【正文】 一、城市概況肇慶市位于廣東省中西部、西江中游，東接廣佛經(jīng)濟圈，西連大西南，地緣區(qū)位優(yōu)勢突出。位處粵西北，東南部已納入珠三角經(jīng)濟圈，隨著承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來發(fā)展?jié)摿礉q二、城市規(guī)劃【城市發(fā)展定位】 肇慶市中心城區(qū)將通過“一河兩岸、南連東擴”戰(zhàn)略，打造100萬人口現(xiàn)代化新興大城市，成為珠三角西北的重要城市以及粵西北區(qū)域的政治、經(jīng)濟、文化、科研、教育、旅游中心。根據(jù)城市規(guī)劃，肇慶市未來城市發(fā)展規(guī)模非常大，將形成一個擁有良好的城市環(huán)境資源，多山、湖、水，非常適合居住的新興大都市。08年國民生產(chǎn)總值仍保持穩(wěn)定高速增長。經(jīng)濟增速較快，發(fā)展穩(wěn)定。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額比年初增長8%。216。第二部分 近年肇慶市房地產(chǎn)市場情況概述及未來發(fā)展預判 通過第一部分對肇慶市規(guī)劃、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、收入的分析，其在未來仍將保持較高的增長速度，為城市規(guī)劃與發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)帶來長足的發(fā)展機遇和支撐力。值得注意的是，未來≤，（綜合媒體分析和市調(diào)考查，現(xiàn)階段區(qū)域市場90以下小戶型供應不多，政府對90/70政策執(zhí)行比較寬松。根據(jù)肇慶市每年約45萬平米的消化速度（以19月銷售面積為參照，折合推測整年銷售面積），未來市場仍是供大于求的局面。2008年19月肇慶市套內(nèi)面積銷售趨勢08年19月銷售總體走低，除5月有所回升之外，其余月份均連續(xù)下滑，月均銷售27925萬平米，9月數(shù)據(jù)低于平均值約18%左右。值得注意的是，未來≤，（綜合媒體分析和市調(diào)考查，現(xiàn)階段區(qū)域市場90以下小戶型供應不多，政府對90/70政策執(zhí)行比較寬松。08年19月銷售總體走低，月均銷售27925萬平米，在成交下滑的情況下，套內(nèi)銷售均價持續(xù)走高，接近4000元/平米，9月份均價較1月拉高250元/平米；008年端州區(qū)土地拍賣樓面價去到27003300元之間。第三部分 肇慶房地產(chǎn)市場板塊解讀一、肇慶市地產(chǎn)版塊劃分（下圖內(nèi)紅色標注樓盤為項目所在區(qū)域樓盤，數(shù)量眾多，競爭激烈）本案舊城江景板塊臻匯園天鵝堡圣地名軒月圓花園星湖板塊北嶺板塊嘉湖新都市中源名都鴻景觀園恒裕海灣星湖尚景園加洲陽光錦繡萊茵湖景園二、主要板塊對比坂塊主要特點主要產(chǎn)品產(chǎn)品單價（套內(nèi)價）代表項目城東新區(qū)政府新規(guī)劃的核心住宅區(qū)，道路寬闊、交通便捷、各級學校林立，生活配套卻相對滯后，但地大物廣，發(fā)展前景廣闊。東區(qū)洋房均價為3800元/平米（套內(nèi)價），與星湖和舊城江景板塊相差300元和1700元，說明東區(qū)居住價值還沒得到市場的充分認可，對項目未來定價具有重要參考作用。城東新區(qū)目前缺乏別墅盤，區(qū)域內(nèi)無對比樓盤。未來新項目規(guī)劃和產(chǎn)品設計應以本地客戶的需求為導向，開發(fā)符合本地消費觀念和生活習慣的產(chǎn)品。目前肇慶地產(chǎn)市場消費群體以本區(qū)域客戶為主力，占到71%強，未來新項目規(guī)劃和產(chǎn)品設計應以本地客戶的需求為導向，開發(fā)符合本地消費觀念和生活習慣的產(chǎn)品。配套劣勢：相對湖景板塊、舊城板塊、城東板塊北片區(qū)等外部景觀資源、生活配套略顯劣勢；破解招式：◆建豪華會所和星級酒店配套。O機會城市擴容：20062025年肇慶100萬人口的發(fā)展目標將促使大規(guī)模城市擴張，位于城市核心的本地塊將首先受惠；城區(qū)東擴：新行政中心遷移至城東，東區(qū)形象將在“十一五”期間得到徹底提升；交通改善：東區(qū)十七條交通命脈打造，凸現(xiàn)規(guī)劃前景，項目四邊的道路已基本完工；規(guī)劃提升：隨著周邊道路的進一步優(yōu)化完善，項目周邊配套將有望改善，板塊地位將很快提升。