【正文】 策略 —— 仍然以香港風情為廣告訴求點，主要通過報紙硬廣和軟文來表現(xiàn)。 在售和預期推售情況 類別 期數(shù) 建筑類別 主力戶型 面積（ m2） 價格 在售產(chǎn)品 二期 小高層，一梯 2 戶 兩房 86 售磬 三房 115～ 139 3800~4100 元 /m2 一期 三期 二期 1) 整個項目分三期開發(fā)，總戶數(shù)約 1816 戶； 2) 項目 2020 年 4 月開盤，截至 2020 年 6 月 8 日項目銷售進入二期尾盤； 3) 三期預計 2020 年底將推出 7 棟高層（ 5 棟 28 層、 2 棟 35 層）； 4) 項目二期 交房時間為 2020 年底。均為 11 層，建筑公攤 %； 3) 規(guī)劃設(shè)計以環(huán)境做骨干，不同于傳統(tǒng)規(guī)劃以道路做骨干，采取周邊路與盡端路結(jié)合的人車分流、組團大小圍合的方式布局； 4) 小區(qū)居住文化為香港風情。 產(chǎn)品特征 1) 建筑形式：整個項目規(guī)劃由 20 棟建筑組成，其中 13 棟 11 層小高層、 5 棟 28 層高層、 2 棟 35 層高層。目前二期已基本售罄，年底將推出位于地塊中間的 28～ 35 層高層住宅。 項目二：香港映象 香港映象是繼 漢口春天一期后，橋口古田片區(qū)又一規(guī)模較大，檔次較好的品牌樓盤，該樓盤將古田片區(qū)樓市價格進一步推高。若在戶型設(shè)計時，將觀江景四房設(shè)計為南北通透的 1 梯兩戶或呈蝶型設(shè)計，從而更好利用江景資源； 3) 售樓部展示效果差，無法體現(xiàn)高檔項目的品質(zhì)。 可借鑒、關(guān)注之處 1) 項目產(chǎn)品類型豐富，多層帶電梯及花園洋房的規(guī)劃在提升項目檔次上達到一定效果； 2) 觀江景四房設(shè)計為 2 梯四戶，戶型設(shè)計不夠合理。與武漢重點中學第四中學一路之隔，周邊商業(yè)及其他中、小學配套齊全； 2) 交通優(yōu)勢明顯，十多條公交線路通過項目周邊城市主干道，正在建設(shè)中的輕軌一號線也將在未來 3 年內(nèi)通車； 3) 多層帶電梯及花園洋房的規(guī)劃提升項目檔次，贏得了市場口碑； 4) 項目毗鄰規(guī)劃的武漢市橋口區(qū)政府新址，未來市政規(guī)劃及區(qū)域形象將有所提升； 5) 項目施工進度較快，目前大部分樓棟外墻裝修基本完成，給客戶良好印象； 6) 客戶對開發(fā)商橋房集團品牌有一定認知度，有信任感。 5) 營銷組織及包裝 —— 項目在售樓部包裝及營銷展示上較弱，沒有達到推動營銷的目的。 4) 廣告情況 —— 項目第一次開盤前運用大量報版媒體宣傳，形成良好的口碑傳播，市場反映情況較好。 2) 促銷情況 —— 項目進入持續(xù)銷售期，暫無任何促銷活動。每次加推均是三房及四房搭配推出，項目定于 2020 年 12 月底整體交房。 在售樓棟、戶型、面積及價格情況 戶型 4/2/2 3/2/2 3/2/2 3/3/2 面積 161～ 166 M2 133 M2左右 129 M2左右 144M2左右 銷售情況 161 M2銷售滯后 166 M2銷售較好 較好 較好 較好 在售樓棟 1 16 棟 12 棟 價格 均價 3850 元 / M2 均價 4200 元 / M2 1 2 7 122 162 142 1) 該項目在售戶型中以三房為主力戶型、配以少量四房，面積較為適中。該項目的建筑體量由中心向外逐步擴大，保證了各棟觀內(nèi)景效果的均好性； 3) 項目南面近臨漢江，面向江景的住宅全部規(guī)劃為高層并且戶型面積較大。 其中多層與小高層以 板式結(jié)構(gòu)為主，高層以 點式 結(jié)構(gòu)為主，樓棟之間錯落布局， 保證了通風與采光； 2) 小區(qū)整體規(guī)劃 中有 循環(huán)水系，貫穿于整個小區(qū)。 