【正文】 0元/㎡這個區(qū)間的住宅產(chǎn)品主要為區(qū)位、樓層、朝向及景觀視野都比較好的多層住宅以及部分小高層住宅中的中、低端產(chǎn)品；售價在1900元/㎡以上的產(chǎn)品多為小高層住宅，但位于城東區(qū)域發(fā)展區(qū)域的現(xiàn)代城憑借其規(guī)模、項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)以及歷史以來形成的品牌優(yōu)勢，該項目的多層住宅的均價同樣能夠達到1800元/㎡的水平線，由此也可以看出地產(chǎn)品牌及項目形象塑造對項目售價的影響。（三）項目配套設(shè)施特性分析從地產(chǎn)項目的配套設(shè)施來看，規(guī)模較小的項目在配套上與大規(guī)模的項目還有比較大的差距。（三）戶型面積：多層以80～130㎡較為暢銷，小高層則以130～160㎡的戶型作為主打產(chǎn)品選擇多層住宅的購房者，多數(shù)為當?shù)氐闹械褪杖肴巳?，此類人群在上饒當?shù)氐南M市場中所占的比例最大。配套設(shè)施現(xiàn)代城2005年7月26日。這種扣準消費心理的開發(fā)策略無疑成為現(xiàn)代城成功的最大因素，正是因為對當?shù)叵M行為的準確把握，才有現(xiàn)代城后面的成功。銷售回顧1）操盤回顧：香樟花園是上饒市區(qū)新近開發(fā)的一個高端住宅項目，一期項目近日才開始內(nèi)銷。建筑風(fēng)格充滿時尚的建筑造型是本項目的另一大亮點。人均GDP達6125元。在這種情勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何根據(jù)自己的情況來適應(yīng)政策，來利用政策帶來的發(fā)展機遇，來規(guī)避政策的風(fēng)險？預(yù)測一：5年內(nèi)開發(fā)力度加強，五三大道延伸段及新行政中心將成為開發(fā)熱點上饒目前土地可利用空間較大，多數(shù)以多層為主。同時，政府將建立土地收購儲備制度，由土地儲備中心代表政府對需盤活的存量土地進行收購（預(yù)購）和儲存，調(diào)控土地市場。在五都鎮(zhèn)蛇山頭古文化遺址上，先后發(fā)掘出新石器晚期、夏、商、周代各個時期的歷史文物，昭示著這里擁有古老的文明。玉山縣玉山縣面積1723平方公里。境西北隴首村高竹山建有方志敏烈士紀念亭。2005年，%。 （3）有錢人家，年輕一代安家需要；購房習(xí)慣：城區(qū)中心位置，留戀城區(qū)繁華，不遠求，所需戶型偏大分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)當?shù)毓珓?wù)員、教師文化程度：較高，大部分具有大專以上學(xué)歷年齡結(jié)構(gòu)：35—50歲經(jīng)濟狀況：中高收入階層，有一定的積蓄，具備本項目的購買能力，無家庭負擔 購房動機：置業(yè)，多為二次購房者，伴有零星的投資需求購房習(xí)慣：希望擁有高尚的住宅，理性，有主見，所需戶型適中分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)“團購”雖然在很多大城市，“團購”被明令禁止，而這種特殊的銷售渠道在上饒，部分公務(wù)員為了規(guī)避腐敗行徑，同時也為了壓低價格，均愿采用“團購”的方式購房，而這一點為本項目的樂觀銷售提供了第二個機率。 （三）電視： 最具實力的傳播媒體，電視傳媒的發(fā)展甚至推翻以前的某些廣告?zhèn)鞑ダ碚?，但在地產(chǎn)廣告活動中電視媒體的性價比并不是很高，其特點如下： 視聽兼?zhèn)?，有完善的介紹、演示功能，內(nèi)容詳細易懂，偏向感性，容易被觀眾理解。接觸式有較強的針對性，并且能與消費者直接一對一溝通，使得其在媒體中占有較大優(yōu)勢，但在實際廣告活動中，由于廣告主對受眾群體的分析不盡合理，目標數(shù)據(jù)庫不完善導(dǎo)致接觸式廣告普遍傳播效率不高，甚至在傳播過程中被受眾拒絕的事亦時有發(fā)生。二、媒體選擇建議從地產(chǎn)傳媒的特性分析，結(jié)合目前上饒信息的傳播概況，建議本項目在后期的廣告?zhèn)鞑ブ胁捎靡韵旅襟w進行“互動式整合傳播”：人際傳播：當一個客戶購房后，一般都會在各自的生活圈子、工作圈子、社交圈子無意或有意地傳播，通過口頭使更多人獲得房源信息。車體廣告：目前在上饒，常規(guī)的公交車體廣告已經(jīng)出現(xiàn)，零散商家通過各種工具車結(jié)合廣播的形式進行信息傳播。鳳凰大道修建完成后交通將比較便利。錯落有致的建筑里面配以傳統(tǒng)的坡屋頂，在保證空間使用的特性之外，還使整個造型更加別致輕盈，有一種躍動之美。規(guī)模優(yōu)勢：本項目規(guī)劃總面積80000平方米，總建筑面積151690平方米，在上饒縣城區(qū)板塊，屬中型地產(chǎn)項目。