【正文】 點(diǎn)。216。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。 2008年11月9日，國務(wù)院出臺(tái)十條政策，提出用4萬億資金拉動(dòng)內(nèi)需，溫總理在部署落實(shí)中央政策的七項(xiàng)工作時(shí)，突出強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說它“是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用”實(shí)行積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建。%。216。2）2008年有關(guān)房產(chǎn)的系列政策：216。 中國五部委聯(lián)手遏違規(guī)批地 2008年5月29日中國中紀(jì)委、國土資源部等五個(gè)部委聯(lián)合發(fā)表《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》216。 國土資源部：土地監(jiān)察制度有望納入土地管理法 建立完善土地執(zhí)法發(fā)現(xiàn)機(jī)制、制止機(jī)制、部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制和問責(zé)獎(jiǎng)懲制度等。 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》擠壓閑置地 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。央行主要采取了提高準(zhǔn)備金率的手段來緊縮銀根、對(duì)付通脹，此外，房地產(chǎn)行業(yè)的其它調(diào)控政策也推動(dòng)了行業(yè)本輪調(diào)整的發(fā)生。其中，以“二套房貸”為標(biāo)志的銀根緊縮政策使資金泛濫的房地產(chǎn)市場突然缺血，投資、投機(jī)需求遭到重大打擊，不少資金離場，需求開始萎縮。預(yù)計(jì)未來住房市場將繼續(xù)低迷，加上貸款緊縮因素，估計(jì)會(huì)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境，房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入周期性調(diào)整。1~8月，%。1~8月，%，扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長13%以上。實(shí)際出口增長明顯回落，且順差減少。 “兩落一升”。從今年開始，我國經(jīng)濟(jì)由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)整期，估計(jì)這種態(tài)勢將持續(xù)2~3年時(shí)間。216。四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)“拐點(diǎn)”性變化：216。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究我國經(jīng)濟(jì)增長由繁榮期轉(zhuǎn)為調(diào)整期。一、國家宏觀形勢下的房地產(chǎn)相關(guān)政策及影響 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)研究三大需求增長“兩落一升”。固定資產(chǎn)投資增速放慢、實(shí)際出口增長明顯回落，且順差減少、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長。 今年以來，經(jīng)濟(jì)增長呈逐季回落的態(tài)勢。 由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長放慢，增加了人民幣升值壓力和通脹壓力，使得中國目前貨幣政策進(jìn)退兩難；在匯率升值、國際經(jīng)濟(jì)萎縮的情況下，以及世界經(jīng)濟(jì)形勢面臨調(diào)整，國際需求開始萎縮，導(dǎo)致中國出口量的降低；同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)、汽車業(yè)市場的迅速降溫，從而帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)如鋼鐵、建材等行業(yè)的不景氣，已對(duì)經(jīng)濟(jì)增長帶來很大沖擊。 內(nèi)生需求增長放慢，主要是房價(jià)長期過快增長及能源原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。 影響具體表現(xiàn)在：，通脹壓力變大。 固定資產(chǎn)投資實(shí)際增長明顯回落。同比增長18%；，同比增長24%。初步預(yù)計(jì)，%左右，%。奧運(yùn)后工業(yè)增速有望反彈，但在總需求可能繼續(xù)有所收縮的情況下，工業(yè)整體回落趨勢不會(huì)改變，預(yù)計(jì)全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長16%。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期比較長，一般在5年左右，因此調(diào)整一旦開始，預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)較長時(shí)間。與此同時(shí)，銀行開始惜貸，開發(fā)商的資金開始緊張，囤積樓盤和土地的成本加大，加快周轉(zhuǎn)速度成為眾多開發(fā)商的選擇，房地產(chǎn)供應(yīng)在短期內(nèi)增加，供求關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn)。行政政策1）土地政策216。同時(shí)，該通知還提出“對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法”。216。 國土資源部和國家工商總局規(guī)定三年限期 新土地出讓合同增開發(fā)商資金壓力 2008年6月20日，新版土地出讓合同將從7月1日起正式啟用，新版合同不僅將明確約定出讓地塊的開工、竣工時(shí)間，同時(shí)規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時(shí)間最長不得超過三年216。 2008年1月13日，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定〉的決定》，明確規(guī)定通過惡意囤積以及利用其它手段推動(dòng)價(jià)格過高上漲的行為屬于哄抬價(jià)格。 2008年10月22日 經(jīng)國務(wù)院同意，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局22日宣布：2008/11/1/起，個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。