【正文】 確的政策導向。 論文結(jié)構(gòu)本文在參考國內(nèi)外一些相關(guān)文獻著作和基礎(chǔ)之上，運用可行性研究分析的相關(guān)理論的研究方法，通過市場分析和財務評價，說明了房地產(chǎn)項目可行性研究的一般流程。第六章：東湖之濱項目的財務評價。首先從項目形象、住宅項目市場定位，寫字樓項目市場定位中進行分析。第三章：武漢市東湖之濱房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨的政策分析與市場分析。 研究內(nèi)容與論文結(jié)構(gòu) 研究內(nèi)容本文主要包括以下內(nèi)容：第一章：緒論。曾祥瑞于1994年提出了前門法和后門法，這兩種方法是依據(jù)房地產(chǎn)投資分析的各項指標體系，來得出最后經(jīng)濟方案是否合適，屬于房地產(chǎn)投資可行性分析方法。而對風險的分析，只停留在盈虧平衡分析、敏感性分析等階段[6]。這些研究推動了可行性研究方法的發(fā)展與普及，目前世界各國在作出決策前，都要先進行可行性研究，不論項目規(guī)模大小或者項目性質(zhì)。而在1980年由OECD(經(jīng)合組織)，提出了判斷項目價值的標準可以用項目對國民收入的貢獻值來查看。第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達國家普遍采用這個方法，使該方法不斷得到充實與提高。 選題意義房地產(chǎn)可行性研究作用，主要體現(xiàn)在開發(fā)商向政府主管部門申請投資項目批準、企業(yè)內(nèi)部投資決策、開發(fā)項目融資和指導開發(fā)建設(shè)過程各階段的工作等方面。同時，對于投資者來說，房地產(chǎn)業(yè)所具有的高增長率、高回報率一直也都是其所關(guān)注的重點。華中科技大學文華學院畢業(yè)設(shè)計（論文）武漢市東湖之濱房地產(chǎn)項目 選題背景及意義 選題背景房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了巨大作用，為加快城市建設(shè)、改善投資環(huán)境、提高人民居住質(zhì)量和城市總體經(jīng)濟水平作出了突出的貢獻 [1], 在城鎮(zhèn)化發(fā)展作用中尤顯重要。因此，在整體房地產(chǎn)市場運行良好的情況下，卻出現(xiàn)了局部地區(qū)房產(chǎn)投資“過熱”、房價飆升、供需差額過大，爛尾工程的此起彼伏不良現(xiàn)象，給房地產(chǎn)市場留下了隱患和一定的阻力。[2]本文的意義在于以武漢近期土地市場網(wǎng)公開拍賣的一塊土地為可行性研究對象，運用可行性研究理論方法，著重對假設(shè)開發(fā)的東湖之濱項目進行市場分析和財務評價，從而通過得出全面、科學、合理的可行性結(jié)論，為該塊土地開發(fā)，投資決策提供參考依據(jù)。在20世紀60年代發(fā)展尤為明顯，由此確立了項目投資的決策必不可少的綜合性系統(tǒng)判斷方法。也由此將可行性研究擴展到項目建設(shè)可行性研究。與此同時，可行性研究應用大大擴大，不僅涵蓋于房地產(chǎn)項目投資決策還廣泛應用于工、農(nóng)、服務業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、科學實驗、銷售產(chǎn)品開發(fā)、環(huán)境保護、區(qū)域規(guī)劃以及社會改造等方面。 我國可行性研究工作開始于20世紀70年代末，改革開放的推動，翻譯出版了聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織(UNDIO)的《工業(yè)可行性研究編制手冊》，其中的基本方法與理論研究為可行性研究的發(fā)展起到了極大推動作用。楊永堂則在2004年指出要注意項目總投資計算、現(xiàn)金流和基準收益率的確定，便于得出正確的經(jīng)濟技術(shù)分析結(jié)果。本章主要介紹了選題背景、選題意義及國內(nèi)外研究現(xiàn)狀。本章主要研究了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，從行業(yè)影響、區(qū)域經(jīng)濟影響、宏觀經(jīng)濟影響及社會影響進行房地產(chǎn)行業(yè)市場分析，從武漢市房地產(chǎn)整體供需狀況、住宅類主要競爭樓盤、寫字樓類競爭項目樓盤，項目SWOT分析進行市場現(xiàn)狀分析，并預測武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和前景。