【正文】 、正確理解調(diào)控政策精神。落實(shí)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。加大土地供應(yīng)計(jì)劃管理力度。完善住房保障體系。加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易行為的管理。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測。2005年10月26日，隨著國家一級物業(yè)管理企業(yè)深圳市萬廈居業(yè)有限公司正式與上饒大紅鷹置業(yè)有限公司簽約，上饒市物業(yè)管理模式、理念全面更新。經(jīng)過現(xiàn)代城國際公館、帶湖花城、香溢云天等具有一定代表性項(xiàng)目的影響，上饒的地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)已經(jīng)走向一個(gè)相對比較成熟的階段，價(jià)格穩(wěn)中有升，目前上饒市樓價(jià)已經(jīng)達(dá)到 1180~1900元/㎡的水平，最高售價(jià)甚至超過2800元/㎡。與之相應(yīng)的是地產(chǎn)消費(fèi)群體的消費(fèi)行為也更加理性，對產(chǎn)品品質(zhì)、安全、舒適度、人性化、智能化等的要求將日顯突出。從江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下開發(fā)運(yùn)營的現(xiàn)代城國際公館的高價(jià)熱銷我們可以很明顯地看出，現(xiàn)在的上饒市場已經(jīng)由單純的地產(chǎn)品競爭向地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目之間的品牌認(rèn)知與競爭的前奏時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的品牌已經(jīng)超越了產(chǎn)品本身的競爭力，在品牌價(jià)值的影響和驅(qū)動下，地產(chǎn)項(xiàng)目能夠獲得巨大的價(jià)值驅(qū)動力，進(jìn)而大大提升項(xiàng)目的綜合價(jià)值，給開發(fā)企業(yè)帶來高額的投資回報(bào)。 因此，在這個(gè)時(shí)期，品牌及形象塑造是關(guān)鍵，它是決定地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所開發(fā)的項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益最大化的關(guān)鍵所在?？傊?，未來的房地產(chǎn)開發(fā)是集合項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)置、物業(yè)服務(wù)、形象品牌塑造、營銷推廣及廣告?zhèn)鞑橐惑w的綜合性的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作。它不但要求在項(xiàng)目的規(guī)劃、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、配套的升級等一系列環(huán)節(jié)上要能夠超越目前市場現(xiàn)有的地產(chǎn)水平，更要加強(qiáng)人居服務(wù)及人文形象營造，尤其要注重對生態(tài)環(huán)保、高舒適度、低能耗等先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值要素的培植。只有滿足了日益成熟的市場的需要，地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營才能立于不敗之地。 上饒房地產(chǎn)區(qū)域分布及其特點(diǎn)上饒房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長，經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展過程在分布方面有一定的分布地域特性，本市調(diào)報(bào)告通過上饒市轄城南區(qū)域、城東區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域等4個(gè)區(qū)域的全面調(diào)查，對街道房產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一次盤點(diǎn)。（一）城南區(qū)域所謂城南區(qū)域指水南街道，包括：上灘頭、下灘頭、勞動路、文通巷、豐溪路、書院路、豆芽巷、水南街、客車廠、市醫(yī)院、世紀(jì)花園11個(gè)社區(qū)居委會；東瓦窯、汪家園、灘頭、劉家塢4個(gè)村委會。水南街道區(qū)域經(jīng)過多年的發(fā)展，在本區(qū)域有上饒市僅有的幾所高等學(xué)府，例如上饒師院、江西醫(yī)學(xué)院上饒分院、上饒廣播電視大學(xué)等，該去商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不發(fā)達(dá)，近年來水南街街道經(jīng)過整修美觀了許多，水南已經(jīng)逐漸成為上饒市文化中心地帶。