【正文】 存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場的梯級(jí)消費(fèi)需求。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至 “8 成 30 年 ” 的期限。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款 9019戶，共計(jì) 億元，同比增長 %；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá) ，房屋總價(jià)值達(dá) 。 2021年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647起，比1999年增長 %，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。 1999年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司， 2021年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300起，發(fā)放貸 款 4000萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。 2021 年武漢市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。與此同時(shí) 2021年 8 月底舉辦了 “ 百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng) ” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且 帶動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級(jí)市場起到了十分重要的作用。 2021年武漢市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦 “ 房交會(huì) ” ，進(jìn)一步了活躍住房市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021年全市的房交會(huì)，共銷售商品房 5662套，成交面積 ，成交金額 13億元；二手房成交 1681起，成交面積 15萬平方米，成交金額 ；辦理權(quán)證 1876起；辦理抵押 、按揭 245起。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2021年在徐東路上縱橫不下 10個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。同樣光谷也是 2021 年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2021年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動(dòng) 都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。而面積大都在 90120平方米之間。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié) 構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2021年銷售的一個(gè)新變化。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2021年 11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 6．從樓盤設(shè)計(jì)上看， 2021年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化 第 10 頁 共 41 頁 10 需求， 2021 年整個(gè)市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。 7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2021年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線 、面結(jié)合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2021 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。 9．從樓盤的賣點(diǎn)來看， 2021年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。 2021 年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出 “ 智能牌 ” ，逐漸將這一概念置根于市場中。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。例如藍(lán)灣俊 園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 2021 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。 3． 3分類物業(yè)特點(diǎn)（億房網(wǎng) 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)， 2021 年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下： 第 11 頁 共 41 頁 11 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2021 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2021年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。 2021 年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 /平方米、 /平方米，呈現(xiàn)出 逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價(jià)格為 /平方米。 寫字樓 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2021年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。 2021年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。寫字樓地段 價(jià)格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。該地段真正是我市 “ 寸土寸金 ” 的黃金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60元 /平方米，平均入住率為 60%左右。平均售價(jià)為 5036元 /平方米，平均月租金為 /平方 第 12 頁 共 41 頁 12 米，入住率為 55%，退居次席。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為 4160元 /平方米，平均月租價(jià)為 32..8元 /平方米，入住率為 50%左右。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為 4091元 /平方米，平均月租價(jià)為 /平方米，入住率達(dá) 70%。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 商業(yè)服務(wù)用房 2021年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。我市 2021 年新開大型商場 2家 —— 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不 好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。 3． 2021年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2021年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。 1． 2021年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到 100億，住宅竣工面積達(dá) 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。 2． 2021年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化 第 13 頁 共 41 頁 13 程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的 城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場流通將有重要的推動(dòng)作用。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 另據(jù)專家預(yù)測， 2021年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住 宅消費(fèi)的可能性和市場將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2021年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場消化，提高市場價(jià)格起到積極作用。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。 111月累計(jì)完成工業(yè)增加值 21327億元，比上年同期增長 %。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率 穩(wěn)定提高。 111 月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 。 11月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲%， 111 月累計(jì)平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 %。 （二） 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP增長帶來的財(cái)政收入增長額約為13 億元左右。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長%；房地產(chǎn)完成 億元，增長 %。對(duì)外貿(mào)易 10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451萬美元，比上年同期增長 %，保持較高的增長幅度。 （三） 全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為 ，明顯低于去年同期 。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米 1962元，比前 10個(gè)月增加 47元。今年前 11個(gè)月，全國完成房 地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，增幅比去年同期提高 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) %。前 11個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積 5337萬平方米，同比增長%。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長 都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。姑嫂樹路交通便捷 ,有 560,711,805,71,527,35,41路等通向各個(gè)方向 , 江岸區(qū)價(jià)格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2021 年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢由上季度的 下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大 第 16 頁 共 41 頁 16 多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù)“ 城市空心化 ” 的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。 一、投資地塊的地理環(huán) 境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。 地塊面積：凈用地面積 ，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 西對(duì)姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有 什么大型的污染源。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長途客車。路邊附近有 23個(gè)門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打 工。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?23千人。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。 此 處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有 60戶，約 250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺(tái) 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺(tái)，無污染，空氣清新，景色怡人。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上?？v有張公堤，橫有竹葉山 路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村， 第 19 頁 共 41 頁 19 塔字湖村平均月收入在 1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。商業(yè)發(fā)達(dá) ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。沿線有 35 路車通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對(duì)滯后。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺(tái) ,打工 ,出租房屋為來源 .道路情況較差 ,路面較