然后從前期的策劃、中期的戰(zhàn)術(shù)分布實施及后期的營銷控制進行市場營銷分析。本章主要研究了項目建設(shè)的必要性，項目的財務分析、盈利能力分析、不確定性與風險分析等財務評價?？尚行匝芯靠梢允俏覀冏龅角逦氖袌龆ㄎ?、合理的技術(shù)安排、準確的預算資金，適當?shù)钠髽I(yè)資金利用，并在房地產(chǎn)開發(fā)過程中避免決策的盲目性。2) 項目定位符合武漢市發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，市場前景良好。預計今后幾年，武漢市作為整個中部地區(qū)的支撐點，房地產(chǎn)仍將有所作為。 5) 項目所處區(qū)位優(yōu)異，有利于提高土地效益項目所處武昌核心區(qū)，根據(jù)規(guī)劃要求，該地區(qū)將會以旅游、經(jīng)濟、文化、商業(yè)為重點發(fā)展內(nèi)容，建設(shè)一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務功能的現(xiàn)代化都市居住中心，這不僅大大提高了項目區(qū)域的城市水平和規(guī)模，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。見圖21圖21 地塊項目所處地塊2)宗地面積、形狀及尺寸基地沿東北走向呈矩形，整體形狀較為規(guī)則，北側(cè)楊園路紅線寬度30米，東側(cè)規(guī)劃中北路延伸線紅線寬度40米，西側(cè)緊鄰嘉隆小區(qū)，南側(cè)緊靠空閑用地，空置公共通道都為10米。見圖23圖23 宗地規(guī)劃圖4)四周圍環(huán)境與設(shè)施 地塊臨近徐東商業(yè)圈核心地段，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利，周邊建設(shè)以住宅，交通便利，周邊建設(shè)以住宅、商業(yè)開發(fā)為主，配套設(shè)施較為齊全；其中商業(yè)設(shè)施只要有銷品茂，沃爾瑪，新世界百貨，中商平價，新干線生活廣場，麥德龍，新一佳等；教育設(shè)施主要有鐵四院小學，四十七中，湖大附中；醫(yī)療設(shè)施主要由武昌醫(yī)院，武昌兒童醫(yī)院等；區(qū)域已經(jīng)建成一批質(zhì)量較高的居住樓盤，如君臨天下，漢飛濱江國際，江尚天地，悠活城等，形成了較為成熟的居住氛圍。符合湖北省2008年住宅用地控制指標中住宅，寫字樓用地控制標準。二套房貸款首付款比例不得低于40%。其中，要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％?！锻ㄖ芬?，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。調(diào)整后，%，%。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次強化，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調(diào)控升級。但從長遠來看，%，房產(chǎn)市場仍有極大潛力。為應對房地產(chǎn)市場回暖而造成房價過高現(xiàn)象，提高對居民購買普通自住房的會融服務水平，保障民生，國家降低個人住房交易環(huán)節(jié)稅收，人民銀行對商業(yè)性個人住房信貸政策適時進行了調(diào)整。這是針對2013年13月份房價走高最新調(diào)控政策。受到宏觀調(diào)控政策的影響，2011第四季度和2012第一季度，房地產(chǎn)理性回歸；2012年6~8月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈波折；2012年第三季度至2013年3月底，延續(xù)溫和地回暖，房地產(chǎn)市場開始走高。因此穩(wěn)控房價，促進公共租賃房，保障房的建設(shè)將會是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的核心內(nèi)容。因而新政策制定的重點是穩(wěn)定交易量，要刺激消費量的提升，房價須下降，這樣才會提高交易量。2011年底以后，70個大中城市新建住房價格環(huán)比陸續(xù)下降，2012年第一季度跌入最低點，第二季度開始反彈，7月出現(xiàn)波峰后開始下降。2012年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，%。