【正文】 住宅平均價格為 1673元／平方米，比去年同期增長 4%。去年底，我市住宅均價為 ，全年上漲５ %。東西湖區(qū)漲幅也高達 410多元／平方米，主要是金銀湖地區(qū)吸引了城區(qū)的不少購買力。江漢區(qū)住宅均價高達２６１８．０５元／平方米，成為我市房價最高的區(qū)域，主要是西北湖周邊中高檔樓盤俏銷所致。 二、武漢市住宅供需總量分析 1. 武漢住宅需求趨勢 2020年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐會明顯加快。因此，要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。隨著人們對工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高， “以人為本 ”的設(shè)計及建設(shè)理念被越來越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用。因此，在 2020年及未來時間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的 “智能化樓盤 ”、 “智能化小區(qū) ”將成為市場追逐的新寵，開發(fā)商將應(yīng)市場和消費者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。江城武漢以它得天獨厚的地理位置和氣候環(huán)境為景觀住宅的產(chǎn)生提供了地利條件。 “麗島花園 ”、 “名都花園 ”、 “南湖山莊 ”都以 6000畝的南湖為背景； “玉龍島花園 ”、 “澳門山莊 ”、 “湯遜湖度假村 ”圍繞著湯遜湖而生； “藍灣俊園 ”更是以百年鐘樓為依托，駐足江灘，借長江為景，還有一些樓盤引入江南園林景觀，開鑿人工湖，創(chuàng)造出一種頗具靈韻的雋秀之美。 2. 武 漢住宅投資和供應(yīng)量預(yù)測 住宅投資將繼續(xù)保持相對理性地穩(wěn)定增長。另外，根據(jù) “十五 ”規(guī)劃，到 2020年，我國城市人均住宅建筑面積要達到 22平方米，戶均達到 70 平方米，目前距離這一目標還有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍然是 2020年投資的重點和熱點。不過，隨著市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一些影響投資增長的風險問題，主要表現(xiàn)在一些商品房銷售難度增加，供需矛盾凸現(xiàn)，空置房面積迅速擴大（目前全國實際空置房面積超過 ），商品房的銷售增長率和銷售價格增長率都低于投資開發(fā)增長率，部分地區(qū)市場過熱，銀行調(diào)高了貸款風險系數(shù)，這樣，開發(fā)商對市場的投資會變得更加謹慎和理性起來，會逐漸調(diào)整自己的投資。 完成投資 53． 88億元，同比增長 %；其中，億元，同比增長 %。截止 2020年 6月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達 ，同比增長 %，其中住宅 97538萬平方米，增長 %。全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 萬平方米，其中住宅 ，分別增長 %和 %。由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房回報率高，從 1998年底開始連續(xù) 4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商把產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和賓館飯店上，而針對廣大工薪階層且市場需求巨大的中小戶型開發(fā)量少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當前中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡而導致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價高的中高檔住宅。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)商會注意主動調(diào)整商品房的產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)和價格結(jié)構(gòu)，降低中高檔住宅的開發(fā)，增加針對中低收入階層房屋供應(yīng)比例，房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整趨向合理。 “新科技、新人居、新環(huán)境 ”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題。 武漢市借景造勢成熱點，越來越多的開發(fā)商將生態(tài)、環(huán)保、親水概念引入項目并取得了不錯的成績。 “依山傍水 ”、 “擇水而居 ”便成了房地產(chǎn)業(yè)新一輪的銷售熱點。預(yù)計今年在這種模式的引導下，借景造勢將繼續(xù)流行。碧水晴天一期推出的 292 套住房，兩個季度不到銷售了 70%，而其出售的 42 間商鋪也被一搶而空。 （ 2 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤——“麗島花園 ”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。 （ 3）小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢 2020年 7月 1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。據(jù)調(diào)查： 2020年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達 150余棟，總建筑面積將達到 200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為 30%左右。 （ 4）消費者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置 40%，價格為 %，環(huán)境 為 %，交通為 %，其他因素的被選率為 %，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。隨后兩年，以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像 ***這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。隨著市場供求 關(guān)系的變化和成熟度的提高，包括價格、質(zhì)量、服務(wù)在內(nèi)的品牌競爭逐漸顯露，品牌化產(chǎn)品占有并瓜分市場成為趨向，一個有影響的品牌可以征服消費者，取得越來越大的市場份額，形成壟斷性優(yōu)勢。 6 2. 武漢市洪山區(qū)房地產(chǎn)市場競爭分析 本季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 /平方米，比上 季度上漲了 /平方米，漲幅為 %。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價在 1940元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。半島尊邸和南湖山莊。半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右。 坐落在洪山區(qū)的 “中國光谷 ”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在 2020元 /平方米左右。 3. 目標區(qū)域（本項目劃定的范圍）內(nèi)競爭分析 3公里半徑周邊主要樓盤狀況及居民構(gòu)成如下： 四、市場定位 項目優(yōu)勢和價格定位 和周邊其他競爭樓盤相比，本項目有起自身特有的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、中國光谷、交通、綠化、與高教為鄰。 經(jīng)過對項目周邊有競爭可能的樓盤分析，同等檔次樓盤的價格在 2100～ 2400元 /平方米。 本報告本著謹慎的態(tài)度擬訂項目銷售定價 2020元 /平方米左右。因此，區(qū)域市場是我們的主導爭取的方向。因此，區(qū)域內(nèi)及武漢市客戶共同構(gòu)成了本項目的目標區(qū)域。因此，本項目所鎖定的目標客戶層同樣要適應(yīng)這一特征。一般情況下購房者首付 30%房款，約 4萬元左右，余款向銀行按揭分 20年償還，按照商業(yè)貸款利率每月公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。參考與本項目性質(zhì)相仿的 “學府佳園 ”項目，其第一期開盤后 1年銷售率達 90%以上，第二期開盤后 1 個季度銷售率 35%，本項目的銷售進度計劃相對保守和穩(wěn)妥一些。同時，策劃公司和發(fā)展商明確提出 承諾提前兌現(xiàn) 品牌與信心的保證 的宣傳口號，對種種承諾來一個提前兌現(xiàn)：部分綠化提前完成；樓宇底層內(nèi)，外墻和大堂的高檔裝潢已經(jīng)做好；在大樓竣工前，完成底層一個層面的各項服務(wù)設(shè)施：老年活動中心、兒童游戲室、圖書閱覽室、健身房等，這有別于通常等業(yè)主入住后才能配套承諾的舉措，獨辟蹊徑，將會受到購房者的廣泛稱贊。同時，也使樓盤有足夠的上揚空間，鼓勵人們投資房產(chǎn)消費。同時，有計劃、有步驟、有重點的安排廣告媒體宣傳，從而期望引起了強烈的熱點效應(yīng)。 下面我們對各個方案的位置及具體情況進行分析。 位置 2：位于華工東門右側(cè)的一塊空地 ,面積較小 ,地理位置基本上與位置 1 相對。 位置 4:華工南大門對面向南 500米左右 ,現(xiàn)有大量的老式住宅 ,面積較小 ,與光谷為鄰。缺點在于離市區(qū)較遠 ,進入市區(qū)需花少 許時間 , 如有大型設(shè)備出入 ,運輸費也是一筆不小的開支 ,另外在此地塊周圍無大型的超市 ,客戶只有到魯巷超市購物 ,距離較遠 ,行動也不太方便 ,另外此地塊地質(zhì)較松軟 ,地基問題需注意防范。而缺點就在于由于面積較小 ,加之住宅也不能太高 ,對于追求那種舒適與寬松的感覺的現(xiàn)代人 ,這里或多或少給人一種較壓抑的 10 感覺 .在經(jīng)濟性條件方面 ,這里的地塊還需研究征地拆遷移民方案 ,對征地 拆遷移民進行安置 ,另外還需付補償費以及拆遷安置的工作量和所需的投資 ,這些都是不小的早期投資 ,費用問題是我們再選這塊地皮之前所需做的工作重點。缺點在于由于地塊背對