城南區(qū)域由于上饒人價(jià)值觀念以及商業(yè)格局等方面的影響，目前正在開發(fā)或者開盤的房產(chǎn)并不多，并且多數(shù)開盤樓盤比如科華南苑以及一些沒有專業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)的樓盤物業(yè)等方面存在許多不足。但因?yàn)樗辖纸逃O(shè)施較完善、房價(jià)目前相對較低一些（15001700元/平米），許多小樓盤買得還是不錯(cuò)，比如新都水南公寓住房基本售完。從開發(fā)體量上看，城南區(qū)域相對薄弱。從項(xiàng)目規(guī)模上看，目前這一區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模相對上饒市其他區(qū)域還是較小。如高檔些的“君臨天下”樓盤也僅1萬多平米。從市政設(shè)施和生活配套上看，這一區(qū)域具有一定優(yōu)勢。目前上饒核心教育配套等主要集中在這一區(qū)域。從產(chǎn)品類型上看地產(chǎn)類型已開始了多層向小高層的過渡（正在開發(fā)還沒有開盤的錦江華庭建筑規(guī)劃以小高層為主），雖然目前小高層的容量還小，但作為一種全新的產(chǎn)品形態(tài)，小高層的出現(xiàn)，無疑代表著上饒房地產(chǎn)市場的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全新的階段。從價(jià)值體現(xiàn)上看，城南區(qū)域由于教育設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施較好，有一定升值空間。目前城南區(qū)域的多層住宅的售價(jià)多維持在1500～1700元/㎡這個(gè)區(qū)間上，隨著時(shí)間的推移，其售價(jià)也在逐漸升高，但因?yàn)槠渖虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)不發(fā)達(dá)，升值潛力和投資價(jià)值相對弱一些。（二）城東區(qū)域所謂城東區(qū)域主要包括：祝家巷、大井頭、馬皇廟、市府大院、中山路、東門路、三里亭、南門路、東門外、體育館路、金龍崗、建新、沿城、北門村、五三小區(qū)（一）、五三小區(qū)（二）、施家山、現(xiàn)代城18個(gè)社區(qū)居委會；東門村委會。這一區(qū)域靠近現(xiàn)在的市中心地帶已沒有可以做為房產(chǎn)開發(fā)的地皮?？拷F(xiàn)在的市中心的地帶，經(jīng)過多年歷史的沉淀，發(fā)展已經(jīng)相對穩(wěn)定。但靠近新建成的現(xiàn)代城區(qū)域，這一區(qū)域升值潛力相對較大?，F(xiàn)因鐵路及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北移、居住人群越來越多的聚居到規(guī)劃、定位、結(jié)構(gòu)更趨合理的城市東部，所以有潛力成為上饒城市商住中心。市政規(guī)劃為未來的中央生活核心地段。雖然這一區(qū)域在城市發(fā)展的初級階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教育資源等要素仍然有一些不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域的現(xiàn)代城樓盤目前可以算上饒最好的樓盤。這充分說明，現(xiàn)在的城市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。據(jù)本次調(diào)查，目前現(xiàn)代城銷售火爆，這和現(xiàn)代城一整套的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。目前更靠近新火車站的地方，對房地產(chǎn)開發(fā)還有空間。（三）城西區(qū)域城西區(qū)域主要包括：大公廠、馬家弄、八角塘、白鷗園、新建路、渡口、花亭子、解放路、天津橋、解放河、河中巷、勝利路、三官殿、五桂山、茶山路、楊家石橋、橋村、鐵一、鐵二、鐵三、鐵四、鐵五、慶豐23個(gè)村委會，以及上饒縣區(qū)域。這一區(qū)域的八角塘、白鷗園、新建路等處是現(xiàn)在的市中心最為繁華的地段。是目前上饒是的商業(yè)中心。居住人口眾多。現(xiàn)在熱鬧的景象必將影響這一區(qū)域房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這一區(qū)域的上饒縣區(qū)域目前在上饒市加快城市一體化的進(jìn)程中，已經(jīng)開始形成自己獨(dú)有的一整套建設(shè)方案，并且在2006年春季，市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”的發(fā)展口號，2006年春季上饒城西基礎(chǔ)設(shè)施及功能性項(xiàng)目推介會給城西帶來機(jī)會。