2008年肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 花園雅湖苑601228臻匯園454015目前肇慶地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體以本區(qū)域客戶為主力，占到71%強(qiáng)，周邊城市客戶為輔，外來投資客商較少。170600㎡間的獨(dú)棟別墅最高價(jià)11000元；最低價(jià)5500元；平均約7000元祈福海岸、肇慶碧桂園北嶺和南岸板塊以其天然的自然景觀優(yōu)勢(shì)，成為高端別墅群開發(fā)主力區(qū)。120140㎡三、四房最高價(jià)8000元；最低價(jià)3000元；平均約5500元新世界花園、星湖花園、星湖奧園舊城江景位于端州老城區(qū)沿江一帶，既有成熟的生活配套，也可南望西江江景，景觀資源豐富。開發(fā)商利潤(rùn)空間受擠壓的情況下，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)仍將保持緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)。%，市場(chǎng)存量巨大。與08年相比較，未來0910兩年，肇慶商品住宅建設(shè)計(jì)劃呈急劇增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量繼續(xù)加大。按通常銷售價(jià)高于樓面價(jià)40%估算，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目未來售價(jià)將在37804620元/平米間。肇慶市住房市場(chǎng)現(xiàn)有存量分析據(jù)城區(qū)44個(gè)樓盤（別墅樓盤不包在內(nèi)）綜合資料顯示,2008年1—9月累計(jì)商品房施工面積為214萬平方米，其中住宅為192萬平方米；新開工面積為62萬平方米，其中住宅為57萬平方米；竣工面積為34萬平方米，其中住宅為32萬平方米；商品住宅銷售和預(yù)售套內(nèi)面積為334585平方米（建筑面積為391822平方米），%。一、肇慶房地產(chǎn)供需分析20082010年肇慶住宅建設(shè)用地計(jì)劃年度政府保障型住房（萬平方米）商品住房用地（萬平方米）合計(jì)（萬平方米） 比例（％）廉租住房用地經(jīng)濟(jì)適用住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地2008 70302009 70302010 70300910兩年土地供應(yīng)進(jìn)一步加大，共達(dá)到89萬平米，東區(qū)土地供應(yīng)尤為集中（見下圖），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開發(fā)商將面臨更大壓力。作為重點(diǎn)調(diào)整的工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2007年全市完成工業(yè)增加值157．90億元，同比增長(zhǎng)34．5％，增速在全省2 1個(gè)地級(jí)市中排第4位。6月末，%。 人民生活不斷提高。二是發(fā)展質(zhì)量進(jìn)一步提高。三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況216?！境菛|新區(qū)發(fā)展】距深圳200余公里，距澳門180公里，距香港水路142海里，是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)通往西南各省的重要交通樞紐。地處沿海與內(nèi)陸的交通要沖，城區(qū)距廣州不足100公里，位于廣州一小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈?！境鞘锌傮w布局肇慶市中心區(qū)域采用“一河兩岸多組團(tuán)”城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，以西江為發(fā)展軸，以端州為主中心，將鼎湖區(qū)、大旺綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、沙浦、南岸大灣、永安、白金龍、金利、馬房、會(huì)城等組成一個(gè)多組團(tuán)的帶狀城市群，各組團(tuán)之間以山林、水域或綠化帶相隔離，以快速干道和橋梁相連接。城東新區(qū)作為整個(gè)規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，其發(fā)展將得到來自肇慶政府的最大推動(dòng)力。%；，%。216。%。 肇慶傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以“旅游業(yè)、農(nóng)畜業(yè)、生物科技、林產(chǎn)加工等為支撐，近年調(diào)整戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展“ 四大經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)抓工業(yè)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟(jì)，培育發(fā)展港口物流經(jīng)濟(jì)。下面我們將通過對(duì)肇慶市未來土地供應(yīng)、拍賣價(jià)格及住房存量的分析來了解肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及未來發(fā)展的預(yù)判。）