【正文】 備獨(dú)立衛(wèi)生間和奢華衣帽間，打造出武漢罕見的“全套房”格局。項(xiàng)目同時(shí)毗臨省府中心及中南、徐東等成熟商圈，是武漢市目前在建的、規(guī)劃最大的、城市中央頂級(jí)綜合體。預(yù)期售價(jià)30000元/㎡。普提金國際三期主推20200㎡的商鋪。項(xiàng)目總占地面積約5208㎡，總建筑面積約15610㎡，綠地率36%，社區(qū)共180戶，單戶面積由80㎡至116㎡，戶型設(shè)計(jì)為全朝南精致兩房，南北通透水景三房。1層為地下停車場，12層為商業(yè)裙樓，3層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，423層為在售的住宅產(chǎn)品，當(dāng)期戶數(shù)380戶，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)2014年12月入住。 本項(xiàng)目主要競爭樓盤（1）森華徐東國際紅館位于正在興建的楊園南路沿線，梨園派出所旁。(3)規(guī)模化住宅、寫字樓將受消費(fèi)者青睞隨著購房者品位的日益提升：居住不再是購房的唯一目的，而其所具有的產(chǎn)品附加值，諸如周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、主體景觀、綠化水平等得到了更多關(guān)注。(2)樓盤產(chǎn)品將會(huì)更加精細(xì)城市建設(shè)一直貫穿建設(shè)大武漢都市圈的整體規(guī)劃之中，作為城市形象代和窗戶的城市寫字樓及住宅樓盤，未來幾年的仍會(huì)繼續(xù)呈跨越式高速發(fā)展形態(tài)。過小的戶型雖價(jià)格低廉，但作為居住購房的選擇，都不再是首選，我們可以看到高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境和居中的住房面積將成為現(xiàn)代人們的首選，因而每套住宅面積在90平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)抉代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。近五成的居民家庭住房建筑面積在80平方米以下，％的居民認(rèn)為經(jīng)濟(jì)而又理想的住房建筑面積是7190平方米（見下圖）。2012 年武漢市主要片區(qū)季度成交情況匯總表單位見表35[13]。從所統(tǒng)計(jì)的銷售情況數(shù)據(jù)來看，在全市商品住房銷售中，700010000元/%，%；7000元/%，%；10000元/%，%。2012年每月商品住房銷售均價(jià)走勢圖見圖34 圖34 2012年每月商品住房銷售均價(jià)走勢圖 單位：元/平方米 （3）武漢市房地產(chǎn)住宅市場結(jié)構(gòu)情況第一，中小戶型商品住房為市場銷售主體。2012年每月商品住房銷售套數(shù)見圖33圖33 2012年每月商品住房銷售套數(shù)2012年武漢市住房價(jià)格波動(dòng)逐步趨穩(wěn)，％。全年新增個(gè)人住房公積金貸款 億元， 億元， 億元， 億元。 武漢市房地產(chǎn)市場情況分析（1）武漢市住宅市場投資發(fā)展?fàn)顩r2012年，％，％，占比較上年增加近2個(gè)百分點(diǎn)，為帶動(dòng)全市投資增長起到重要作用。全國商品房銷售額及銷售速度見圖33.圖33 全國商品房銷售額及銷售速度 武漢市房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境分析 武漢市綜合概況武漢是湖北省省會(huì)，位于江漢平原東部。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速見圖32圖32 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，%，；土地成交價(jià)款7410億元，%。其中，住宅投資49374億元，%，%。%，與上年末持平。2011~2012年利率呈下降趨勢，9月末，%。%。農(nóng)村居民增速快于城鎮(zhèn)：農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入6778元，%。第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。[11] 2012年新建商品住宅月環(huán)價(jià)比價(jià)格下降持平、上漲城市個(gè)數(shù)變化情況見圖31。3)合理確定價(jià)格促進(jìn)市場交易剛性需求的集中釋放，使房市正在回暖，而近期各項(xiàng)政策調(diào)控手段正在使房價(jià)向合理的方向發(fā)展。2)政策的核心是支持居民購房針對(duì)目前房價(jià)環(huán)比增長的情況，最近出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是控價(jià)，調(diào)控政策不應(yīng)該破壞房地產(chǎn)市場所具有的運(yùn)行規(guī)律。2013年2月20日“國五條”的出臺(tái)正是在這樣的條件下，繼續(xù)穩(wěn)控房價(jià)的體現(xiàn)。調(diào)整是為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)對(duì)我國可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民購買普通自住房的金融服務(wù)水平，保障民生。國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，下達(dá)了嚴(yán)厲控制，這是繼國十一條，國十九條，新國四條以來的一脈相承的政策。經(jīng)濟(jì)增速的減緩，將使實(shí)力不足的房地產(chǎn)公司可能面臨出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。