上饒縣一系列購房政府補(bǔ)貼也給城西房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一定的優(yōu)勢?！　。ㄋ模┏潜眳^(qū)域城北區(qū)域主要包括：龍芽亭、帶湖路、沽塘路、里安山、吉陽山、四腳亭、外沽塘、鳳凰8個(gè)社區(qū)居委會；郭門、沽塘、民主、龍?zhí)?個(gè)村委會。這一區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)已逐漸升溫。隨著上饒市政治中心向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，上饒縣域經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，這一區(qū)域的房產(chǎn)也將有升值的空間。目前已經(jīng)銷售的帶湖花城已經(jīng)開始進(jìn)入銷售的旺期，而上饒華都地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)已經(jīng)銷售一空，其他如剛開始銷售的香幛花園樓盤也問津者眾多。但這一區(qū)域市政配套設(shè)施還存在許多不完善之出，而新的市政中心建設(shè)速度緩慢也給許多買房者帶來一定顧慮。所以這一區(qū)域多層和部分小高層樓盤房價(jià)也只處于1600—1800元/平米。而這一區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)商，推廣企業(yè)也是使出多種解術(shù)，促銷，均得到良好效果。 （五）上饒市城市配套分布（學(xué)校、醫(yī)院、銀行）作為中國中部地區(qū)江西省的一個(gè)地級市，上饒?jiān)诼L的發(fā)展過程中形成了自己獨(dú)特的城市布局。學(xué)校：以城南區(qū)域居多。①書院路市委黨校、江西醫(yī)學(xué)院上饒分院等（8路車站點(diǎn)）②環(huán)城路與豐溪路交界上饒師范學(xué)院（1路車經(jīng)過、停靠）③水南街街中上饒市電大、市二中（1路、2路、3路、4路等車經(jīng)過）醫(yī)院：①市中心廣場旁上饒市立醫(yī)院（多數(shù)公交路線都可到達(dá)）②水南街書院路市地區(qū)醫(yī)院（8路公車）③②市第二人民醫(yī)院、曙光醫(yī)院、東方醫(yī)院、皮膚性病防治所、腫瘤醫(yī)院、第五人民醫(yī)院等。銀行：各區(qū)域均有銀行。銀行種類包括：建行、農(nóng)行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社、中國郵政儲蓄等。代表商場：3G電器廣場、銀泰時(shí)尚商場代表超市：永盛超市、島內(nèi)價(jià)休閑場所：上饒影城小結(jié)：從上面幾個(gè)地產(chǎn)關(guān)鍵要素的分析，我們發(fā)現(xiàn)上饒目前還處于強(qiáng)力發(fā)展中，市商業(yè)中心、政治中心、文化中心正開始轉(zhuǎn)移或逐漸形成。新的行政中心規(guī)劃、新的火車站的開發(fā)必將給房產(chǎn)業(yè)帶來不小的沖擊。目前上饒房價(jià)消費(fèi)者普遍覺得過高，但仍處于銷售旺期。而上饒市城西地帶現(xiàn)在的房價(jià)相對較低（11801580元/平米），并且隨著市政設(shè)施的完善、上饒縣區(qū)域縣政府的補(bǔ)貼，這一區(qū)域的房產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)新的機(jī)遇，房產(chǎn)價(jià)格不會下調(diào)。地產(chǎn)住宅價(jià)格區(qū)間及其走勢根據(jù)對上饒目前在售地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研分析，該區(qū)域房地產(chǎn)住宅價(jià)格的區(qū)間主要分為1180～1400元/㎡、1400～1600元/㎡、1600～1900元/㎡、1900元/㎡以上幾個(gè)水平段。其中，售價(jià)為1180～1400元/㎡多為上饒縣區(qū)域的一些地產(chǎn)項(xiàng)目；售價(jià)為1500～1600元/㎡的地產(chǎn)項(xiàng)目多為城區(qū)內(nèi)零星的小項(xiàng)目，售價(jià)在1600～1900元/㎡這個(gè)區(qū)間的住宅產(chǎn)品主要為區(qū)位、樓層、朝向及景觀視野都比較好的多層住宅以及部分小高層住宅中的中、低端產(chǎn)品；售價(jià)在1900元/㎡以上的產(chǎn)品多為小高層住宅，但位于城東區(qū)域發(fā)展區(qū)域的現(xiàn)代城憑借其規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)以及歷史以來形成的品牌優(yōu)勢，該項(xiàng)目的多層住宅的均價(jià)同樣能夠達(dá)到1800元/㎡的水平線，由此也可以看出地產(chǎn)品牌及項(xiàng)目形象塑造對項(xiàng)目售價(jià)的影響。