【正文】 :元/平米)6707901113134595702004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500銷售套數銷售均價上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。 未來幾個月的銷售仍不容樂觀盡管全國諸多一線城市出現了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線城市在11月份成交量中有不小比例是限價房、經濟適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯。 結論：房地產調整遠沒結束 據北京市房地產交易管理網的成交數據統(tǒng)計顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不過政策性住房占到了半壁江山。 價格已成為市場成交的主要推動因素。11月現房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。按原政策公積金能貸60萬，貸款年限15年；商業(yè)20萬，貸款年限20年計算。對居民購買其它類型住房的，將適當提高貸款條件。但是房地產業(yè)重振關鍵還是在于根本經濟的好轉。個人住房公積金貸款利率保持不變，從2008年12月25日起，我國金融機構人民幣存款準備金率由現行的16%%。這是央行年內第四次降低貸款利率，也是央行歷史上罕見的如此大幅度降息。這一系列降率免稅組合拳，對于保持我國經濟平穩(wěn)較快發(fā)展、提升市場信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個利好消息。發(fā)布時間生效時間一年期存款基準利率一年期貸款基準利率存款準備金率個人住房公積金貸款2007年12月21日↑ %%↑ %%//2008年6月15日////%/9月15日9月16日//%%/五年期（含）%；%10月8日10月9日↓%%↓%%//10月15日////%//10月27日/////五年期（含）%；%10月29日10月30日↓%%↓%%//11月26日11月27日↓%%↓%%/五年期（含）%；%/12月5日////%/12月22日12月23日↓%%↓%%%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款準備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調后第三次雙率同時下調。因地制宜解決其它住房困難群體住房問題。多渠道籌集建設資金。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。首次購房首付比例下調至20%。整頓閑置土地成為2008年房地產政策調控重頭戲，中央利用土地政策引導市場開發(fā)，督促各地公布009年住房建設計劃，加強閑置土地清理、嚴格土地增值稅的征收，同時迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場供給，緩和市場供需矛盾。216。 08年上半年政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。（二）政策走勢與情況分析2007年政府出臺了一系列的針對房地產的專項調控政策。受國內多重自然災害和出口放緩以及奧運期間個別施工企業(yè)停工等因素影響，工業(yè)增長呈明顯回落趨勢。全年固定資產投資增長“名穩(wěn)實降”，初步預計，全社會名義固定資產投資增長24%，實際投資增長15%左右。 重大自然災害的頻繁發(fā)生也對經濟造成一定不利影響?！八穆洹奔碐DP、工業(yè)、凈出口、投資(實際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。2008年武漢市房地產調研分析報告提綱前言今年年初，南方地區(qū)出現嚴重的雨雪冰凍災害； 8月8日北京奧運會的隆重舉行；與此同時，美國的次貸危機不斷加深而引發(fā)的全球性金融風暴，對中國出口、金融領域的影響逐步顯現；國家宏觀調控下“救市”新政的不斷出臺，到底這些事件對樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調研，從了解武漢市房地產宏觀市場環(huán)境，區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，重點對武漢市住宅發(fā)展狀況、趨勢進行剖析。經濟運行呈現出“四落兩升”特點。216。18月，%。 ，企業(yè)效益大幅下滑。這一情況必然會影響到房地產投資增長。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。 國土部：2008年起建設用地實行動態(tài)備案 有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變更土地使用性質牟取高額溢價的漏洞。10/27/起，首次購房/。 2008年12月17日，國務院公布了第二套房政策，進一步鼓勵普通商品住房消費對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。一、加大保障性住房建設力度爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責落實地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責。 金融政策出發(fā)點是為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮貨幣政策在支持經濟增長中的積極作用，數次降息給房地產經濟帶來絲絲暖意。這是央行近９年來首次下調所有存款類金融機構人民幣存款準備金率。 2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各108個基點。 2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調整金融機構人民幣存貸款基準利率，%%，；%%，；其它各檔次存、貸款基準利率相應調整。當前房地產市場交易量少，持續(xù)冷淡，低迷，國家通過貨幣政策宏觀引導；財務部和稅務總局也不斷采取措施，共同降低購房者的負擔，促進健康消費，盡快促使市場走出低迷的現狀。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。國家購房新政出臺前后對照表內容調整前調整后對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數8成8成商業(yè)貸款利率對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、公積金貸款5年以下（含），公積金貸款五年以上（含） 公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個人轉讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負擔個人所得稅增值部分20%個人轉讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（%征收）土地增值稅稅率為0個人將購買超過2年的普通住房對外銷售不負擔營業(yè)稅%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉讓）手續(xù)費住房登記費80元，住房交易手續(xù)費250元免收新政案例：房價100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計算，按新政策（%）；每月還款額為5382元，按原政策（%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元房價100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計算，按新政策（%）。 　　