項目基本情況 1) 項目位于古田四路，北面臨解放大道，南面臨漢江 ，各項配套完善 ， 小區(qū)配套中含幼兒園； 2) 項目總占地 117 畝，總建筑面積為 萬平方米，容積率 ，綠化率 35％。項目 15 萬 M2 整體施工、整體交房，分批次推售各樓棟。 謹呈：武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司 漢口古田片區(qū)典型項目 調(diào)研報告 武漢眾聯(lián)置業(yè)顧問有限公司 2020612 橋口古田片區(qū)是漢口片區(qū)目前競爭最為激烈的區(qū)域之一，沿解放大道在售典型項目約 7 個，鄰長豐大道有新長江地產(chǎn)開發(fā)的“ 2020 城市花園”項目，大部分項目規(guī)模在 10 萬方以上，集中在 2020～ 2020 年上市銷售，與本項目銷售期比較雷同，是本項目有力競爭對手。 一、 項目概況 各在售項目相對位臵示意圖： 2020城市花園 漢水熙園 東方花城 博學仕府 麗水康城 香港映象 漢口人家 本案 解 放 大 道 典型競爭項目 競爭項目 競爭項目概況： 項目名稱 麗水康城 漢水熙園 香港印象 博學仕府 漢口人家 2020 城市花園 基本資料 總體規(guī)模 16 萬平方米 萬平方米 27 萬平方米 87000 平方米 81960 平方米 14 萬平方米 容積率 2 綠化率 46% 35% 35% 35% 30% 35% 建筑形式 小高層、高層 小高層、高層 小高層、高層 小高層、高層 多層 多層、小高層 建筑公攤 11F:14%； 18F： 20%；28F:22％以上 18% % 15% 11% 多層 11%，小高層16% 備案情況 簽約套數(shù) 12 48 1 10 27 2020 年 6 月 11 號 備案套數(shù) 119 419 310 332 1 開盤 備案銷售率 34% 53% 91% 40% 18% 備案銷售價格 3560 元 /平方米 3789 元 /平方米 3747 元 /平方米 3554 元 /平方米 3747 元 /平方米 在售情況 在推期數(shù) 一期尾盤 三期 二期尾盤 二期 三期 一期 在推規(guī)模 5 棟 11 層 6 棟高層 /小高層 4 棟小高層 6 棟多層 5 棟多層、 4 棟小高層 建筑形式 小高層 小高層、高層 小高層 2 棟高層 、 2 棟小高層 多層 多層、小高層 主力戶型 兩房 售完 88 平方米 售完 售完 83 平方米 85～ 100 平方米 三房 118～ 130 平方米 129～ 144 平方米 115～ 139 平方米 113134m2 96～ 122 平方米 107～ 135 平方米 四房 161～ 166 平方米 無 150 平方米 其他 起價 3485 元 /平方米 3600 元 /平方米 3320 元 /平方米 3400 元 /平方米 2580 元 /平方米 均價 3700 元 /平方米 2 房 /3 房 4200 元 /平方米、 4 房 3850 元 /平方米 3850 元 /平方米 3700 元 /平方米 3600 元 /平方米 2800 元 /平方米 最高價 4100 元 /平方米 4500 元 /平方米 4000 元 /平方米 4030 元 /平方米 銷售率 90% 95% 50% 交房時間 2020 年底 2020 年 12 月 2020 年底 2020628 2020 年 4 月 2020 年初 項目名稱 麗水康城 漢水熙園 香港印象 博學仕府 漢口人家 2020 城市花園 后期推售情況 推售規(guī)模 6 棟 18 層， 3 棟 28層 5 棟 28 層、 3 棟 35 層 無 推售時間 預計 2020 年上半年 2020 年 6 月底 預計 2020 年底 建筑形式 高層（ 18/28F） 高層（ 28/35F） 多層、小高層 主力戶型 兩房 100 平方米 三房 115～ 132 平方米 129～ 133 平方米 四房 150 平方米 161～ 166 平方米 其他 小戶型 預期價格 4000~4500 元 /M2 3 房起價 4000 元 /M2以上 二、 在售典型項目分析 項目一：漢水熙園 該項目是橋房集團在古田片區(qū)建造的具備一定規(guī)模、品質(zhì)較高的觀景樓盤。 