【正文】 點。216。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。 2008年11月9日，國務院出臺十條政策，提出用4萬億資金拉動內需，溫總理在部署落實中央政策的七項工作時，突出強調了房地產業(yè)的重要地位，說它“是國民經濟的重要支柱產業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用”實行積極財政和適度寬松貨幣政策國務院常務會議提出，當前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內需求措施，加快民生工程、基礎設施、生態(tài)環(huán)境建設和災后重建。%。216。2）2008年有關房產的系列政策：216。 中國五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地 2008年5月29日中國中紀委、國土資源部等五個部委聯(lián)合發(fā)表《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》216。 國土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地管理法 建立完善土地執(zhí)法發(fā)現(xiàn)機制、制止機制、部門聯(lián)動機制和問責獎懲制度等。 《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》擠壓閑置地 土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。央行主要采取了提高準備金率的手段來緊縮銀根、對付通脹，此外，房地產行業(yè)的其它調控政策也推動了行業(yè)本輪調整的發(fā)生。其中，以“二套房貸”為標志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產市場突然缺血，投資、投機需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。預計未來住房市場將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計會有越來越多的房地產企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產業(yè)有可能進入周期性調整。1~8月，%。1~8月，%，扣除價格上漲因素，實際增長13%以上。實際出口增長明顯回落，且順差減少。 “兩落一升”。從今年開始，我國經濟由繁榮期開始進入調整期，估計這種態(tài)勢將持續(xù)2~3年時間。216。四大因素影響導致經濟增長出現(xiàn)“拐點”性變化：216。一、國家宏觀形勢下的房地產相關政策及影響 （一）宏觀經濟研究我國經濟增長由繁榮期轉為調整期。一、國家宏觀形勢下的房地產相關政策及影響 （一）宏觀經濟研究三大需求增長“兩落一升”。固定資產投資增速放慢、實際出口增長明顯回落，且順差減少、社會消費品零售總額增長。 今年以來，經濟增長呈逐季回落的態(tài)勢。 由美國次貸危機引發(fā)的世界經濟增長放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國目前貨幣政策進退兩難；在匯率升值、國際經濟萎縮的情況下，以及世界經濟形勢面臨調整，國際需求開始萎縮，導致中國出口量的降低；同時，國內房地產、汽車業(yè)市場的迅速降溫，從而帶動相關行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對經濟增長帶來很大沖擊。 內生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現(xiàn)。 影響具體表現(xiàn)在：，通脹壓力變大。 固定資產投資實際增長明顯回落。同比增長18%；，同比增長24%。初步預計，%左右，%。奧運后工業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能繼續(xù)有所收縮的情況下，工業(yè)整體回落趨勢不會改變，預計全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長16%。由于房地產建設周期比較長，一般在5年左右，因此調整一旦開始，預計會持續(xù)較長時間。與此同時，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產供應在短期內增加，供求關系發(fā)生反轉。行政政策1）土地政策216。同時，該通知還提出“對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法”。216。 國土資源部和國家工商總局規(guī)定三年限期 新土地出讓合同增開發(fā)商資金壓力 2008年6月20日，新版土地出讓合同將從7月1日起正式啟用，新版合同不僅將明確約定出讓地塊的開工、竣工時間，同時規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時間最長不得超過三年216。 2008年1月13日，國務院公布《國務院關于修改〈價格違法行為行政處罰規(guī)定〉的決定》，明確規(guī)定通過惡意囤積以及利用其它手段推動價格過高上漲的行為屬于哄抬價格。 2008年10月22日 經國務院同意，財政部、國家稅務總局22日宣布：2008/11/1/起，個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。明確支持地方政府救市。216。二套房政策：任何政策都應該審時度勢。 