【正文】 趨勢基本與總額溫和，且增長率曲線整體位于總額上方，從這點(diǎn)可以看出， 近年來鞍山住宿餐飲業(yè)不僅發(fā)展迅速，且在總額中所占的比例也越來越高，說明鞍山市“吃住文化“發(fā)展迅速，也越來越受消費(fèi)者喜愛和重視。 2020年，鞍山城市居民收入首次破的萬，主要源于工薪族加薪、個(gè)體戶減稅、退休金上調(diào)和股市的火爆。大慶至 大連的輸油管道經(jīng)過境內(nèi)。鞍山是東北地區(qū)最大的鋼鐵工業(yè)城市，中國第一鋼鐵工業(yè)城市，有“共和國鋼都”的美譽(yù)，是新中國鋼鐵工業(yè)的搖籃。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 全國排行 四十六名 綜合實(shí)力 全國排行 三十四名 排行位于 嘉興之后 滄州之前 GDP： 人均 GDP： 增長 % 增長 % 排行位于 鎮(zhèn)江之后 保定之前 城市地位 (2020) 鞍山 鞍山 地理位置 煙臺(tái) 濟(jì)南 青島 漢城 沈陽 北京 天津 石家莊 威海 濰坊 平壤 大連 鞍山 長春 東距煤鐵之城本溪市 96公 里，南距大連市 308公里，西南 距營口鲅魚圈新港 120公里，西 距盤錦市 103公里。公路 成網(wǎng)，遍布鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通十分方便。 鞍山市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例5 5 55 0%20%40%60%80%100%2020 年 2020 年 2020 年 2020 年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 鞍山市作為我國重要的工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)對 GDP增長作出了重大貢獻(xiàn)，但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市化的進(jìn)一步發(fā)展，鞍山市單純依靠第二產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)顯得力不從心，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在近年來也是不斷調(diào)整，從上圖可以看出，近年來 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ，第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)比例均有所下降，第二產(chǎn)業(yè)下降幅度最大， 2020年，鞍山市三大產(chǎn)業(yè)比將向 6： 49： 45努力。 規(guī)劃發(fā)展 重要規(guī)劃 規(guī)劃城市輕軌 ——“南通海城、北接遼陽” 一、加快建設(shè)通海產(chǎn)業(yè)大道。 三、規(guī)劃鞍山環(huán)城高速公路。 商業(yè)路分布 ——“六路 ” 勝利路 建國南路 千山東路 人民路 解放東路 勝利路 —精品商業(yè)路 千山東路 —文化旅游產(chǎn)業(yè)路 建國南路 —商飲風(fēng)情路 人民路 —家電五金路 千山西路、解放西路 —汽車產(chǎn)業(yè)路 解放東路 —新興商業(yè)路 千山西路 解放西路 六路簡介 勝利路 —精品商業(yè)路： 全長 。 千山西路、解放西路 —汽車產(chǎn)業(yè)路： 全長 。 人民路 —家電五金路： 全長 。 商圈分布 ——“九圈 ” 站前 商圈 鐵東湖南 商圈 對爐 商圈 鐵西永樂 商圈 鞍山西站 商圈 立山 深溝寺 商圈 千山區(qū)中心區(qū) 商圈 立山曙光 商圈 “九圈”： 加快提升一個(gè)城市中心商圈，發(fā)展完善八個(gè)副中心商圈，突出商貿(mào)集聚。 鐵東對爐副中心商圈 ：結(jié)合健康街兩側(cè)拆遷改造，配套建設(shè)大型商業(yè)和文化基礎(chǔ)設(shè)施，形成集購物、文化、餐飲、休閑為一體的商業(yè)新圈。 立山曙光副中心商圈 ：以曙光路與建國東路交匯處為節(jié)點(diǎn)，結(jié)合本區(qū)域整體拆遷改造，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè) 綜合購物、餐飲娛樂、商務(wù)服務(wù)等服務(wù)設(shè)施。最終形成年處加工配送 1000萬噸以上、銷售超千億元的能力，成為東北地區(qū)鋼鐵物流航母。充分利用亞洲著名溫泉和湯崗子理療資源，開發(fā)建設(shè)康復(fù)、理療、度假等服務(wù)設(shè)施，配套建設(shè)商住、商務(wù)、金融、商業(yè)、旅游、休閑等服務(wù)設(shè)施。 茶飲休閑一條街 ：位于營城路，全長 500米，沿路開發(fā)建設(shè)集各類酒吧、茶吧、咖啡吧、購物中心、中型超市、便利店、居住小區(qū)為一體的商住商居設(shè)施。 “一網(wǎng)”：強(qiáng)化推進(jìn)社區(qū)流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，突出便民利民。 鞍山基準(zhǔn)地價(jià) 鞍山歷年土地出讓金情況 土地出讓金增長情況1114 6 . 51 1 8 . 21000%3 2 2 . 7 %1 5 4 . 2 %0204060801001201402020 2020 2020 2020024681012土地出讓金（億元） 增長率 從上圖可以看出， 2020年以來，鞍山市歷年土地出讓金增長迅猛，可以看出，鞍山市作為工業(yè)大市，在 2020年以前，土地出讓較少，主要依靠老工業(yè)支撐城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，2020年開始，鞍山市土地出讓規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢，從而使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，土地出讓金的增長率在2020年達(dá)到 1000%的恐怖速度，之后開始逐年下降，但是依然達(dá)到 100%以上，可以看出鞍山市的土地出讓在經(jīng)過爆發(fā)之后，逐漸趨于穩(wěn)定，鞍山房地產(chǎn)業(yè)在一定程度上也與上述趨勢相符，不可否認(rèn)， 超高土地出讓金增長率和土地出讓金折射出的是鞍山房地產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)與迅猛發(fā)展。 