商業(yè)氛圍淡?。罕卷椖克巺^(qū)位是目前上饒縣商業(yè)比較薄弱的區(qū)域，與成熟的商業(yè)區(qū)相比尤其是街區(qū)的商業(yè)價值方面仍然有不小的差距，這給項目的商業(yè)空間價值的提升造成不小的壓力?？伤苄詮姡罕景府a(chǎn)品尚未成型，具有很大的塑造空間。包豪斯視覺建筑設(shè)計（杭州）有限公司做景觀設(shè)計，來自沿海發(fā)達城市的強強聯(lián)手使本項目的操作團隊在組合上具有較強的競爭力。二、項目SWOT分析（一）S：優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢：本項目地處上饒縣櫧溪路，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。其中，比較特殊的亮點是，本項目依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。南至上饒縣老縣城城區(qū)，西至商業(yè)街建筑，北至鳳凰大道。專題社會公關(guān)活動：主要針對“團購”和鄉(xiāng)鎮(zhèn)等一些定向的客戶進行面對面式的信息傳播與交流。 媒體對消費者的影響力消費者主要依次通過以下七種渠道獲得商品信息：電視廣告、到市場觀察、人際傳播（主要是家人和親朋好友）說、報刊廣告、廣播廣告、路牌廣告、主動向?qū)I(yè)人士咨詢。 （2）有些POP與產(chǎn)品包裝整合，對銷售有很好的促進作用，訴求明確易被受眾認知和喜愛，特別是消費者在做低卷入度產(chǎn)品的選購時效果尤為顯著。（二）廣播：是一種簡便快捷的信息傳播手段，在所有媒體中唯一能伴隨其他生產(chǎn)活動同時進行的“一心二用”溝通方式，不影響人的正常工作，在農(nóng)村、學(xué)生、工人、司機中有較大占有率，有較好的親和力，其信息不易被人抵觸。（2）二次以上置業(yè)，有投資傾向； 余干縣余干縣，居信江下游，鄱陽湖南岸，全縣總面積2330平方公里，轄27個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場。林產(chǎn)有馬尾松、杉、竹、油茶、板栗等，并有華東黃杉、長柄雙花木、香果樹、鐵杉、白豆杉、紅豆杉等珍貴樹種。 “茂林修竹映村廊，飛禽走獸相對鳴”。ＧＤＰ由２００１年的１５．９２億元增長到２００４年的２５．２９億元，增長５９％；財政收入由２００１年的１．１５億元增長到２００４年的２．０９億元，基本上實現(xiàn)了三年翻番。也將有可能抑制房價上漲。反映在戶型的面積上，130160㎡的此類戶型將成為上饒當?shù)刈顣充N的戶型。經(jīng)初步核算， 2005年，上饒市經(jīng)濟在前幾年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢。這一項目在豐溪河與信江交匯處。項目參數(shù)占地面積：34775平方米總建筑面積：容積率為：綠化率：40℅建筑密度：30℅總平規(guī)劃在項目的規(guī)劃上，本項目主要采取了傳統(tǒng)的行列式布局，同時在對小高層住宅組團的處理上，融入了半圍合式的規(guī)劃布局，使項目在整體的總平布局上顯得靈動飄逸，既保留了傳統(tǒng)行列式布局南北通透的有點，又將圍合式特有的觀景效果和景觀布置優(yōu)勢融入其中，在項目的總平規(guī)劃上，本項目已經(jīng)大幅超越了上饒同類樓盤，可算是目前上饒市場上規(guī)劃最科學(xué)，均好性最強的高端綜合性項目。小高層住宅主要規(guī)劃有三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)等戶型，～㎡不等?！耙粋€全新的市場，蘊藏著無限的商機，也隱藏著巨大的陷阱”，在一個地產(chǎn)開發(fā)一片空白的地方一次圈地近360畝，無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。根據(jù)該項目銷售人員的介紹，結(jié)合目前上饒地產(chǎn)的走向，估計該項目后期的住宅（小高層）銷售均價將會突破目前的1800元/㎡。建筑風(fēng)格現(xiàn)代城目前更靠近新火車站的地方，對房地產(chǎn)開發(fā)還有空間。（二）項目建筑類別特性分析從地產(chǎn)項目的建筑類別來看，現(xiàn)在上饒的地產(chǎn)建筑類別仍以多層住宅為主，其比例占到目前在售項目的80％以上，但隨著地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入及當?shù)刭彿空咧脴I(yè)觀念的不斷更新，小高層住宅也開始受到關(guān)注，這標志著上饒地產(chǎn)開始了一個全新的發(fā)展。新的行政中心規(guī)劃、新的火車站的開發(fā)必將給房產(chǎn)業(yè)帶來不小的沖擊?