城東新區(qū)是肇慶市政府為實現(xiàn)城市擴充所做的一大規(guī)劃手筆，以體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息為主，將與體現(xiàn)歷史文化為主的老城區(qū)相互結合。肇慶市正在大力構建城東板塊：東區(qū)主干路網(wǎng)已基本完善，東區(qū)基礎配套環(huán)境逐漸成熟，行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、悠閑等項目進一步完善，加上原本就非常豐富的教育資源，宣告城市新中心東移已成定局，東區(qū)發(fā)展將日新月異。珍品綜合點評分三期開發(fā)，一、二期共有80棟1232F的小高、高層洋房，三期為別墅，共5000戶。外立面照片：所有樓梯外墻顏色為乳白色，遠觀建筑線條簡單，呆板，天際線比較單一。綜合點評總占地面積約1253畝，由星湖名郡住宅區(qū)和一座五星級國賓酒店組成。目前肇慶市正在大力構建城東板塊：東區(qū)主干路網(wǎng)已基本完善，東區(qū)（鄰近中心區(qū)域）基礎配套環(huán)境逐漸成熟，教育資源豐富，但行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、悠閑等項目仍需進一步完善，宣告城市新中心東移已成定局。配套方面：建豪華會所和星級酒店配套。東區(qū)產(chǎn)品的后續(xù)貨量較大，僅東區(qū)幾個主要樓盤從20082010年的總貨量就達140萬㎡；2008年肇慶全市共消化住宅面積為45萬，其中包括東區(qū)21萬㎡（占總量的47%），依此推測，現(xiàn)有五大樓盤的貨量就約需7年才能消化完畢，市場壓力較大；整個城東新區(qū)的產(chǎn)品以大中戶型為主，集中表現(xiàn)為120140㎡左右的三、四房；樓盤建筑外觀相對單調(diào)、檔次不高（參見項目同一地段項目臻輝園外立面圖），集團原來堅持的歐式建筑外立面具有獨特的優(yōu)勢。4. 值得注意的是，20092010年住宅建設計劃≤，（綜合媒體分析和市調(diào)考查，目前市場上90以下小戶型供應不多，政府對90/70政策執(zhí)行比較寬松）在如此大的供應量，為避免同質(zhì)化競爭，小戶型產(chǎn)品必須加強創(chuàng)新力和品質(zhì)競爭力。7. 目前項目所在城東新區(qū)板塊住房價格明顯低于與市中心星湖等主要板塊。項目將面臨地段不利和區(qū)域客源減少局面，因此項目規(guī)劃必須具備區(qū)域內(nèi)乃至全市樓盤所矚目的特點和優(yōu)勢，提高輻射能力，才能減少因地理位置帶來的心理抗性，爭取更大范圍的客源。13. 城東新區(qū)樓盤建筑外觀相對單調(diào)、檔次不高（參見項目同一地段項目臻輝園外立面圖），集團一貫的歐式建筑外立面以及園林小品（參照御院和惠海）在當?shù)厝跃哂蓄I先優(yōu)勢，應該保留。因此，我們認為在市場競爭如此激烈的情況下，立足于產(chǎn)品品質(zhì)，加強整體規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)，貼近市場，完全可以打造引領東區(qū)乃至肇慶市場的標志性項目。 戶型設計：1. 整體布局上一梯兩戶、一梯三戶、一梯四房或兩梯四戶，戶型格局上干濕、動靜分區(qū)、交通流線順暢、主次分明；2. 戶型方正實用，盡量避免轉(zhuǎn)角戶型及其他不規(guī)則戶型；3. 肇慶自然風光優(yōu)美，當?shù)鼐用裣矚g戶外景觀，大部分項目的戶型均有較大面積的入戶花園及觀景陽臺，實現(xiàn)了景觀多方位入戶（臻匯園所有戶型均前庭后院、南北通透）；4. 為與當?shù)厥袌鲂枨笪呛?，建議項目所有戶型均帶入戶花園及露臺；5. 按戶型面積大小不一，入戶花園面積約在8—15㎡間，露臺面積約在1020㎡間；6. 除入戶花園、露臺之外，需有一個工作陽臺，以增強戶型的使用功能；7. 入戶花園、露臺、陽臺可利用偷面積的設計方式，滿足客戶對不同戶型功能的需求，入戶花園設計不僅僅是空間過度，應兼顧其功能性要求；8. 臥室全部采用飄窗設計，增強景觀入戶，增加室內(nèi)可使用面積；戶型配比：（建筑面積）1. 75—90㎡二房占10%，針對首次置業(yè)、經(jīng)濟基礎有限的工薪階層；2. 90—120㎡大二房、小三房占30%，針對首次置業(yè)的工薪階層（如周邊的年輕教師群體）；3. 120—140㎡大三房占35%，針