在如此大的供應(yīng)量，為避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，小戶型產(chǎn)品必須加強(qiáng)創(chuàng)新力和品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力。肇慶市0708年土地拍賣價(jià)格20072008端州、鼎湖部分住宅用地拍賣信息序號(hào)土地面積（平米）總建面積（平米）容積率地價(jià)（萬元）樓面價(jià)（萬元）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計(jì) ——————0708年土地拍賣價(jià)格顯示，端州地區(qū)樓面價(jià)主要集中在27003300元/平米的區(qū)間。2008年19月端州區(qū)商品住宅銷售套內(nèi)面積均價(jià)走勢(shì)圖在成交下滑的情況下（據(jù)上表）， 套內(nèi)銷售均價(jià)持續(xù)走高，接近4000元/平米，9月份均價(jià)較1月拉高250元/平米二、肇慶房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)研判（總結(jié)） 0910兩年土地供應(yīng)進(jìn)一步加大，共達(dá)到89萬平米，東區(qū)土地供應(yīng)尤為集中，本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開發(fā)商將面臨更大壓力。）在如此大的供應(yīng)量，為避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，小戶型產(chǎn)品必須加強(qiáng)創(chuàng)新力和品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力。盡管建安成本降低，成交下滑，但市場(chǎng)價(jià)格仍持續(xù)走高。120140㎡的三房洋房最高價(jià)6220元；最低價(jià)2800元；平均約3800元；臻匯園、錦繡萊茵名苑、中源名都星湖主要位于星湖西南沿岸，可直接望湖，景觀豐富，毗鄰老城區(qū)，生活配套豐富。北嶺（別墅）地處北嶺山麓，南望星湖，有獨(dú)特的自然景觀資源，區(qū)內(nèi)的高端休閑配套（如休閑酒店、度假山莊、美食山莊等）豐富，是肇慶著名的“富人區(qū)”主要為200600㎡的獨(dú)棟別墅最高價(jià)13700元；最低價(jià)6000元；平均約8500元；星湖名郡、星湖上院南岸（別墅）位于西江南岸，離肇慶市區(qū)距離較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍相對(duì)不足，但沒有城市的喧囂，空氣清新，有象山等自然資源。根據(jù)本項(xiàng)目所在地塊缺乏自然景觀的狀況，規(guī)劃設(shè)計(jì)更需優(yōu)化內(nèi)部園林環(huán)境。本部分總結(jié)目前項(xiàng)目所在城東新區(qū)板塊住房?jī)r(jià)格明顯低于與市中心星湖等主要板塊。第四部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地塊自然情況概述東向：藍(lán)塘四路； 南向：肇慶中學(xué)； 西向：東湖四路； 北向：321國道；二、生活配套設(shè)施分析項(xiàng)目位于肇慶東區(qū)中部，目前開發(fā)程度尚未成熟，周邊以在建道路和待開發(fā)行政、商住土地為住，短距離范圍內(nèi)配套尚未完善，但由于地屬未來中央商務(wù)區(qū)核心，項(xiàng)目10分鐘車程內(nèi)大環(huán)境配套完善，15分鐘可達(dá)傳統(tǒng)中心旺區(qū)星湖牌坊和天寧路，隨著星湖大道商業(yè)帶的規(guī)劃和發(fā)展，信安路、東湖路、藍(lán)塘路的進(jìn)一步優(yōu)化，周邊舊村、廠區(qū)的改造，未來升值潛力廣闊。提高產(chǎn)品檔次，使項(xiàng)目輻射力更廣。T威脅規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)——肇慶政府執(zhí)行力受財(cái)力限制，遠(yuǎn)期規(guī)劃實(shí)現(xiàn)備受考驗(yàn)；短期內(nèi)市政基礎(chǔ)配套到位與否，將會(huì)制約消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)承接力風(fēng)險(xiǎn)——中心城區(qū)樓價(jià)快速上升，城東供貨量有增無減，空置率顯著增加，未來市場(chǎng)承接力存在風(fēng)險(xiǎn)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：肇慶已有幾大品牌發(fā)展商進(jìn)駐，尤其臨近中心區(qū)大量樓盤的涌現(xiàn)，已消化大量本地區(qū)的客戶，面臨區(qū)域內(nèi)客源減少的壓力。目前，城東新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)先行，水、電、路、氣、公交等公共配套設(shè)施的規(guī)劃布局已初具規(guī)模，學(xué)校、醫(yī)院、商貿(mào)等與群眾生活密切相關(guān)的公共配套設(shè)施也在日益完善。城東新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)量分析
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