(jié)省各種費用而推遲到11月簽約，但也讓一些開發(fā)商看到了“降價”的力量。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。目前，漢口房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)，在國家宏觀調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。漢口區(qū)域樓盤供求基本平衡。2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售基本分析商品住宅價格與銷量分析漢口區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，與去年同期相比，%。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。2005年2007年，%。漢口作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。在具體位置上，前進一路、解放大道、沿江大道等區(qū)域是外地購房者比較看重的地段。商品住宅成交總量上升，高價位、適中型住房成交量繼續(xù)有所上升，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。(2)新項目價格定位較為集中，從新增項目的價格定位來看，區(qū)域主要集中于5000元/平方米——6000元/平方米。本月成交套數(shù)64套。古田片區(qū)及濱江片區(qū)分別規(guī)劃為古田的居住組團和旅游觀光組團，因此在市政配套上具備一定的優(yōu)勢，交通及配套設(shè)施的完善促進了該兩大區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。建筑形態(tài)的高層化反映該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。房地產(chǎn)市場運行特點：（1）該區(qū)域的多層住宅是市場銷售的主流產(chǎn)品，項目優(yōu)勢更多的體現(xiàn)在產(chǎn)品附加值上，如：較高的綠地率、較低的容積率、小區(qū)生態(tài)景觀等。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心多是以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，除部分業(yè)態(tài)能夠滿足居民日常生活需求外，缺乏外向型商業(yè)，不能有效的將目標客戶群鎖定，且總體的商業(yè)服務(wù)設(shè)施水平較低，服務(wù)的輻射面較小，大多只可輻射至周邊地區(qū)300米左右。月分析：所處地段交通便利，生活教育設(shè)施配套齊全以及開發(fā)商的品牌都是本樓盤的亮點，使其成為目前武漢市標志性樓盤之一。月優(yōu)惠活動：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成。綠化率39%物業(yè)管理單位美佳物業(yè)管理（武漢）有限公司物業(yè)收費標準武昌區(qū)域2006年—2008年上半年武昌商品住宅供給和銷售基本分析(1)、商品住宅價格與銷量分析隨著近幾年的發(fā)展，武昌日益繁華，其房地產(chǎn)開發(fā)也進展的如火如荼，商品房價格一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2008年第二季度，與去年同期相比，%。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢。武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氛圍，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢，該區(qū)域房價呈加速發(fā)展趨勢。今年以來，幾個重點工程相繼完工，岳家咀立交橋、珞獅路地下通道已然通車，武昌火車站改造即將完成，這在一定程度上緩解了交通矛盾。南湖新城是武昌近年來重點發(fā)展的大型居住組團，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團之一。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。南湖正是這種環(huán)境下，看似競爭激烈的南湖片區(qū)其實在售項目的開發(fā)商壓力并不大。月分析：“地王”是武漢城區(qū)內(nèi)最后的一塊黃金“巨無霸”，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，東眺碧波萬頃的浩淼東湖，景觀秀麗迷人，空氣清新自然，適宜居住。綠化率35%物業(yè)管理單位深圳泰然物業(yè)公司物業(yè)收費標準分析：華潤鳳凰城的品牌效應(yīng)毋庸置疑，該項目園林設(shè)計感很強、綠化率高，其地段優(yōu)勢決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯， 周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。月優(yōu)惠活動：光谷坐標城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬現(xiàn)金再97折，無付款方式界定，折后最低起價4800元/平米。漢陽區(qū)域主要在售樓盤樓盤名稱總套數(shù)成交均價開發(fā)商金色港灣 星寓…5500新港房地產(chǎn)開發(fā)公司十里華府3806200湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司湘隆時代大公館2805500武漢湘隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新長江香榭琴臺4766500湖北新長江置業(yè)有限公司都市蘭亭13596500武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世茂錦繡長江（2期）18669096武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從整個區(qū)域市場來看，該區(qū)內(nèi)目前僅有世貿(mào)錦繡長江這一個真正意義上的高價樓盤，均價在1萬元/平方米以上。該區(qū)域優(yōu)劣勢分析　　區(qū)域具有如下優(yōu)勢：　　片區(qū)四周江湖環(huán)繞，景色秀麗，商業(yè)氛圍濃厚?！　”镜貐^(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解。新長江香榭琴臺發(fā)展商湖北新長江置業(yè)有限公司代理商湖北新長江置業(yè)有限公司占地面積57300平方米車位550總戶數(shù)1406主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價5400元/㎡高價6500元/㎡均價6200元/㎡總建面430000平方米容積率活動期間新長江香榭琴臺推出20套特惠房源。月優(yōu)惠活動：世茂錦繡長江1號樓(54層)和2號樓(52層)內(nèi)，157平米和172平米的三房兩廳兩位戶型起價5800元/m2，均價6500元/平米到7000元/平米(20樓左右的價格)。1996 年泰合廣場的建成，標志著武漢寫字樓市場的起步，從 1996 年至今，它大概經(jīng)歷了三個發(fā)展階段： 第一階段：發(fā)展期，上世紀 90 年代中后期伴隨著中國第一波房地產(chǎn)投資的熱潮，武漢寫字樓市場逐漸起步并高速發(fā)展。相對于巨大的市場供應(yīng)，寫字樓市場需求乏力，租金大幅下降，武漢寫字樓市場進入了調(diào)整期。戶型分割靈活、商務(wù)配套完善的純寫字樓受到較好的市場反應(yīng)。比較全國其它城市來看， 武漢寫字樓市場整體發(fā)展水平較低，優(yōu)質(zhì)寫字樓太少。武漢的租金水平在全國熱點城市處于相對落后的位置。從布局上看，呈現(xiàn)出漢口、武昌兩強鼎立之勢，漢陽寫字樓市場近乎空白。隨泰合廣場之后，世貿(mào)廣場、瑞通廣場等大批寫字樓拔地而起。 江漢路作為武漢的老牌商圈，寫字樓的發(fā)展卻落后于金融一條街等三個區(qū)域。各大銀行先后在此設(shè)立總部，金融一條街逐步形成。 政府計劃將中南片打造成為一個江南總部經(jīng)濟區(qū)，可以預(yù)見中南片寫字樓市場前景看好。武廣片相比金融一條街，高檔寫字樓數(shù)量較少。 武昌寫字樓情況簡述 武昌目前有寫字樓 45 棟左右，租金平均約 30 元/月/㎡，落后于漢口。雖然當前光谷片寫字樓檔次不夠高，但未來潛力巨大。單層區(qū)隔太多，達 27 個，造成同一樓層內(nèi)租戶較多，工作中相互干擾較嚴重，對樹立企業(yè)形象不