【正文】 （三）城西區(qū)域城西區(qū)域主要包括：大公廠、馬家弄、八角塘、白鷗園、新建路、渡口、花亭子、解放路、天津橋、解放河、河中巷、勝利路、三官殿、五桂山、茶山路、楊家石橋、橋村、鐵一、鐵二、鐵三、鐵四、鐵五、慶豐23個(gè)村委會(huì)，以及上饒縣區(qū)域。這一區(qū)域的現(xiàn)代城樓盤目前可以算上饒最好的樓盤。但靠近新建成的現(xiàn)代城區(qū)域，這一區(qū)域升值潛力相對較大。目前城南區(qū)域的多層住宅的售價(jià)多維持在1500～1700元/㎡這個(gè)區(qū)間上，隨著時(shí)間的推移，其售價(jià)也在逐漸升高，但因?yàn)槠渖虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)不發(fā)達(dá)，升值潛力和投資價(jià)值相對弱一些。從市政設(shè)施和生活配套上看，這一區(qū)域具有一定優(yōu)勢。但因?yàn)樗辖纸逃O(shè)施較完善、房價(jià)目前相對較低一些（15001700元/平米），許多小樓盤買得還是不錯(cuò)，比如新都水南公寓住房基本售完。 上饒房地產(chǎn)區(qū)域分布及其特點(diǎn)上饒房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長，經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展過程在分布方面有一定的分布地域特性，本市調(diào)報(bào)告通過上饒市轄城南區(qū)域、城東區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域等4個(gè)區(qū)域的全面調(diào)查，對街道房產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一次盤點(diǎn)。 因此，在這個(gè)時(shí)期，品牌及形象塑造是關(guān)鍵，它是決定地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所開發(fā)的項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益最大化的關(guān)鍵所在。與之相應(yīng)的是地產(chǎn)消費(fèi)群體的消費(fèi)行為也更加理性，對產(chǎn)品品質(zhì)、安全、舒適度、人性化、智能化等的要求將日顯突出。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測。加大土地供應(yīng)計(jì)劃管理力度。 2005年上饒市房管局指出要：正確理解調(diào)控政策精神。 商品房需求量趨緩。 amp。與去年同期上升15個(gè)百分點(diǎn)（市本級(jí)上升20個(gè)百分點(diǎn)）。這些政策和措施讓我們看到上饒?jiān)诙ㄎ蛔陨戆l(fā)展趨向的同時(shí)，開始重視城市規(guī)劃，景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃，對房產(chǎn)開發(fā)有了一定的影響。2003年8月，上饒市投資1200萬元對上饒集中營紀(jì)念館進(jìn)行全面改造，并新增華僑展館，以此作為全國華僑愛國主義教育基地。其中住宅建設(shè)施工面積120萬平方米，竣工85萬平方米；城市人均住房面積增加了0．6平方米，新開工住宅小區(qū)和成片改造項(xiàng)目18個(gè)；完成房屋拆遷面積60萬平方米。1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向商品住宅過渡，房地產(chǎn)單位的性質(zhì)亦由全民企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莺献髦破髽I(yè)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者通過股東大會(huì)選舉產(chǎn)生。 上饒居民消費(fèi)水平的不斷提高，政府招商力度的進(jìn)一步加大，以及外來人口的增多，居民對住房的要求也在提高，雖然，近年來上饒房價(jià)上漲相對過快，但房產(chǎn)業(yè)在眾多上饒?zhí)囟ōh(huán)境下，仍將有巨大的發(fā)展?jié)摿?。城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場進(jìn)一步趨暖。各行業(yè)齊頭并進(jìn)。