【正文】 究應(yīng)用大大擴(kuò)大，不僅涵蓋于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策還廣泛應(yīng)用于工、農(nóng)、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、科學(xué)實(shí)驗(yàn)、銷售產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、環(huán)境保護(hù)、區(qū)域規(guī)劃以及社會(huì)改造等方面。 國(guó)內(nèi)的研究現(xiàn)狀我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)，從基于確定性投資的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，通過(guò)估算項(xiàng)目各項(xiàng)投資金額，采用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析法，最后計(jì)算而得的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、回收期，從而得出投資效果的預(yù)算。 我國(guó)可行性研究工作開(kāi)始于20世紀(jì)70年代末，改革開(kāi)放的推動(dòng)，翻譯出版了聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織(UNDIO)的《工業(yè)可行性研究編制手冊(cè)》，其中的基本方法與理論研究為可行性研究的發(fā)展起到了極大推動(dòng)作用。我國(guó)學(xué)者1990年以來(lái)在投資分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行了理論與實(shí)踐的探討。楊永堂則在2004年指出要注意項(xiàng)目總投資計(jì)算、現(xiàn)金流和基準(zhǔn)收益率的確定，便于得出正確的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析結(jié)果。項(xiàng)勇于2008年提出要以Excel為基礎(chǔ)、以Access為主體構(gòu)建一個(gè)項(xiàng)目管理的數(shù)據(jù)庫(kù)集成系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究的方法。本章主要介紹了選題背景、選題意義及國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀。本章主要介紹了連武漢市東湖之濱項(xiàng)目提出的理由、擬建地點(diǎn)、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及編制可行性研究報(bào)告的依據(jù)。本章主要研究了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，從行業(yè)影響、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響、宏觀經(jīng)濟(jì)影響及社會(huì)影響進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析，從武漢市房地產(chǎn)整體供需狀況、住宅類主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤、寫字樓類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤，項(xiàng)目SWOT分析進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，并預(yù)測(cè)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和前景。本章主要研究了東湖之濱項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策略。然后從前期的策劃、中期的戰(zhàn)術(shù)分布實(shí)施及后期的營(yíng)銷控制進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷分析。本章主要研究了項(xiàng)目的整體規(guī)劃與布局，環(huán)境影響評(píng)價(jià)，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與計(jì)劃和項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃。本章主要研究了項(xiàng)目建設(shè)的必要性，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析、盈利能力分析、不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。在上述分析的基礎(chǔ)上，得出項(xiàng)目建設(shè)可行、經(jīng)濟(jì)效益可行的結(jié)論并提出建議[7]?？尚行匝芯靠梢允俏覀冏龅角逦氖袌?chǎng)定位、合理的技術(shù)安排、準(zhǔn)確的預(yù)算資金，適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)資金利用，并在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中避免決策的盲目性。2 武漢東湖之濱房地產(chǎn)項(xiàng)目概述 東湖之濱住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目概況(1)項(xiàng)目提出的理由1) 符合武漢市總體規(guī)劃要求2013年是武漢市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)快出形象，快速構(gòu)建國(guó)際性生態(tài)型濱江濱湖城市的關(guān)鍵之年。2) 項(xiàng)目定位符合武漢市發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)前景良好。