【正文】 目標(biāo)消費區(qū)域選擇（一）上饒市區(qū)從上饒市各大樓盤的購房群來看，上饒市區(qū)的客戶占了絕大多數(shù)，因此本項目的目標(biāo)客戶群的也應(yīng)重點鎖定上饒市區(qū)，在媒體傳播上以上饒市區(qū)的主要街道為主。但是，以上饒市的整體發(fā)展、人均收入以及土地可利用空間，房價還是不會有大的上漲幅度。隨著上饒多個工業(yè)園區(qū)的建成，投資旅游環(huán)境將進(jìn)一步成熟，這將會引進(jìn)一些外商的投資以及外人人員加入。但隨著許多條件的成熟，同時隨著土地資源的緊張，在未來3—5年，小高層將受到更多人的歡迎。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長61％，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，銷售狀況良好。經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺階。給其銷售帶來一些影響。8205111售樓地址：上饒市沿河?xùn)|路7號錦江華庭是由深圳鑫聯(lián)企劃代理銷售，由深圳尚域廣告整合推廣，規(guī)模不大，僅有75席。產(chǎn)品設(shè)計15棟建筑，不足六萬平米，多層與小高層的組合不但豐富了項目的產(chǎn)品線，也擴(kuò)大了項目的客戶群。而且在客觀上也確實給業(yè)主的生活增加了交通成本。3）銷售概況：目前一期開始銷售銷售情況良好。其中，多層住宅主要規(guī)劃有設(shè)有兩房兩廳一衛(wèi)、有三房一廳二衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)等戶型，㎡～㎡不等。交通便利，有多路公交線路。國際公館的成功提供了一個良好的平臺，那么開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司整體運作則為這種成功提供了一個強(qiáng)有力的推進(jìn)器。最終憑借著現(xiàn)場實景的強(qiáng)大的帶動力，該項目的住宅銷售也一次一炮而紅，一舉奠定了現(xiàn)代城2）價格波動：項目入市住宅銷售價格經(jīng)過幾次提價后，現(xiàn)在的住宅銷售價格基本穩(wěn)定在1800元/㎡?，F(xiàn)代城總平規(guī)劃整個小區(qū)坐北朝南，采用傳統(tǒng)的行列式布局，并根據(jù)項目的地理位置，將整個項目的開發(fā)銷售分周期銷售。130～160㎡的小高層戶型更受當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層的歡迎。具本次調(diào)查，目前現(xiàn)代城銷售火爆，這和現(xiàn)代城一整套的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。這種配套完善，服務(wù)貼心的項目受到當(dāng)?shù)厥袌龅囊恢潞迷u，也將上饒地產(chǎn)市場提到一個較高的平臺，為后期市場的提升創(chuàng)造了一個非常好的條件。國際公館的熱銷打下了堅實的基礎(chǔ)。在今后一段時間內(nèi)，隨著地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入及土地資源的日趨緊張，住宅價格仍然會有一個比較明顯的上揚。代表商場：3G電器廣場、銀泰時尚商場代表超市：永盛超市、島內(nèi)價休閑場所：上饒影城小結(jié)：從上面幾個地產(chǎn)關(guān)鍵要素的分析，我們發(fā)現(xiàn)上饒目前還處于強(qiáng)力發(fā)展中，市商業(yè)中心、政治中心、文化中心正開始轉(zhuǎn)移或逐漸形成。但這一區(qū)域市政配套設(shè)施還存在許多不完善之出，而新的市政中心建設(shè)速度緩慢也給許多買房者帶來一定顧慮。居住人口眾多。雖然這一區(qū)域在城市發(fā)展的初級階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教育資源等要素仍然有一些不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。