【正文】 :元/平米)6707901113134595702004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500銷售套數(shù)銷售均價(jià)上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。 未來幾個(gè)月的銷售仍不容樂觀盡管全國諸多一線城市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線城市在11月份成交量中有不小比例是限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用并不明顯。 結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)沒結(jié)束 據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不過政策性住房占到了半壁江山。 價(jià)格已成為市場(chǎng)成交的主要推動(dòng)因素。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。按原政策公積金能貸60萬，貸款年限15年；商業(yè)20萬，貸款年限20年計(jì)算。對(duì)居民購買其它類型住房的，將適當(dāng)提高貸款條件。但是房地產(chǎn)業(yè)重振關(guān)鍵還是在于根本經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變，從2008年12月25日起，我國金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的16%%。這是央行年內(nèi)第四次降低貸款利率，也是央行歷史上罕見的如此大幅度降息。這一系列降率免稅組合拳，對(duì)于保持我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、提升市場(chǎng)信心意義重大，降息雖不能直接救樓市，但也是一個(gè)利好消息。發(fā)布時(shí)間生效時(shí)間一年期存款基準(zhǔn)利率一年期貸款基準(zhǔn)利率存款準(zhǔn)備金率個(gè)人住房公積金貸款2007年12月21日↑ %%↑ %%//2008年6月15日////%/9月15日9月16日//%%/五年期（含）%；%10月8日10月9日↓%%↓%%//10月15日////%//10月27日/////五年期（含）%；%10月29日10月30日↓%%↓%%//11月26日11月27日↓%%↓%%/五年期（含）%；%/12月5日////%/12月22日12月23日↓%%↓%%%/1）存、貸款利率：央行自今年9月份以來連續(xù)第五次降低利率、第四次降低存款準(zhǔn)備金率，也是央行繼10月8日宣布雙率下調(diào)后第三次雙率同時(shí)下調(diào)。因地制宜解決其它住房困難群體住房問題。多渠道籌集建設(shè)資金。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。首次購房首付比例下調(diào)至20%。整頓閑置土地成為2008年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲，中央利用土地政策引導(dǎo)市場(chǎng)開發(fā)，督促各地公布009年住房建設(shè)計(jì)劃，加強(qiáng)閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅的征收，同時(shí)迫使開發(fā)商加快樓盤開發(fā)速度以增加市場(chǎng)供給，緩和市場(chǎng)供需矛盾。216。 08年上半年政府采取了一系列的宏觀緊縮政策。（二）政策走勢(shì)與情況分析2007年政府出臺(tái)了一系列的針對(duì)房地產(chǎn)的專項(xiàng)調(diào)控政策。受國內(nèi)多重自然災(zāi)害和出口放緩以及奧運(yùn)期間個(gè)別施工企業(yè)停工等因素影響，工業(yè)增長呈明顯回落趨勢(shì)。全年固定資產(chǎn)投資增長“名穩(wěn)實(shí)降”，初步預(yù)計(jì)，全社會(huì)名義固定資產(chǎn)投資增長24%，實(shí)際投資增長15%左右。 重大自然災(zāi)害的頻繁發(fā)生也對(duì)經(jīng)濟(jì)造成一定不利影響?！八穆洹奔碐DP、工業(yè)、凈出口、投資(實(shí)際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費(fèi)增幅上升和物價(jià)明顯攀升。2008年武漢市房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告提綱前言今年年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害； 8月8日北京奧運(yùn)會(huì)的隆重舉行；與此同時(shí)，美國的次貸危機(jī)不斷加深而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴，對(duì)中國出口、金融領(lǐng)域的影響逐步顯現(xiàn)；國家宏觀調(diào)控下“救市”新政的不斷出臺(tái)，到底這些事件對(duì)樓市的影響有多大呢？武漢樓市又將何去何從？本次調(diào)研，從了解武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境，區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過實(shí)地考察，重點(diǎn)對(duì)武漢市住宅發(fā)展?fàn)顩r、趨勢(shì)進(jìn)行剖析。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點(diǎn)。216。18月，%。 ，企業(yè)效益大幅下滑。這一情況必然會(huì)影響到房地產(chǎn)投資增長。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。 國土部：2008年起建設(shè)用地實(shí)行動(dòng)態(tài)備案 有利于堵住了一些土地出讓方尤其是一些囤地的開發(fā)商利用變更土地使用性質(zhì)牟取高額溢價(jià)的漏洞。10/27/起，首次購房/。 2008年12月17日，國務(wù)院公布了第二套房政策，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。一、加大保障性住房建設(shè)力度爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。四、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。 金融政策出發(fā)點(diǎn)是為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用，數(shù)次降息給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來絲絲暖意。這是央行近９年來首次下調(diào)所有存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。 2008年11月26日，央行宣布，從11月27日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個(gè)基點(diǎn)。 2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，%%，；%%，；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量少，持續(xù)冷淡，低迷，國家通過貨幣政策宏觀引導(dǎo)；財(cái)務(wù)部和稅務(wù)總局也不斷采取措施，共同降低購房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)健康消費(fèi)，盡快促使市場(chǎng)走出低迷的現(xiàn)狀。對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。國家購房新政出臺(tái)前后對(duì)照表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、公積金貸款5年以下（含），公積金貸款五年以上（含） 公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅增值部分20%個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價(jià)萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（%征收）土地增值稅稅率為0個(gè)人將購買超過2年的普通住房對(duì)外銷售不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)住房登記費(fèi)80元，住房交易手續(xù)費(fèi)250元免收新政案例：房價(jià)100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計(jì)算，按新政策（%）；每月還款額為5382元，按原政策（%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元房價(jià)100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計(jì)算，按新政策（%）。 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。 