【正文】 冷淡，低迷，國家通過貨幣政策宏觀引導(dǎo)；財(cái)務(wù)部和稅務(wù)總局也不斷采取措施，共同降低購房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)健康消費(fèi)，盡快促使市場(chǎng)走出低迷的現(xiàn)狀。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機(jī)時(shí)期大幅降息以來所做出的最大幅度的調(diào)整。對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，以及價(jià)格波動(dòng)較大的住房樓盤項(xiàng)目，適當(dāng)提高首付款比例。國家購房新政出臺(tái)前后對(duì)照表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、公積金貸款5年以下（含），公積金貸款五年以上（含） 公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅增值部分20%個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價(jià)萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（%征收）土地增值稅稅率為0個(gè)人將購買超過2年的普通住房對(duì)外銷售不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)住房登記費(fèi)80元，住房交易手續(xù)費(fèi)250元免收新政案例：房?jī)r(jià)100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計(jì)算，按新政策（%）；每月還款額為5382元，按原政策（%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元房?jī)r(jià)100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計(jì)算，按新政策（%）。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線城市成交量回升 開始回暖還是回光返照？一線城市深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，往往成為中國樓市的風(fēng)向標(biāo)，以及大量二線城市分析參考的對(duì)象。 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。 上海 11月預(yù)售面積環(huán)比增36% 　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。 廣州 新政后月成交量漲30% 　　據(jù)廣州房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實(shí)施后的一個(gè)月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。 216。 深圳世華地產(chǎn)的銷售人員說，自降息政策出臺(tái)，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內(nèi)、有購房剛性需求的市民入市意愿最為強(qiáng)烈。 同時(shí)，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價(jià)樓盤或是限價(jià)房項(xiàng)目，這僅僅代表低價(jià)房的市場(chǎng)接受度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤，并沒有占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。216。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復(fù)蘇。月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，%，%?！? 不同戶型商品住宅成交價(jià)格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價(jià)最高，與上月上比，%。商品住宅成交戶型價(jià)格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點(diǎn)：216?？梢灶A(yù)見，未來2年內(nèi)，以中低價(jià)位、中小面積為主的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將成主流。2）09年趨勢(shì)判斷216。 供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。216。 總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會(huì)進(jìn)入到把一個(gè)健康、繁榮、快速發(fā)展的新時(shí)代?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長(zhǎng)王石因拋出 “三四年后再買房”的拐點(diǎn)論而引發(fā)業(yè)界地震。市場(chǎng)壓力迫他改口？王石承認(rèn)，08年1000億元的銷售指標(biāo)難以完成，09年的市場(chǎng)情況會(huì)更糟糕。3）厲以寧稱中國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟(jì)就會(huì)完全起來了？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟(jì)下來了見地之后就起來了，這是最好的。中國經(jīng)濟(jì)此次所受的影響，實(shí)際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機(jī)的影響外，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行本身也到了一個(gè)拐點(diǎn)，即使沒有世界金融危機(jī)的沖擊，中國經(jīng)濟(jì)也不可能一直在高位運(yùn)行?！　≈醒胝f要4萬億投資，他們來了個(gè)18萬億。l 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢(shì)，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產(chǎn)銷售仍不容樂觀。二、“新政”后11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)111月，%。