從價值體現(xiàn)上看，城南區(qū)域由于教育設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施較好，有一定升值空間。城南區(qū)域由于上饒人價值觀念以及商業(yè)格局等方面的影響，目前正在開發(fā)或者開盤的房產(chǎn)并不多，并且多數(shù)開盤樓盤比如科華南苑以及一些沒有專業(yè)推廣團(tuán)隊的樓盤物業(yè)等方面存在許多不足。在這個時期，開發(fā)企業(yè)及項目的品牌已經(jīng)超越了產(chǎn)品本身的競爭力，在品牌價值的影響和驅(qū)動下，地產(chǎn)項目能夠獲得巨大的價值驅(qū)動力，進(jìn)而大大提升項目的綜合價值，給開發(fā)企業(yè)帶來高額的投資回報。規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 房地產(chǎn)估價市場持續(xù)活躍 。第二季度房價漲幅穩(wěn)中有降。辛棄疾舊居帶湖山莊等一批文化古跡的維護(hù)開發(fā)也提上了議事日程。全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總投資14億元，城鎮(zhèn)房屋施工面積160萬平方米，竣工面積110萬千方米，較上年相比分別增長40％、 25％、15％。 上饒房地產(chǎn)發(fā)展概況上饒目前尚屬一個小型城市，在發(fā)展過程中因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費水平等因素的影響，上饒市的房地產(chǎn)業(yè)起步相對較晚，發(fā)展平穩(wěn)。因此，從上饒市整個宏觀環(huán)境來看將會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的空間。%；，%。旅游業(yè)迅速崛起，第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展旅游業(yè)正在崛起。全市新批設(shè)立外商投資企業(yè)19家,合同簽約外資7743萬美圓,%。但是隨著改革的發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，這些廠有的倒閉，有的轉(zhuǎn)讓，只有江光，客車廠還能撐起半壁江山。其中照相機(jī)、客車、電磁線、交聯(lián)電纜、電度表等六類產(chǎn)品已顯示出規(guī)模效益；相機(jī)、客車、軸承等產(chǎn)品已走出國門進(jìn)入國際市場。 經(jīng)濟(jì)概況隨著上饒市市委市政府突出加快發(fā)展主題，著力推進(jìn)改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會，加快“三化”進(jìn)程，國民經(jīng)濟(jì)運行保持了健康有序穩(wěn)定增長的態(tài)勢，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點紛呈?，F(xiàn)代上饒名人中，首推方志敏。弋陽謝枋得，字疊山，與文天祥同科進(jìn)士，素以忠義自任，多次組織義軍抗擊元軍，兵敗后流亡，被強(qiáng)制送往元大都后，絕食而死。礦產(chǎn)資源：地下已探明的工業(yè)礦藏達(dá)70余種，銅、銀、金、鈮鉭、磷等礦產(chǎn)儲量在全省乃至全國都占有重要地位。中部懷玉山山脈，是中國著名景區(qū)三清山的中心地帶。行政區(qū)劃在漫長的歷史變遷中，上饒的政區(qū)設(shè)置幾經(jīng)變動。吊桶環(huán)耕作遺址發(fā)掘的稻種，確認(rèn)了這里是世界稻作起源地之一。ordm。東經(jīng)116amp。上饒憑借獨特的區(qū)位優(yōu)勢，牽江浙、出滬寧、攜八閩、達(dá)粵桂，貨暢其流，人行其便,鑄就了發(fā)展大商貿(mào)大流通的黃金寶地。之間。ordm。”市場調(diào)研的價值不僅僅是對市場進(jìn)行梳理而且能在梳理的層面上找到項目的價值點，形成價值鏈，以為后續(xù)的營銷推廣和廣告?zhèn)鞑ヌ峁┎僮鲗?dǎo)向，它是整個地產(chǎn)項目操作戰(zhàn)略的基石和憑借。