【正文】 廣豐縣廣豐歷史悠久。婺源縣婺源，位于贛東北，東鄰國家歷史名城衢州，西毗瓷都景德鎮(zhèn)，北枕國家級旅游勝地黃山，南接亞洲銅都德興銅礦，是一顆鑲嵌在皖、浙、贛三省交界地的“綠色明珠”。 如今的婺源，古韻里更顯恢宏，典雅中更添氣勢。現(xiàn)有耕地34萬畝，水田占89％。手工業(yè)名產(chǎn)品有硯臺、石板、棉紙等，尤以“朱子硯”最馳名，行銷國內(nèi)外。德興又是全國首批農(nóng)村初級電氣化達標縣市之一，水能理論蘊藏量１５萬千瓦，現(xiàn)已建成中、小水電站１２０座，總裝機容量２．７５萬千瓦。這里氣候溫和，屬亞熱帶濕潤性季風氣候，四季分明，℃，適應各種農(nóng)作物生長。二、目標消費群描述私企老板 文化程度：中等年齡結(jié)構(gòu)：30—55歲經(jīng)濟狀況：高端客戶，有錢有社會地位購房動機：（1）出于社交生活的需要（3）為家人創(chuàng)造良好的生活條件（5）二次以上置業(yè)，注重項目品質(zhì)和配套購房習慣：注重項目周邊環(huán)境，強調(diào)便利，重視物業(yè)管理，攀比心理強，所需戶型偏大。媒體分析媒體類型及分析（一）報紙：平面靜態(tài)方式表現(xiàn)的傳播媒體，對消費者的文體水平有一定要求，能過濾掉一部分社會群體，內(nèi)容偏向理性，但整體表現(xiàn)能力不高（尤其是對圖片的表現(xiàn)能力）。 廣播信息依時間線性傳播，稍瞬即逝，保存性差，聽眾難以重復認知。 戶外廣告：主要可分為路牌、燈箱、交通工具、霓虹燈等各種置于戶外的媒介形式，其中路牌所占份額最大，并且與國內(nèi)本土廣告公司的生存發(fā)展休戚相關(guān)，戶外廣告媒體特點如下： （1）具有明顯地域性、城市化，覆蓋面小，傳達的受眾數(shù)量有限。 接觸式廣告媒體：接觸式廣告媒體一般指能進入受眾家庭或工作場所的廣告?zhèn)鞑ッ襟w，主要有電話廣告、DM單、傳單、夾報等傳播方式。 速度快，網(wǎng)絡信息能實現(xiàn)全球?qū)崟r發(fā)布和接收。從傳播學的角度來看，我們知道最高效的傳播具有“簡單、多次、重復”的特點，廣告媒體整合傳播使得產(chǎn)品信息以最簡單（易于接受）的方式，多次、重復、全方位地到達目標受眾，可以說是種更高效的“簡單、多次、重復”的傳播方式，能夠最終實現(xiàn)我們夢寐以求的1+1＞2的傳播局面。這種媒體對政府公務員和國家企事業(yè)單位的目標消費群的針對性比較明確。樓書：樓書作為地產(chǎn)傳播的直接渠道，其具有資料詳實、裝幀精美的特點，樓書包裝的好壞將直接反映項目的檔次和形象。因此，在利用手機短信發(fā)布信息必須注重對信息可信度和目標準確度的綜合把握，建議可以通過與當?shù)氐耐ㄐ胚\營商合作，將項目的相關(guān)信息通過手機移動運營商向手機用戶傳達。（二）周邊配套交通：市區(qū)有2路公交車經(jīng)過本項目的南面地段，本項目離上饒縣主干道僅幾百米左右的距離。其中，建筑占地面積為28755平方米，綠地面積為26560平方米。（六）項目建筑設(shè)計充滿時尚的建筑造型是本項目的另一大亮點，引入了后現(xiàn)代主義的建筑風格使項目的建筑造型和建筑立面在上饒縣區(qū)顯得鶴立雞群。短進深、大面寬的戶型設(shè)計充分保證了居住空間的通風采光需求，干濕分離、動靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念。為上饒市新型理想的商住中心地段。戶型優(yōu)勢：本項目的所有戶型均采用兩進深設(shè)計，另外，在室內(nèi)空間的布局上也比較符合居住的發(fā)展潮流。而且交通線路不足，只有23路一條公交線路，給業(yè)主和客戶的出行帶來較大的不便。城市改造：上饒市和上饒縣巨大的城市規(guī)劃項目和房地產(chǎn)的開發(fā)，必然引發(fā)拆遷戶數(shù)增多，而隨著新的貨幣拆遷政策的實行，大量的拆遷補償資金涌入房地產(chǎn)市場，其中的部分收入狀況較好的拆遷戶將成為本案的客源之一。尤其是在智能設(shè)置的植入、園林的規(guī)劃以及系統(tǒng)的廣告包裝上，本項目具有非常強的可塑性。上饒縣一系列購房政府補貼也給本項目帶來一定的優(yōu)勢。（二）W：劣勢分析區(qū)域環(huán)境破敗：本項目雖地處上饒縣和上饒市區(qū)交界處，但位于交界處道路較為破敗，目前此區(qū)域環(huán)境比較破舊，老商業(yè)街區(qū)環(huán)境比較臟亂，沒有太多商業(yè)活動，這在一定程度上影響了項目區(qū)域形象的再塑造。整合優(yōu)勢：本項目集多層住宅、小高層住宅和步行商業(yè)街為一身，產(chǎn)品較為豐富，而且互相之間能夠形成聚合效應。東臨櫧溪河畔的親水主題公園——櫧溪公園。三房兩廳、四房兩廳、躍層等各種戶型一應俱全。