（一）11月全市新盤備案情況11月全市共有備案新盤22個(gè)，新盤備案量較上月減少3個(gè)；其中，主城區(qū)備案新盤有10個(gè)，比上月增加1個(gè)；非主城區(qū)備案新盤共有12個(gè)，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅備案新盤4個(gè)，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個(gè)。但是新政的出臺(tái)，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來宏觀形勢(shì)的不確定性也將進(jìn)一步加劇了買房人的觀望氣氛。而10號(hào)公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，（），除P（2008）068號(hào)地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。因此，本次掛牌的6宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場(chǎng)的反應(yīng)來說話。三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價(jià)及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價(jià)上月成交均價(jià)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)%%古田片區(qū)%%二七、后湖片區(qū)%%東西湖區(qū)%%武昌武昌中心區(qū).%%青山區(qū)%%南湖區(qū)%%關(guān)山區(qū)%%漢陽漢陽中心區(qū)%%沌口片%%全市%% 通過對(duì)比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價(jià)均有所下跌，跌幅都在2個(gè)百分點(diǎn)左右。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場(chǎng)開發(fā)量有著很大的關(guān)系。 　　經(jīng)過10月份秋季房交會(huì)上的大幅度降價(jià)，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/㎡左右的價(jià)格，基本與當(dāng)?shù)?006年底時(shí)的價(jià)格相當(dāng)。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅降價(jià)。璞園均價(jià)4300元/㎡，保利目前，徐東片區(qū)幾個(gè)樓盤均價(jià)都在5500元/㎡以下。寶安璞園現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人付崇武說，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時(shí)一周的客流還大。雖然這其中有部分10月份有成交意向的房子，為了節(jié)省各種費(fèi)用而推遲到11月簽約，但也讓一些開發(fā)商看到了“降價(jià)”的力量。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。目前，漢口房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)，在國家宏觀調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。漢口區(qū)域樓盤供求基本平衡。2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售基本分析商品住宅價(jià)格與銷量分析漢口區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，與去年同期相比，%。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。2005年2007年，%。漢口作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。在具體位置上，前進(jìn)一路、解放大道、沿江大道等區(qū)域是外地購房者比較看重的地段。商品住宅成交總量上升，高價(jià)位、適中型住房成交量繼續(xù)有所上升，中低價(jià)位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。(2)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位較為集中，從新增項(xiàng)目的價(jià)格定位來看，區(qū)域主要集中于5000元/平方米——6000元/平方米。本月成交套數(shù)64套。古田片區(qū)及濱江片區(qū)分別規(guī)劃為古田的居住組團(tuán)和旅游觀光組團(tuán)，因此在市政配套上具備一定的優(yōu)勢(shì)，交通及配套設(shè)施的完善促進(jìn)了該兩大區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。建筑形態(tài)的高層化反映該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)：（1）該區(qū)域的多層住宅是市場(chǎng)銷售的主流產(chǎn)品，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更多的體現(xiàn)在產(chǎn)品附加值上，如：較高的綠地率、較低的容積率、小區(qū)生態(tài)景觀等。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心多是以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，除部分業(yè)態(tài)能夠滿足居民日常生活需求外，缺乏外向型商業(yè)，不能有效的將目標(biāo)客戶群鎖定，且總體的商業(yè)服務(wù)設(shè)施水平較低，服務(wù)的輻射面較小，大多只可輻射至周邊地區(qū)300米左右。月分析：所處地段交通便利，生活教育設(shè)施配套齊全以及開發(fā)商的品牌都是本樓盤的亮點(diǎn)，使其成為目前武漢市標(biāo)志性樓盤之一。月優(yōu)惠活動(dòng)：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價(jià)5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成。綠化率39%物業(yè)管理單位美佳物業(yè)管理（武漢）有限公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)武昌區(qū)域2006年—2008年上半年武昌商品住宅供給和銷售基本分析(1)、商品住宅價(jià)格與銷量分析隨著近幾年的發(fā)展，武昌日益繁華，其房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)展的如火如荼，商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，2008年第二季度，與去年同期相比，%。