上饒概況上饒區(qū)位上饒市位于江西省東北部。ordm。浙贛鐵路穿境而過，皖贛鐵路，橫南鐵路縱橫交錯；3206國道和311高速公路貫穿東西南北，百十里內(nèi)有四個機(jī)場。ordm。118amp。特殊的地理位置，以及由于氣候宜人，地面相對平坦，土質(zhì)優(yōu)良，有利于房地產(chǎn)的開發(fā)。現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市，分別為信州區(qū) 、上饒縣 、廣豐縣 、 玉山縣 、婺源縣 、德興市 、鄱陽縣、 余干縣 、萬年縣 、弋陽縣、橫峰縣 、鉛山縣。西部江河縱橫，湖泊星布，土地肥沃，是著名的鄱陽湖平原。另外，黑滑石、膨潤土、珍珠巖、花崗巖、大理石、硯石、葉臘石、水泥灰?guī)r等的儲量也極為可觀。著名畫家閻立本仕途失意，曾來上饒隱居，并將自己的宅第捐給寺院。還有和方志敏一同鬧革命的，解放后任江西省省長的邵式平；我國“一二 部分行業(yè)近年發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。其中國家中型企業(yè)有5戶，年利稅過千萬元的5戶，過億元的一戶。工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，上饒先后組建了上饒工業(yè)園區(qū)、廣豐縣工業(yè)園區(qū)、橫峰縣興安工業(yè)園區(qū)、玉山工業(yè)園區(qū)等多個工業(yè)園區(qū)。圍繞優(yōu)質(zhì)稻、生豬、肉牛、特種水產(chǎn)、茶葉、茶油、蠶桑、葛業(yè)、鰻魚、果業(yè)、竹業(yè)、烏黑雞等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，興建規(guī)模生產(chǎn)基地。許多旅游景點得以開發(fā)，旅游設(shè)施不斷完善。全市各縣（市、區(qū)）零售額增幅上升較快。 由此可見政策變化推進(jìn)了房地產(chǎn)市場性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。其中市區(qū)存量房交易2421宗，%，%，%。2005年上半年上饒市房地產(chǎn)業(yè)呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場呈以下六大特點： 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，增速明顯回落 。改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)過現(xiàn)代城它不但要求在項目的規(guī)劃、產(chǎn)品的設(shè)計、配套的升級等一系列環(huán)節(jié)上要能夠超越目前市場現(xiàn)有的地產(chǎn)水平，更要加強(qiáng)人居服務(wù)及人文形象營造，尤其要注重對生態(tài)環(huán)保、高舒適度、低能耗等先進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)價值要素的培植。從項目規(guī)模上看，目前這一區(qū)域項目規(guī)模相對上饒市其他區(qū)域還是較小。這一區(qū)域靠近現(xiàn)在的市中心地帶已沒有可以做為房產(chǎn)開發(fā)的地皮。據(jù)本次調(diào)查，目前現(xiàn)代城銷售火爆，這和現(xiàn)代城一整套的小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。上饒縣一系列購房政府補貼也給城西房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一定的優(yōu)勢。 （五）上饒市城市配套分布（學(xué)校、醫(yī)院、銀行）作為中國中部地區(qū)江西省的一個地級市，上饒在漫長的發(fā)展過程中形成了自己獨特的城市布局。