東臨櫧溪河畔的親水主題公園——櫧溪公園。銀行：離工商銀行較近。為上饒市新型理想的商住中心地段。由于電視的廣告費用較高，可以在銷售節(jié)點予以酌情使用。此類活動可以在項目操盤的營銷節(jié)點，如開盤，節(jié)慶等時間穿插使用，渲染項目的新聞價值和事件影響。宣傳單頁：作為接觸式媒體的一個代表載體，宣傳單頁具有傳播率快的特點，同時還具有與消費者直接一對一溝通的功能，這種短平快的媒體特性使它在眾多媒體中具有獨特的優(yōu)勢，尤其適用于城區(qū)面積小、人口較少的城市。由此也可看出各類媒體廣告對消費者的影響力大小的差異，因而在選擇媒體時，要以科學的市場調(diào)查為前提，才不至于造成廣告費用無效支出。網(wǎng)絡媒體能超越國家，文化、地域的限制進行全球信息傳播。 （3）能緊密配合各種現(xiàn)場促銷活動，實用性強。實際上，由于種種原因?qū)е码娨晱V告播放時間短暫，信息量有限，重復率低，很多廣告主抱怨，投放在電視上的大筆費用，并未收到預期的效果。 時效性強，內(nèi)容分時段分欄目，機動靈活，有很強針對性，并在傳播過程中能與聽眾實時互動交流，產(chǎn)生立影的效果。第四部分 實際引進內(nèi)資155496萬元，%；引進外資1000萬美元,%。全縣有耕地72萬畝，可養(yǎng)水面36萬畝。德興礦產(chǎn)資源豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有金、銀、銅、大理石、花崗巖等30余種，其中銅儲藏量達９００多萬噸，亞洲最大的斑巖銅礦——德興銅礦。山區(qū)還有金絲猴、梅花鹿、黑熊、棕熊、黃蛤、蠑螈等野生動物。七月平均氣溫29，極端最低氣溫—，年降水量1818毫米，是我省多雨地區(qū)之一，無霜期256天。婺源之美，美在人與自然和諧相處，文化與生態(tài)完善結(jié)合。 隨著發(fā)展環(huán)境的進一步優(yōu)化，該縣經(jīng)濟、文化、社會事業(yè)在和諧與寬松的環(huán)境中迅速發(fā)展，一大批客商紛紛青睞廣豐這片投資熱土。去年，該縣還榮獲了全省“１２３”先進縣級黨政班子、全縣發(fā)展個私經(jīng)濟先進縣和全省發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟先進縣等榮譽。全縣國土面積2240平方公里，轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬，縣城旭日鎮(zhèn)，為江西省一等衛(wèi)生城。所以上饒房價整體趨勢較為平穩(wěn)。因此，在5內(nèi)上饒的房地產(chǎn)是非常健康的發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持了一個正常的發(fā)展速度。選擇小高層住宅的購房者，絕大部分都是當?shù)氐闹懈呤杖腚A層，此類人群不滿足于現(xiàn)有的居住環(huán)境，需要更大更豪華的居住空間來展示他們的成就，為滿足市場需求，小高層住宅的開發(fā)量將有所增加。一種城市都市生活規(guī)劃“以人為本，崇尚自然”的一批設(shè)計新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進的新型住宅開始投放市場。據(jù)初步測算，（未經(jīng)省核定），%。榮耀一生 / 居均價1800元，設(shè)有三室二廳二衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、五室三廳三衛(wèi)、六室二廳三衛(wèi)、七室二廳三衛(wèi)等房型。短進深、大面寬的戶型設(shè)計充分保證了居住空間的通風采光需求，干濕分離、動靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念。園林布局本項目在規(guī)劃上的優(yōu)勢給社區(qū)園林綠化的營建提供了廣闊的舞臺，生態(tài)樂園親水觀景平臺等使社區(qū)的景園空間充滿變化，既有中心園林景觀的華美，又兼具組團景觀的雅致，主次分明、相互輝映。帶湖路所有燈箱廣告的投放給這一項目帶來一定知名度。配套設(shè)施雖然與現(xiàn)代城相比，香樟花園的項目規(guī)模還比較小，但由于更靠近市區(qū)中心位置，該區(qū)域的市政配套還比較完善，同時為了提高項目的競爭力，香樟花園在社區(qū)內(nèi)專門設(shè)有社區(qū)超市、診所、健身房、幼兒園等，充分滿足了社區(qū)業(yè)主的日常生活需求。配套設(shè)施較為完善。在市場尚未明晰的情況下，采取一種比較穩(wěn)妥的開發(fā)手段是項目成功的重要保障，針對消費市場的需求結(jié)合項目的地塊特征，開發(fā)商將現(xiàn)代城項目進行了分期開發(fā)，并根據(jù)市場的反應給予調(diào)整。