，F(xiàn)在熱鬧的景象必將影響這一區(qū)域房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前城南區(qū)域的多層住宅的售價多維持在1500～1700元/㎡這個區(qū)間上，隨著時間的推移，其售價也在逐漸升高，但因為其商業(yè)網(wǎng)點不發(fā)達，升值潛力和投資價值相對弱一些。 因此，在這個時期，品牌及形象塑造是關(guān)鍵，它是決定地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所開發(fā)的項目能否實現(xiàn)開發(fā)利益最大化的關(guān)鍵所在。 2005年上饒市房管局指出要：正確理解調(diào)控政策精神。這些政策和措施讓我們看到上饒在定位自身發(fā)展趨向的同時，開始重視城市規(guī)劃，景觀設(shè)計規(guī)劃，對房產(chǎn)開發(fā)有了一定的影響。1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向商品住宅過渡，房地產(chǎn)單位的性質(zhì)亦由全民企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莺献髦破髽I(yè)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通過股東大會選舉產(chǎn)生。各行業(yè)齊頭并進。實際利用外資金額4634萬美圓, 同比增長 %。鳳凰牌照相機已是國產(chǎn)相機第一品牌；上饒牌客車；方圓牌圓筒漆包線被認定為江西省名牌產(chǎn)品，上字牌電度表為省免檢產(chǎn)品；長風(fēng)牌焊條、焊絲為全國焊條行業(yè)首秕推薦產(chǎn)品。%。鉛山蔣仕銓，被乾隆稱為“江右兩名士”中的一位，中國繼關(guān)漢卿、湯顯祖之后最偉大的戲曲家。北部贛皖邊境的鄣公山及黃山余脈，大部為低山和丘陵。上饒境內(nèi)，僅新石器時期與商周文化遺址就達48處。ordm。2000年10月經(jīng)國務(wù)院批準撤地設(shè)市，現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市。第一部分東經(jīng)116amp。地理氣候上饒地理位置在北緯27amp。境內(nèi)氣候溫和，日照充足，雨量豐沛，無霜期長，分溫熱、溫和、溫涼三小氣候區(qū)，具有春秋短、冬夏長的季候特點。新中國成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；2000年10月，經(jīng)國務(wù)院批準，撤消上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。黃金儲量占全省總儲量的80%，鉛、鋅、磷、蛇紋石、硫鐵礦等均居全省首位。他在獄中寫下的《可愛的中國》、《清貧》，至今令人迥腸蕩氣，振聾發(fā)聵。 大力招商引資。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西的廬山、三清山、龍虎山等著名旅游景點的交通中心地帶，發(fā)展旅游業(yè)得天獨厚。第二部分房地產(chǎn)二級市場異?；钴S，全年交易量4400宗，成交面積42萬平方米，成交金額 2 6億元，較上年相比分別增長40％、41％、440／0，增長速度出現(xiàn)前所未有的勢頭。nbsp。2005年10月26日，隨著國家一級物業(yè)管理企業(yè)深圳市萬廈居業(yè)有限公司正式與上饒大紅鷹置業(yè)有限公司簽約，上饒市物業(yè)管理模式、理念全面更新。從開發(fā)體量上看，城南區(qū)域相對薄弱。這充分說明，現(xiàn)在的城市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。而這一區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)商，推廣企業(yè)也是使出多種解術(shù)，促銷，均得到良好效果。沿海發(fā)達城市近幾年才逐漸流行的各種地產(chǎn)項目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計的一些元素在上饒市場得到了引進，雖然沒有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，這樣的產(chǎn)品還是能夠在當?shù)匾疝Z動并取得強勁的銷售成果的。根據(jù)建筑類別的不同，戶型設(shè)計也有所不同。品牌效應(yīng)好的企業(yè)，比如江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的房產(chǎn)，以其雄厚的資金實力、專業(yè)化的操作水平以及良好的信譽贏得當?shù)叵M市場的信任。