【正文】 ：市場預(yù)測 ................................................................................ 3 第三部分：場址方案 .............................................................................. 10 第四部分：投資規(guī)模開發(fā)方案 .............................................................. 13 第五部分：產(chǎn)品開發(fā)方案 ...................................................................... 15 第六部分：營銷方案 .............................................................................. 19 第七部分：工程方案 .............................................................................. 22 第八部分：環(huán)境影響評價 ...................................................................... 23 第九部分：管理方案 .............................................................................. 25 第十部分：項目實(shí)施進(jìn)度 ...................................................................... 27 第十一部分：投資估算 .......................................................................... 28 第十二部分：籌資方案 .......................................................................... 29 第十三部分：財務(wù)評價 .......................................................................... 31 第十四部分：社會評價 .......................................................................... 32 第十五部分：風(fēng)險分析 .......................................................................... 36 第十 六部分：總論與建議 ...................................................................... 40 1 第一部分：項目興建理由與目標(biāo) 一、項目提出的背景 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首批國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有 “華中硅谷 ”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 家，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn) 業(yè)基礎(chǔ)。 畝已經(jīng)建成。二期 6005000余萬元，安排了長飛擴(kuò)建項目、郵科院擴(kuò)建項目和金龍城項目等。 近一年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。市委、市政府已批準(zhǔn)了東湖開發(fā)區(qū)跨世紀(jì)發(fā)展的總體規(guī)劃，工業(yè)園 “東擴(kuò)南進(jìn) ”的封閉管理已經(jīng)啟動。 為了保證開發(fā)區(qū)新的總體規(guī)劃的實(shí)施，經(jīng)與市規(guī)劃局認(rèn)真研究， ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定在華中科技大學(xué)校區(qū)之間 1000 畝的土地上進(jìn)行開發(fā)項目，本次的開發(fā)項目將進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究報告。 二、項目開發(fā)商 ***項目的開發(fā)商 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（已上市），總部在武漢，分公司遍布北京、上海、廣州、深圳、南京等地，公司資產(chǎn)總計 50 億元。本公司以先后在各大城市推出多個花園小區(qū)，已收到良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，公司品牌戰(zhàn)略嶄露頭角，另外公司信譽(yù)優(yōu)良，銀行、企業(yè)關(guān)系融洽親密，這次項目由總公司以法人資格進(jìn)行融資。公司經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化。其經(jīng)營 宗旨是 “品牌經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誠信互利，客戶至上 ”。 公司目前已開發(fā)關(guān)西小區(qū)、工業(yè)園綜合服務(wù)區(qū)等項目，在項目的開發(fā)實(shí)施中，以融合自然風(fēng)光為先導(dǎo)、創(chuàng)造人文環(huán)境為手段，實(shí)現(xiàn)了以人為本的經(jīng)營理念，逐步形成了 “規(guī)劃設(shè)計超前、建筑施工精心、質(zhì)量成本并重、物業(yè)管理力求盡善盡美 ”的經(jīng)營風(fēng)格。 三、項目設(shè)計單位 承擔(dān)自然好景項目建筑設(shè)計及施工圖設(shè)計的武漢城市建筑設(shè)計院，是具有國家甲級設(shè)計資質(zhì)的大型綜合設(shè)計研究院，在國內(nèi)建筑界享有盛名。 四、項目的策劃商 深圳國際企業(yè)服務(wù)公司，是全國唯一從事地產(chǎn) “全程策劃及推廣 ”的大 型專業(yè)策劃公司，原屬于著名的 “***集團(tuán) ”，在北京、上海、天津、西安、成都等地設(shè)有分公司，策劃業(yè)務(wù)遍及全國，業(yè)績斐然。 2 第二部分：市場預(yù)測 一、 市場概況 根據(jù)武漢市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示， 2020年武漢國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，社會生產(chǎn)力水平進(jìn)一步提高。國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。初步統(tǒng)計，全年國勞動就業(yè)工作有新進(jìn)展。年末全市從業(yè)人員 ，比上年末增加 萬人，增長 %。全年下崗失業(yè)職工實(shí)現(xiàn)再就業(yè) ，年末城鎮(zhèn)登記 失業(yè)率%。 各項改革穩(wěn)步推進(jìn)。國有企業(yè)改革加速，向各區(qū)下放了 226戶市屬國有企業(yè)；國有資產(chǎn)營運(yùn)機(jī)構(gòu)整合力度加大，一批國有控股公司重組壯大；大力推進(jìn)行政審批制度改革，精簡了一批市級審批項目；改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境，整頓規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序不斷深化；農(nóng)村稅費(fèi)改革取得初步成效，全市農(nóng)民人平負(fù)擔(dān)比上年減少，下降 %。 2. 武漢市房地產(chǎn)市場概況 建筑業(yè)增長較快。全市共有建筑企業(yè) 532家，完成建筑業(yè)增加值 ，比上年增長 %。建筑企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率 9 萬元 /人，比上年增長 %；建筑企業(yè)施工項目 12505 個，竣工項目 7703 個；施工面積 萬平方米，竣工面積 ；施工工程優(yōu)良品率 %。 房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷兩旺。 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，增長 %。其中住宅投資 ，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 ，增長 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 %；全年銷售商品房 萬平方米，增長 %，其中銷售給個人 萬平方米，增長 %。實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 ，增長 %。 來自武漢市城市開發(fā)辦的消息表明，住宅建設(shè)仍是武漢房地產(chǎn)開發(fā)主體，商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。去年前三季度，市民花在購房上的錢已達(dá) ，比上一年同期增長近三分之一。據(jù)初步統(tǒng)計，今年以來，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)住宅施工面積達(dá) ，住宅新開工面積 ，比去年同期增長%，分別占全市房屋施工面積和新開工面積的 75%和 92%。據(jù)介紹，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺局面，而銷售增長更快，住宅價格也略有上升。前三季度，武漢市房地產(chǎn)開 發(fā)累計完成投資 ，比上一年同期增長 %。全市共銷售現(xiàn)貨（含租賃）商品房 ，其中住宅現(xiàn)貨銷售 153萬平方米，占 %，同比增長 %，銷售額達(dá) 。此外，預(yù)售期房到位資金 10億元，增長 %。全市住宅平均價格為 1673元／平方米，比去年同期增長 4%。從全市房地產(chǎn)形勢報告會上獲悉， 2020年全市住宅均價上漲 105元／平米，青山區(qū)漲幅高達(dá) 元／平米，為全市各城區(qū)之首。去年底，我市住宅均價為 ，全年上漲５ %。在七 3 區(qū)域的房價。東西湖區(qū)漲幅也高達(dá) 410多元／平方米，主要是金銀湖地區(qū)吸引了城區(qū)的不少購買力。硚口區(qū)由于中低價樓盤唱主角，價格反而下降了８６元／平方米。江漢區(qū)住宅均價高達(dá)２６１８．０５元／平方米，成為我市房價最高的區(qū)域，主要是西北湖周邊中高檔樓盤俏銷所致。大會預(yù)測，今年我市中高檔樓盤將繼續(xù)增多，房價將保持上漲趨勢，但不會出現(xiàn)大幅上漲。 二、武漢市住宅供需總量分析 1. 武漢住宅需求趨勢 2020年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐會明顯加快。由于受趨利因素的影響 ，投資中高檔商品房回報率高，從 1998年底開始連續(xù) 4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大