經(jīng)驗總結(jié)縱觀現(xiàn)代城3）銷售概況：目前現(xiàn)代城在舒適的陽光泳池中游泳，讓身心在水中飄蕩，完全擁抱水的天地。國際公館的環(huán)境規(guī)劃與景觀設(shè)計大膽引進國際園林景觀規(guī)劃理念，利用得天獨厚的自然風景，巧妙的運用中國園林的“借景”手法，將婉約江景、秀美山景引入小區(qū)，與小區(qū)庭園景觀渾然一體，小區(qū)內(nèi)四季美景如畫，碧草青青、蝶舞蜒飛。品牌效應好的企業(yè)，比如江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的房產(chǎn)，以其雄厚的資金實力、專業(yè)化的操作水平以及良好的信譽贏得當?shù)叵M市場的信任。（二）產(chǎn)品選擇：多層為主，小高層受到高端客戶熱捧在對住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。根據(jù)建筑類別的不同，戶型設(shè)計也有所不同。小高層住宅與多層住宅的區(qū)別，不僅僅是建筑高度的差距，在內(nèi)涵上，小高層住宅的誕生意味著一個城市已經(jīng)邁入了現(xiàn)代化發(fā)展的階段。沿海發(fā)達城市近幾年才逐漸流行的各種地產(chǎn)項目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計的一些元素在上饒市場得到了引進，雖然沒有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，這樣的產(chǎn)品還是能夠在當?shù)匾疝Z動并取得強勁的銷售成果的。目前上饒房價消費者普遍覺得過高，但仍處于銷售旺期。而這一區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)商，推廣企業(yè)也是使出多種解術(shù)，促銷，均得到良好效果。這一區(qū)域的上饒縣區(qū)域目前在上饒市加快城市一體化的進程中，已經(jīng)開始形成自己獨有的一整套建設(shè)方案，并且在2006年春季，市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”的發(fā)展口號，2006年春季上饒城西基礎(chǔ)設(shè)施及功能性項目推介會給城西帶來機會。這充分說明，現(xiàn)在的城市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。（二）城東區(qū)域所謂城東區(qū)域主要包括：祝家巷、大井頭、馬皇廟、市府大院、中山路、東門路、三里亭、南門路、東門外、體育館路、金龍崗、建新、沿城、北門村、五三小區(qū)（一）、五三小區(qū)（二）、施家山、現(xiàn)代城18個社區(qū)居委會；東門村委會。從開發(fā)體量上看，城南區(qū)域相對薄弱?？傊?，未來的房地產(chǎn)開發(fā)是集合項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配套設(shè)置、物業(yè)服務、形象品牌塑造、營銷推廣及廣告?zhèn)鞑橐惑w的綜合性的產(chǎn)業(yè)運作。2005年10月26日，隨著國家一級物業(yè)管理企業(yè)深圳市萬廈居業(yè)有限公司正式與上饒大紅鷹置業(yè)有限公司簽約，上饒市物業(yè)管理模式、理念全面更新。落實房價調(diào)控目標。nbsp。2004年，全市存量房交易8082宗，%，%，%。房地產(chǎn)二級市場異?；钴S，全年交易量4400宗，成交面積42萬平方米，成交金額 2 6億元，較上年相比分別增長40％、41％、440／0，增長速度出現(xiàn)前所未有的勢頭。房地產(chǎn)市場的銷售份額由全民消費者構(gòu)成，此時人們才逐漸從對“住房福利”的政策依賴走向?qū)椖考毠?jié)的重視，對產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格比較重視，對產(chǎn)品的品質(zhì)也開始重視。第二部分%；，%。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西的廬山、三清山、龍虎山等著名旅游景點的交通中心地帶，發(fā)展旅游業(yè)得天獨厚。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，漸成沿海城市農(nóng)副產(chǎn)品供應基地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快。大力招商引資。