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，城市商業(yè)、旅館業(yè)、交通運(yùn)輸、以及文化娛樂業(yè)都呈現(xiàn)大幅增長的勢頭。上饒山川秀美，風(fēng)景如畫。全市種植業(yè)優(yōu)質(zhì)品率達(dá)80%以上。實(shí)際利用外資金額4634萬美圓, 同比增長 %。近年來上饒受到一躍成為當(dāng)今中國第一商人群體的浙商的青睞。上饒人警覺的了解到這一點(diǎn)，上饒開始利用良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可人的市場優(yōu)勢 ，低成本優(yōu)勢 ，豐富的自然資源優(yōu)勢。外向型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，出口企業(yè)不斷增加近幾年來，上饒市企業(yè)的外向型經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，德興異VC鈉有限公司開發(fā)的食品添加劑，產(chǎn)量占全國一半以上，出口量占全國的四分之三。鳳凰牌照相機(jī)已是國產(chǎn)相機(jī)第一品牌；上饒牌客車；方圓牌圓筒漆包線被認(rèn)定為江西省名牌產(chǎn)品，上字牌電度表為省免檢產(chǎn)品；長風(fēng)牌焊條、焊絲為全國焊條行業(yè)首秕推薦產(chǎn)品。工業(yè)已初步形成以有色金屬、建材、食品、輕紡、機(jī)電為支柱的五大行業(yè)。 %。上饒文化繁榮。這位偉大的馬克思主義者、無產(chǎn)階級(jí)革命家方志敏為了勞苦大眾的翻身解放，在這片生他養(yǎng)他的土地上浴血奮戰(zhàn)，創(chuàng)建了閩浙贛紅色根據(jù)地。北宋名臣范仲淹曾謫知饒州，寫下了許多贊美鄱湖風(fēng)光的詩篇。鉛山蔣仕銓，被乾隆稱為“江右兩名士”中的一位，中國繼關(guān)漢卿、湯顯祖之后最偉大的戲曲家。人文資源：千百年來，鐘靈毓秀的山川水土孕育了無數(shù)高賢名士，吸引了眾多的文人墨客；名人輩出，彪炳史冊。%，亞洲最大的銅礦德興銅礦就在上饒境內(nèi)。日照充足，雨量豐沛。北部贛皖邊境的鄣公山及黃山余脈，大部為低山和丘陵。全市有耕地607萬畝。晉時(shí)，鄱陽郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。在漫長的歷史變遷中，上饒的政區(qū)設(shè)置幾經(jīng)變動(dòng)。上饒境內(nèi)，僅新石器時(shí)期與商周文化遺址就達(dá)48處。自東漢建安年間析豫章郡地設(shè)置鄱陽郡（析余汗地置上饒縣）以來，已有1700多年歷史。C，年降雨量為16001800毫米，年無霜期為251天274天。2939。ordm。29amp。力轉(zhuǎn)向進(jìn)城務(wù)工，為創(chuàng)辦各類企業(yè)提供了充足的有較高素質(zhì)的勞動(dòng)力儲(chǔ)備。面積22791平方公里。2000年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤地設(shè)市，現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市。118amp。3439。ordm。第一部分54 / 54名江房地產(chǎn)上饒市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告《孫子3439。東經(jīng)116amp。ordm。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”的稱謂。人口660萬。地理氣候上饒地理位置在北緯27amp。ordm。1339。之間。境內(nèi)氣候溫和，日照充足，雨量豐沛，無霜期長，分溫?zé)?、溫和、溫涼三小氣候區(qū)，具有春秋短、冬夏長的季候特點(diǎn)。境內(nèi)萬年仙人洞遺址出土了大量石器和中國最早的陶器。現(xiàn)發(fā)掘保存文物19000余件。晉時(shí)，鄱陽郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。新中國成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；2000年10月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。上饒市地貌以中低山地、丘陵為主。間有連片的小盆地。其中，可供養(yǎng)殖的水面達(dá)160萬畝。黃金儲(chǔ)量占全省總儲(chǔ)量的80%，鉛、鋅、磷、蛇紋石、硫鐵礦等均居全省首位。我國古代著名理學(xué)大師朱熹的故里在婺源。 