【正文】 起M2止住下降趨勢(shì)，但增速低于2010年同期水平。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1266萬人。（2）全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析1）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資發(fā)展?fàn)顩r2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，%（%）。房屋竣工面積99425萬平方米，%，；其中，住宅竣工面積79043萬平方米，%。上述情況表明，我國城市化仍處加速期，居民收入持續(xù)提升，住房剛性需求和改善性需求潛力仍然較大；我國經(jīng)濟(jì)長期增長并好于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，為下一階段國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快增長創(chuàng)造了有利的條件。如今正以復(fù)興大武漢為目標(biāo)的武漢，重新邁向全球領(lǐng)先的國際大都市。 2012年， 億元，同比增長 %。（2）武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷售情況2012年商品住房銷量明顯回升，受信貸政策調(diào)整的影響，剛性需求集中釋放，我市商品住房銷量回升較快，成交套數(shù)達(dá)134953套，％，從單月成交量看，自3月份以來，我市商品住房成交量均在10000套以上，7月份達(dá)到最高值（14454套）[12]。7月份，商品住房銷售均價(jià)出現(xiàn)小幅回升，%、%。第二，700010000元/平方米商品住房銷量占比加大。總的來說結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。購房者最看重的因素前三位的分別是交通、環(huán)境和價(jià)格。[13]近期居民購房住宅面積選擇偏好見下圖36圖36 近期居民購房住宅面積選擇偏好圖國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，伴隨著居民年收入的增加，居住品質(zhì)要求的提升。新建住房銷售按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，中小戶型銷售量較大，90平方米以下和90120平方米戶型共實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)27603套，%。因此武漢市房地產(chǎn)品質(zhì)仍需要與時(shí)俱進(jìn)，革舊創(chuàng)新，作為湖濱城市的典型代表，其設(shè)計(jì)理念與湖濱城市相融合還有進(jìn)一步提升的空間，要向住宅的多功能、低密度、生態(tài)性作為以后開發(fā)住宅的新進(jìn)方向， 因此武漢市中高層消費(fèi)需要得到最大化的開發(fā)和挖掘。 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭特點(diǎn) 本項(xiàng)目住宅市場(chǎng)總體特點(diǎn)武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭特點(diǎn)有如下八個(gè)方面：城中村改造政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展；規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流；戶型面積在變小、房間在變多；小高層、高層濱湖物業(yè)受消費(fèi)者青睞：成規(guī)模、重環(huán)境；板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流；精裝修房需求不容忽視；品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃為一棟地上23層、地下1層的獨(dú)棟建筑。瞰江坊位于武漢市武昌區(qū)和平大道與四美塘路交匯處，毗鄰長江二橋和四美塘濱江公園。（3）菩提金國際商業(yè)三期位于武昌水果湖街徐東路50號(hào)，屬徐東商業(yè)圈。建筑整體采用框架結(jié)構(gòu)，安防采用電子眼，消防采用噴淋設(shè)施，空調(diào)采用中央空調(diào)。復(fù)地東湖國際真題項(xiàng)目總占地53萬㎡，規(guī)劃總建筑面積106萬㎡，集花園洋房、別墅、商業(yè)、高級(jí)寫字樓、LOFT辦公、星級(jí)酒店、酒店式公寓、中小學(xué)校等。預(yù)期售價(jià)12500元/㎡。由武漢山水美城置業(yè)有限公司投資并開發(fā)?？傉嫉孛娣e約60萬㎡，總建筑面積約102萬㎡。預(yù)期售價(jià)：14000元/㎡該樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成重要威脅。住宅為70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)2013年6月入住。開發(fā)9棟2748層高層，2棟5層綜合商業(yè)樓，2棟30層酒店公寓。預(yù)期售價(jià)：14000 元/㎡。月，綠化率36%，當(dāng)期戶數(shù)2320戶，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)2013年年底入住。 本項(xiàng)目發(fā)展的分析前景本項(xiàng)目位于政府著力打造的徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈，大東湖風(fēng)景區(qū)相交的武昌中心地區(qū)。武昌區(qū)核心區(qū)建設(shè)的重要性已是不容置疑，其作為今后武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)。以城中村的改造和新近增加的地塊建設(shè)將會(huì)為引爆未來武漢的城市熱點(diǎn)增添雙重助力，開發(fā)樓盤的數(shù)量增加，也意味著置業(yè)者投資機(jī)會(huì)的增加。 屬甲級(jí)純寫字樓，占地面積：49637㎡ 建筑面積：338900㎡，單層面積：2000㎡，內(nèi)有客梯：8部 貨梯：2部，半集中式中央空調(diào)，總樓層：41層,地上:41,地下:0，停車位：627個(gè)；預(yù)計(jì)均價(jià)16000元/平，預(yù)計(jì)入住時(shí)間：201310（2）綠地國際金融寫字樓位于地址位于武昌和平大道840號(hào)（湖北大學(xué)附近），屬甲級(jí)純寫字樓，占地面積：67929㎡ ，建筑面積：377490㎡，單層面積：1300㎡；客梯：2部 貨梯：2部；總樓層：48層,地上:48,地下:0；集中中央空調(diào)；物管費(fèi)：㎡/月；停車位：3690個(gè)；現(xiàn)擬售有49至1千3平米定制寫字樓和26至237平米集中式商業(yè)出售，預(yù)期售價(jià)：17000元/㎡?