3）武漢房地市場(chǎng)仍有上升空間自2000年以來(lái)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)的“黃金十年”，武漢房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，雖然歷經(jīng)08年金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮；2011年國(guó)十條及2013年的國(guó)五條的宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)政策，房?jī)r(jià)得到有效調(diào)控。預(yù)計(jì)今后幾年，武漢市作為整個(gè)中部地區(qū)的支撐點(diǎn)，房地產(chǎn)仍將有所作為。不僅以自身的發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要一極，而且極具關(guān)聯(lián)性特性有效帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 5) 項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)異，有利于提高土地效益項(xiàng)目所處武昌核心區(qū)，根據(jù)規(guī)劃要求，該地區(qū)將會(huì)以旅游、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展內(nèi)容，建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市居住中心，這不僅大大提高了項(xiàng)目區(qū)域的城市水平和規(guī)模，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。被徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈所圍繞，距離武漢火車站、歡樂(lè)谷游樂(lè)區(qū)8公里，楚河漢街4公里，銷品茂2公里。見(jiàn)圖21圖21 地塊項(xiàng)目所處地塊2)宗地面積、形狀及尺寸基地沿東北走向呈矩形，整體形狀較為規(guī)則，北側(cè)楊園路紅線寬度30米，東側(cè)規(guī)劃中北路延伸線紅線寬度40米，西側(cè)緊鄰嘉隆小區(qū)，南側(cè)緊靠空閑用地，空置公共通道都為10米。其中公建用地9050㎡，建設(shè)用地面積約27450㎡。見(jiàn)圖23圖23 宗地規(guī)劃圖4)四周圍環(huán)境與設(shè)施 地塊臨近徐東商業(yè)圈核心地段，區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利，周邊建設(shè)以住宅，交通便利，周邊建設(shè)以住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)為主，配套設(shè)施較為齊全；其中商業(yè)設(shè)施只要有銷品茂，沃爾瑪，新世界百貨，中商平價(jià)，新干線生活廣場(chǎng)，麥德龍，新一佳等；教育設(shè)施主要有鐵四院小學(xué)，四十七中，湖大附中；醫(yī)療設(shè)施主要由武昌醫(yī)院，武昌兒童醫(yī)院等；區(qū)域已經(jīng)建成一批質(zhì)量較高的居住樓盤，如君臨天下，漢飛濱江國(guó)際，江尚天地，悠活城等，形成了較為成熟的居住氛圍。圖24 宗地位置圖圖24 宗地位置圖（3）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目住宅區(qū)計(jì)劃開(kāi)發(fā)5棟高層住宅、和1棟寫字樓等其他公建設(shè)施。符合湖北省2008年住宅用地控制指標(biāo)中住宅，寫字樓用地控制標(biāo)準(zhǔn)。1)2009年5月25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中再次提出物業(yè)稅的征收要成為要深化房地產(chǎn)稅制改革工作的著力點(diǎn)。二套房貸款首付款比例不得低于40%。[9]3）2010年4月14日。其中，要求對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％。4）2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”?！锻ㄖ芬?，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。5）2011年1月26日，國(guó)務(wù)院下達(dá)有關(guān)八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國(guó)八條”),其中主要內(nèi)容是，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,。調(diào)整后，%，%。會(huì)議確定了五項(xiàng)抑制投機(jī)投資購(gòu)房加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（稱為“國(guó)五條”）。自2009年12月份開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)，政策經(jīng)歷了四次強(qiáng)化，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“”，2011年1月的“新國(guó)八條”，2013年2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。在抑制投機(jī)性房地產(chǎn)購(gòu)買方面成果顯著，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正面臨重要轉(zhuǎn)型期，城鎮(zhèn)一體化的鋪開(kāi)，導(dǎo)致剛性需求增加，從而房地產(chǎn)行業(yè)在2012年逐漸回暖，并在2012年呈現(xiàn)先低后高的態(tài)勢(shì)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，%，房產(chǎn)市場(chǎng)仍有極大潛力。經(jīng)濟(jì)增速的減緩，將使實(shí)力不足的房地產(chǎn)公司可能面臨出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖而造成房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，提高對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的會(huì)融服務(wù)水平，保障民生，國(guó)家降低個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)稅收，人民銀行對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策適時(shí)進(jìn)行了調(diào)整。