同是婺源人的詹天佑，被尊為中國鐵路之父，在主持修建中國第一條鐵路京張鐵路時(shí)，創(chuàng)下非凡業(yè)績，令世界矚目，讓國人自豪。愛國詞人辛棄疾退職后，在上饒度過了他的后半生。他在獄中寫下的《可愛的中國》、《清貧》，至今令人迥腸蕩氣，振聾發(fā)聵。全市有文化館13個(gè)，圖書館12個(gè)，博物館14個(gè)，電影院49個(gè)，文化中心292個(gè)，電影放映隊(duì)196個(gè)，民間職業(yè)劇團(tuán)426個(gè)，農(nóng)村圖書室3400個(gè)。2006年上饒各行業(yè)發(fā)展情況良好。 德興銅礦、永平銅礦、弋陽銅礦、上饒縣銅礦、橫峰鉭鈮礦、萬年銀金礦、萬年砂金礦、大茅山金礦等一批大中型采礦企業(yè)的崛起，展示了采礦業(yè)、礦產(chǎn)品加工業(yè)廣闊的發(fā)展前景。依托豐富的糧油資源發(fā)展起來的食品工業(yè)更是一派興旺。婺源開發(fā)的有機(jī)茶，在國際市場享有盛譽(yù)，2000年度出口量占?xì)W盟各國總銷量的70%以上。大力招商引資。2006年，由浙江日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、浙江省政府經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作辦公室、浙江省工商聯(lián)、浙江廣播電視集團(tuán)、浙江省私營（民營）企業(yè)協(xié)會(huì)等發(fā)起在全國范圍內(nèi)開展的2006浙商（省外）最佳投資城市評選活動(dòng) 在國內(nèi)最大的在外投資群體眼中的上饒，此次一舉獲得浙商省外12個(gè)最佳投資城市之一。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，漸成沿海城市農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快。創(chuàng)制國家A級(jí)綠色食品9個(gè)；涌現(xiàn)出廣豐卷煙、白銀鵝、萬年珍珠、貢米、婺源茶葉、荷包紅鯉魚、鉛山鰻魚、橫峰葛粉、德興茶油、波陽銀魚、余干烏黑雞、藜蒿等大批在國內(nèi)外市場上享有盛譽(yù)的名優(yōu)產(chǎn)品；。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西的廬山、三清山、龍虎山等著名旅游景點(diǎn)的交通中心地帶，發(fā)展旅游業(yè)得天獨(dú)厚。居民生活改善，消費(fèi)市場需求旺盛2006年，1—%。%；，%。隨著人民生活水平日益提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向提高質(zhì)量轉(zhuǎn)變，消費(fèi)內(nèi)容日趨多樣化，特別是居民家庭在住房、汽車等新大件上消費(fèi)量增長，消費(fèi)層次出現(xiàn)升級(jí)趨勢。第二部分 房地產(chǎn)市場的銷售份額由全民消費(fèi)者構(gòu)成，此時(shí)人們才逐漸從對“住房福利”的政策依賴走向?qū)?xiàng)目細(xì)節(jié)的重視，對產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格比較重視，對產(chǎn)品的品質(zhì)也開始重視。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，居民消費(fèi)水平的提高，以及居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展。房地產(chǎn)二級(jí)市場異常活躍，全年交易量4400宗，成交面積42萬平方米，成交金額 2 6億元，較上年相比分別增長40％、41％、440／0，增長速度出現(xiàn)前所未有的勢頭。11月上旬，又邀請來自北京大學(xué)、國家旅游局、同濟(jì)大學(xué)等專家對集中營舊址景區(qū)作出了全新規(guī)劃，今后將把紅色旅游與觀光旅游結(jié)合起來。2004年，全市存量房交易8082宗，%，%，%。全市商品房住房均價(jià)市本級(jí)達(dá)1380元，%，各縣市商品住房均價(jià)832元，%。nbsp。 存量房交易日趨活躍，比重呈逐年上升趨勢。落實(shí)房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。完善住房保障體系。2005年10月26日，隨著國家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)深圳市萬廈居業(yè)有限公司正式與上饒大紅鷹置業(yè)有限公司簽約，上饒市物業(yè)管理模式、理念全面更新。