第三，需求結(jié)構(gòu)變化積極。%，%。%第五，貨幣信貸增長較快。年末全國就業(yè)人員76704萬人，其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員37102萬人。全年全國公共財政收入117210億元，比上年增加13335億元，%；其中稅收收入100601億元，增加10862億元，%。房屋新開工面積177334萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，%。商品房銷售額64456億元，增長10%，；其中，%，%，%。武漢四通八達，素有九省通衢的美稱，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，中國的經(jīng)濟地理中心；全國僅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大學生人數(shù)居全球第一；內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽為世界開啟中國內(nèi)陸市場的“金鑰匙”、經(jīng)濟發(fā)展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢。其中：，%，；，%，；，%。2005—2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資，住房開發(fā)投資詳見圖32圖32 2005—2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資，住房開發(fā)投資圖 單位：億元2012年武漢市全年房地產(chǎn)市場整體保持逐漸回升的的發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)投資平穩(wěn)增長，住房成交量明顯回升，價格波動趨穩(wěn)，結(jié)構(gòu)更趨合理，對我市投資和消費起到持續(xù)帶動作用。前5個月我市價格穩(wěn)中有降，%、%、%、%、%。其中90平方米以下占比最大，%；%；%；%。使其土地供給量日益減少，從而造成土地成交額下降；，環(huán)比價值得到持續(xù)增高，未來回報率有望提升，從而其周邊房地產(chǎn)有著強硬的增長表現(xiàn)，由此可見，新交通方式的選擇和生活配套設(shè)施的齊全，已成為居民選擇購房的主要考慮因素。目前武漢成交客戶以剛性需求置業(yè)者和改善性需求客戶為主，整體占比超過八成。價格是影響居民購房的主要因素。（1）房地產(chǎn)市場需求以中小戶型為主新建住房供應按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計，90120平方米戶型的供應套數(shù)占比最大，%；其次為90平方米以下戶型，%；%。武漢許多樓盤產(chǎn)品設(shè)計不盡合理，存在暗房、畸形房、通風采光等問題。復地東湖國際，百瑞景中央生活區(qū)的熱銷，也正印證了這種趨勢。目標價位：11500元/m2。（2）福星惠譽該樓盤對本項目具有借鑒意義。綠化率：43%，容積率：：865個。（4）復地東湖國際復地五期規(guī)劃建筑面積24320㎡，開盤銷售2號和5號樓，戶型分89㎡和101㎡32層超高層住宅。月，綠化率35%，總戶數(shù)1601戶，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，五期預計2014年年底入住。(6)悠活城地處武昌徐東大街1號， 四期100200平米復式在售。預期售價： 11000元/ ㎡.（7）純水岸東湖位于東湖生態(tài)旅游風景區(qū)平安大道166號，現(xiàn)售120145㎡三室兩廳戶型。70年產(chǎn)權(quán)，預計2013年中旬入住。月，綠化率30%，當期戶數(shù)232戶，總價80萬/套?？倯魯?shù)1268戶，：16000元/ ㎡（10）綠地國際金融城位于武昌和平大道840號（湖北大學附近），現(xiàn)售85㎡90㎡平二方和111㎡145㎡平三房?？倯魯?shù)1911戶，當期戶數(shù)1911戶?？傉嫉孛娣e100000㎡，建筑面積223950㎡，可將該項目平均售價初步定位于住宅9000元／平方米，商業(yè)鋪面26000／㎡，仍留有余地，隨著該項目的逐步開發(fā)，商業(yè)鋪面售價也將步步走高，有望突破10000元／㎡。