而上饒市城西地帶現(xiàn)在的房價相對較低（11801580元/平米），并且隨著市政設(shè)施的完善、上饒縣區(qū)域縣政府的補貼，這一區(qū)域的房產(chǎn)業(yè)將迎來一個新的機(jī)遇，房產(chǎn)價格不會下調(diào)。（一）項目總平規(guī)劃特性分析從目前上饒地產(chǎn)項目的規(guī)劃來看，許多項目在規(guī)劃上已經(jīng)開始注重室內(nèi)居住空間和室外活動環(huán)境的綜合把握。帶電梯的住宅，它倡導(dǎo)的是一種全新的生活觀念和居住理念，在一個城市，當(dāng)小高層初次出現(xiàn)的時候，居住小高層住宅就代表著一種尊貴的身份，一種居高臨下的氣質(zhì)。多層住宅的面積以80～130㎡的兩房兩廳一衛(wèi)及兩房半兩廳一衛(wèi)的產(chǎn)品為主打戶型，在功能上也實現(xiàn)了干濕分離、動靜分隔的初級分區(qū)；小高層住宅的面積多在130㎡以上，最大面積可達(dá)160㎡以上，此類戶型由于面積增加，戶型內(nèi)部的設(shè)置也顯得比較時尚豪華，四房、五房、六房甚至七房的設(shè)計讓室內(nèi)的居住空間顯得闊綽，動線極為分明，分區(qū)上也過渡到了更細(xì)致的階段，同時主衛(wèi)的設(shè)計，讓居家的私密性也得到加強(qiáng)，這樣的產(chǎn)品設(shè)計基本上達(dá)到了一個比較完備的要求。與此同時，由于小高層本身所具有的優(yōu)勢如配置電梯、戶型設(shè)計更為時尚等特點也受到了當(dāng)?shù)馗叨讼M市場的歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷的局面。項目個案比較分析（一）現(xiàn)代城產(chǎn)品設(shè)計該項目的住宅設(shè)計主要采取兩進(jìn)深設(shè)計，共有三房一廳一衛(wèi)，三房兩廳兩衛(wèi)，四房兩廳兩衛(wèi)等多種戶型，面積從130㎡到200㎡不等?；蛟趫D書中心在知識的海洋里遨游，或在音樂舞場輕歌曼舞。國際公館的住宅銷售已經(jīng)有2/3，剩余的房源仍在進(jìn)一步銷售中。國際公館的整個運作過程，我們認(rèn)為，現(xiàn)代城在一期銷售取得成功的基礎(chǔ)上，推出地段更為成熟的二期三期，進(jìn)一步提高項目的銷售價格，從而為項目銷售帶來更大的利潤，是地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)利潤最大化的最好詮釋?？偲揭?guī)劃整個小區(qū)，采用傳統(tǒng)的行列式布局，共分兩列八行，住宅數(shù)不詳。物業(yè)管理香樟花園采用全封閉式物業(yè)管理，高科技保安可視對講系統(tǒng)，先進(jìn)的防盜報警系統(tǒng)，智能華綜合布線。（三）鳳凰星城區(qū)位特征本項目位于上饒市新十一小學(xué)旁，鳳凰大道上。道路綠化多選用常綠喬木，部分選擇落葉喬木為道路行道遮陽種樹，創(chuàng)造“夏有蔭，冬有陽”的生態(tài)空間。配套設(shè)施鳳凰星城是一座集住宅、商業(yè)、休閑為一體的高尚住宅小區(qū)。 （五）帶湖花城項目概況物業(yè)類別：公寓、別墅建筑類別：多層、小高層；價格1600—1900元/平米不等。自然之中小結(jié)：通過以上對上饒市目前在售的較有代表性樓盤的詳細(xì)對比分析，我們可以清晰地判斷出上饒房地產(chǎn)行業(yè)地發(fā)展現(xiàn)狀與走勢。其中，%,，%，%。住宅環(huán)境質(zhì)量和科技含量提高，增加了投資成本，促使房價上揚。在小高層面積上，也將會有所增加。預(yù)測二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不再增長雖然國家對土地的進(jìn)一步控制會在一定程度上影響上饒房產(chǎn)的發(fā)展，但隨著消費者對住房的物業(yè)配套設(shè)施的要求，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些已經(jīng)不能滿足消費者的要求，以往一些靠“小打小鬧”和零星建設(shè)的開發(fā)企業(yè)將面對激烈的市場競爭而無以立足。