從江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下開發(fā)運(yùn)營的現(xiàn)代城總之，未來的房地產(chǎn)開發(fā)是集合項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)置、物業(yè)服務(wù)、形象品牌塑造、營銷推廣及廣告?zhèn)鞑橐惑w的綜合性的產(chǎn)業(yè)運(yùn)作。（一）城南區(qū)域所謂城南區(qū)域指水南街道，包括：上灘頭、下灘頭、勞動(dòng)路、文通巷、豐溪路、書院路、豆芽巷、水南街、客車廠、市醫(yī)院、世紀(jì)花園11個(gè)社區(qū)居委會(huì)；東瓦窯、汪家園、灘頭、劉家塢4個(gè)村委會(huì)。從開發(fā)體量上看，城南區(qū)域相對薄弱。目前上饒核心教育配套等主要集中在這一區(qū)域。（二）城東區(qū)域所謂城東區(qū)域主要包括：祝家巷、大井頭、馬皇廟、市府大院、中山路、東門路、三里亭、南門路、東門外、體育館路、金龍崗、建新、沿城、北門村、五三小區(qū)（一）、五三小區(qū)（二）、施家山、現(xiàn)代城18個(gè)社區(qū)居委會(huì)；東門村委會(huì)。現(xiàn)因鐵路及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北移、居住人群越來越多的聚居到規(guī)劃、定位、結(jié)構(gòu)更趨合理的城市東部，所以有潛力成為上饒城市商住中心。這充分說明，現(xiàn)在的城市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值的巨大潛力。這一區(qū)域的八角塘、白鷗園、新建路等處是現(xiàn)在的市中心最為繁華的地段。這一區(qū)域的上饒縣區(qū)域目前在上饒市加快城市一體化的進(jìn)程中，已經(jīng)開始形成自己獨(dú)有的一整套建設(shè)方案，并且在2006年春季，市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”的發(fā)展口號(hào)，2006年春季上饒城西基礎(chǔ)設(shè)施及功能性項(xiàng)目推介會(huì)給城西帶來機(jī)會(huì)。隨著上饒市政治中心向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，上饒縣域經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，這一區(qū)域的房產(chǎn)也將有升值的空間。而這一區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)商，推廣企業(yè)也是使出多種解術(shù)，促銷，均得到良好效果。銀行：各區(qū)域均有銀行。目前上饒房價(jià)消費(fèi)者普遍覺得過高，但仍處于銷售旺期。地產(chǎn)價(jià)格總是與地產(chǎn)開發(fā)及消費(fèi)需求息息相關(guān)，從上饒地產(chǎn)市場的發(fā)展情況結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)以及消費(fèi)需求來判斷，未來一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品的價(jià)格仍然有一定的上漲空間。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場得到了引進(jìn)，雖然沒有大型城市住宅項(xiàng)目的那種精致和深邃，但對于一個(gè)地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，這樣的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)并取得強(qiáng)勁的銷售成果的。一期、二期都已售完的現(xiàn)代城甚至規(guī)劃有500米長的風(fēng)情小區(qū)步行街，用3000萬打造饒城最大的經(jīng)典園林。小高層住宅與多層住宅的區(qū)別，不僅僅是建筑高度的差距，在內(nèi)涵上，小高層住宅的誕生意味著一個(gè)城市已經(jīng)邁入了現(xiàn)代化發(fā)展的階段。在配套設(shè)施上，大型項(xiàng)目如現(xiàn)代城以及帶湖花城都規(guī)劃了園林休閑空間，同時(shí)在社區(qū)內(nèi)還配備了一些日常商業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)建筑類別的不同，戶型設(shè)計(jì)也有所不同。