在抑制投機(jī)性房地產(chǎn)購買方面成果顯著，但是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)正面臨重要轉(zhuǎn)型期，城鎮(zhèn)一體化的鋪開，導(dǎo)致剛性需求增加，從而房地產(chǎn)行業(yè)在2012年逐漸回暖，并在2012年呈現(xiàn)先低后高的態(tài)勢。會(huì)議確定了五項(xiàng)抑制投機(jī)投資購房加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。5）2011年1月26日，國務(wù)院下達(dá)有關(guān)八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),其中主要內(nèi)容是，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。4）2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。[9]3）2010年4月14日。1)2009年5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出物業(yè)稅的征收要成為要深化房地產(chǎn)稅制改革工作的著力點(diǎn)。圖24 宗地位置圖圖24 宗地位置圖（3）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目住宅區(qū)計(jì)劃開發(fā)5棟高層住宅、和1棟寫字樓等其他公建設(shè)施。其中公建用地9050㎡，建設(shè)用地面積約27450㎡。被徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈所圍繞，距離武漢火車站、歡樂谷游樂區(qū)8公里，楚河漢街4公里，銷品茂2公里。不僅以自身的發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)增長重要一極，而且極具關(guān)聯(lián)性特性有效帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長。3）武漢房地市場仍有上升空間自2000年以來，經(jīng)過房地產(chǎn)的“黃金十年”，武漢房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，雖然歷經(jīng)08年金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場低潮；2011年國十條及2013年的國五條的宏觀調(diào)控房價(jià)政策，房價(jià)得到有效調(diào)控。2 武漢東湖之濱房地產(chǎn)項(xiàng)目概述 東湖之濱住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目概況(1)項(xiàng)目提出的理由1) 符合武漢市總體規(guī)劃要求2013年是武漢市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)快出形象，快速構(gòu)建國際性生態(tài)型濱江濱湖城市的關(guān)鍵之年。在上述分析的基礎(chǔ)上，得出項(xiàng)目建設(shè)可行、經(jīng)濟(jì)效益可行的結(jié)論并提出建議[7]。本章主要研究了項(xiàng)目的整體規(guī)劃與布局，環(huán)境影響評(píng)價(jià)，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與計(jì)劃和項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃。本章主要研究了東湖之濱項(xiàng)目的市場定位與營銷策略。本章主要介紹了連武漢市東湖之濱項(xiàng)目提出的理由、擬建地點(diǎn)、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及編制可行性研究報(bào)告的依據(jù)。項(xiàng)勇于2008年提出要以Excel為基礎(chǔ)、以Access為主體構(gòu)建一個(gè)項(xiàng)目管理的數(shù)據(jù)庫集成系統(tǒng)來進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究的方法。我國學(xué)者1990年以來在投資分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行了理論與實(shí)踐的探討。 國內(nèi)的研究現(xiàn)狀我國目前的房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)，從基于確定性投資的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，通過估算項(xiàng)目各項(xiàng)投資金額，采用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析法，最后計(jì)算而得的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、回收期，從而得出投資效果的預(yù)算。再如美國B．Munhonnad和J．Stina在80年代后期出版了《對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估》，以及在2003年GaglonE．Greer And Micher D．Farred認(rèn)為在房地產(chǎn)可行性研究中為避免項(xiàng)目的失敗，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和防范。其概括形成了其理論框架，成為早期可行性研究的模版，并被廣泛采用于世界各金融機(jī)構(gòu)。