【正文】 政策來緩解當前市場消費低迷的一場“及時雨”，更是對房地產(chǎn)的利好消息。此次降息的目的是擴大國內(nèi)消費需求，以刺激中國出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，但房地產(chǎn)市場會是此次降息的既得利益者，股市也會從中得到好處。而房價會否受到影響，是回升或是繼續(xù)下滑，這要看開發(fā)商、購房者等幾種力量的對比會發(fā)生怎樣的變化。但可以肯定的是央行此舉使樓市成交量有所回升。216。 2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，%%，；%%，；其它各檔次存、貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變，從2008年12月25日起，我國金融機構(gòu)人民幣存款準備金率由現(xiàn)行的16%%。這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對“第二套房貸”采取松綁政策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場強勁的需求。央行下調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率完全在預(yù)料中，但此次調(diào)整主要是針對整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境。近年來國家在按揭、稅費等方面對房地產(chǎn)實施限制政策，未來一段時間如果房地產(chǎn)行業(yè)還是不景氣，國家還會出臺更多松綁政策。目前不管是中國經(jīng)濟還是全球經(jīng)濟都不樂觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準備金率意在刺激整個經(jīng)濟環(huán)境，這對開發(fā)商來說絕對是利好消息。因為現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了。銀行降息對房地產(chǎn)的影響不能立竿見影，但仍然是繼續(xù)利好，刺激消費，引導房地產(chǎn)市場良好的運行。當前房地產(chǎn)市場交易量少，持續(xù)冷淡，低迷，國家通過貨幣政策宏觀引導；財務(wù)部和稅務(wù)總局也不斷采取措施，共同降低購房者的負擔，促進健康消費，盡快促使市場走出低迷的現(xiàn)狀。但是房地產(chǎn)業(yè)重振關(guān)鍵還是在于根本經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。2）09年貨幣政策特點：適度寬松貨幣政策放松的將保證銀行體系流動性的充分供應(yīng)，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用。對首次購房者而言，央行降息與10月22日公布的住房抵押貸款利率優(yōu)惠政策構(gòu)成的雙重利好更為顯著；同時，連續(xù)降息也能一定程度上減輕資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機時期大幅降息以來所做出的最大幅度的調(diào)整。 這一強勢舉措顯現(xiàn)了中央政府在當前市場環(huán)境下重新樹立市場信心的決心。房地產(chǎn)行業(yè)金融政策2008年11月24日 中國建設(shè)銀行24日公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，最低首付款比例調(diào)整為20%。 建行表示，貸款利率和首款比例將具體根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。對居民購買其它類型住房的，將適當提高貸款條件。具體操作由各地分行及房貸中心掌握。 　　同時，建行將加強管理，有效控制貸款風險。對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，以及價格波動較大的住房樓盤項目，適當提高首付款比例。此外，建行將實施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。在貸款利率和首付款比例方面給予各地分行一定的自主權(quán)，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，合理評估貸款風險，制定差別化的貸款政策，不搞一刀切。例如對普通住房標準的認定，參照當?shù)卣蛴嘘P(guān)部門對普通住房的認定標準執(zhí)行等。國家購房新政出臺前后對照表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、公積金貸款5年以下（含），公積金貸款五年以上（含） 公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負擔個人所得稅增值部分20%個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（%征收）土地增值稅稅率為0個人將購買超過2年的普通住房對外銷售不負擔營業(yè)稅%住房營業(yè)稅為0住房登記稅和個人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費住房登記費80元，住房交易手續(xù)費250元免收新政案例：房價100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計算，按新政策（%）；每月還款額為5382元，按原政策（%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元房價100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計算，按新政策（%）。