，F(xiàn)分150㎡，300㎡，500㎡租售組合，每月租價(jià)對(duì)應(yīng)分別為47元/㎡，80元/㎡,80元/㎡；售價(jià)均價(jià)15000元/㎡（5）廣澤中心地址地址位于，武昌中北路108號(hào)，屬甲級(jí)寫字樓，占地面積：13547㎡ ；建筑面積：57930㎡；單層面積：2600㎡，客梯：8部，貨梯：2部。市場(chǎng)成交主要集中在武昌、硚口、東湖高新區(qū)。從成交類型看，武漢高檔純寫字樓項(xiàng)目逐漸增多，適應(yīng)眾多跨國企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)在此設(shè)立區(qū)域總部或分部的需要。月；租金最高的為漢口沿江商務(wù)區(qū)和武昌濱江商務(wù)區(qū)，平均達(dá)到110 元/㎡可見，武漢寫字樓售價(jià)及租金仍有上漲空間。(4)徐東、沙湖商圈附近已成功開發(fā)的高層住宅寫字樓，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。(2)本項(xiàng)目規(guī)劃為高層建筑，其樓盤或是寫字樓的電梯、安保、物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)將會(huì)今后的項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定阻礙。4 東湖之濱項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營銷策略 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 項(xiàng)目的總體定位隨著武漢房地產(chǎn)的發(fā)展，土地供應(yīng)量的加大，競(jìng)爭也日趨激烈。被徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈所圍繞。(2)項(xiàng)目形象定位形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所持有、不同于競(jìng)爭對(duì)手、能進(jìn)行概念化描述，能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征[16]。因此，本項(xiàng)目的定位為：在同一區(qū)域、同一價(jià)格下，做出品質(zhì)最高的經(jīng)典住宅和寫字樓商業(yè)綜合區(qū)。3)大致規(guī)模，寫字樓物業(yè)合理規(guī)模的確定要在滿足規(guī)劃指標(biāo)的要求基礎(chǔ)上，充分考慮市場(chǎng)的吸納速度，尤其要控制出售周期和銷售速度，力保投資收益，降低操作風(fēng)險(xiǎn)。6)價(jià)格定位，根據(jù)周邊寫字樓售價(jià)情況和本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目定位為高檔寫字樓，擬定均價(jià)為17000元/㎡。3)大致規(guī)模，在住宅規(guī)模根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)要求范圍內(nèi)，選擇合適的開發(fā)周期，并對(duì)于市場(chǎng)吸納度要充分關(guān)注。房地產(chǎn)營銷制勝的關(guān)鍵在于，前期項(xiàng)目形象的核心競(jìng)爭力和消費(fèi)者認(rèn)知度能否打動(dòng)潛在客戶。(2)廣泛搜集市場(chǎng)資料 知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆，因而充分的市場(chǎng)調(diào)查必不可少。它們作為本項(xiàng)目最為直接的形象代表，對(duì)于項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣起到了非常重要的作用。因此注意本項(xiàng)目廣告投放節(jié)奏，綜合利用人文傳播，焦點(diǎn)放大等廣告策略印發(fā)人們的關(guān)注。構(gòu)建舒適的樣板房，讓使客戶體驗(yàn)到本樓盤的真正價(jià)值所在。對(duì)于住宅類類客戶，根據(jù)其不同的喜好，職業(yè)，收入，家庭情況，向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務(wù)。(3)價(jià)格永遠(yuǎn)是購房的第一動(dòng)力在房地產(chǎn)中實(shí)惠的價(jià)格永遠(yuǎn)是營銷推廣的第一動(dòng)力。最后一輪的營銷沖刺將是為努力實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)的最終目標(biāo)，即使置業(yè)者感受到初期投資的回報(bào)和舒適的住宅辦公環(huán)境。（3）制定切實(shí)可行的銷售策略和技巧,促成成交。而在西北，中央地段靠近東亭環(huán)境小區(qū)，由于遠(yuǎn)離主路噪聲干擾少，應(yīng)采用塔樓形式，布置成4棟高檔住宅，從而提升容積率。因而選擇開發(fā)更多面積居中的三居產(chǎn)品，而在在戶型設(shè)計(jì)上，應(yīng)當(dāng)減少浪費(fèi)空間，提升居住舒適性。我們建議將項(xiàng)目開發(fā)擴(kuò)項(xiàng)目先期工作時(shí)間6個(gè)月，具體時(shí)間為為2013年7月初～2014年12月底。 表52 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目20132014201520162017341234123412341234前期一期二期 項(xiàng)目的投資估算與資金籌措 項(xiàng)目的投資估算（1）項(xiàng)目建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成。市場(chǎng)法適用于同種類型數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)[17]。項(xiàng)目工程占地面積36500㎡，修建高層住宅54900㎡，地下室7000㎡。