廣州 新政后月成交量漲30% 　　據(jù)廣州房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實(shí)施后的一個(gè)月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。 深圳世華地產(chǎn)的銷售人員說，自降息政策出臺(tái)，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內(nèi)、有購房剛性需求的市民入市意愿最為強(qiáng)烈。216。月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，%，%。商品住宅成交戶型價(jià)格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點(diǎn)：216。2）09年趨勢(shì)判斷216。在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。216。 總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會(huì)進(jìn)入到把一個(gè)健康、繁榮、快速發(fā)展的新時(shí)代。市場(chǎng)壓力迫他改口？王石承認(rèn)，08年1000億元的銷售指標(biāo)難以完成，09年的市場(chǎng)情況會(huì)更糟糕。中國經(jīng)濟(jì)此次所受的影響，實(shí)際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機(jī)的影響外，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行本身也到了一個(gè)拐點(diǎn)，即使沒有世界金融危機(jī)的沖擊，中國經(jīng)濟(jì)也不可能一直在高位運(yùn)行。l 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢(shì)，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產(chǎn)銷售仍不容樂觀。（一）11月全市新盤備案情況11月全市共有備案新盤22個(gè)，新盤備案量較上月減少3個(gè)；其中，主城區(qū)備案新盤有10個(gè)，比上月增加1個(gè)；非主城區(qū)備案新盤共有12個(gè)，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅備案新盤4個(gè)，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個(gè)。而10號(hào)公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，（），除P（2008）068號(hào)地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價(jià)及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價(jià)上月成交均價(jià)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)%%古田片區(qū)%%二七、后湖片區(qū)%%東西湖區(qū)%%武昌武昌中心區(qū).%%青山區(qū)%%南湖區(qū)%%關(guān)山區(qū)%%漢陽漢陽中心區(qū)%%沌口片%%全市%% 通過對(duì)比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價(jià)均有所下跌，跌幅都在2個(gè)百分點(diǎn)左右。 　　經(jīng)過10月份秋季房交會(huì)上的大幅度降價(jià)，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/㎡左右的價(jià)格，基本與當(dāng)?shù)?006年底時(shí)的價(jià)格相當(dāng)。璞園均價(jià)4300元/㎡，保利寶安璞園現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人付崇武說，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時(shí)一周的客流還大。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。漢口區(qū)域樓盤供求基本平衡。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場(chǎng)接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。漢口作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。商品住宅成交總量上升，高價(jià)位、適中型住房成交量繼續(xù)有所上升，中低價(jià)位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。本月成交套數(shù)64套。建筑形態(tài)的高層化反映該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心多是以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，除部分業(yè)態(tài)能夠滿足居民日常生活需求外，缺乏外向型商業(yè)，不能有效的將目標(biāo)客戶群鎖定，且總體的商業(yè)服務(wù)設(shè)施水平較低，服務(wù)的輻射面較小，大多只可輻射至周邊地區(qū)300米左右。月優(yōu)惠活動(dòng)：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價(jià)5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成。武昌區(qū)域2006年—2008年上半年武昌商品住宅供給和銷售基本分析(1)、商品住宅價(jià)格與銷量分析隨著近幾年的發(fā)展，武昌日益繁華，其房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)展的如火如荼，商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，2008年第二季度，與去年同期相比，%。武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氛圍，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域房價(jià)呈加速發(fā)展趨勢(shì)。南湖新城是武昌近年來重點(diǎn)發(fā)展的大型居住組團(tuán)，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團(tuán)之一。南湖月分析：“地王”是武漢城區(qū)內(nèi)最后的一塊黃金“巨無霸”，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，東眺碧波萬頃的浩淼東湖，景觀秀麗迷人，空氣清新自然，適宜居住。分析：華潤鳳凰城的品牌效應(yīng)毋庸置疑，該項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)感很強(qiáng)、綠化率高，其地段優(yōu)勢(shì)決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯(cuò)， 周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。漢陽區(qū)域主要在售樓盤樓盤名稱總套數(shù)成交均價(jià)開發(fā)商金色港灣 星寓…5500新港房地產(chǎn)開發(fā)公司十里華府3806200湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司湘隆時(shí)代大公館2805500武漢湘隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新長江香榭琴臺(tái)4766500湖北新長江置業(yè)有限公司都市蘭亭13596500武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世茂錦繡長江（2期）18669096武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來看，該區(qū)內(nèi)目前僅有世貿(mào)錦繡長江這一個(gè)真正意義上的高價(jià)樓盤，均價(jià)在1萬元/平方米以上。　　本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目對(duì)本地區(qū)的購買量有所消化及分解?；顒?dòng)期間新長江香榭琴臺(tái)推出20套特惠房源。1996 年泰合廣場(chǎng)的建成，標(biāo)志著武漢寫字樓市場(chǎng)的起步，從 1996 年至今，它大概經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段： 第一階段：發(fā)展期，上世紀(jì) 90 年代中后期伴隨著中國第一波房地產(chǎn)投資的熱潮，武漢寫字樓市場(chǎng)逐漸起步并高速發(fā)展。戶型分割靈活、商務(wù)配套完善的純寫字樓受到較好的市場(chǎng)反應(yīng)。武漢的租金水平在全國熱點(diǎn)城市處于相對(duì)落后的位置。隨泰合廣場(chǎng)之后，世貿(mào)廣場(chǎng)、瑞通廣場(chǎng)等大批寫字樓拔地而起。各大銀行先后在此設(shè)立總部，金融一條街逐步形成。武廣片相比金融一條街，高檔寫字樓數(shù)量較少。雖然當(dāng)前光谷片寫字樓檔次不夠高，但未來潛力巨