按原政策公積金能貸60萬，貸款年限15年；商業(yè)20萬，貸款年限20年計算。按原政策（%，%）；。（三）新政后房地產(chǎn)市場情況：在近期樓市新政刺激下，樓盤降價促銷 ，一線城市現(xiàn)樓市短期回暖跡象。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線城市成交量回升 開始回暖還是回光返照？一線城市深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，往往成為中國樓市的風向標，以及大量二線城市分析參考的對象。在一系列中央和地方穩(wěn)定房地產(chǎn)新政、央行大幅降息，以及房地產(chǎn)開發(fā)商主動降價等因素共同刺激下，11月份國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)成交量均出現(xiàn)了不小的回升，北京、上海、廣州、深圳城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。 216。 北京 11月簽約量環(huán)比增48% 　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，而10月份僅簽了9246套，二者相比，漲幅達到48%。 　　據(jù)統(tǒng)計，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現(xiàn)房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%。 政策方面的因素以外，開發(fā)商越來越多地采取了力度較大的降價促銷措施，尤其是一些新盤項目價格低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。 216。 上海 11月預(yù)售面積環(huán)比增36% 　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，11月網(wǎng)上成交的市場化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%。 來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，11月上海商品房成交面積、成交套數(shù)均有大幅度的上升?？捶空呙黠@增多，有中介門店表示“比政策出臺前增加了三成”。 216。 廣州 新政后月成交量漲30% 　　據(jù)廣州房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實施后的一個月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。 價格已成為市場成交的主要推動因素。廣東中原地產(chǎn)李海分析說，由于近郊樓盤回歸到三四千元的價格，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。由于新政出臺需要消化期，效果還未能馬上在市場得到全面體現(xiàn)，但對提升樓市信心有長遠的影響。 216。 深圳 新房二手房成交量回升 　　來自深圳市國土房管局的最新統(tǒng)計表明，11月24日至30日的一周內(nèi)，成交新房1546套、二手住宅1064套，雙雙創(chuàng)下近幾個月周成交量的新高。 　　據(jù)悉，深圳近來新住宅樓的開盤整體價格較低，得到了不少購房者的認可。如新華城以遠低于市場預(yù)期的6000多元每平方米的價格開盤，開盤當天就售出近300套。 深圳世華地產(chǎn)的銷售人員說，自降息政策出臺，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內(nèi)、有購房剛性需求的市民入市意愿最為強烈。 結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)整遠沒結(jié)束 據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年11月份，北京共成交期房商品住宅12479套，不過政策性住房占到了半壁江山。其中，經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，%。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國一線城市出現(xiàn)成交增長的情況，很大程度上得益于保障性住房的成交增長，而非完全由普通商品房成交所推動。 同時，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價樓盤或是限價房項目，這僅僅代表低價房的市場接受度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤，并沒有占市場主導地位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。 顯然，將樓市成交量上升與市場開始復蘇畫等號還為時過早。北京11月份住宅成交量的上升一半以上來自保障房，不僅僅是北京，全國許多在今年第四季度推出保障房的城市都出現(xiàn)了類似情況。普通商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯，樓市的整體復蘇有賴于整體經(jīng)濟的回暖，房價下行趨勢不會很快扭轉(zhuǎn)。216。 未來幾個月的銷售仍不容樂觀盡管全國諸多一線城市出現(xiàn)了難得的成交放量，但由于北京、廣州等一線城市在11月份成交量中有不小比例是限價房、經(jīng)濟適用房等政策性住房或保障性住房，因此普通商品房對樓市成交的拉動作用并不明顯。216。 