依托豐富的糧油資源發(fā)展起來的食品工業(yè)更是一派興旺。 2006年上饒各行業(yè)發(fā)展情況良好。他在獄中寫下的《可愛的中國》、《清貧》，至今令人迥腸蕩氣，振聾發(fā)聵。 同是婺源人的詹天佑，被尊為中國鐵路之父，在主持修建中國第一條鐵路京張鐵路時，創(chuàng)下非凡業(yè)績，令世界矚目，讓國人自豪。黃金儲量占全省總儲量的80%，鉛、鋅、磷、蛇紋石、硫鐵礦等均居全省首位。間有連片的小盆地。新中國成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；2000年10月，經(jīng)國務院批準，撤消上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。現(xiàn)發(fā)掘保存文物19000余件。境內(nèi)氣候溫和，日照充足，雨量豐沛，無霜期長，分溫熱、溫和、溫涼三小氣候區(qū)，具有春秋短、冬夏長的季候特點。1339。地理氣候上饒地理位置在北緯27amp。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”的稱謂。東經(jīng)116amp。第一部分3439。2000年10月經(jīng)國務院批準撤地設(shè)市，現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市。力轉(zhuǎn)向進城務工，為創(chuàng)辦各類企業(yè)提供了充足的有較高素質(zhì)的勞動力儲備。ordm。C，年降雨量為16001800毫米，年無霜期為251天274天。上饒境內(nèi)，僅新石器時期與商周文化遺址就達48處。晉時，鄱陽郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。北部贛皖邊境的鄣公山及黃山余脈，大部為低山和丘陵。%，亞洲最大的銅礦德興銅礦就在上饒境內(nèi)。鉛山蔣仕銓，被乾隆稱為“江右兩名士”中的一位，中國繼關(guān)漢卿、湯顯祖之后最偉大的戲曲家。這位偉大的馬克思主義者、無產(chǎn)階級革命家方志敏為了勞苦大眾的翻身解放，在這片生他養(yǎng)他的土地上浴血奮戰(zhàn)，創(chuàng)建了閩浙贛紅色根據(jù)地。%。 鳳凰牌照相機已是國產(chǎn)相機第一品牌；上饒牌客車；方圓牌圓筒漆包線被認定為江西省名牌產(chǎn)品，上字牌電度表為省免檢產(chǎn)品；長風牌焊條、焊絲為全國焊條行業(yè)首秕推薦產(chǎn)品。上饒人警覺的了解到這一點，上饒開始利用良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可人的市場優(yōu)勢 ，低成本優(yōu)勢 ，豐富的自然資源優(yōu)勢。實際利用外資金額4634萬美圓, 同比增長 %。上饒山川秀美，風景如畫。各行業(yè)齊頭并進。上饒居民消費水平的不斷提高，政府招商力度的進一步加大，以及外來人口的增多，居民對住房的要求也在提高，雖然，近年來上饒房價上漲相對過快，但房產(chǎn)業(yè)在眾多上饒?zhí)囟ōh(huán)境下，仍將有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?999年起，政府取消福利分房制度，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向商品住宅過渡，房地產(chǎn)單位的性質(zhì)亦由全民企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莺献髦破髽I(yè)，企業(yè)領(lǐng)導者通過股東大會選舉產(chǎn)生。其中住宅建設(shè)施工面積120萬平方米，竣工85萬平方米；城市人均住房面積增加了0．6平方米，新開工住宅小區(qū)和成片改造項目18個；完成房屋拆遷面積60萬平方米。這些政策和措施讓我們看到上饒在定位自身發(fā)展趨向的同時，開始重視城市規(guī)劃，景觀設(shè)計規(guī)劃，對房產(chǎn)開發(fā)有了一定的影響。 amp。 2005年上饒市房管局指出要：正確理解調(diào)控政策精神。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。 因此，在這個時期，品牌及形象塑造是關(guān)鍵，它是決定地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所開發(fā)的項目能否實現(xiàn)開發(fā)利益最大化的關(guān)鍵所在。但因為水南街教育設(shè)施較完善、房價目前相對較低一些（15001700元/平米），許多小樓盤買得還是不錯，比如新都水南公寓住房基本售完。目前城南區(qū)域的多層住