這一區(qū)域的現(xiàn)代城樓盤目前可以算上饒最好的樓盤。（二）產(chǎn)品選擇：多層為主，小高層受到高端客戶熱捧在對住宅產(chǎn)品的選擇上，大多數(shù)購房者仍然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。在面積的選擇上，80～130㎡的兩房及兩房半的戶型面積比較適合他們的收入水平，因此，此類戶型已經(jīng)成為上饒當(dāng)?shù)刈顣充N的戶型。品牌效應(yīng)好的企業(yè)，比如江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的房產(chǎn)，以其雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)化的操作水平以及良好的信譽(yù)贏得當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場的信任。項(xiàng)目參數(shù)占地面積： 7萬多平米總建筑面積： 150000平方米綠化率：≥40%該項(xiàng)目規(guī)劃有近644套小高層住宅樓，現(xiàn)已完成銷售400多套。國際公館的環(huán)境規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)大膽引進(jìn)國際園林景觀規(guī)劃理念，利用得天獨(dú)厚的自然風(fēng)景，巧妙的運(yùn)用中國園林的“借景”手法，將婉約江景、秀美山景引入小區(qū)，與小區(qū)庭園景觀渾然一體，小區(qū)內(nèi)四季美景如畫，碧草青青、蝶舞蜒飛。國際公館配有豪華會(huì)所，設(shè)計(jì)造型通透、敞亮，極具現(xiàn)代感的外立面，功能齊全的內(nèi)部設(shè)施，無不透出對完備生活的追求。在舒適的陽光泳池中游泳，讓身心在水中飄蕩，完全擁抱水的天地。國際公館的物業(yè)管理公司——江西立天唐人發(fā)展有限公司的物業(yè)管理部門，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括專項(xiàng)服務(wù)、安全防范服務(wù)包括全天候保安巡更服務(wù)，大大提高了社區(qū)的安全性，使現(xiàn)代城在當(dāng)?shù)叵M(fèi)群心中形成良好的品牌效應(yīng)。3）銷售概況：目前現(xiàn)代城這一系列義舉給開發(fā)商帶來良好口碑的同時(shí)，也給現(xiàn)代城的總體形象帶來巨大的亮點(diǎn)。經(jīng)驗(yàn)總結(jié)縱觀現(xiàn)代城可以說，消費(fèi)市場的巨大需求和競爭市場的寬松是現(xiàn)代城輕易獲得成功的基石。在市場尚未明晰的情況下，采取一種比較穩(wěn)妥的開發(fā)手段是項(xiàng)目成功的重要保障，針對消費(fèi)市場的需求結(jié)合項(xiàng)目的地塊特征，開發(fā)商將現(xiàn)代城項(xiàng)目進(jìn)行了分期開發(fā)，并根據(jù)市場的反應(yīng)給予調(diào)整。（二）香樟花園區(qū)位特征香樟花園位于帶湖路新聞大廈附近，是新的城市規(guī)劃中心地帶。配套設(shè)施較為完善。建筑風(fēng)格香樟花園的建筑造型多少有了一些靈動(dòng)，但從整體感覺上依舊沒有脫離南方地級(jí)市的地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平。配套設(shè)施雖然與現(xiàn)代城相比，香樟花園的項(xiàng)目規(guī)模還比較小，但由于更靠近市區(qū)中心位置，該區(qū)域的市政配套還比較完善，同時(shí)為了提高項(xiàng)目的競爭力，香樟花園在社區(qū)內(nèi)專門設(shè)有社區(qū)超市、診所、健身房、幼兒園等，充分滿足了社區(qū)業(yè)主的日常生活需求。2）價(jià)格波動(dòng)：項(xiàng)目多層住宅銷售價(jià)格約為1600元/㎡，小高層樓盤每升一樓約漲50100元/平米。帶湖路所有燈箱廣告的投放給這一項(xiàng)目帶來一定知名度。因此，本項(xiàng)目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍。園林布局本項(xiàng)目在規(guī)劃上的優(yōu)勢給社區(qū)園林綠化的營建提供了廣闊的舞臺(tái)，生態(tài)樂園親水觀景平臺(tái)等使社區(qū)的景園空間充滿變化，既