【正文】 銷售套數(shù)一二；其次，隨著鄭州城市規(guī)劃著力打造的二七運(yùn)河組團(tuán)，給二七區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了契機(jī)，加之區(qū)內(nèi)大都為城中村改造的大盤，著力打造剛需盤，周邊大量的剛需客戶更是帶來銷售潛力，綜合各方因素使得二七區(qū)這個(gè)后起之秀表現(xiàn)不俗；金水區(qū)和鄭東新區(qū)作為傳統(tǒng)的銷售熱區(qū)， 4月表現(xiàn)為穩(wěn)中有增，延續(xù)了熱銷，銷量分別為 ㎡和 ㎡。圖 19 20232023年 3月鄭州商業(yè)市場供銷價(jià)走勢圖 鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng) 國五條的頒布，使得部分二套房改善型客戶積極入市，以避免可能出現(xiàn)的高首付比例以及高利率，本月 120144㎡ 面積段房源備案面積 ㎡，占純住宅成交面積 %的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府嚴(yán)格執(zhí)行國五條，出臺新的補(bǔ)充性地方細(xì)則， 因此預(yù)計(jì)后續(xù)改善性二套房房源成交量會繼續(xù)上揚(yáng) 。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖 15鄭州細(xì)則落地后，購房者明顯進(jìn)入了觀望期，出手速度有所放緩。宏觀市場掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析分析：上圖圖標(biāo)顯示，鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步增長。 五、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。宏觀市場分析宏觀市場掃描鄭州房地產(chǎn)市場概況 區(qū)域市場分析 未來市場預(yù)測“國五條 ”鄭州版出臺 “20%個(gè)稅 ”等只字未提3 月 31 日，鄭州出臺鄭版國五條： 一、努力保持住房價(jià)格基本穩(wěn)定，鄭州市 2023 年度新建商品住房價(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅?？傮w來看，一線代表城市受影響程度超過二線代表城市。三亞環(huán)比跌幅最大，達(dá) %。宏觀市場掃描 2023年 4月中國主要城市房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)◆ 供應(yīng)情況 ： 4月重點(diǎn)監(jiān)測城市庫存去化明顯低于 3月，除北京、青島、寧波庫存量減少外，其余城市庫存均增加。 宏觀政策分析宏觀市場掃描 2023年 4月中國 300城市土地市場交易部分?jǐn)?shù)據(jù)◆ 供應(yīng)情況 ： 4月全國 300個(gè)城市共推出土地 3229宗，環(huán)比增加 58%，同比增加 7%；推出土地面積 11812萬平方米，環(huán)比增加 40%，同比減少 %。而其他城市只是含糊表示將根據(jù)市場變化，或房價(jià)控制目標(biāo)執(zhí)行情況，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。一、在房價(jià)調(diào)控目標(biāo)方面 ，僅有北京規(guī)定為與 2023 年相比保持穩(wěn)定，其它大多定為 “ 低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增長幅度 ” 也就是名義增長幅度減去 CPI 的增幅。根據(jù)中原地產(chǎn)測算，扣除 CPI因素，城市的房價(jià)目標(biāo)在 %%?？梢哉f信貸政策還是留有相當(dāng)?shù)挠嗟兀Χ鹊陀诖饲邦A(yù)期。其中，住宅類用地 (含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地 )882宗，環(huán)比增加 32%，同比增加 11%；推出土地面積 3689萬平方米，環(huán)比增加32%，同比增加 2%。北京本月庫存去化最快，商品住宅可售面積下降 。 二手房：成交量回落顯著，且降幅大于新房，一線城市受影響程度大2023年 4月前三周（ ），代表城市日均成交量相比 3月降幅均超過 50%，其中北京降幅最大，為 87%，深圳和蘇州的降幅均在 70%左右，天津、成都和杭州降幅在 50%65%之間，均遠(yuǎn)超同期新房成交量下降幅度。宏觀市場掃描展望：政策落地壓制短期量價(jià)上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長無憂宏觀市場掃描一、價(jià)格方面 ，隨著各地 “ 國五條 ” 細(xì)則落實(shí)，房價(jià)漲幅將有所放緩，放緩程度將依據(jù)各地方政策嚴(yán)厲程度以及執(zhí)行力度有所不同，由于房地產(chǎn)市場特別是房價(jià)平穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，作為新一屆政府的開局之年，房價(jià)仍將是政府關(guān)注的焦點(diǎn)，房價(jià)漲幅較大的城市仍存在調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn)，如此前房價(jià)漲幅較大的廣州再度加大調(diào)控力度， 4月22日廣州市國土局表示將全面執(zhí)行商品房價(jià)格申報(bào)指導(dǎo)，繼北京之后，又一價(jià)格漲幅過大的熱點(diǎn)城市明確表示對住房進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)。 