【正文】 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計 ——————0708年土地拍賣價格顯示，端州地區(qū)樓面價主要集中在27003300元/平米的區(qū)間。按通常銷售價高于樓面價40%估算，預計這些項目未來售價將在37804620元/平米間。盡管08年下半年建安成本已經大大降低，根據目前市場套內均價接近4000元，（以88%的使用率估算，折合建筑面積均價約為3500元/平方），說明開發(fā)商利潤空間受到嚴重擠壓，未來市場價格恐仍將保持走高趨勢。2008年19月肇慶市套內面積銷售趨勢08年19月銷售總體走低，除5月有所回升之外，其余月份均連續(xù)下滑，月均銷售27925萬平米，9月數據低于平均值約18%左右。2008年19月端州區(qū)商品住宅銷售套內面積均價走勢圖在成交下滑的情況下（據上表）， 套內銷售均價持續(xù)走高，接近4000元/平米，9月份均價較1月拉高250元/平米二、肇慶房地產未來發(fā)展趨勢研判（總結） 0910兩年土地供應進一步加大，共達到89萬平米，東區(qū)土地供應尤為集中，本項目所在區(qū)域市場競爭加劇，開發(fā)商將面臨更大壓力。與08年相比較，未來0910兩年，肇慶商品住宅建設計劃呈急劇增長趨勢，未來市場產品供應量繼續(xù)加大。將使得競爭更趨白熱化。值得注意的是，未來≤，（綜合媒體分析和市調考查，現階段區(qū)域市場90以下小戶型供應不多，政府對90/70政策執(zhí)行比較寬松。）在如此大的供應量，為避免同質化競爭，小戶型產品必須加強創(chuàng)新力和品質競爭力。%，市場存量巨大。根據肇慶市每年約45萬平米的消化速度，未來市場仍是供大于求的局面。08年19月銷售總體走低，月均銷售27925萬平米，在成交下滑的情況下，套內銷售均價持續(xù)走高，接近4000元/平米，9月份均價較1月拉高250元/平米；008年端州區(qū)土地拍賣樓面價去到27003300元之間。盡管建安成本降低，成交下滑，但市場價格仍持續(xù)走高。開發(fā)商利潤空間受擠壓的情況下，短期內市場價預計仍將保持緩慢增長趨勢。從區(qū)域市場產品供應及價格走勢分析，未來項目仍將面臨較大的競爭壓力，如何優(yōu)化項目規(guī)劃和產品設計，提高差異化競爭力，將變得十分關鍵。第三部分 肇慶房地產市場板塊解讀一、肇慶市地產版塊劃分（下圖內紅色標注樓盤為項目所在區(qū)域樓盤，數量眾多，競爭激烈）本案舊城江景板塊臻匯園天鵝堡圣地名軒月圓花園星湖板塊北嶺板塊嘉湖新都市中源名都鴻景觀園恒裕海灣星湖尚景園加洲陽光錦繡萊茵湖景園二、主要板塊對比坂塊主要特點主要產品產品單價（套內價）代表項目城東新區(qū)政府新規(guī)劃的核心住宅區(qū)，道路寬闊、交通便捷、各級學校林立，生活配套卻相對滯后，但地大物廣，發(fā)展前景廣闊。120140㎡的三房洋房最高價6220元；最低價2800元；平均約3800元；臻匯園、錦繡萊茵名苑、中源名都星湖主要位于星湖西南沿岸，可直接望湖，景觀豐富，毗鄰老城區(qū)，生活配套豐富。120140㎡三、四房最高價8000元；最低價3000元；平均約5500元新世界花園、星湖花園、星湖奧園舊城江景位于端州老城區(qū)沿江一帶，既有成熟的生活配套，也可南望西江江景，景觀資源豐富。110130㎡三房最高價6080元；最低價3000元；平均約4200元；東堤灣、東景華府城東新區(qū)/星湖/舊城江景洋房主力產品面積在110140平米之間，未來市場90以下戶型能否成為市場的突破點，值得進一步關注。東區(qū)洋房均價為3800元/平米（套內價），與星湖和舊城江景板塊相差300元和1700元，說明東區(qū)居住價值還沒得到市場的充分認可，對項目未來定價具有重要參考作用。北嶺（別墅）地處北嶺山麓，南望星湖，有獨特的自然景觀資源，區(qū)內的高端休閑配套（如休閑酒店、度假山莊、美食山莊等）豐富，是肇慶著名的“富人區(qū)”主要為200600㎡的獨棟別墅最高價13700元；最低價6000元；平均約8500元；星湖名郡、星湖上院南岸（別墅）位于西江南岸，離肇慶市區(qū)距離較遠，商業(yè)氛圍相對不足，但沒有城市的喧囂，空氣清新，有象山等自然資源。170600㎡間的獨棟別墅最高價11000元；最低價5500元；平均約7000元祈福海岸、肇慶碧桂園北嶺和南岸板塊以其天然的自然景觀優(yōu)勢，成為高端別墅群開發(fā)主力區(qū)。北嶺別墅均價比南嶺板塊高1500元，差距較大，說明本地市場對板塊的價值認識差距明顯。城東新區(qū)目前缺乏別墅盤，區(qū)域內無對比樓盤。根據本項目所在地塊缺乏自然景觀的狀況，規(guī)劃設計更需優(yōu)化內部園林環(huán)境。三、肇慶市地產市場購買群體結構統(tǒng)計（網絡數據綜合）樓盤名稱商品住宅銷售比例區(qū)內居民購買占（%）周邊縣（市）區(qū)包括羅定、云浮、等（%）港澳臺、外商及其他地區(qū)占（%）波海藍灣6040——星荷湖畔8020――星湖奧園45505星湖名郡602515鴻景觀園二期89101中源名都7030――錦繡萊茵名苑81191恒裕海灣603010圣地名軒6040――新世界花園雅湖苑601228臻匯園454015目前肇慶地產市場消費群體以本區(qū)域客戶為主力，占到71%強，周邊城市客戶為輔，外來投資客商較少。充分表明目前該區(qū)域地產市場主要以滿足本地客戶為主。未來新項目規(guī)劃和產品設計應以本地客戶的需求為導向，開發(fā)符合本地消費觀念和生活習慣的產品。本部分總結目前項目所在城東新區(qū)板塊住房價格明顯低于與市中心星湖等主要板塊。市場對各區(qū)域市場的價值認知差別顯著，短期內東區(qū)板塊價值難以與中心區(qū)域相比；目前城東新區(qū)在售樓盤大多集中在臨近中心區(qū)域地方。相對于本項目較偏的位置，有著天然的地理優(yōu)勢，未來項目將面臨非常激烈的競爭；未來項目必須具備區(qū)域內乃至全市樓盤所矚目的特點和優(yōu)勢，才能減少因地理位置帶來的心理抗性。目前肇慶地產市場消費群體以本區(qū)域客戶為主力，占到71%強，未來新項目規(guī)劃和產品設計應以本地客戶的需求為導向，開發(fā)符合本地消費觀念和生活習慣的產品。第四部分 項目分析一、項目地塊自然情況概述東向：藍塘四路； 南向：肇慶中學； 西向：東湖四路； 北向：321國道；二、生活配套設施分析項目位于肇慶東區(qū)中部，目前開發(fā)程度尚未成熟，周邊以在建道路和待開發(fā)行政、商住土地為住，短距離范圍內配套尚未完善，但由于地屬未來中央商務區(qū)核心，項目10分鐘車程內大環(huán)境配套完善