【正文】 但房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是此次降息的既得利益者，股市也會(huì)從中得到好處。但可以肯定的是央行此舉使樓市成交量有所回升。 2008年12月22日，央行宣布，從12月23日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，%%，；%%，；其它各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是2008年9月以來第5次降息，尤其是央行對(duì)“第二套房貸”采取松綁政策后，表明政府要穩(wěn)定房市的決心，刺激市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求。近年來國(guó)家在按揭、稅費(fèi)等方面對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施限制政策，未來一段時(shí)間如果房地產(chǎn)行業(yè)還是不景氣，國(guó)家還會(huì)出臺(tái)更多松綁政策。因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量少，持續(xù)冷淡，低迷，國(guó)家通過貨幣政策宏觀引導(dǎo)；財(cái)務(wù)部和稅務(wù)總局也不斷采取措施，共同降低購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)健康消費(fèi)，盡快促使市場(chǎng)走出低迷的現(xiàn)狀。2）09年貨幣政策特點(diǎn)：適度寬松貨幣政策放松的將保證銀行體系流動(dòng)性的充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的積極作用。11月27日的大幅降息，是央行自1997年10月在亞洲金融危機(jī)時(shí)期大幅降息以來所做出的最大幅度的調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)金融政策2008年11月24日 中國(guó)建設(shè)銀行24日公布，將加大對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的支持力度，最低首付款比例調(diào)整為20%。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，首付款比例可降低。具體操作由各地分行及房貸中心掌握。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，以及價(jià)格波動(dòng)較大的住房樓盤項(xiàng)目，適當(dāng)提高首付款比例。在貸款利率和首付款比例方面給予各地分行一定的自主權(quán)，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，合理評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)，制定差別化的貸款政策，不搞一刀切。國(guó)家購(gòu)房新政出臺(tái)前后對(duì)照表內(nèi)容調(diào)整前調(diào)整后對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，貸款成數(shù)8成8成商業(yè)貸款利率對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率（%下浮15%）最低首付款比例為30%住房公積金貸款利率、公積金貸款5年以下（含），公積金貸款五年以上（含） 公積金貸款額度每戶家庭最高貸款限額為60萬元每戶家庭最高貸款限額為60萬元個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，分人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅增值部分20%個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且市家庭唯一生活用房取得的所得契稅稅率%普通住房稅率1%印花稅印花稅稅率為成交價(jià)萬分之五印花稅稅率為0土地增值稅土地增值稅（%征收）土地增值稅稅率為0個(gè)人將購(gòu)買超過2年的普通住房對(duì)外銷售不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅%住房營(yíng)業(yè)稅為0住房登記稅和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)住房登記費(fèi)80元，住房交易手續(xù)費(fèi)250元免收新政案例：房?jī)r(jià)100萬，首付2成，商業(yè)貸款金額80萬，貸款年限20年計(jì)算，按新政策（%）；每月還款額為5382元，按原政策（%），每月月還款額為5894元每月還款差額為512元房?jī)r(jià)100萬，首付2成，貸款金額80萬，按新政策公積金貸款80萬，貸款年限15年計(jì)算，按新政策（%）。按原政策（%，%）；。但是許多人心中也帶著質(zhì)疑：一線城市成交量回升 開始回暖還是回光返照？一線城市深圳、上海、北京和廣州四大一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，往往成為中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，以及大量二線城市分析參考的對(duì)象。 216。 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。 政策方面的因素以外，開發(fā)商越來越多地采取了力度較大的降價(jià)促銷措施，尤其是一些新盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格低開幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。 上海 11月預(yù)售面積環(huán)比增36% 　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，11月網(wǎng)上成交的市場(chǎng)化新建商品住房預(yù)售面積比9月、10月分別增加47%、36%；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比9月、10月分別增加75%和68%?？捶空呙黠@增多，有中介門店表示“比政策出臺(tái)前增加了三成”。 廣州 新政后月成交量漲30% 　　據(jù)廣州房地產(chǎn)管理官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)，央行降息及公積金新政實(shí)施后的一個(gè)月（10月25日至11月24日），全市一手房成交總量為5011套，比9月的成交套數(shù)上漲了30%。