二、保證普通商品住房用地供應(yīng)， 2023年住房用地供應(yīng)總量高于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量。 六、加強(qiáng)市場信息引導(dǎo)。這是個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。分析：三月爆漲 四月維穩(wěn) 五月或升溫 數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)四月各周商品房成交套數(shù)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析： 以 2023年底為基底， 鄭州市商品房庫存截止 2023年 3月為 749萬㎡，近兩個(gè)月市場略顯供不應(yīng)求 ，高企庫存略有消化，其中高企的庫存依然多為非住宅（辦公、商業(yè)、車庫、地下室其他物業(yè)）市場，約為 ㎡，占比 %，較上月上漲 ，未來庫存消化壓力非常大。鄭州市商品住宅庫存走勢圖（以 2023年底為基底）鄭州市房地產(chǎn)市場概況分析：鄭州市住宅市場截止 2023年 3月份庫存量約為 ㎡（以 2023年底為基底），庫存進(jìn)一步下滑，庫存壓力持續(xù)減弱。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖 18 2023年 3月鄭州市商品純住宅市場成交單價(jià)細(xì)分分析：本月商品純住宅以 70008000元 /㎡為主流價(jià)格區(qū)間 ，備案套數(shù) 2554套，備案面積 ㎡，銷售套數(shù)占比 %； 80009000元 /㎡價(jià)格段本月成交火熱，銷售套數(shù) 2199套，套數(shù)占比 %，比重較上個(gè)月上漲 ，上漲速度較快，結(jié)合鄭州目前在售樓盤的明顯上漲走勢， 預(yù)計(jì)后續(xù) 80009000價(jià)格段將取代 70008000價(jià)格段成為主流成交區(qū)間。分析：商業(yè)物業(yè)庫存 —— 庫存上漲趨勢放緩 商業(yè)物業(yè)截止 2023年 3月份庫存約為 ㎡，庫存增勢略有放緩，按照鄭州市商業(yè)月均（ 2023年至 ） ㎡的消化速度來看，庫存消化需近 22個(gè)月，去化壓力較大。辦公市場依然持續(xù)供大于求，競爭激烈，本月辦公用房供應(yīng)面積 ㎡，銷售面積㎡，銷售均價(jià) 11098元 /㎡，主要為西元國際廣場、綠地中心、聯(lián)盟新城、正弘凱賓城等項(xiàng)目辦公物業(yè)的集中備案。圖 113在政府在 “ 北擴(kuò)東移 ” 成功之余，開始謀劃西區(qū)老城改造。認(rèn)籌方式：交 10000元入會，開盤當(dāng)天優(yōu)惠 4個(gè)點(diǎn)。中原區(qū) —— 個(gè)案分析（ 2） 3月 16日 7開盤房源情況：本次推出 7，為 2731層高層，共 4個(gè)單元，均為兩梯四戶，共計(jì) 440套房源。銷售情況：當(dāng)天銷售 360余套，成交率 81%，79112㎡ 房源售罄，僅剩部分 128130㎡ 戶型。4開盤 7開盤 7月 21日開盤方圓經(jīng)緯 2023年從入市到年底共投放媒體 41版，投放力度較大，推廣訴求語主要通過 “ 中心造城記 ” 、 “ 經(jīng)天緯地，領(lǐng)傲中心 ” 、 “ 醇熟大社區(qū)，收獲金質(zhì)生活 ” 來訴求項(xiàng)目地段優(yōu)勢、項(xiàng)目品質(zhì)及活動(dòng)信息。戶型大多方正，全明、廚房餐廳一體化設(shè)計(jì)，臥室配備大陽臺或飄窗且部分戶型衛(wèi)生間做到干濕分離設(shè)計(jì)。項(xiàng)目此次推出房源位置較好，且戶型面積比較齊全，滿足各種客戶需求，加之周邊王府井百貨的開業(yè)，也為該項(xiàng)目業(yè)主的生活提供較大便利，且項(xiàng)目門口就是BRT站臺，出行交通較為方便，前期認(rèn)籌受到廣大客戶的認(rèn)可，認(rèn)籌量較大，因此本次開盤相當(dāng)火爆。按照鄭州市城市總體規(guī)劃，北區(qū)花園口組團(tuán)為行政區(qū)的延伸地帶，被規(guī)劃為旅游度假區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展旅游娛樂業(yè)，使之成為鄭州市的大型居住區(qū)。銷售價(jià)格：預(yù)計(jì) 85008900元 /㎡左右。本次認(rèn)籌訴求更是凸顯項(xiàng)目品質(zhì)，打出 “ 譽(yù)品王座，峰景無疆 ” 的訴求。區(qū)域市場分析 — 金水區(qū) 金水區(qū)市場概況金水區(qū)屬于鄭州市成熟行政居住區(qū)，是鄭州市當(dāng)前城市行政、文化、居住中心地位，發(fā)展較為成熟，因此整體規(guī)劃較少，主要規(guī)劃建設(shè)集中在北區(qū)，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境改造、交通改善、教育資源再分配等方面，規(guī)劃區(qū)域已擴(kuò)展到連霍高速以北地區(qū)。銷售價(jià)格：成交均價(jià)