【正文】 temporblandit,sit勝人者有力，自勝者強。 ****? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 *****? 1行動出成果，工作出財富。伴隨著小陽春，市場的火熱形式或?qū)⒙印６?2及 3認籌如此火爆也是和目前高新區(qū)近年來新開盤項目較少，項目周邊競爭較弱，且區(qū)域部分在售項目的位置與本項目均不造成強勢競爭。認籌效果：當天排卡近 700組。認籌結(jié)果：當天排卡 150張左右。置身于此，能夠感受到它濃厚的文化氛圍。裝修標準為 2023元 /㎡ ，檔次參照恒大名都、普羅旺世等高端產(chǎn)品。推廣分析認籌效果：截止當天中午認籌 10組。經(jīng)過這幾年的大力發(fā)展，鄭東新區(qū)已今非昔比。由世紀金源、百榮投資控股集團和合展集團共同投資建設(shè)的鄭州 CSD國際時尚商貿(mào)中心項目，未來將建成約380萬平方米的大型物流商業(yè)綜合體。產(chǎn)品分析管城區(qū) —— 個案分析 88㎡兩室兩廳一衛(wèi) 139㎡三室兩廳兩衛(wèi)管城區(qū) —— 個案分析產(chǎn)品分析 ：戶型設(shè)計大都方正，動靜分區(qū)，全明設(shè)計，主臥及客廳均帶大陽臺設(shè)計，三房的戶型為三陽臺。2023年即將開通的地鐵 2號線在管城區(qū)均設(shè)置站點使得區(qū)域具備發(fā)展地鐵物業(yè)的先天條件，區(qū)域升值潛力巨大。開盤優(yōu)惠：會員兩萬抵五萬，五天內(nèi)按時簽約優(yōu)惠 1%，無付款優(yōu)惠。項目首次報廣亮相至今 54次產(chǎn)品分析惠濟區(qū) —— 個案分析 ㎡ 兩室兩廳一衛(wèi) 126㎡三室兩廳兩衛(wèi)惠濟區(qū) —— 個案分析產(chǎn)品分析 ：項目開盤房源主要為 8791㎡ 兩室、 122126㎡ 的三室及 157㎡ 四室，每一種戶型基本均設(shè)計三陽臺，贈送面積較多，生活舒適度較高，臥室、客廳及衛(wèi)生間均得以最大限度的采光。認籌情況：截至當天中午排卡 70余惠濟區(qū) —— 個案分析項目新動態(tài)推廣分析惠濟區(qū) —— 個案分析首次報廣 首次開盤基本清盤推出 1112 一期二批房源開盤推出 7856開始認籌項目 2023年 5月份開始報廣亮相， 訴求語為 “ 人生領(lǐng)譽步步為峰 ” ，重點訴求項目高品質(zhì)形象。區(qū)域市場分析 — 惠濟區(qū) 惠濟區(qū)市場概況惠濟區(qū)近兩年市場狀況良好，因該區(qū)域緊鄰黃河，生態(tài)環(huán)境良好，區(qū)域北部集中了全市主要的高端居住樓盤，整體形象較好。進入 2023年，項目在沉寂了 4個月之久后， 3月份開始認籌、開盤活動，本月共投放媒體 3次，主要釋放項目認籌、開盤時間節(jié)點及項目戶型信息等，由于前期客戶積累時間較長，再加上通過低首付和零首付等營銷噓頭吸引客戶，因此此次認籌量較大，開盤效果較好 。前期認籌情況：開盤當天共認籌 680余組。近年區(qū)域先后將制造業(yè)外遷，加大招商引資力度，先后引入萬達、寶龍等國內(nèi)外知名企業(yè)，重振區(qū)域商業(yè)格局。圖 111 2023年 2023年 3月鄭州辦公市場供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公物業(yè)庫存 —— 近兩月供應維穩(wěn)，庫存累積速度放緩 辦公物業(yè)截止 2023年 3月份庫存量約為 ㎡，庫存增速放緩，然而未來銷售壓力依然較大。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：商業(yè)市場 —— 銷量維穩(wěn)　 　 3月商業(yè)用房供應面積 ㎡，銷售面積 ㎡，市場持續(xù)供大于求。 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局及網(wǎng)資料絡(luò)圖 13 鄭州市 3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖 鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：鄭州住宅一直是市場主力，本月商品純住宅銷售面積占整體比重的 %，較 1月份比重略有下滑； 經(jīng)適房項目本月由于備案項目較多，備案面積占比達 %，比重有所提升；而辦公、商業(yè)物業(yè)成交面積比重則相對較為穩(wěn)定，維持 8%、 5%左右。 