地產(chǎn)價(jià)格總是與地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)需求息息相關(guān)，從上饒地產(chǎn)市場的發(fā)展情況結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)以及消費(fèi)需求來判斷，未來一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品的價(jià)格仍然有一定的上漲空間。這種上漲趨勢在目前上饒地產(chǎn)銷售市場已經(jīng)得到驗(yàn)證。在今后一段時(shí)間內(nèi)，隨著地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入及土地資源的日趨緊張，住宅價(jià)格仍然會有一個(gè)比較明顯的上揚(yáng)。上饒房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目特性及其發(fā)展趨勢上饒地產(chǎn)市場雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房價(jià)也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場得到了引進(jìn)，雖然沒有大型城市住宅項(xiàng)目的那種精致和深邃，但對于一個(gè)地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，這樣的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動并取得強(qiáng)勁的銷售成果的。（一）項(xiàng)目總平規(guī)劃特性分析從目前上饒地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃來看，許多項(xiàng)目在規(guī)劃上已經(jīng)開始注重室內(nèi)居住空間和室外活動環(huán)境的綜合把握。在平面布局上主要以行列式布局為主，注重項(xiàng)目之間的通透，均衡性比較突出。為了提高項(xiàng)目的綜合競爭力，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢，在注重平面布局的同時(shí)，大型項(xiàng)目的開發(fā)商也比較注重對整個(gè)項(xiàng)目的布局，開始植入了社區(qū)全套設(shè)施及規(guī)劃。一期、二期都已售完的現(xiàn)代城甚至規(guī)劃有500米長的風(fēng)情小區(qū)步行街，用3000萬打造饒城最大的經(jīng)典園林。這在當(dāng)?shù)責(zé)o疑是一個(gè)新型居住夢想的開啟，也為現(xiàn)代城國際公館的熱銷打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（二）項(xiàng)目建筑類別特性分析從地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑類別來看，現(xiàn)在上饒的地產(chǎn)建筑類別仍以多層住宅為主，其比例占到目前在售項(xiàng)目的80％以上，但隨著地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入及當(dāng)?shù)刭彿空咧脴I(yè)觀念的不斷更新，小高層住宅也開始受到關(guān)注，這標(biāo)志著上饒地產(chǎn)開始了一個(gè)全新的發(fā)展。小高層住宅與多層住宅的區(qū)別，不僅僅是建筑高度的差距，在內(nèi)涵上，小高層住宅的誕生意味著一個(gè)城市已經(jīng)邁入了現(xiàn)代化發(fā)展的階段。帶電梯的住宅，它倡導(dǎo)的是一種全新的生活觀念和居住理念，在一個(gè)城市，當(dāng)小高層初次出現(xiàn)的時(shí)候，居住小高層住宅就代表著一種尊貴的身份，一種居高臨下的氣質(zhì)。小高層住宅的出現(xiàn)，使上饒地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品線更加豐富，尤其是讓當(dāng)?shù)氐母叨讼M(fèi)者有了更明確的置業(yè)選擇。（三）項(xiàng)目配套設(shè)施特性分析從地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施來看，規(guī)模較小的項(xiàng)目在配套上與大規(guī)模的項(xiàng)目還有比較大的差距。在配套設(shè)施上，大型項(xiàng)目如現(xiàn)代城以及帶湖花城都規(guī)劃了園林休閑空間，同時(shí)在社區(qū)內(nèi)還配備了一些日常商業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。尤其是現(xiàn)代城，由于規(guī)模較大，其配套設(shè)施的完備以及園林綠化的面積在上饒當(dāng)?shù)囟际鞘浊恢傅?。這種配套完善，服務(wù)貼心的項(xiàng)目受到當(dāng)?shù)厥袌龅囊恢潞迷u，也將上饒地產(chǎn)市場提到一個(gè)較高的平臺，為后期市場的提升創(chuàng)造了一個(gè)非常好的條件。