在舒適的陽光泳池中游泳，讓身心在水中飄蕩，完全擁抱水的天地。經(jīng)驗總結(jié)縱觀現(xiàn)代城配套設(shè)施較為完善。帶湖路所有燈箱廣告的投放給這一項目帶來一定知名度。短進深、大面寬的戶型設(shè)計充分保證了居住空間的通風(fēng)采光需求，干濕分離、動靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念。榮耀一生 / 居一種城市都市生活規(guī)劃“以人為本，崇尚自然”的一批設(shè)計新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進的新型住宅開始投放市場。因此，在5內(nèi)上饒的房地產(chǎn)是非常健康的發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持了一個正常的發(fā)展速度。全縣國土面積2240平方公里，轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬，縣城旭日鎮(zhèn)，為江西省一等衛(wèi)生城。 隨著發(fā)展環(huán)境的進一步優(yōu)化，該縣經(jīng)濟、文化、社會事業(yè)在和諧與寬松的環(huán)境中迅速發(fā)展，一大批客商紛紛青睞廣豐這片投資熱土。七月平均氣溫29，極端最低氣溫—，年降水量1818毫米，是我省多雨地區(qū)之一，無霜期256天。德興礦產(chǎn)資源豐富，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有金、銀、銅、大理石、花崗巖等30余種，其中銅儲藏量達９００多萬噸，亞洲最大的斑巖銅礦——德興銅礦。實際引進內(nèi)資155496萬元，%；引進外資1000萬美元,%。第四部分實際上，由于種種原因?qū)е码娨晱V告播放時間短暫，信息量有限，重復(fù)率低，很多廣告主抱怨，投放在電視上的大筆費用，并未收到預(yù)期的效果。網(wǎng)絡(luò)媒體能超越國家，文化、地域的限制進行全球信息傳播。宣傳單頁：作為接觸式媒體的一個代表載體，宣傳單頁具有傳播率快的特點，同時還具有與消費者直接一對一溝通的功能，這種短平快的媒體特性使它在眾多媒體中具有獨特的優(yōu)勢，尤其適用于城區(qū)面積小、人口較少的城市。由于電視的廣告費用較高，可以在銷售節(jié)點予以酌情使用。銀行：離工商銀行較近。三房兩廳、四房兩廳、躍層等各種戶型一應(yīng)俱全。整合優(yōu)勢：本項目集多層住宅、小高層住宅和步行商業(yè)街為一身，產(chǎn)品較為豐富，而且互相之間能夠形成聚合效應(yīng)。上饒縣一系列購房政府補貼也給本項目帶來一定的優(yōu)勢。城市改造：上饒市和上饒縣巨大的城市規(guī)劃項目和房地產(chǎn)的開發(fā)，必然引發(fā)拆遷戶數(shù)增多，而隨著新的貨幣拆遷政策的實行，大量的拆遷補償資金涌入房地產(chǎn)市場，其中的部分收入狀況較好的拆遷戶將成為本案的客源之一。戶型優(yōu)勢：本項目的所有戶型均采用兩進深設(shè)計，另外，在室內(nèi)空間的布局上也比較符合居住的發(fā)展潮流。短進深、大面寬的戶型設(shè)計充分保證了居住空間的通風(fēng)采光需求，干濕分離、動靜分區(qū)的室內(nèi)布局使室內(nèi)空間整潔、亮麗，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念。其中，建筑占地面積為28755平方米，綠地面積為26560平方米。因此，在利用手機短信發(fā)布信息必須注重對信息可信度和目標準確度的綜合把握，建議可以通過與當?shù)氐耐ㄐ胚\營商合作，將項目的相關(guān)信息通過手機移動運營商向手機用戶傳達。這種媒體對政府公務(wù)員和國家企事業(yè)單位的目標消費群的針對性比較明確。 速度快，網(wǎng)絡(luò)信息能實現(xiàn)全球?qū)崟r發(fā)布和接收。 戶外廣告：主要可分為路牌、燈箱、交通工具、霓虹燈等各種置于戶外的媒介形式，其中路牌所占份額最大，并且與國內(nèi)本土廣告公司的生存發(fā)展休戚相關(guān)，戶外廣告媒體特點如下： （1）具有明顯地域性、城市化，覆蓋面小，傳達的受眾數(shù)量有限。媒體分析媒體類型及分析（一）報紙：平面靜態(tài)方式表現(xiàn)的傳播媒體，對消費者的文體水平有一定要求，能過濾掉一部分社會群體，內(nèi)容偏向理性，但整體表現(xiàn)能力不高（尤其是對圖片的表現(xiàn)能力）。（5）二次以上置業(yè)，注重項目品質(zhì)和配套購房習(xí)慣：注重項目周邊環(huán)境，強調(diào)便利，重視物業(yè)管理，攀比