預(yù)測四：房地產(chǎn)市場秩序?qū)⒌玫竭M(jìn)一步規(guī)范供地制度改革后，不僅政府對土地一級市場進(jìn)行壟斷，而且對二級市場上的土地轉(zhuǎn)讓行為也作出嚴(yán)格的限制?？h境地處通閩入浙要沖,直接面臨蘇、浙、滬、閩等沿海開放地區(qū)，是江西省對外開放的東大門。今年１至７月，全縣完成ＧＤＰ１４．５億元，完成財政收入１．５３億元，完成工商稅收１．２６億元，同比分別增長１６．８％、３４．９％和４１．７％。1—11月，共引進(jìn)市外千萬元以上項目70個，%%；實際引進(jìn)境外資金2304萬美元，%，完成外貿(mào)出口137萬美元。走進(jìn)婺源，但見藍(lán)天、青山、碧水、小橋、流水、人家、粉墻、青磚、黛瓦，天人合一，相映成趣，被譽為“中國最美的鄉(xiāng)村”。河谷地帶沖積土居多。工業(yè)主要有水泥、制糖、電力、電機(jī)、磷肥、造紙等企業(yè)。德興也是全國重點林區(qū)和造林綠化先進(jìn)市，現(xiàn)擁有林地１６１４萬公頃，天然林、人工林都超過１０００萬畝，活立林畜積量７００多立方米，毛竹畜積量１３００萬株，森林覆蓋率達(dá)６８．７％。這里水源充足，水質(zhì)優(yōu)良，有廣闊的、優(yōu)質(zhì)的進(jìn)化性第四紀(jì)紅壤土，有豐富的瓷土資源，黑陶、銀陶全國獨有。農(nóng)民人均純收入達(dá)到2610元，凈增280元。 信息較為感性，適合做低卷入度產(chǎn)品的廣告宣傳，能較好感染聽眾情緒，甚至達(dá)到煽情的效果，并能留給聽眾廣闊的想象空間。 （四）小眾傳媒：一般是指戶外廣告、售點廣告、接觸式廣告等多種形式的小范圍傳播媒體。但當(dāng)POP數(shù)量較多時，如管理不善，易造成混亂，給消費者留下不好印象。 容量大，內(nèi)容豐富多彩。 地產(chǎn)媒體的使用情況從目前國內(nèi)的地產(chǎn)傳播選用的情況和效用來看，依次是：報紙媒體（主導(dǎo)媒體）、戶外、POP等小眾傳媒、廣播、接觸式傳媒、人際傳媒等。《上饒晚報》：作為上饒地區(qū)讀者較多、發(fā)行量最大的綜合性都市類報紙，《上饒晚報》的影響力相對較好。禮品廣告：精美時尚的小禮品不但能夠體現(xiàn)樓盤的價值和檔次，同時也是與客戶溝通的重要媒介，精美的禮品在地產(chǎn)剛起步的城市具有非常強(qiáng)效的傳播效果，建議在項目的促銷和專題活動配合使用。13．短信平臺：作為現(xiàn)在比較流行的一種信息傳播手段，短信的發(fā)布具有快捷、準(zhǔn)確等特點，但是由于短信信息發(fā)布平臺的不規(guī)范化，它所帶來的信息虛假、目標(biāo)不明確等負(fù)面影響也比較突出。本項目所在區(qū)域的交通設(shè)施將會更加完善，這對于本項目的人氣積蓄有非常重要的提升。（三）規(guī)劃參數(shù)項目規(guī)劃總面積80000平方米，總建筑面積151690平方米，℅，規(guī)劃為集大型休閑住宅社區(qū)與商業(yè)步行街為一體的綜合性地產(chǎn)項目。櫧溪路規(guī)劃為一條休閑型道路之后，給本項目帶來不小的買點。面積分布面廣。南至上饒縣老縣城城區(qū)，西至商業(yè)街建筑，北至鳳凰大道。建筑優(yōu)勢：與上饒目前在售的地產(chǎn)項目相比，本項目的建筑造型應(yīng)該是最明顯的優(yōu)勢，建筑樣式、建筑立面、色彩等傳統(tǒng)元素在建筑上都具有非常顯性的優(yōu)勢。出行不便：目前本項目相鄰的鳳凰大道建設(shè)還沒有完善，僅處于規(guī)劃當(dāng)中，而靠近雙塔公園由上饒市——上饒縣的道路非常破敗，并且近期沒有修整的消息。外資企業(yè)進(jìn)入：隨著上饒市工業(yè)園區(qū)和上饒縣工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，眾多沿海等企業(yè)開始看到上饒市的區(qū)位優(yōu)勢和勞動力資源優(yōu)勢，許多外商開始在上饒投資，也給本項目的銷售帶來了潛在的客源。競爭項目操作水平不高：目前上饒市地產(chǎn)仍處在一個初級的階段，上饒縣地產(chǎn)更是處于一個比較低級的階段，雖然現(xiàn)有的開發(fā)商引入了部分沿海的操盤模式和廣告策略，但總體