（四）項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特性分析從地產(chǎn)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)來看，目前上饒市場的戶型設(shè)計(jì)比較注重對面積的控制、對使用功能的分區(qū)，沿海發(fā)達(dá)城市較為流行的落地窗、轉(zhuǎn)角飄窗等元素也被植入到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)之中。根據(jù)建筑類別的不同，戶型設(shè)計(jì)也有所不同。多層住宅的面積以80～130㎡的兩房兩廳一衛(wèi)及兩房半兩廳一衛(wèi)的產(chǎn)品為主打戶型，在功能上也實(shí)現(xiàn)了干濕分離、動靜分隔的初級分區(qū)；小高層住宅的面積多在130㎡以上，最大面積可達(dá)160㎡以上，此類戶型由于面積增加，戶型內(nèi)部的設(shè)置也顯得比較時(shí)尚豪華，四房、五房、六房甚至七房的設(shè)計(jì)讓室內(nèi)的居住空間顯得闊綽，動線極為分明，分區(qū)上也過渡到了更細(xì)致的階段，同時(shí)主衛(wèi)的設(shè)計(jì)，讓居家的私密性也得到加強(qiáng)，這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本上達(dá)到了一個(gè)比較完備的要求。上饒房地產(chǎn)消費(fèi)特性及其發(fā)展趨勢消費(fèi)市場的需求決定了地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)，作為一個(gè)南方的地級市，上饒的地產(chǎn)銷售也具有當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域特性。（一）區(qū)域選擇：城東區(qū)域成為熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域雖然這一區(qū)域在城市發(fā)展的初級階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教育資源等要素仍然有一些不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域的現(xiàn)代城樓盤目前可以算上饒最好的樓盤。這充分說明，現(xiàn)在的城市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。具本次調(diào)查，目前現(xiàn)代城銷售火爆，這和現(xiàn)代城一整套的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。目前更靠近新火車站的地方，對房地產(chǎn)開發(fā)還有空間。（二）產(chǎn)品選擇：多層為主，小高層受到高端客戶熱捧在對住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。與此同時(shí)，由于小高層本身所具有的優(yōu)勢如配置電梯、戶型設(shè)計(jì)更為時(shí)尚等特點(diǎn)也受到了當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)市場的歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷的局面。綜合上饒當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展概況及人均收入水平，在未來3～5年時(shí)間內(nèi)，小高城住宅將有理由成為這個(gè)城市的主流產(chǎn)品。（三）戶型面積：多層以80～130㎡較為暢銷，小高層則以130～160㎡的戶型作為主打產(chǎn)品選擇多層住宅的購房者，多數(shù)為當(dāng)?shù)氐闹械褪杖肴巳?，此類人群在上饒?dāng)?shù)氐南M(fèi)市場中所占的比例最大。在面積的選擇上，80～130㎡的兩房及兩房半的戶型面積比較適合他們的收入水平，因此，此類戶型已經(jīng)成為上饒當(dāng)?shù)刈顣充N的戶型。而選擇小高層住宅的購房者，絕大部分都是當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖腚A層，此類人群不滿足于現(xiàn)有的居住環(huán)境，需要更大更豪華的居住空間來展示他們的成就，因此，現(xiàn)代城的小高層住宅一經(jīng)推出，就受到此類人群的熱捧。130～160㎡的小高層戶型更受當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層的歡迎。（四）品牌意識：開發(fā)品牌開始受到重視隨著上饒市民消費(fèi)水平和文化水平的提高，并因?yàn)樯橡堧x上海、杭州等大型城市不遠(yuǎn)，更是看到優(yōu)秀的企業(yè)所推出的房產(chǎn)更加美觀大方，所以上饒人開始越來越重視開發(fā)品牌。品牌效應(yīng)好的企業(yè)，比如江西