據統(tǒng)計，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。 廣州 新政后月成交量漲30% 　　據廣州房地產管理官方網站數據，央行降息及公積金新政實施后的一個月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數上漲了30%。 深圳世華地產的銷售人員說，自降息政策出臺，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內、有購房剛性需求的市民入市意愿最為強烈。216。月銷售總套數為4253套，比上月增加975套，%，%。商品住宅成交戶型價格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點：216。2）09年趨勢判斷216。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關制度建設也會逐漸得以改善。216。 總之，房地產市場在經過此輪調整后，會進入到把一個健康、繁榮、快速發(fā)展的新時代。市場壓力迫他改口？王石承認，08年1000億元的銷售指標難以完成，09年的市場情況會更糟糕。中國經濟此次所受的影響，實際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機的影響外，中國經濟運行本身也到了一個拐點，即使沒有世界金融危機的沖擊，中國經濟也不可能一直在高位運行。l 房地產行業(yè)出現了整體下滑的趨勢，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產銷售仍不容樂觀。（一）11月全市新盤備案情況11月全市共有備案新盤22個，新盤備案量較上月減少3個；其中，主城區(qū)備案新盤有10個，比上月增加1個；非主城區(qū)備案新盤共有12個，其中，金銀湖、光谷等遠城區(qū)本月僅備案新盤4個，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個。而10號公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，（），除P（2008）068號地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。三、武漢市房地產競爭狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價上月成交均價變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)%%古田片區(qū)%%二七、后湖片區(qū)%%東西湖區(qū)%%武昌武昌中心區(qū).%%青山區(qū)%%南湖區(qū)%%關山區(qū)%%漢陽漢陽中心區(qū)%%沌口片%%全市%% 通過對比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價均有所下跌，跌幅都在2個百分點左右。 　　經過10月份秋季房交會上的大幅度降價，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現1800元/㎡左右的價格，基本與當地2006年底時的價格相當。璞園均價4300元/㎡，保利寶安璞園現場負責人付崇武說，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時一周的客流還大。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產格局呈現出新變化。漢口區(qū)域樓盤供求基本平衡。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數在35000套左右，從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。漢口作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。商品住宅成交總量上升，高價位、適中型住房成交量繼續(xù)有所上升，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。本月成交套數64套。建筑形態(tài)的高層化反映該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。區(qū)域內的商業(yè)中心多是以社區(qū)底商的形式出現，除部分業(yè)態(tài)能夠滿足居民日常生活需求外，缺乏外向型商業(yè)，不能有效的將目標客戶群鎖定，且總體的商業(yè)服務設施水平較低，服務的輻射面較小，大多只可輻射至周邊地區(qū)300米左右。月優(yōu)惠活動：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成。武昌區(qū)域2006年—2008年上半年武昌商品住宅供給和銷售基本分析(1)、商品住宅價格與銷量分析隨著近幾年的發(fā)展，武昌日益繁華，其房地產開發(fā)也進展的如火如荼，商品房價格一直呈現上升態(tài)勢，2008年第二季度，與去年同期相比，%。武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氛圍，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢，該區(qū)域房價呈加速發(fā)展趨勢。南湖新城是武昌近年來重點發(fā)展的大型居住組團，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團之一。南湖月分析：“地王”是武漢城區(qū)內最后的一塊黃金“巨無霸”，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，東眺碧波萬頃的浩淼東湖，景觀秀麗迷人，空氣清新自然，適宜居住。分析：華潤鳳凰城的品牌效應毋庸置疑，該項目園林設計感很強、綠化率高，其地段優(yōu)勢決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯， 周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。漢陽區(qū)域主要在售樓盤樓盤名稱總套數成交均價開發(fā)商金色港灣 星寓…5500新港房地產開發(fā)公司十里華府3806200湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司湘隆時代大公館2805500武漢湘隆房地產開發(fā)有限公司新長江香榭琴臺4766500湖北新長江置業(yè)有限公司都市蘭亭13596500武漢廣電房地產開發(fā)有限公司世茂錦繡長江（2期）18669096武漢世茂錦繡長江房地產開發(fā)有限公司從整個區(qū)域市場來看，該區(qū)內目前僅有世貿錦繡長江這一個真正意義上的高價樓盤，均價在1萬元/平方米以上?！　”镜貐^(qū)已經開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解?；顒悠陂g新長江香榭琴臺推出20套特惠房源。1996 年泰合廣場的建成，標志著武漢寫字樓市場的起步，從 1996 年至今，它大概經歷了三個發(fā)展階段： 第一階段：發(fā)展期，上世紀 90 年代中后期伴隨著中國第一波房地產投資的熱潮，武漢寫字樓市場逐漸起步并高速發(fā)展。戶型分割靈活、商務配套完善的純寫字樓受到較好的市場反應。武漢的租金水平在全國熱點城市處于相對落后的位置。隨泰合廣場之后，世貿廣場、瑞通廣場等大批寫字樓拔地而起。各大銀行先后在此設立總部，金融一條街逐步形成。武廣片相比金融一條街，高檔寫字樓數量較少。雖然當前光谷片寫字樓檔次不夠高，但未來潛力巨