樓市恢復有賴整體經(jīng)濟回暖 現(xiàn)在談樓市將走出寒冬還為時尚早。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復蘇。一是房貸利率下降等新政促進了部分購房交易，但一些城市開發(fā)商在久撐不下的情況下，集中推出供應(yīng)量也是導致交易上升的供給方動力，這反而說明開發(fā)商資金重壓明顯；二是成交量上升五成多為環(huán)比，因為10月市場過于低迷，11月的成交回升并不代表市場已經(jīng)走出低谷。在股市投資無法恢復收益的情況下，很多剛性需求的購房意愿將繼續(xù)延后。武漢1）新政后武漢房地產(chǎn)狀況◆ 主城區(qū)商品住宅價格走勢分析　　11月份(11月1日11月30日)，通過對武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市主城區(qū)在售樓盤402個，，%，與去年同期相比，%。月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，%，%。十一月份每周樓市走勢圖：十一月商品住宅每周銷售套數(shù)和銷售均價情況(單位:元/平米)6707901113134595702004006008001000120014001600十月第四周十一月第一周十一月第二周十一月第三周十一月第四周5200525053005350540054505500銷售套數(shù)銷售均價上圖是十月第四周至十一月第四周武漢市商品住宅銷售情況圖。從圖中可以看出，十月平均每周銷量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。與上月相比，成交量有所增加?！? 不同戶型商品住宅成交價格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價最高，與上月上比，%。120140平方米戶型成交均價最低。與上月上比，%。90—。商品住宅成交戶型價格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點：216。 11月樓市呈現(xiàn)價跌量增之勢，全市商品房三大成交指標環(huán)比倍增?? 成交總套數(shù)：11 月共成交商品住房11192 套，較10 月5282 套增加5910 套，增幅達到112%，%；?? 成交總面積：11 萬㎡，較10 萬㎡ 萬㎡，增幅達到105%，%；?? 成交總金額：11 億元，較10 億元，增幅為90%，較去年同期下降了17%；在全球性經(jīng)濟危機的影響進一步擴大、房地產(chǎn)市場調(diào)整持續(xù)深入的當下，開發(fā)商在年末資金回籠的壓力下，各項目價格相繼出現(xiàn)大幅回調(diào)。成交均價環(huán)比下降7%，同比降幅也達到了23%。同時受剛性主流需求群體的影響，中、小戶型產(chǎn)品受青睞，成交套均面積較上月下跌3%，較去年同期下降11%?？梢灶A(yù)見，未來2年內(nèi)，以中低價位、中小面積為主的市場供需結(jié)構(gòu)將成主流。216。 成交均價環(huán)比跌幅達8%，“以價換量”之勢仍將持續(xù)11 月全市商品房成交均價為4473 元/㎡，相較上月下降372 元/㎡，環(huán)比降幅為8%；較去年同期下降1323 元/㎡，環(huán)比降幅達到22%。目前全市的整體成交價格處于全面下調(diào)的階段，由此前的郊區(qū)逐步漫延至中心城區(qū)，其中尤以徐東片區(qū)為代表，吹響了內(nèi)環(huán)核心價格下調(diào)的號角，起價跌破5000 關(guān)口，對全市中高端樓盤價格影響顯著：愛家國際華城起價4650 元/㎡、東湖春樹里起價4888 元/㎡、昔日地王——復地東湖國際高層起價僅6200 元/㎡……，短期內(nèi)“以價換量”之勢仍將持續(xù)。2）09年趨勢判斷216。 價格會逐漸趨于合理。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調(diào)控的進一步成熟以及購買者理性的增加，武漢房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間。216。 供需結(jié)構(gòu)會得到優(yōu)化。一是高檔住宅的比重會有所下降，經(jīng)濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。216。 市場秩序會逐漸改善。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會逐漸得以改善。216。 市場集中度會得以提高。 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。216。 政府行為會得以規(guī)范。隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強，隨著公民主權(quán)和民主的推進及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項目開發(fā)等過程中的腐敗等機會主義行為會逐漸的得以規(guī)范。 總之，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會進入到把一個健康、繁榮、快速發(fā)展的新時代?！盃幷撔浴痹掝}1）潘石屹“不要以為紅葉是春天來臨的象征，那是進入冬天的標志”近來，全國一線城市房地產(chǎn)市場，在樓市利好政策的刺激下和開發(fā)商降價促銷的雙重推動下，使“冬天”里的樓市有了短期的回暖跡象，但是回暖的樓市能否持續(xù)升溫。日前，地產(chǎn)前大佬潘石屹表示，目前房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟的判斷，萬不可過分樂觀。他形象地說：“不要誤以為紅