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，下達(dá)了嚴(yán)厲控制，這是繼國(guó)十一條，國(guó)十九條，新國(guó)四條以來(lái)的一脈相承的政策。這是針對(duì)2013年13月份房?jī)r(jià)走高最新調(diào)控政策。調(diào)整是為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的金融服務(wù)水平，保障民生。受到宏觀調(diào)控政策的影響，2011第四季度和2012第一季度，房地產(chǎn)理性回歸；2012年6~8月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)反彈波折；2012年第三季度至2013年3月底，延續(xù)溫和地回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走高。2013年2月20日“國(guó)五條”的出臺(tái)正是在這樣的條件下，繼續(xù)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的體現(xiàn)。因此穩(wěn)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)公共租賃房，保障房的建設(shè)將會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的核心內(nèi)容。2)政策的核心是支持居民購(gòu)房針對(duì)目前房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)的情況，最近出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是控價(jià)，調(diào)控政策不應(yīng)該破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)所具有的運(yùn)行規(guī)律。因而新政策制定的重點(diǎn)是穩(wěn)定交易量，要刺激消費(fèi)量的提升，房?jī)r(jià)須下降，這樣才會(huì)提高交易量。3)合理確定價(jià)格促進(jìn)市場(chǎng)交易剛性需求的集中釋放，使房市正在回暖，而近期各項(xiàng)政策調(diào)控手段正在使房?jī)r(jià)向合理的方向發(fā)展。2011年底以后，70個(gè)大中城市新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比陸續(xù)下降，2012年第一季度跌入最低點(diǎn)，第二季度開(kāi)始反彈，7月出現(xiàn)波峰后開(kāi)始下降。[11] 2012年新建商品住宅月環(huán)價(jià)比價(jià)格下降持平、上漲城市個(gè)數(shù)變化情況見(jiàn)圖31。2012年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，%。第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。第三，需求結(jié)構(gòu)變化積極。農(nóng)村居民增速快于城鎮(zhèn)：農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入6778元，%。%，%。%。%第五，貨幣信貸增長(zhǎng)較快。2011~2012年利率呈下降趨勢(shì)，9月末，%。年末全國(guó)就業(yè)人員76704萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員37102萬(wàn)人。%，與上年末持平。全年全國(guó)公共財(cái)政收入117210億元，比上年增加13335億元，%；其中稅收收入100601億元，增加10862億元，%。其中，住宅投資49374億元，%，%。房屋新開(kāi)工面積177334萬(wàn)平方米，%，；其中，住宅新開(kāi)工面積130695萬(wàn)平方米，%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速見(jiàn)圖32圖32 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速2012年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積35667萬(wàn)平方米，%，；土地成交價(jià)款7410億元，%。商品房銷售額64456億元，增長(zhǎng)10%，；其中，%，%，%。全國(guó)商品房銷售額及銷售速度見(jiàn)圖33.圖33 全國(guó)商品房銷售額及銷售速度 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境分析 武漢市綜合概況武漢是湖北省省會(huì)，位于江漢平原東部。武漢四通八達(dá)，素有九省通衢的美稱，是中國(guó)內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理中心；全國(guó)僅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大學(xué)生人數(shù)居全球第一；內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽(yù)為世界開(kāi)啟中國(guó)內(nèi)陸市場(chǎng)的“金鑰匙”、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析（1）武漢市住宅市場(chǎng)投資發(fā)展?fàn)顩r2012年，％，％，占比較上年增加近2個(gè)百分點(diǎn)，為帶動(dòng)全市投資增長(zhǎng)起到重要作用。其中：，%，；，%，；，%。全年新增個(gè)人住房公積金貸款 億元， 億元， 億元， 億元。2005—2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，住房開(kāi)發(fā)投資詳見(jiàn)圖32圖32 2005—2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，住房開(kāi)發(fā)投資圖 單位：億元2012年武漢市全年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持逐漸回升的的發(fā)展態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，住房成交量明顯回升，價(jià)格波動(dòng)趨穩(wěn)，結(jié)構(gòu)更趨合理，對(duì)我市投資和消費(fèi)起到持續(xù)帶動(dòng)作用。