在此之后，美國道氏化學(xué)公司提出的道氏評(píng)估法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、運(yùn)用模糊綜合評(píng)判原理的相似度法、運(yùn)用靈敏度分析的綜合評(píng)價(jià)法等[3]。因此對(duì)擬定的開發(fā)項(xiàng)目，投資者要進(jìn)行完整系統(tǒng)的市場定位，政策分析和經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)，使最后的報(bào)告具有實(shí)用性，預(yù)測性和科學(xué)性，從而幫助其做出理智決策。但房價(jià)的持續(xù)走高，國家宏觀調(diào)控力度增強(qiáng)及通貨膨脹壓力給未來的房地產(chǎn)市場仍具一定的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。在經(jīng)過史上最嚴(yán)房地產(chǎn)市場調(diào)控的2011年后，房市于2012年初走出低迷，開始回暖，就目前來看，整體房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好，新近投資開發(fā)增多，銷售數(shù)額同期相比呈增長態(tài)勢。而造成這一現(xiàn)象的原因，絕大多是房地產(chǎn)前期可行性研究空余形式，沒有進(jìn)行科學(xué)詳備的可行性研究分析造成了決策失誤。 國內(nèi)外研究的現(xiàn)狀 國外的研究現(xiàn)狀美國最先開始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的有關(guān)研究，田納西流域項(xiàng)目的開發(fā)中便開始啟用這種方法，對(duì)于田納西流域項(xiàng)目的順利實(shí)施和進(jìn)行產(chǎn)生極大了推動(dòng)作用。1971971971978年相繼出版了《項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則》、《發(fā)展中國家項(xiàng)目評(píng)價(jià)和規(guī)則》和《工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè)》、《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》，是由聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織所刊發(fā)的可行性研究工作成果。如由龍勝平翻譯的美國學(xué)者Glaylori’E．Creer和Michael D．Farrell的專著《Investment AnalysisFor Real Estate Decision(房地產(chǎn)投資決策分析)[4][5]，該譯著通過分析房地產(chǎn)市場，借助折現(xiàn)現(xiàn)金流方法，介紹了美國房地產(chǎn)投資指標(biāo)法，對(duì)于投資者的選擇提供了理論依據(jù)。現(xiàn)階段，可行性研究方法已經(jīng)越來越普及，西方國家將其列為決策項(xiàng)目投資的重要手段，發(fā)展中國家也都相繼開展了可行性研究的相關(guān)問題。2002年，編寫而成的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)})以及同年國家建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，為我國可行性研究方法系統(tǒng)化與標(biāo)準(zhǔn)化起到了標(biāo)準(zhǔn)化的作用，在此之后于2004年將研究成果以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)研究》一書出版。李國敏在經(jīng)過多次實(shí)例探索后，于2006年研究指出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策系統(tǒng)可依靠模糊層次分析法，從而定量評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。第二章：武漢東湖之濱房地產(chǎn)項(xiàng)目概述.。第四章：東湖之濱項(xiàng)目的市場定位和營銷策略。第五章：東湖之濱項(xiàng)目的相關(guān)技術(shù)分析。第七章：研究結(jié)論與建議。最后通過分析得到的項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并預(yù)測本項(xiàng)目的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，為投資方案提出意見和建議。本項(xiàng)目建設(shè)正處于“國家中部崛起”戰(zhàn)略支撐點(diǎn)武漢市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用明顯，武漢市居民對(duì)住宅的剛性需求旺盛，投資商業(yè)金融寫字樓明增多，項(xiàng)目所處的湖濱地段，環(huán)境優(yōu)美，空氣新鮮，綠化率高，既是居住生活的絕佳位置又是寫字樓項(xiàng)目的黃金地帶，并且交通便捷，周圍生活設(shè)施齊備，市場前景較為樂觀。 4)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展從整體上來說，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)體系中具有不可代替的作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性、民生工程的基礎(chǔ)性以及國民經(jīng)濟(jì)的支柱性都彰顯了優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)地位。