2020 年10 月開盤，目前推售已接近中后期，一梯兩戶電梯多層及小高層板樓銷售情況較好，在售均價約 4200 元 / M2，一梯四戶高層觀景四房銷售略顯滯后，在售均價約 3850 元 / M2。 產(chǎn)品特征 1) 建筑形態(tài)：該項目 由 16 棟 帶 電梯的多層、小高層、高層及 3 棟花園洋房組成。中心區(qū)域為大規(guī)模內(nèi)庭園林。此舉充分展現(xiàn)了景觀資源優(yōu)越性，同時也滿足了高端客戶的觀景需求。目前在售主力戶型如下圖： 2) 項目自 2020 年 10 月開盤以來，不斷加推新產(chǎn)品，第二次推出產(chǎn)品時間為 2020 年 3 月，第三次推出產(chǎn)品時間為 2020 年 5 月， 6 月底又將加戶型： 3*2*2 面積： 129 平方米 戶型點評： ? 客廳、主臥寬敞明亮 ? 三間臥室朝南且方正實用 ? 客廳朝北且南北不通透 ? 餐廳靠近臥室，未做到動靜分區(qū) 戶型： 3*2*2 面積：約 133 平方米 戶型點評： ? 主臥朝南且寬敞明亮 ? 南北不通透 ? 兒童房和次臥室采光較差 戶型： 4*2*2 面積： 161～ 166 平方米 戶型點評： ? 主臥寬敞明亮 ? 帶有入戶花園 ? 客廳面積較小 ? 朝南次臥及衛(wèi)生間、廚房采光較差 ? 戶型進深長，存在面積浪費 ? 戶型： 3*2*2 面積 ：約 133 平方米 戶型點評： ? 戶型較為方正 ? 客廳、餐廳南北雙陽臺通透性好 ? 客廳、主臥朝南 ? 客衛(wèi)生間面積較小 推新產(chǎn)品。 營銷分析 1) 客戶情況 —— 項目與規(guī)劃中的橋口區(qū)人民政 府新址相互毗鄰，配套設(shè)施比較齊全，客戶以漢西私營業(yè)主、軍事學院教師、橋口區(qū)政府公務員為主。 3) 價格情況 —— 現(xiàn)階段推售產(chǎn)品中 2 房、 3 房均價 4200 元 /平方米， 4 房均價 3850 元 /平方米。后期主要以樓宇廣告及戶外廣告牌廣告形式為主，報版投放較少。 項目點評 優(yōu)勢： 1) 地段較好，教育、生活配套較 齊全。 劣勢： 1) 4 房戶型觀江效果不理想，且規(guī)劃上南北不通透，采光不理想，對視比較嚴重； 2) 現(xiàn)場包裝與 展示上比較差； 3) 周邊高層建筑，花園洋房和多層住宅被圍合在小區(qū)中間，影響整體通風效果 。 2 戶朝北戶型觀江景效果差，而 2 戶朝南戶型南北不通透?，F(xiàn)場售樓部若能包裝展示到位， 形成良好昭示性，更有利于項目口碑傳播。項目在規(guī)劃定位上瞄準古田片區(qū)居民購房者購買力相對較弱，在面積控制上比較到位，以中小面積二房、三房為主，在銷售價格及銷售速度上收到較好效果。 古 田 四 路 解 放 大 道 項目基本情況 1) 項目位于 硚口古田四路與解放大道交匯處 ，西面緊靠古田四路，南面緊臨解放大道； 2) 項目總占地面積約 萬平方米，總建筑面積約 27 萬平方米，其中含有約 4 萬方的商業(yè)，容積率 ，綠化率 35％。建筑風格簡約現(xiàn)代，外墻為復合保溫材料； 2) 一、二期產(chǎn)品為一梯 2 戶和一梯 3 戶兩種，板式小高層，南北通透。中心規(guī)劃有主題為維多利亞灣的大型園林景觀，以及約 4 萬方的港式商業(yè)購物中心，如旺角廣場、銅鑼灣廣場、時代廣場； 5) 小區(qū) 內(nèi)部建設(shè)有會所、商業(yè)中心、屋頂花園、觀光電梯等富有港式生活特色的配套。 后期推售產(chǎn)品 三期 高層 暫無規(guī)劃 【項目總規(guī)圖】 營銷分析 1) 客戶特征 —— 項目在品質(zhì)及營銷展示上達到一定高度，面積控制較好，客戶主要以硚口區(qū)的公務員、周邊高校、中小學教師、附近收入較高企業(yè)員工為主； 2) 促銷策略 —— 項目開盤期間，購房者可參加抽