2008年12月21日，國務院辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》提出，支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。二、進一步鼓勵普通商品住房消費加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。取消城市房地產稅。加強監(jiān)督檢查。同時，要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。 2008年9月15日，中國人民銀行宣布，自16日起下調人民幣貸款基準利率和中小金融機構人民幣存款準備金率。 2008年10月8日，央行宣布，其它期限檔次存貸款基準利率作相應調整。 2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。216。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴大消費的有力杠桿，中央利用放松政策來緩解當前市場消費低迷的一場“及時雨”，更是對房地產的利好消息。216。央行下調存貸款基準利率和存款準備金率完全在預料中，但此次調整主要是針對整個宏觀經濟環(huán)境。銀行降息對房地產的影響不能立竿見影，但仍然是繼續(xù)利好，刺激消費，引導房地產市場良好的運行。對首次購房者而言，央行降息與10月22日公布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策構成的雙重利好更為顯著；同時，連續(xù)降息也能一定程度上減輕資金密集型的房地產企業(yè)的財務壓力。 建行表示，貸款利率和首款比例將具體根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。 　　同時，建行將加強管理，有效控制貸款風險。例如對普通住房標準的認定，參照當?shù)卣蛴嘘P部門對普通住房的認定標準執(zhí)行等。（三）新政后房地產市場情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤降價促銷 ，一線城市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。 北京 11月簽約量環(huán)比增48% 　　來自北京市房地產交易管理網統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅達到48%。 216。 216。由于新政出臺需要消化期，效果還未能馬上在市場得到全面體現(xiàn)，但對提升樓市信心有長遠的影響。如新華城以遠低于市場預期的6000多元每平方米的價格開盤，開盤當天就售出近300套。相關數(shù)據(jù)顯示，全國一線城市出現(xiàn)成交增長的情況，很大程度上得益于保障性住房的成交增長，而非完全由普通商品房成交所推動。普通商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯，樓市的整體復蘇有賴于整體經濟的回暖，房價下行趨勢不會很快扭轉。 樓市恢復有賴整體經濟回暖 現(xiàn)在談樓市將走出寒冬還為時尚早。武漢1）新政后武漢房地產狀況◆ 主城區(qū)商品住宅價格走勢分析　　11月份(11月1日11月30日)，通過對武漢市房地產信息網公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)在售樓盤402個，%，與去年同期相比，%。與上月相比，成交量有所增加。90—。同時受剛性主流需求群體的影響，中、小戶型產品受青睞，成交套均面積較上月下跌3%，較去年同期下降11%。目前全市的整體成交價格處于全面下調的階段，由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū)，其中尤以徐東片區(qū)為代表，吹響了內環(huán)核心價格下調的號角，起價跌破5000 關口，對全市中高端樓盤價格影響顯著：愛家國際華城起價4650 元/㎡、東湖春樹里起價4888 元/㎡、昔日地王——復地東湖國際高層起價僅6200 元/㎡……，短期內“以價換量”之勢仍將持續(xù)。216。 市場秩序會逐漸改善。 隨著拿地、政府調控、行業(yè)競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強的中心房地產商或被淘汰出市場，或被其它大的房地產商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。他形象地說：“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征，那是進入冬天的標志?；蛟S是來自市場的壓力實在太大，他第一次表態(tài)說，原先所說的三四年后再買房者僅僅是指暫時買不起房的人，若擁有購房能力，不需要再等三四年。萬科雖然通過大幅降價促銷減少了一些存貨，但已無法擺脫房地產行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個月銷售額環(huán)比負增長，并且從中國唯一銷售額千億元的“寶座”跌落。至于中國經濟走勢會按照哪一種類型，要到下一階段再看，因為不確定因素太多。一系列政策的出臺，對整個經濟的恢復、對股市信心的恢復，會起到很大作用；但是，如果世界各國政府在經濟恢復以后，不能對整個政策進行調整，另外一個新的泡沫就會出現(xiàn)。不斷的政策，不同的話題，相同的意蘊：針對中國經濟以及整個房地產業(yè)發(fā)生的深刻變化，發(fā)出的是“仁者見仁、智者見智”的不同論點，通過他們的話題，卻不難看出：l 樓市恢復有賴整體經濟回暖，消費者對未來經濟形勢的判斷不明朗，消費意愿可能隨著實體經濟的下滑進一步緊縮。