(2)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)1)擬建地點(diǎn)“東湖之濱開發(fā)項(xiàng)目位于洪山區(qū)中北路延長線與楊園路交匯處，處于武昌核心區(qū)，東臨40米寬中北路延長線，南臨東亭村房地產(chǎn)公司，西臨東亭環(huán)境小區(qū)，碑林30米寬楊園路?？傆玫孛娣e約36500㎡，總建筑面積10980㎡。隨著沙湖大橋的通車，六湖連通工程及地鐵四、五、七和八號(hào)線的逐步建設(shè)和完善，地塊升值空間較大。規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總計(jì)見下圖：表25 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總計(jì)表序號(hào)分項(xiàng)單位合計(jì)備注1規(guī)劃用地面積平方米36500建設(shè)用地平方米27450%公建用地平方米9050%道路用地平方米3650公共綠地平方米4800郵政設(shè)施平方米6002總建筑面積平方米116803地上建筑面積平方米109800序號(hào)分項(xiàng)單位合計(jì)備注高層住宅平方米5490090㎡以上戶型個(gè)數(shù)11290㎡以下戶型個(gè)數(shù)384寫字樓平方米54900規(guī)劃居住戶數(shù)個(gè)數(shù)4964地下建筑面積平方米70005綠地面積平方米127756綠地率%35%7建筑密度%25%8機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)數(shù)752地下停車位個(gè)數(shù)592地上停車位個(gè)數(shù)160 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1)國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)(2006年)；(2)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(建標(biāo)[2000]205號(hào))；(3)國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(計(jì)辦投資[2002]15號(hào))；(4)《武漢市20102020發(fā)展總體規(guī)劃》(5)國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(6)《建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范》(7)湖北省建筑工程消耗量定額及費(fèi)用定額(8)上級(jí)或者主管部門有關(guān)方針政策方面文件3 武漢市東湖之濱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨的政策分析與市場析 國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策與市場分析 國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策 (1)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展過程我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)的作用得到有效發(fā)展，直接和間接帶動(dòng)我國房地產(chǎn)連續(xù)5年供需兩旺，對(duì)于保證支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。該通知分五個(gè)方面共十一條，因此被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”。我們發(fā)現(xiàn)：此輪調(diào)控政策的首要工作已由“增加供應(yīng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙种菩枨蟆?。各地方人民政府可根?jù)實(shí)際情況，靈活采取限購措施。7）2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。(2)目前房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策分析經(jīng)過202011年史上最嚴(yán)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，我國房價(jià)環(huán)比增速下降，得到一定控制。就目前而言，經(jīng)濟(jì)增長開始處于下降周期，但由于剛性需求的推動(dòng)，我國房地產(chǎn)市場仍呈上升階段。但對(duì)于投資性購房的嚴(yán)打嚴(yán)控，仍在增強(qiáng)。目前國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策主要是：一要保證房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行：二要滿足住房剛性需求和置業(yè)者的投資需求，支持居民購房。[10] 2013年房價(jià)回暖的實(shí)質(zhì)是兩年以來剛性需求的釋放，對(duì)于二手房征收20%所得稅政策的試點(diǎn)實(shí)施，促進(jìn)了新開樓盤房價(jià)開始走高。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將會(huì)帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)和金融市場的穩(wěn)定。新政策是穩(wěn)定市場的強(qiáng)針劑，但目前來看，房價(jià)短期內(nèi)還會(huì)呈上漲形勢。同比緩步下降2012年大中城市新建住房同比持續(xù)下降，下降城市個(gè)數(shù)逐步增加。第二，供給結(jié)構(gòu)有所改善。人均收入增長較快，前三季度，%。%。2011年第四季度