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武漢市東湖之濱房地產項目可行性研究報告-文庫吧

2025-03-30 04:08 本頁面


【正文】 果。李國敏在經過多次實例探索后,于2006年研究指出房地產投資風險決策系統(tǒng)可依靠模糊層次分析法,從而定量評估對房地產投資風險。項勇于2008年提出要以Excel為基礎、以Access為主體構建一個項目管理的數(shù)據(jù)庫集成系統(tǒng)來進行項目可行性研究的方法。 研究內容與論文結構 研究內容本文主要包括以下內容:第一章:緒論。本章主要介紹了選題背景、選題意義及國內外研究現(xiàn)狀。第二章:武漢東湖之濱房地產項目概述.。本章主要介紹了連武漢市東湖之濱項目提出的理由、擬建地點、項目主要技術經濟指標及編制可行性研究報告的依據(jù)。第三章:武漢市東湖之濱房地產開發(fā)項目面臨的政策分析與市場分析。本章主要研究了房地產產業(yè)宏觀調控政策,從行業(yè)影響、區(qū)域經濟影響、宏觀經濟影響及社會影響進行房地產行業(yè)市場分析,從武漢市房地產整體供需狀況、住宅類主要競爭樓盤、寫字樓類競爭項目樓盤,項目SWOT分析進行市場現(xiàn)狀分析,并預測武漢房地產市場發(fā)展趨勢和前景。第四章:東湖之濱項目的市場定位和營銷策略。本章主要研究了東湖之濱項目的市場定位與營銷策略。首先從項目形象、住宅項目市場定位,寫字樓項目市場定位中進行分析。然后從前期的策劃、中期的戰(zhàn)術分布實施及后期的營銷控制進行市場營銷分析。第五章:東湖之濱項目的相關技術分析。本章主要研究了項目的整體規(guī)劃與布局,環(huán)境影響評價,項目實施進度與計劃和項目投資估算與資金籌措計劃。第六章:東湖之濱項目的財務評價。本章主要研究了項目建設的必要性,項目的財務分析、盈利能力分析、不確定性與風險分析等財務評價。第七章:研究結論與建議。在上述分析的基礎上,得出項目建設可行、經濟效益可行的結論并提出建議[7]。 論文結構本文在參考國內外一些相關文獻著作和基礎之上,運用可行性研究分析的相關理論的研究方法,通過市場分析和財務評價,說明了房地產項目可行性研究的一般流程??尚行匝芯靠梢允俏覀冏龅角逦氖袌龆ㄎ?、合理的技術安排、準確的預算資金,適當?shù)钠髽I(yè)資金利用,并在房地產開發(fā)過程中避免決策的盲目性。最后通過分析得到的項目的財務經濟指標,并預測本項目的不確定性和風險性,為投資方案提出意見和建議。2 武漢東湖之濱房地產項目概述 東湖之濱住宅房地產項目概況(1)項目提出的理由1) 符合武漢市總體規(guī)劃要求2013年是武漢市經濟快速發(fā)展、城鄉(xiāng)建設快出形象,快速構建國際性生態(tài)型濱江濱湖城市的關鍵之年?!段錆h市城市總體規(guī)劃(20102020)》中所提出的未來的城市建設與發(fā)展,為本項目提供了科學的規(guī)劃指導和準確的政策導向。2) 項目定位符合武漢市發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢,市場前景良好。本項目建設正處于“國家中部崛起”戰(zhàn)略支撐點武漢市經濟高速發(fā)展時期,房地產對武漢市經濟的帶動作用明顯,武漢市居民對住宅的剛性需求旺盛,投資商業(yè)金融寫字樓明增多,項目所處的湖濱地段,環(huán)境優(yōu)美,空氣新鮮,綠化率高,既是居住生活的絕佳位置又是寫字樓項目的黃金地帶,并且交通便捷,周圍生活設施齊備,市場前景較為樂觀。3)武漢房地市場仍有上升空間自2000年以來,經過房地產的“黃金十年”,武漢房地產業(yè)蓬勃發(fā)展,雖然歷經08年金融危機,房地產市場低潮;2011年國十條及2013年的國五條的宏觀調控房價政策,房價得到有效調控。而住宅寫字樓混合房地產仍呈不斷發(fā)展態(tài)勢,房地產開發(fā)投資逐年加大,整個房地產市場仍為供銷兩旺的火熱態(tài)勢。預計今后幾年,武漢市作為整個中部地區(qū)的支撐點,房地產仍將有所作為。 