明確支持地方政府救市。216。二套房政策：任何政策都應(yīng)該審時(shí)度勢。 2008年12月21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。二、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。取消城市房地產(chǎn)稅。加強(qiáng)監(jiān)督檢查。同時(shí)，要加強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教育工作。 2008年9月15日，中國人民銀行宣布，自16日起下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。 2008年10月8日，央行宣布，其它期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 2008年10月29日，央行宣布，從10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。216。在通貨膨脹壓力下，此次降息是擴(kuò)大消費(fèi)的有力杠桿，中央利用放松政策來緩解當(dāng)前市場消費(fèi)低迷的一場“及時(shí)雨”，更是對(duì)房地產(chǎn)的利好消息。216。央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率完全在預(yù)料中，但此次調(diào)整主要是針對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。銀行降息對(duì)房地產(chǎn)的影響不能立竿見影，但仍然是繼續(xù)利好，刺激消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良好的運(yùn)行。對(duì)首次購房者而言，央行降息與10月22日公布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策構(gòu)成的雙重利好更為顯著；同時(shí)，連續(xù)降息也能一定程度上減輕資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。 建行表示，貸款利率和首款比例將具體根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。 　　同時(shí)，建行將加強(qiáng)管理，有效控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，參照當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門對(duì)普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤降價(jià)促銷 ，一線城市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。 北京 11月簽約量環(huán)比增48% 　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅達(dá)到48%。 216。 216。由于新政出臺(tái)需要消化期，效果還未能馬上在市場得到全面體現(xiàn)，但對(duì)提升樓市信心有長遠(yuǎn)的影響。如新華城以遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的6000多元每平方米的價(jià)格開盤，開盤當(dāng)天就售出近300套。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國一線城市出現(xiàn)成交增長的情況，很大程度上得益于保障性住房的成交增長，而非完全由普通商品房成交所推動(dòng)。普通商品房對(duì)樓市成交的拉動(dòng)作用并不明顯，樓市的整體復(fù)蘇有賴于整體經(jīng)濟(jì)的回暖，房價(jià)下行趨勢不會(huì)很快扭轉(zhuǎn)。 樓市恢復(fù)有賴整體經(jīng)濟(jì)回暖 現(xiàn)在談樓市將走出寒冬還為時(shí)尚早。武漢1）新政后武漢房地產(chǎn)狀況◆ 主城區(qū)商品住宅價(jià)格走勢分析　　11月份(11月1日11月30日)，通過對(duì)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)在售樓盤402個(gè)，%，與去年同期相比，%。與上月相比，成交量有所增加。90—。同時(shí)受剛性主流需求群體的影響，中、小戶型產(chǎn)品受青睞，成交套均面積較上月下跌3%，較去年同期下降11%。目前全市的整體成交價(jià)格處于全面下調(diào)的階段，由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū)，其中尤以徐東片區(qū)為代表，吹響了內(nèi)環(huán)核心價(jià)格下調(diào)的號(hào)角，起價(jià)跌破5000 關(guān)口，對(duì)全市中高端樓盤價(jià)格影響顯著：愛家國際華城起價(jià)4650 元/㎡、東湖春樹里起價(jià)4888 元/㎡、昔日地王——復(fù)地東湖國際高層起價(jià)僅6200 元/㎡……，短期內(nèi)“以價(jià)換量”之勢仍將持續(xù)。216。 市場秩序會(huì)逐漸改善。 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會(huì)得以提高。他形象地說：“不要誤以為紅葉是春天來臨的象征，那是進(jìn)入冬天的標(biāo)志?；蛟S是來自市場的壓力實(shí)在太大，他第一次表態(tài)說，原先所說的三四年后再買房者僅僅是指暫時(shí)買不起房的人，若擁有購房能力，不需要再等三四年。萬科雖然通過大幅降價(jià)促銷減少了一些存貨，但已無法擺脫房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑的影響，連續(xù)多個(gè)月銷售額環(huán)比負(fù)增長，并且從中國唯一銷售額千億元的“寶座”跌落。至于中國經(jīng)濟(jì)走勢會(huì)按照哪一種類型，要到下一階段再看，因?yàn)椴淮_定因素太多。一系列政策的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)、對(duì)股市信心的恢復(fù)，會(huì)起到很大作用；但是，如果世界各國政府在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)以后，不能對(duì)整個(gè)政策進(jìn)行調(diào)整，另外一個(gè)新的泡沫就會(huì)出現(xiàn)。不斷的政策，不同的話題，相同的意蘊(yùn)：針對(duì)中國經(jīng)濟(jì)以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的深刻變化，發(fā)出的是“仁者見仁、智者見智”的不同論點(diǎn)，通過他們的話題，卻不難看出：l 樓市恢復(fù)有賴整體經(jīng)濟(jì)回暖，消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢的判斷不明朗，消費(fèi)意愿可能隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下滑進(jìn)一步緊縮。