鐵東、鐵西區(qū)老城區(qū)土地供應(yīng)將會(huì)減少，未來土地供應(yīng)的主要區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)、立山區(qū)、千山區(qū)等外城區(qū)域。此次，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司又成功競得萬科城市花園東北角 30萬平方米地塊，項(xiàng)目總建筑面積 50余萬平方米，開發(fā)面積為萬科此前在鞍開發(fā)樓盤面積的總和。 鞍山歷年商品房開發(fā)情況 商品房開發(fā)狀況3 2 0 . 94 9 5 . 91 2 8 3 . 91 2 0 . 7 1 0 8 . 92 4 0 . 13 . 6 %5 4 . 5 %1 5 8 . 9 %7 . 1 % 9 . 9 %121%02004006008001000120014002020 年 2020 年 2020 年5 0 %0%50%100%150%200%商品房施工面積(萬平方米) 商品房竣工面積(萬平方米)商品房施工面積增長率 商品房竣工面積增長率 從上圖可以看出，鞍山市近年來商品房施工面積逐年上漲， 2020年暴增 %，可以看出鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)市場信心很大，也反映出近年來鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)雖然不排除盲目性，但是更多的是良好的市場前景，除此之外， 2020年鞍山商品房竣工面積也暴增到 ，增幅高達(dá) 121%，可以看出， 2020年是鞍山房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)井噴的一年，結(jié)合銷售情況進(jìn)一步分析。房地產(chǎn)發(fā)展迅猛的現(xiàn)狀也顯而易見。自籌資金成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要經(jīng)濟(jì)來源。 ?鞍山市房地產(chǎn)市場處于蓬勃發(fā)展期，與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市有不小的差距，但是卻高于東北各同等級(jí)大工業(yè)城市，房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，對后市投資熱情不減，同時(shí) 鞍山市商品房開發(fā)量增幅、竣工量增幅、銷售量增幅、銷售額增幅、商品房實(shí)際預(yù)售率、單個(gè)樓盤開盤當(dāng)日一次性銷售率、房地產(chǎn)市場潛力 7項(xiàng)全國第一。 今年鞍山住宅銷售均價(jià)情況 近年住宅銷售均價(jià)2316272728101 7 . 7 0 %3 . 0 4 %0500100015002020250030002020 年 2020 年 2020 年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 80 . 2住宅銷售均價(jià)（元/ 平方米） 住宅均價(jià)增長率 從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售雖然形式一片大好，但是住宅價(jià)格卻沒有出現(xiàn)暴漲暴跌情況，增長基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況， 2020年價(jià)格增長率暴跌，與銷售的火爆形成的反差，可以看出鞍山住宅市場基本呈現(xiàn)理性發(fā)展，也受到全國樓市的部分影響，但是影響不大。 鞍山目前樓盤分布情況（ 2020） 鐵東區(qū)樓盤 千山區(qū)樓盤 鐵西區(qū)樓盤 立山區(qū)樓盤 高新區(qū)樓盤 往屆樓盤 中行分支機(jī)構(gòu) 典型開發(fā)商： 萬科地產(chǎn) 大德地產(chǎn) 申江嘉寶 四隆地產(chǎn) 恒基地產(chǎn) 抽樣分析各區(qū)目前在售樓盤情況 各區(qū)銷售均價(jià)（元/平方米）4056285724003200010002020300040005000鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 立山區(qū) 千山區(qū)各區(qū)容積率分布情況3 . 1 72 . 9 31 . 7 7 1 . 6 7鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 立山區(qū) 千山區(qū) 千山區(qū)因樣本過少，其均價(jià)情況實(shí)際要低于3200。 ? 鞍山市 2020年人均住房面積僅 ，人均住房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，更低于全國 50強(qiáng)城市平均水平，鞍山至少需要新建住宅 800萬平方米，才能達(dá)到全國平均水平，而要達(dá)到全國 50強(qiáng)城市平均水平則需要新建住宅 1200萬平方米，鞍山房地產(chǎn)需求巨大。 寫 字 樓 市 場 分 析 鞍山寫字樓分布 從上圖可以看出，鞍山寫字樓主要分布于鐵東區(qū)，且集中分布于市級(jí)中心商圈 ——鐵東站前商圈，此地位于鞍山市中心最繁華地區(qū)，周邊配套完善，交通方便。 ? 鞍山市作為三線城市，城市經(jīng)濟(jì)容量和輻射能力有限，盡管房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是在寫字樓物業(yè)在房地產(chǎn)投資增幅很小，所占市場份額也是逐漸減少，這從鞍山住宅投資占房地產(chǎn)投資比例近年來迅猛局?jǐn)U大到80%以上可以看出，商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)的市場份額都在縮小。 1993年開工，直到 1998年才完工。