4)帶動相關產業(yè)和地方經濟共同發(fā)展從整體上來說,房地產在國民經濟體系中具有不可代替的作用,經濟發(fā)展的先導性、民生工程的基礎性以及國民經濟的支柱性都彰顯了優(yōu)越的產業(yè)地位。不僅以自身的發(fā)展成為國民經濟增長重要一極,而且極具關聯(lián)性特性有效帶動和促進相關產業(yè)發(fā)展和整個國民經濟增長。房地產業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接緊密的聯(lián)系,影響到鋼鐵、化工、塑料、機電登基礎工業(yè)和制造業(yè);還帶動金融,資本,中介服務的第三產業(yè)的繁榮[8]。 5) 項目所處區(qū)位優(yōu)異,有利于提高土地效益項目所處武昌核心區(qū),根據(jù)規(guī)劃要求,該地區(qū)將會以旅游、經濟、文化、商業(yè)為重點發(fā)展內容,建設一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務功能的現(xiàn)代化都市居住中心,這不僅大大提高了項目區(qū)域的城市水平和規(guī)模,對提升該區(qū)域的商業(yè)價值,促進地區(qū)經濟發(fā)展有明顯作用。(2)項目擬建地點1)擬建地點“東湖之濱開發(fā)項目位于洪山區(qū)中北路延長線與楊園路交匯處,處于武昌核心區(qū),東臨40米寬中北路延長線,南臨東亭村房地產公司,西臨東亭環(huán)境小區(qū),碑林30米寬楊園路。被徐東商業(yè)圈,沙湖商業(yè)圈所圍繞,距離武漢火車站、歡樂谷游樂區(qū)8公里,楚河漢街4公里,銷品茂2公里。其所處位置交通便利,鬧中取靜。見圖21圖21 地塊項目所處地塊2)宗地面積、形狀及尺寸基地沿東北走向呈矩形,整體形狀較為規(guī)則,北側楊園路紅線寬度30米,東側規(guī)劃中北路延伸線紅線寬度40米,西側緊鄰嘉隆小區(qū),南側緊靠空閑用地,空置公共通道都為10米??傆玫孛娣e約36500㎡,總建筑面積10980㎡。其中公建用地9050㎡,建設用地面積約27450㎡。見圖52 宗地形狀圖52 宗地面積、形狀及尺寸圖3)宗地使用強度第一,建筑面積:按凈用地面積與容積率的乘積計算(商業(yè)金融業(yè)與居住建筑規(guī)模比例為5:5);第二,最高容積率:;第三,建筑密度:控制在35%以內;第四,建筑高度:結合具體方案確定;第五,綠地率:按《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行。見圖23圖23 宗地規(guī)劃圖4)四周圍環(huán)境與設施 地塊臨近徐東商業(yè)圈核心地段,區(qū)位條件優(yōu)越,交通便利,周邊建設以住宅,交通便利,周邊建設以住宅、商業(yè)開發(fā)為主,配套設施較為齊全;其中商業(yè)設施只要有銷品茂,沃爾瑪,新世界百貨,中商平價,新干線生活廣場,麥德龍,新一佳等;教育設施主要有鐵四院小學,四十七中,湖大附中;醫(yī)療設施主要由武昌醫(yī)院,武昌兒童醫(yī)院等;區(qū)域已經建成一批質量較高的居住樓盤,如君臨天下,漢飛濱江國際,江尚天地,悠活城等,形成了較為成熟的居住氛圍。隨著沙湖大橋的通車,六湖連通工程及地鐵四、五、七和八號線的逐步建設和完善,地塊升值空間較大。圖24 宗地位置圖圖24 宗地位置圖(3)項目主要技術經濟指標本項目住宅區(qū)計劃開發(fā)5棟高層住宅、和1棟寫字樓等其他公建設施。項目工程規(guī)劃土地面積36500㎡,房屋建設實際占地109800㎡,凈地出讓,綠化率35%,建筑密度25%。符合湖北省2008年住宅用地控制指標中住宅,寫字樓用地控制標準。