政府將改造武昌區(qū)干線兩側(cè)環(huán)境，重點實施沿線景觀環(huán)境整治，“十二五”期間城市綠化覆蓋率達50％以上，進一步提升城市品位。而其中改造濱湖開發(fā)區(qū)為主，這也響應了我市大力發(fā)展武昌中心城區(qū)的號召。 本項目周邊寫字樓分析（1）武漢1818中心地質(zhì)位于武昌中北路23號。（4）海山金谷地址位于武昌中北路101號（中北路與東湖西路交匯處）, 占地面積：16288㎡ 建筑面積：130000㎡，單層面積：1200㎡，屬甲級純寫字樓，客梯：6部 貨梯：1部 ，總樓層：30層,地上:30,地下:0，集中中央空調(diào)，物管費：㎡/月，停車位：758個。2012 年武漢市商業(yè)地產(chǎn)銷量情況統(tǒng)計情況可見表37 表37 2012 年武漢市商業(yè)地產(chǎn)銷量情況統(tǒng)計表 單位：套，㎡ 月份寫字樓商鋪合計套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積1月456568102423628031165336587712424464105915235104610432089656315052068773813952133856214912053161921951697014861067317442417118112696350712108018052885合計763615956116343923592 本項目發(fā)展前景分析2012 年武漢市寫字樓市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢。東湖高新區(qū)則依靠光谷板塊的逐步成熟，眾多高新企業(yè)入駐，展現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。月，%；建設(shè)大道金融街租金達到93 元/㎡月，但總體租金水平排名全國第14 位，水平仍然偏低，售價則僅為一線城市的的一半甚至是三分之一，因此投資回報率較高，平均約為6%，稀缺地段高品質(zhì)甲級寫字樓回報率甚至在8%10%，高于北上廣深等一線城市[15]。(2)武漢市近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，特別是2015年修建完工的地鐵4號線，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)在未來有很大的發(fā)展空間(3)周便配套成熟的生活服務設(shè)施及徐東，沙湖商業(yè)圈的區(qū)位聚集，對于辦公或者生活都有極大的比較優(yōu)勢。 劣勢與威脅分析（Weakness and Threat）(1)市政規(guī)劃的調(diào)整，對于居住用地的定位和商業(yè)用房的定位具有不確定性。(5)項目容積率，建筑密度過大會引起住宅的不舒適，從而降低銷售率，造成虧損。從武漢整體規(guī)劃圖上可以看出：東臨40米寬中北路延長線，南臨東亭村房地產(chǎn)公司，西臨東亭環(huán)境小區(qū)，碑林30米寬楊園路。整合政府資源，以“城市濱湖價值’’為訴求點，“清水依依為形象廣告語，通過“濱湖美景的城市發(fā)展戰(zhàn)略，共同營銷該塊項目，促進其發(fā)展。由此可見，本項目的外在形象和內(nèi)在質(zhì)量將會成為本項目的成功與否的關(guān)鍵因素。實現(xiàn)定制化開發(fā)或整棟銷售。5)寫字樓主題，在產(chǎn)品的個性化與標準化、品質(zhì)和成本之間應進行平衡和協(xié)調(diào)，保證取得最大的市場收益。2)發(fā)展時機，考慮到目前剛性需求的釋放和客戶的對于品質(zhì)追求，宜開發(fā)純居住形態(tài)的高檔住宅，并要注意應在短期收益和長期收益上取得平衡，考慮居住物業(yè)收益對寫字樓等經(jīng)營性物業(yè)的資金支持。6）價格定位，根據(jù)周邊樓盤銷售價格和目前市場情況定位，㎡,停車位12萬元/個 市場營銷策略 營銷前期策略要推廣居住辦公樓綜合形象，首先應該打造出該樓盤的核心競爭力。在小區(qū)環(huán)境方面，樓盤在戶型，面積，小區(qū)景觀應該協(xié)調(diào)一致，搭配合理，并借此要體現(xiàn)出樓盤所處的地段的優(yōu)越性，交通的便利，樓盤周邊成熟的生活配套區(qū)。(3)項目的主題確立及形象推廣這一階段正式進入了名稱和圖案的設(shè)計階段。(4)充分注重廣告效應信息時代大大提高了信息的傳遞速度，尤其當下借助網(wǎng)絡(luò)，電視，媒體，報刊的傳媒方式將本項目的精美形象和品質(zhì)定位傳遞到消費者心中，那么本項目的未來走勢一定會大放異彩。從而我們需要營造一