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢(shì)。武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氛圍，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域房?jī)r(jià)呈加速發(fā)展趨勢(shì)。今年以來，幾個(gè)重點(diǎn)工程相繼完工，岳家咀立交橋、珞獅路地下通道已然通車，武昌火車站改造即將完成，這在一定程度上緩解了交通矛盾。南湖新城是武昌近年來重點(diǎn)發(fā)展的大型居住組團(tuán)，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團(tuán)之一。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。南湖正是這種環(huán)境下，看似競(jìng)爭(zhēng)激烈的南湖片區(qū)其實(shí)在售項(xiàng)目的開發(fā)商壓力并不大。月分析：“地王”是武漢城區(qū)內(nèi)最后的一塊黃金“巨無霸”，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，東眺碧波萬頃的浩淼東湖，景觀秀麗迷人，空氣清新自然，適宜居住。綠化率35%物業(yè)管理單位深圳泰然物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分析：華潤鳳凰城的品牌效應(yīng)毋庸置疑，該項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)感很強(qiáng)、綠化率高，其地段優(yōu)勢(shì)決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯(cuò)， 周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。月優(yōu)惠活動(dòng)：光谷坐標(biāo)城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬現(xiàn)金再97折，無付款方式界定，折后最低起價(jià)4800元/平米。漢陽區(qū)域主要在售樓盤樓盤名稱總套數(shù)成交均價(jià)開發(fā)商金色港灣 星寓…5500新港房地產(chǎn)開發(fā)公司十里華府3806200湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司湘隆時(shí)代大公館2805500武漢湘隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)4766500湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司都市蘭亭13596500武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世茂錦繡長(zhǎng)江（2期）18669096武漢世茂錦繡長(zhǎng)江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，該區(qū)內(nèi)目前僅有世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江這一個(gè)真正意義上的高價(jià)樓盤，均價(jià)在1萬元/平方米以上。該區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析　　區(qū)域具有如下優(yōu)勢(shì)：　　片區(qū)四周江湖環(huán)繞，景色秀麗，商業(yè)氛圍濃厚。　　本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購買量有所消化及分解。新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)發(fā)展商湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司代理商湖北新長(zhǎng)江置業(yè)有限公司占地面積57300平方米車位550總戶數(shù)1406主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價(jià)5400元/㎡高價(jià)6500元/㎡均價(jià)6200元/㎡總建面430000平方米容積率活動(dòng)期間新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)推出20套特惠房源。月優(yōu)惠活動(dòng)：世茂錦繡長(zhǎng)江1號(hào)樓(54層)和2號(hào)樓(52層)內(nèi)，157平米和172平米的三房?jī)蓮d兩位戶型起價(jià)5800元/m2，均價(jià)6500元/平米到7000元/平米(20樓左右的價(jià)格)。1996 年泰合廣場(chǎng)的建成，標(biāo)志著武漢寫字樓市場(chǎng)的起步，從 1996 年至今，它大概經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段： 第一階段：發(fā)展期，上世紀(jì) 90 年代中后期伴隨著中國第一波房地產(chǎn)投資的熱潮，武漢寫字樓市場(chǎng)逐漸起步并高速發(fā)展。相對(duì)于巨大的市場(chǎng)供應(yīng)，寫字樓市場(chǎng)需求乏力，租金大幅下降，武漢寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期。戶型分割靈活、商務(wù)配套完善的純寫字樓受到較好的市場(chǎng)反應(yīng)。比較全國其它城市來看， 武漢寫字樓市場(chǎng)整體發(fā)展水平較低，優(yōu)質(zhì)寫字樓太少。武漢的租金水平在全國熱點(diǎn)城市處于相對(duì)落后的位置。從布局上看，呈現(xiàn)出漢口、武昌兩強(qiáng)鼎立之勢(shì)，漢陽寫字樓市場(chǎng)近乎空白。隨泰合廣場(chǎng)之后，世貿(mào)廣場(chǎng)、瑞通廣場(chǎng)等大批寫字樓拔地而起。 江漢路作為武漢的老牌商圈，寫字樓的發(fā)展卻落后于金融一條街等三個(gè)區(qū)域。各大銀行先后在此設(shè)立總部，金融一條街逐步形成。 政府計(jì)劃將中南片打造成為一個(gè)江南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，可以預(yù)見中南片寫字樓市場(chǎng)前景看好。武廣片相比金融一條街，高檔寫字樓數(shù)量較少。 武昌寫字樓情況簡(jiǎn)述 武昌目前有寫字樓 45 棟左右，租金平均約 30 元/月/㎡，落后于漢口。雖然當(dāng)前光谷片寫字樓檔次不夠高，但未來潛力巨大。單層區(qū)隔太多，達(dá) 27 個(gè)，造成同一樓層內(nèi)租戶較多，工作中相互干擾較嚴(yán)重，對(duì)樹立企業(yè)形象不