廣東中原地產(chǎn)李海分析說，由于近郊樓盤回歸到三四千元的價(jià)格，因此刺激成交量上升，而市中心區(qū)尚未出現(xiàn)大的成交回暖。 216。 　　據(jù)悉，深圳近來新住宅樓的開盤整體價(jià)格較低，得到了不少購(gòu)房者的認(rèn)可。 深圳世華地產(chǎn)的銷售人員說，自降息政策出臺(tái)，11月的客戶看房量比10月增加了三到四成，尤其是一些已觀望了一年多，且在新政惠及范圍內(nèi)、有購(gòu)房剛性需求的市民入市意愿最為強(qiáng)烈。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，%。 同時(shí)，廣州11月份的成交多是郊區(qū)低價(jià)樓盤或是限價(jià)房項(xiàng)目，這僅僅代表低價(jià)房的市場(chǎng)接受度比較高，而市中心區(qū)域改善性需求為主的樓盤，并沒有占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，這都很難代表全市出現(xiàn)了普遍回暖。北京11月份住宅成交量的上升一半以上來自保障房，不僅僅是北京，全國(guó)許多在今年第四季度推出保障房的城市都出現(xiàn)了類似情況。216。216。近期成交回暖的幾大因素，還不能支撐樓市真正復(fù)蘇。在股市投資無法恢復(fù)收益的情況下，很多剛性需求的購(gòu)房意愿將繼續(xù)延后。月銷售總套數(shù)為4253套，比上月增加975套，%，%。從圖中可以看出，十月平均每周銷量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。◆ 不同戶型商品住宅成交價(jià)格情況通過數(shù)據(jù)顯示，本月140平方米以上戶型成交均價(jià)最高，與上月上比，%。與上月上比，%。商品住宅成交戶型價(jià)格分析(按建筑面積劃分)：新政后武漢樓市總體特點(diǎn)：216。成交均價(jià)環(huán)比下降7%，同比降幅也達(dá)到了23%。可以預(yù)見，未來2年內(nèi)，以中低價(jià)位、中小面積為主的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)將成主流。 成交均價(jià)環(huán)比跌幅達(dá)8%，“以價(jià)換量”之勢(shì)仍將持續(xù)11 月全市商品房成交均價(jià)為4473 元/㎡，相較上月下降372 元/㎡，環(huán)比降幅為8%；較去年同期下降1323 元/㎡，環(huán)比降幅達(dá)到22%。2）09年趨勢(shì)判斷216。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購(gòu)買者理性的增加，武漢房市未來的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。 供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。216。在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。 市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。216。隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng)，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項(xiàng)目開發(fā)等過程中的腐敗等機(jī)會(huì)主義行為會(huì)逐漸的得以規(guī)范。 總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過此輪調(diào)整后，會(huì)進(jìn)入到把一個(gè)健康、繁榮、快速發(fā)展的新時(shí)代。日前，地產(chǎn)前大佬潘石屹表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的判斷，萬不可過分樂觀?！?）王石改口：“買房不必再等三四年以后”2007年12月24日，萬科董事長(zhǎng)王石因拋出 “三四年后再買房”的拐點(diǎn)論而引發(fā)業(yè)界地震。整整一年后的12月24日，王石卻對(duì)原先的說法改了口。市場(chǎng)壓力迫他改口？王石承認(rèn)，08年1000億元的銷售指標(biāo)難以完成，09年的市場(chǎng)情況會(huì)更糟糕。在萬科大幅降價(jià)后，各地的萬科業(yè)主紛紛要求萬科退房，并造成萬科品牌的負(fù)面影響。3）厲以寧稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)已近谷底（關(guān)于U型、L型、W型理論）是不是到了谷底，經(jīng)濟(jì)就會(huì)完全起來了？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有U型、L型和W型三種：U型是經(jīng)濟(jì)下來了見地之后就起來了，這是最好的。W型是上下起伏，波動(dòng)較大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)此次所受的影響，實(shí)際上是三種影響疊加在一起，除了金融危機(jī)的影響外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行本身也到了一個(gè)拐點(diǎn)，即使沒有世界金融危機(jī)的沖擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可能一直在高位運(yùn)行。4）易憲容：救市政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題世界各國(guó)政府的救市政策推動(dòng)股價(jià)及經(jīng)濟(jì)快速上漲，但是這樣的經(jīng)濟(jì)政策一定會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，就是有一個(gè)新的泡沫掩蓋舊的泡沫?！　≈醒胝f要4萬億投資，他們來了個(gè)18萬億。今年貨幣政策表面上要從緊，但實(shí)際上沒有緊，明年在這個(gè)基礎(chǔ)上，如果快速擴(kuò)張，可以說整個(gè)金融市場(chǎng)它的錢涌流出來是必然的。l 房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了整體下滑的趨勢(shì)，開發(fā)商資金重壓明顯，未來的房地產(chǎn)銷售仍不容樂觀。