3)工程其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費(fèi)、工程配套費(fèi)用以外所必須花費(fèi)的其他費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計(jì)算方法和費(fèi)率或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)估算，估算金額為 萬元，詳見圖54表54 工程其他費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基礎(chǔ)費(fèi)率單價(jià)合價(jià)（萬元）備注1建設(shè)單位管理費(fèi)開辦費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%辦公、交通經(jīng)營費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%含招標(biāo)費(fèi)、人員工資等臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%工程監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%2勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%含可行性研究報(bào)告費(fèi)3政府收取規(guī)費(fèi)供水管網(wǎng)配套費(fèi)建筑面積25規(guī)費(fèi)供電站費(fèi)建筑面積55規(guī)費(fèi)環(huán)保排污費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%規(guī)費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)建筑面積99規(guī)費(fèi)、小配套工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%4費(fèi)用小計(jì)4）預(yù)備費(fèi)包括了基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)用及材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，預(yù)備費(fèi)用為按比例計(jì)算，基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)用的2%，%，5）建設(shè)投資的構(gòu)成，詳見圖55表55 建設(shè)投資構(gòu)成序號(hào)工程費(fèi)用及名稱估算金額（萬元）占投資比例1土地費(fèi)用%土地出讓金566901．2土地前期整理費(fèi)用2工程費(fèi)用%建設(shè)工程費(fèi)用附屬設(shè)施及工程配套費(fèi)3工程其他費(fèi)用%4預(yù)備費(fèi)%基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)5建設(shè)投資合計(jì)100%（2）開發(fā)期利息本項(xiàng)目計(jì)劃利用銀行貸款額為25546萬元，貸款期4年，貸款年利率為6．40％，按等額還貸，第二年開始還貸，貸款利息按復(fù)利計(jì)算：各年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款／2)有效年利率各年利息詳見表58（3）經(jīng)營資金經(jīng)營資金按項(xiàng)目開發(fā)資金需求估算，包含項(xiàng)目的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度要求。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動(dòng)式開發(fā)。參見表58表58貸款償還表序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期12341借款 　 　 　 　 　 年初本息余額 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 其中：還本 年末本息余額 2可用于還款的其他資金 折舊費(fèi)　　　　　銷售收入　288970443202128短期借款　　　　　6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)情況分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇(1)財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測(cè)價(jià)格。因此類項(xiàng)目包括銷售在內(nèi)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在4年內(nèi)可以銷售完畢。2）土地增值稅：預(yù)交土地增值稅=預(yù)售收入I％=171402l％=、。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動(dòng)資金借款利息支出和短期借款利息支出。詳見下表65項(xiàng)目總利潤估算表65 項(xiàng)目總利潤估算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年第四年1銷售收入2營業(yè)稅及附加3總成本費(fèi)用4利潤總額5所得稅6稅后利潤(NPV)項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬元項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：詳見下表66現(xiàn)金流量表表66 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期合計(jì)12341現(xiàn)金流入CI銷售收入補(bǔ)貼收入自營收入02現(xiàn)金出口CO建設(shè)投資財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)稅及附加所得稅3所得稅前現(xiàn)金流量計(jì)算凈現(xiàn)金流量CICO累積凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累積凈現(xiàn)值4所得稅后現(xiàn)金流量計(jì)算凈現(xiàn)金流量CICO累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值根據(jù)公式經(jīng)計(jì)算可得 本項(xiàng)目稅收前，內(nèi)部收益率（IRR）=%本項(xiàng)目稅收后內(nèi)部收益率（IRR）=%經(jīng)計(jì)算，稅收前，稅收后， 項(xiàng)目投資利潤率(1)投資利稅率PP=稅前利潤／項(xiàng)目投資 100％= 100％=%(2)投資利潤率=稅后利潤額／投資總額100％=100％=%可見投資效果良好，若從投資利稅率來看，投資效果更好。具體見表67敏感性分析表。如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表轉(zhuǎn)化的財(cái)務(wù)敏感性分析(表67)的情況看，%，企業(yè)