2012年每月商品住房銷售套數(shù)見(jiàn)圖33圖33 2012年每月商品住房銷售套數(shù)2012年武漢市住房?jī)r(jià)格波動(dòng)逐步趨穩(wěn)，％。前5個(gè)月我市價(jià)格穩(wěn)中有降，%、%、%、%、%。2012年每月商品住房銷售均價(jià)走勢(shì)圖見(jiàn)圖34 圖34 2012年每月商品住房銷售均價(jià)走勢(shì)圖 單位：元/平方米 （3）武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)情況第一，中小戶型商品住房為市場(chǎng)銷售主體。其中90平方米以下占比最大，%；%；%；%。從所統(tǒng)計(jì)的銷售情況數(shù)據(jù)來(lái)看，在全市商品住房銷售中，700010000元/%，%；7000元/%，%；10000元/%，%。使其土地供給量日益減少，從而造成土地成交額下降；，環(huán)比價(jià)值得到持續(xù)增高，未來(lái)回報(bào)率有望提升，從而其周邊房地產(chǎn)有著強(qiáng)硬的增長(zhǎng)表現(xiàn)，由此可見(jiàn)，新交通方式的選擇和生活配套設(shè)施的齊全，已成為居民選擇購(gòu)房的主要考慮因素。2012 年武漢市主要片區(qū)季度成交情況匯總表單位見(jiàn)表35[13]。目前武漢成交客戶以剛性需求置業(yè)者和改善性需求客戶為主，整體占比超過(guò)八成。近五成的居民家庭住房建筑面積在80平方米以下，％的居民認(rèn)為經(jīng)濟(jì)而又理想的住房建筑面積是7190平方米（見(jiàn)下圖）。價(jià)格是影響居民購(gòu)房的主要因素。過(guò)小的戶型雖價(jià)格低廉，但作為居住購(gòu)房的選擇，都不再是首選，我們可以看到高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境和居中的住房面積將成為現(xiàn)代人們的首選，因而每套住宅面積在90平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)抉代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以中小戶型為主新建住房供應(yīng)按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，90120平方米戶型的供應(yīng)套數(shù)占比最大，%；其次為90平方米以下戶型，%；%。(2)樓盤產(chǎn)品將會(huì)更加精細(xì)城市建設(shè)一直貫穿建設(shè)大武漢都市圈的整體規(guī)劃之中，作為城市形象代和窗戶的城市寫字樓及住宅樓盤，未來(lái)幾年的仍會(huì)繼續(xù)呈跨越式高速發(fā)展形態(tài)。武漢許多樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)不盡合理，存在暗房、畸形房、通風(fēng)采光等問(wèn)題。(3)規(guī)?；≌?、寫字樓將受消費(fèi)者青睞隨著購(gòu)房者品位的日益提升：居住不再是購(gòu)房的唯一目的，而其所具有的產(chǎn)品附加值，諸如周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、主體景觀、綠化水平等得到了更多關(guān)注。復(fù)地東湖國(guó)際，百瑞景中央生活區(qū)的熱銷，也正印證了這種趨勢(shì)。 本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤（1）森華徐東國(guó)際紅館位于正在興建的楊園南路沿線，梨園派出所旁。目標(biāo)價(jià)位：11500元/m2。1層為地下停車場(chǎng)，12層為商業(yè)裙樓，3層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，423層為在售的住宅產(chǎn)品，當(dāng)期戶數(shù)380戶，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)2014年12月入住。（2）福星惠譽(yù)項(xiàng)目總占地面積約5208㎡，總建筑面積約15610㎡，綠地率36%，社區(qū)共180戶，單戶面積由80㎡至116㎡，戶型設(shè)計(jì)為全朝南精致兩房，南北通透水景三房。該樓盤對(duì)本項(xiàng)目具有借鑒意義。普提金國(guó)際三期主推20200㎡的商鋪。綠化率：43%，容積率：：865個(gè)。預(yù)期售價(jià)30000元/㎡。（4）復(fù)地東湖國(guó)際復(fù)地五期規(guī)劃建筑面積24320㎡，開(kāi)盤銷售2號(hào)和5號(hào)樓，戶型分89㎡和101㎡32層超高層住宅。項(xiàng)目同時(shí)毗臨省府中心及中南、徐東等成熟商圈，是武漢市目前在建的、規(guī)劃最大的、城市中央頂級(jí)綜合體。月，綠化率35%，總戶數(shù)1601戶，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，五期預(yù)計(jì)2014年年底入住。該樓盤對(duì)本項(xiàng)目具有（5）萬(wàn)達(dá)漢街壹號(hào)公館地處武漢武昌中北路171號(hào)，總建筑面積55萬(wàn)，占地面積10萬(wàn)，項(xiàng)目全部為兩梯兩戶或兩梯三戶布局，面積區(qū)間約為120220㎡，戶型設(shè)計(jì)秉持“空間奢侈化”原則，全部為大開(kāi)間、窄進(jìn)深布局，在功能設(shè)計(jì)上則迎合高端人士生活需要，配備獨(dú)立衛(wèi)生間和奢華衣帽間，打造出武漢罕見(jiàn)的“全套房”格局。(6)悠活城地處武昌徐東大街1號(hào)， 四期100200平米復(fù)式在售。項(xiàng)目占地面積21709㎡，建筑面積75983㎡，預(yù)期售價(jià)： 11000元/ ㎡.（7）純水岸東湖位于東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)平安大道166號(hào)，現(xiàn)售120145㎡三室兩廳戶型?？倯魯?shù)8141戶 當(dāng)期戶數(shù)8