l 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷過一個(gè)快速發(fā)展階段后，現(xiàn)逐步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。二、“新政”后11月武漢市樓市動(dòng)態(tài)111月，%。%。（一）11月全市新盤備案情況11月全市共有備案新盤22個(gè)，新盤備案量較上月減少3個(gè)；其中，主城區(qū)備案新盤有10個(gè)，比上月增加1個(gè)；非主城區(qū)備案新盤共有12個(gè)，其中，金銀湖、光谷等遠(yuǎn)城區(qū)本月僅備案新盤4個(gè)，其余均集中在黃陂、江夏城郊，共有備案新盤8個(gè)。而11月的樓市新政對(duì)于開發(fā)商而言無疑將是一根救命稻草，希望借此提升在年前的最后一搏。但是新政的出臺(tái)，將釋放大量滿兩年期限的高品質(zhì)次新房，供應(yīng)量大幅增加，而未來宏觀形勢(shì)的不確定性也將進(jìn)一步加劇了買房人的觀望氣氛。 （二）11月土地掛牌情況本月共出臺(tái)兩次土地掛牌交易公告，分別為2008年第9號(hào)公告推出1宗招標(biāo)地塊；2008年10號(hào)公告推出6宗掛牌交易地塊。而10號(hào)公告掛牌出讓的6宗地塊以中小型地塊為主校友錄，（），除P（2008）068號(hào)地塊的總用地面積在10萬方以上，其余均在2萬方左右。 在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商由于資金壓力以及對(duì)未來預(yù)期的改變使得拿地的可能性將至谷底。因此，本次掛牌的6宗商住用地能否順利的拍出，還得以市場(chǎng)的反應(yīng)來說話。此次武商集團(tuán)競(jìng)得成功，摩爾擴(kuò)建計(jì)劃得以順利進(jìn)行，規(guī)劃武商“摩爾”擴(kuò)建部分含8層的購(gòu)物中心、50層的五星級(jí)商務(wù)酒店以及8層休閑游樂中心等。三、武漢市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況（一）片區(qū)分析 片區(qū)商品住宅成交均價(jià)及銷量情況(單位：元/平方米 套)：片區(qū)本月成交均價(jià)上月成交均價(jià)變化漲幅同比漢口漢口中心區(qū)%%古田片區(qū)%%二七、后湖片區(qū)%%東西湖區(qū)%%武昌武昌中心區(qū).%%青山區(qū)%%南湖區(qū)%%關(guān)山區(qū)%%漢陽漢陽中心區(qū)%%沌口片%%全市%% 通過對(duì)比本月和上月武漢市各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)可以看出，大部分片區(qū)商品住宅成交均價(jià)均有所下跌，跌幅都在2個(gè)百分點(diǎn)左右。而同比漲幅最大的是武昌中心區(qū)，%。青山區(qū)銷量最少，僅有82套，這與該區(qū)的市場(chǎng)開發(fā)量有著很大的關(guān)系。◆ 從郊區(qū)到市中心 樓盤均大幅跳水 　　樓盤的降價(jià)已經(jīng)不是新聞，而降多少才是話題。 　　經(jīng)過10月份秋季房交會(huì)上的大幅度降價(jià)，目前陽邏、黃陂等片區(qū)最低已出現(xiàn)1800元/㎡左右的價(jià)格，基本與當(dāng)?shù)?006年底時(shí)的價(jià)格相當(dāng)。目前該片區(qū)的成交價(jià)格又回到2007年初，部分樓盤的價(jià)格已經(jīng)接近成本價(jià)，有的可能低于成本價(jià)。經(jīng)歷了去年的瘋漲后，光谷樓盤從今年下半年開始大幅降價(jià)。 　　南湖片區(qū)的多個(gè)樓盤，均價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)的6000多元一平方米，降了2000元。璞園均價(jià)4300元/㎡，保利如果上述片區(qū)尚屬城區(qū)稍偏的位置，那么進(jìn)入11月份市中心內(nèi)環(huán)附近樓盤也開始了降價(jià)。目前，徐東片區(qū)幾個(gè)樓盤均價(jià)都在5500元/㎡以下。 武漢市國(guó)土房產(chǎn)局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%，剛剛過去的11月份，降幅也在3%左右。寶安璞園現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人付崇武說，周末兩天共接待了500多位看房人，比平時(shí)一周的客流還大。越是前期降價(jià)猛的樓盤，人越多。雖然這其中有部分10月份有成交意向的房子，為了節(jié)省各種費(fèi)用而推遲到11月簽約，但也讓一些開發(fā)商看到了“降價(jià)”的力量。從2000年起至今，漢口商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，漢口已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地。2005年以后，隨著大量外埠資本注資漢口，房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。目前，漢口房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)，在國(guó)家宏觀調(diào)控措施之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。價(jià)格特征：漢口區(qū)域商品住宅均價(jià)水平在6500元/平方米以上，均價(jià)在6500元/平方米以下物業(yè)主要集中于金銀湖,二七、后湖片及古田片區(qū)。漢口區(qū)域樓盤供求基本平衡。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少。2007年2月份—2008年2月份漢口商品住宅供給和銷售基本分析商品住宅價(jià)格與銷量分析漢口區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年2月，與去年同期相比，%。如下圖： 2007年2月—2008年2月漢口片區(qū)商品住宅銷售情況（單位： 元/平米）761877539157884377051029793817815445935171428328159300200040006000800010000120002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月01000200030004000500060007000銷售套數(shù)銷售均價(jià)從上圖可以看出，漢口區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。漢口中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