規(guī)劃經濟技術指標總計見下圖:表25 規(guī)劃經濟技術指標總計表序號分項單位合計備注1規(guī)劃用地面積平方米36500建設用地平方米27450%公建用地平方米9050%道路用地平方米3650公共綠地平方米4800郵政設施平方米6002總建筑面積平方米116803地上建筑面積平方米109800序號分項單位合計備注高層住宅平方米5490090㎡以上戶型個數(shù)11290㎡以下戶型個數(shù)384寫字樓平方米54900規(guī)劃居住戶數(shù)個數(shù)4964地下建筑面積平方米70005綠地面積平方米127756綠地率%35%7建筑密度%25%8機動車停車位個數(shù)752地下停車位個數(shù)592地上停車位個數(shù)160 項目可行性研究報告編制依據(jù)(1)國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》(第三版)(2006年);(2)建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》(建標[2000]205號);(3)國家發(fā)展計劃委員會《投資項目可行性研究指南》(計辦投資[2002]15號);(4)《武漢市20102020發(fā)展總體規(guī)劃》(5)國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策(6)《建筑工程設計規(guī)范》(7)湖北省建筑工程消耗量定額及費用定額(8)上級或者主管部門有關方針政策方面文件3 武漢市東湖之濱房地產開發(fā)項目面臨的政策分析與市場析 國家房地產產業(yè)政策與市場分析 國家房地產產業(yè)宏觀調控政策 (1)房地產產業(yè)政策的發(fā)展過程我國房地產業(yè)經過20年的發(fā)展,作為國民經濟支柱型產業(yè)的作用得到有效發(fā)展,直接和間接帶動我國房地產連續(xù)5年供需兩旺,對于保證支柱產業(yè)經濟快速發(fā)展起到決定性的作用。1)2009年5月25日,中國政府網(wǎng)公布《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》,通知中再次提出物業(yè)稅的征收要成為要深化房地產稅制改革工作的著力點。2)2010年1月,國辦發(fā)出的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》指出,要嚴格二套住房購房貸款管理,抑制投資投機性購房需求。二套房貸款首付款比例不得低于40%。該通知分五個方面共十一條,因此被簡稱為調控房地產市場的“國十一條”。[9]3)2010年4月14日。國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。其中,要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%。我們發(fā)現(xiàn):此輪調控政策的首要工作已由“增加供應”轉變?yōu)椤耙种菩枨蟆薄?)2010年4月17日,國務院發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措,被業(yè)內稱為房地產“新國十條”?!蛾P于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款?!锻ㄖ芬?,對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。各地方人民政府可根據(jù)實際情況,靈活采取限購措施。5)2011年1月26日,國務院下達有關八條房地產市場調控措施(下稱“新國八條”),其中主要內容是,要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。6)2011年4月6日 中國人民銀行起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。調整后,%,%。7)2013年2月20日,溫家寶主持召開國務院常務會議,研究部署繼續(xù)做好房地產市場調控工作。會議確定了五項抑制投機投資購房加強房地產市場調控的政策措施(稱為“國五條”)。堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策依然成為該會核心強調內容,并要求個地方堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。