【正文】 市場發(fā)展存在的突出問題 　 我省房地產(chǎn)投資勢頭趨緩 　　根據(jù)全省房地產(chǎn)市場分析暨中低價位住宅建設(shè)工作匯報會上了解到，在國家加大對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，目前全省房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯趨緩，增幅比去年同期回落19個百分點。外地有實力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競爭力。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的發(fā)展后就應(yīng)該細分市場，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦機會成熟，他們隨時會進入太原市。經(jīng)過主辦單位整理、匯總、統(tǒng)計，本次調(diào)查共回收有效調(diào)查問卷5164份，被調(diào)查者詳細地對調(diào)查表中各項內(nèi)容進行了認真填寫。其中住宅交易均價為每平方米1738元，同比增長22．27％，每套存量住宅交易均價為21萬元。從11個市看，商品房售價最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1000元的是陽泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。其中，銷售住宅52．26萬平方米，同比增長67．79％，占總面積的72．51％；辦公樓銷售4．32萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房銷售15．5萬平方米。 （二）2004上半年山西房地產(chǎn)市場分析 供給分析 目前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。山西太原市房地產(chǎn)市場分析報告 本研究報告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的基礎(chǔ)上，進一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場在2003年和2004上半年的運行情況，并對存在的問題和原因進行了深層探究，初步預(yù)測了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，認為太原市房地產(chǎn)市場在2004年下半年和2005年太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價暴漲或暴跌的因素，房價總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。 二、山西省房地產(chǎn)市場運行情況分析 　　(一)2003年山西房地產(chǎn)市場基本情況 　　2003年山西房地產(chǎn)市場的總體運行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長；一級商品房市場需求增幅大于供給增幅；商品房價格繼續(xù)增長 ；新建商品房購買對象以個人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強勁擴張。 銷售分析 上半年，全市新建商品房屋銷售面積為72．1萬平方米，同比增長57．5％，商品房銷售總額為35．11億元。到6月底，我省商品房平均銷售價格為1797元/平方米，％，比同期全國高16個百分點，增幅位居全國第3位，絕對額位居全國第20位，居中西部地區(qū)第9位。 存量分析 上半年，太原市存量房交易價格為每平方米2013元，同比增長27．07％。 消費者分析 在太原市7月份舉辦的“住在龍城”房展會上，主辦單位進行了一次房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)問卷調(diào)查，問卷的調(diào)查項目分10大類46個小項，涉及到購房者的職業(yè)、年齡、家庭年收入、購房用途、置業(yè)情況、購房首選、購房需求時間、欲購房區(qū)域、承受價位及戶型要求等方方面面。 競爭態(tài)勢分析 太原房地產(chǎn)市場面臨變局 ，最近幾年，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。在平均房價不超過3000元的時候，房地產(chǎn)肯定是處于功能產(chǎn)品時代，房價只是地價和房屋基本造價的總和，購房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。 　　吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體，這是許多開發(fā)商夢寐以求的最寶貴的資源。現(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻，對于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存。由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力，可以進行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后，宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險加大。 　　為了完成投資開發(fā)項目，在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商紛紛自找門路，尋找資金來源。2003年全省購置土地面積為373．97萬平方米，完成開發(fā)土地面積156．82萬平方米，完成開發(fā)面積僅占41．9％。這些政策讓許多企業(yè)感到資金緊張。普遍認為，這將限制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，有礙全省地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，全省所有合法與不合法的小煤窯總共應(yīng)在12000座以上。最近省內(nèi)有關(guān)部門舉辦了房地產(chǎn)融資方面的論壇，將邀請國內(nèi)一些業(yè)內(nèi)知名的人士、國外金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的融資專家來山西，闡述他們的融資理念、融資渠道，并與我們的房地產(chǎn)企業(yè)接觸，洽談更多的合作項目。 　　為促進住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決中低收入家庭住房問題，國家、省里出臺了一系列經(jīng)濟適用住宅開發(fā)的配套優(yōu)惠政策，但許多政策在各地執(zhí)行時往往執(zhí)行不下去或執(zhí)行時變味。下半年國土資源部仍將保持對土地市場整頓的高壓態(tài)勢，牢牢把緊土地供應(yīng)關(guān)口?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》中均規(guī)定拆遷補償安置資金必須?？顚Ｓ?，全部用于拆遷補償安置，不得挪做他用，并要求縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門對拆遷補償安置資金的使用加強監(jiān)管。 　　 金融調(diào)控和信貸管理加強。原來那種僅靠銀行貸一點，施工單位墊一點， 自己籌一點，便可進行的房地產(chǎn)開發(fā)的這種方式已經(jīng)行不通了。二是要堅決貫徹《山西省城市房地產(chǎn)交易管，理條例》，進一步加強商品房銷(預(yù))售市場監(jiān)管。二是積極推進房地產(chǎn)開發(fā)、銷售’和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，從體制上解決建管不分的弊端。 　　 房地產(chǎn)法制建設(shè)不斷完善 　　 2002年12月2日省九屆人大常委會第32次會議審議通過了《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》，結(jié)束了我省房地產(chǎn)行業(yè)長期沒有地方性法規(guī)的歷史。全面清理拖欠工程款，有利于維護社會信用秩序，形成誠實守信的社會氛圍；有利于建筑企業(yè)公平競爭，改進管理，提高效率，從而降低房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的社會平均成本；更利于保護廣大建筑施工企業(yè)員工的利益，使進城務(wù)工農(nóng)民的收入預(yù)期穩(wěn)定化，從而提高其消費(包括住房消費)能力。 　　 (三)市場供求預(yù)測及價格分析 　　 房地產(chǎn)供求預(yù)測 　　 從商品房物業(yè)結(jié)構(gòu)看，2003年竣工面積中，住宅仍然是主導(dǎo)產(chǎn)品，占75．56％，辦公樓占5．91％，商業(yè)營業(yè)用房約占16．82％，其它用房占1．65％。未采幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷的任務(wù)依然較重，拆遷帶采的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。 從以上情況分析，近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，商品住房的供應(yīng)會在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會有