l 政府為促進經濟的發(fā)展，采取了一系列“救市政策”，對整個經濟信心的恢復起到了積極的作用，但也要防止“過熱”。%。因而11月份的整體新盤備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤供應反而出現(xiàn)增長，多個純新盤項目選擇在此時開盤。 其中9號公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標地塊。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應上，除了在供應地塊的規(guī)模上限制體量降低拿地門檻外，同時在供應區(qū)域以及用地性質上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質用地，提升開發(fā)企業(yè)的拿地熱情。預計將于2011年投入運營。其次是漢口中心區(qū)，%片區(qū)本月成交套數(shù)上月成交套數(shù)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)58456222%%古田片區(qū)21812791%%二七、后湖片區(qū)458348110%%東西湖區(qū)393285108%%武昌武昌中心區(qū)785618167%%青山區(qū)826428%%南湖區(qū)513277236%%關山區(qū)72469232%%漢陽漢陽中心區(qū)394227167%%沌口片1027814%%全市42533278975%%　　由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關山片區(qū)，成交了724套。這波降價大潮從郊區(qū)樓盤開始，繼而蔓延到南湖等樓盤扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心樓盤。 　　光谷片區(qū)樓盤價格戰(zhàn)也非常猛烈。如寶安 　　上月開盤的徐東武青四干道的樓盤“花畔里”，打出了4998元/㎡的跳水價，拉開了中心城區(qū)降價的序幕。 ◆ 年末看房者熱情被點燃 　　在上月底央行大幅降息、樓盤降價“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個樓盤售樓部人滿為患。 據(jù)武漢市房地產市場信息網統(tǒng)計，11月份武漢已賣出超過1萬套新房，單月銷量逼近今年第三季度13869套的總銷售量。總體而言，漢口房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使?jié)h口的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求，2007年后，這一局面被打破，漢口濱江地產及商業(yè)地產繼續(xù)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。供求特征：全市商品房銷售項目中，漢口區(qū)域占據(jù)了36%。文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂的都市文化特征。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。（2）、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在2005年對拆遷規(guī)模進行了壓縮。據(jù)調查數(shù)據(jù)和對80個樓盤的調研數(shù)據(jù)，家庭已擁有一套住房進行第二次或多次購買行為的占到59%，其中，包含了改善居住和投資購房等動因，由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響最大，成為住房市場中可伸縮性的需求。其中，又以武昌區(qū)居民的本地消費意識最強，在外地購房者的選擇區(qū)域上，漢口要略高于其它兩鎮(zhèn)。從目前市場情況看，商品住房交易結構有所調整。房地產市場運行特點：(1)價格在5000—6000元/平方米的項目銷售分額明顯增加。古田片區(qū)：，%。房地產市場運行特點：(1)房地產開發(fā)較為集中，以古田片區(qū)，濱江片區(qū)的項目開發(fā)最為活躍。(3)產品形態(tài)向高層發(fā)展古田區(qū)域的高層住宅是市場主流產品，價格多在50007000元/平方米之間。該區(qū)域價格在5000元/平方米以下的項目銷量所占的比重較大，6000元/平方米以上的高價格項目銷售比重有所上升。（3）受道路交通條件的影響，東西湖區(qū)的商業(yè)服務設施分布較為分散，缺少一個核心。綠化率30%物業(yè)管理單位新昌瑞安物業(yè)物業(yè)收費標準綠化率%物業(yè)管理單位文風物業(yè)公司物業(yè)收費標準沿海賽洛城發(fā)展商沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司代理商廈門新景祥房地產策劃代理有限公司占地面積967150平方米車位車位數(shù)3517個，車戶比約1：總戶數(shù)7500套主力面積86㎡主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價3285元/㎡高價4500元/㎡均價3600元/㎡總建面1500000平方米容積率該項目處在東西湖區(qū)，遠離漢口商圈中心，購物娛樂不是很便利。3）、上半年主要銷售的住房產品戶型集中在9