自2009年12月份開始樓市調控以來,政策經歷了四次強化,分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“”,2011年1月的“新國八條”,2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調控升級。(2)目前房地產業(yè)的調控政策分析經過202011年史上最嚴房地產宏觀調控后,我國房價環(huán)比增速下降,得到一定控制。在抑制投機性房地產購買方面成果顯著,但是我國經濟社會正面臨重要轉型期,城鎮(zhèn)一體化的鋪開,導致剛性需求增加,從而房地產行業(yè)在2012年逐漸回暖,并在2012年呈現(xiàn)先低后高的態(tài)勢。于此同時我國經濟社會發(fā)展經受了多方面的嚴峻考驗,面對美國金融危機的余波,歐洲次貸危機的影響,當前國際經濟環(huán)境中不穩(wěn)定因素明顯增多,全球經濟發(fā)展速度明顯放緩。但從長遠來看,%,房產市場仍有極大潛力。就目前而言,經濟增長開始處于下降周期,但由于剛性需求的推動,我國房地產市場仍呈上升階段。經濟增速的減緩,將使實力不足的房地產公司可能面臨出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況,從而形成銀行信貸風險。房地產市場價格和交易量逐漸回暖將會給國民經濟帶來兩項積極影響:一是對房地產相關企業(yè)的影響,房地產開發(fā)規(guī)模擴大將對國民經濟穩(wěn)定健康發(fā)展帶來積極影響;二是房地產市場回暖將對金融業(yè)帶來新的活力。為應對房地產市場回暖而造成房價過高現(xiàn)象,提高對居民購買普通自住房的會融服務水平,保障民生,國家降低個人住房交易環(huán)節(jié)稅收,人民銀行對商業(yè)性個人住房信貸政策適時進行了調整。但對于投資性購房的嚴打嚴控,仍在增強。國家針對房地產行業(yè)的調控政策,下達了嚴厲控制,這是繼國十一條,國十九條,新國四條以來的一脈相承的政策。目的是為了抑制投機性房地產交易與控制房價增長。這是針對2013年13月份房價走高最新調控政策。目前國家對房地產業(yè)調控政策主要是:一要保證房地產市場的健康運行:二要滿足住房剛性需求和置業(yè)者的投資需求,支持居民購房。調整是為應對國際金融危機對我國可能產生的影響,支持擴大內需,提高對居民購買普通自住房的金融服務水平,保障民生。1)剛性需求集中釋放促使房市回暖房價是由市場供求關系來決定的。受到宏觀調控政策的影響,2011第四季度和2012第一季度,房地產理性回歸;2012年6~8月房地產市場出現(xiàn)反彈波折;2012年第三季度至2013年3月底,延續(xù)溫和地回暖,房地產市場開始走高。[10] 2013年房價回暖的實質是兩年以來剛性需求的釋放,對于二手房征收20%所得稅政策的試點實施,促進了新開樓盤房價開始走高。2013年2月20日“國五條”的出臺正是在這樣的條件下,繼續(xù)穩(wěn)控房價的體現(xiàn)。房地產市場不應該出現(xiàn)供需差異過大,造成非理性的回歸。因此穩(wěn)控房價,促進公共租賃房,保障房的建設將會是房地產行業(yè)調整的核心內容。房地產市場的穩(wěn)定將會帶動國民經濟和金融市場的穩(wěn)定。2)政策的核心是支持居民購房針對目前房價環(huán)比增長的情況,最近出臺的房地產調控政策是控價,調控政策不應該破壞房地產市場所具有的運行規(guī)律。我們可以看到新政策的主要目的是遏制房價的上漲,鼓勵寫字樓,商鋪的房產投資,支持居民剛性需求的購房。因而新政策制定的重點是穩(wěn)定交易量,要刺激消費量的提升,房價須下降,這樣才會提高交易量。新政策是穩(wěn)定市場的強針劑,但目前來看,房價短期內還會呈上漲形勢。3)合理確定價格促進市場交易剛性需
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