l 政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，采取了一系列“救市政策”，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)起到了積極的作用，但也要防止“過熱”。%。因而11月份的整體新盤備案量雖然有所減少，但是主城區(qū)的樓盤供應(yīng)反而出現(xiàn)增長，多個(gè)純新盤項(xiàng)目選擇在此時(shí)開盤。 其中9號(hào)公告推出的一宗位于江漢區(qū)滑坡路的招標(biāo)地塊。在本年度多次土地掛牌交易頻繁出現(xiàn)地塊延期或是流拍局面，因而在供應(yīng)上，除了在供應(yīng)地塊的規(guī)模上限制體量降低拿地門檻外，同時(shí)在供應(yīng)區(qū)域以及用地性質(zhì)上以二環(huán)的純居住性用地為主，另一方面加大商業(yè)性質(zhì)用地，提升開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆?。預(yù)計(jì)將于2011年投入運(yùn)營。其次是漢口中心區(qū)，%片區(qū)本月成交套數(shù)上月成交套數(shù)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)58456222%%古田片區(qū)21812791%%二七、后湖片區(qū)458348110%%東西湖區(qū)393285108%%武昌武昌中心區(qū)785618167%%青山區(qū)826428%%南湖區(qū)513277236%%關(guān)山區(qū)72469232%%漢陽漢陽中心區(qū)394227167%%沌口片1027814%%全市42533278975%%　　由各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)顯示，武昌片區(qū)商品住宅銷量位居全市第一，本月成交了785套，其次是關(guān)山片區(qū)，成交了724套。這波降價(jià)大潮從郊區(qū)樓盤開始，繼而蔓延到南湖等樓盤扎堆的大片區(qū)，再影響到市中心樓盤。 　　光谷片區(qū)樓盤價(jià)格戰(zhàn)也非常猛烈。如寶安 　　上月開盤的徐東武青四干道的樓盤“花畔里”，打出了4998元/㎡的跳水價(jià)，拉開了中心城區(qū)降價(jià)的序幕。 ◆ 年末看房者熱情被點(diǎn)燃 　　在上月底央行大幅降息、樓盤降價(jià)“雙重利好”刺激之下，11月29日和30日，武漢各個(gè)樓盤售樓部人滿為患。 據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月份武漢已賣出超過1萬套新房，單月銷量逼近今年第三季度13869套的總銷售量?？傮w而言，漢口房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使?jié)h口的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求，2007年后，這一局面被打破，漢口濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，漢口區(qū)域占據(jù)了36%。文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂的都市文化特征。從整個(gè)區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在漢口中心城區(qū)，中低檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。（2）、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng)，武漢市在2005年對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)80個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)，家庭已擁有一套住房進(jìn)行第二次或多次購買行為的占到59%，其中，包含了改善居住和投資購房等動(dòng)因，由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響最大，成為住房市場中可伸縮性的需求。其中，又以武昌區(qū)居民的本地消費(fèi)意識(shí)最強(qiáng)，在外地購房者的選擇區(qū)域上，漢口要略高于其它兩鎮(zhèn)。從目前市場情況看，商品住房交易結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)：(1)價(jià)格在5000—6000元/平方米的項(xiàng)目銷售分額明顯增加。古田片區(qū)：，%。房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)開發(fā)較為集中，以古田片區(qū)，濱江片區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)最為活躍。(3)產(chǎn)品形態(tài)向高層發(fā)展古田區(qū)域的高層住宅是市場主流產(chǎn)品，價(jià)格多在50007000元/平方米之間。該區(qū)域價(jià)格在5000元/平方米以下的項(xiàng)目銷量所占的比重較大，6000元/平方米以上的高價(jià)格項(xiàng)目銷售比重有所上升。（3）受道路交通條件的影響，東西湖區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施分布較為分散，缺少一個(gè)核心。綠化率30%物業(yè)管理單位新昌瑞安物業(yè)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綠化率%物業(yè)管理單位文風(fēng)物業(yè)公司物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沿海賽洛城發(fā)展商沿海綠色家園發(fā)展（武漢）有限公司代理商廈門新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司占地面積967150平方米車位車位數(shù)3517個(gè)，車戶比約1：總戶數(shù)7500套主力面積86㎡主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價(jià)3285元/㎡高價(jià)4500元/㎡均價(jià)3600元/㎡總建面1500000平方米容積率該項(xiàng)目處在東西湖區(qū)，遠(yuǎn)離漢口商圈中心，購物娛樂不是很便利。3）、上半年主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在9