圖 12建立市房管部門牽頭，國土、地稅等部門參與的信息公開和市場監(jiān)測分析研究機制，監(jiān)控房地產(chǎn)市場走勢，根據(jù)市場變化及時發(fā)布住房消費警示，引導理性投資和合理消費。二、成交方面 ， 政策影響下，前期成交透支部分未來需求，預計成交量在此前高位基礎(chǔ)上有所回落，但在季節(jié)性因素和供應加大的推動下，二季度總體好于一季度，下半年趨于平穩(wěn)。 ◆ 成交情況 ： 4月全國 300個城市共成交土地 2153宗，環(huán)比減少 17%，同比減少 9%；成交面積7566萬平方米，環(huán)比減少 24%，同比減少 15%。其中也僅有天津、廣州及昆明等市的細則中明確提出剔除保障房部分，價格控制難度相對較高。 二、信貸方面 ，只有北京提出將根據(jù)房價目標進一步提高二套房首付比例。住宅用地 635宗，環(huán)比減少 18%，同比增加 13%；成交面積 2564萬平方米，環(huán)比減少 21%。三、全年來看 ， 在經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇力度不強、物價上漲壓力不明顯的形勢下，貨幣政策仍將維持現(xiàn)有基調(diào)，新增貸款增加仍將為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的空間，我們?nèi)跃S持年初預判，全年房地產(chǎn)市場總體好于去年。 信息來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng) 宏觀政策分析：鄭州市的 “ 國五條 ” 細則大多是重申了一下國務(wù)院 “ 國五條 ” 的一些原則，而對于 20%個稅、提高二套房貸等對房地產(chǎn)市場影響較大的抑制投機投資性購房的幾條措施則未提及，這樣的細則可能對房地產(chǎn)市場不會有太大影響。 鄭州市商品房庫存走勢圖（以 2023年底為基底）　　數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)圖 14 鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析： 隨著國五條的頒布及鄭州細則的溫柔落地，一系列不具有殺傷力的條文對購房者產(chǎn)生的影響甚微， 鄭州住宅市場絲毫不減火熱態(tài)勢， 3月成交量為 ㎡，環(huán)比上漲%，同比上漲 %；成交均價 7416元 /㎡ ，較上月有所下滑，環(huán)比下跌 %，同比上漲 %，主要由于本月經(jīng)適房多個項目集中備案，備案面積達 10萬㎡，占比較大，拉低成交均價。 3月商業(yè)用房銷售均價 /㎡ ，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，主要為升龍廣場、豫航廣場、天旺廣場等項目商鋪房源的備案。圖 112 鄭州市辦公市場庫存量走勢（以 2023年底為基底）鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀市場掃描 未來市場預測分析： 4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變， 二七區(qū)趕超金水區(qū)，位居榜首 ，鄭東新區(qū)和金水區(qū)緊隨其后。加上區(qū)域地鐵 1號線的開建，未來區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展將受到政府的大力支撐，住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。成交價格： 3成交均價 82008400元 /㎡ ， 7成交均價 81008200元 /㎡ 。中原區(qū) —— 個案分析 產(chǎn)品分析 79㎡兩房 86三房 中國自古就有 “ 北為上 ” 的說法，而鄭州的 “ 北移東擴 ” 似乎暗合了這種傳統(tǒng)。項目首次開盤即實現(xiàn)基本清盤的佳績，此階段項目報廣以業(yè)績彰顯為主訴求點。且 7樓為樓王位置， 5樓處于社區(qū)中心位置，外界噪音影響小，居住環(huán)境好，比較受客戶喜愛。開盤效果：當天銷售約 110套，銷售率 %。隨著鄭州市城市規(guī)劃框架的不斷拉大，之前 “ 北移東擴 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略受到制約， 《 鄭州市城市總體規(guī)劃（ 20232023)明確了東、南、西、三向并舉的發(fā)展模式，未來城市經(jīng)濟增長將更加豐富，南部版塊運動成為近階段發(fā)展重心