【正文】 因還是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房大規(guī)模開發(fā)造成的，多數(shù)的經(jīng)濟(jì)適用房不講究規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境營造，戶型平面極不合理，主要是靠低廉的價(jià)格吸 引購房者。 個(gè)人購房已經(jīng)成為市場主體 98 年由于集團(tuán)購房的停止以及貨幣化房改的實(shí)施，將個(gè)人引向了商品市場，根據(jù) 武房指數(shù) 公布 ,2021 年個(gè)人購房率為 %。公積 金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 25%以上。 二、東西湖（含金銀湖區(qū)）區(qū)域住宅市場成長狀 況 0123456公積金歸集 公積金發(fā)放1999年2021年2021 年與 1999 年公積金歸集發(fā)放情況對比圖 單位：億元 第 13 頁 共 38 頁 居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計(jì)01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)受調(diào)查人員居住區(qū)域人數(shù)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽區(qū)選擇東西湖區(qū)居住的人數(shù) 東西湖區(qū) 住宅市場形成 東 西湖區(qū) 住宅市場始于 95 年常青花園的開發(fā)， 通過大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價(jià)位（ 初期以 經(jīng)濟(jì)適用房為主）在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著 配套的逐步完善、人氣的聚集，以及優(yōu)美的自然環(huán)境的影響，住宅市場逐漸 形成；武漢市規(guī)劃中已確定東西湖區(qū)是 引導(dǎo)漢口舊城人口外遷的主要區(qū)域。上述數(shù)據(jù)顯示武漢市老城區(qū)改造及城市住宅郊區(qū)化發(fā)展是一項(xiàng)緊迫工作。 東西湖區(qū)平均房價(jià)有較大的上升空間， 2021 年的漲幅已居全市之榜首； 高品質(zhì)的中檔 產(chǎn)品仍是該區(qū)域市場的空白點(diǎn)。而地區(qū)總?cè)丝趯Ρ? 單位: 萬人)38626292漢口地區(qū)武昌地區(qū)漢陽地區(qū)老城區(qū)人口對比(單位:萬人)16118638漢口地區(qū)武昌地區(qū)漢陽地區(qū) 第 14 頁 共 38 頁 本區(qū)內(nèi)的碧?；▓@的別墅價(jià)格由于品質(zhì)低比其他區(qū)域的同類產(chǎn)品也有 400元左右的價(jià)差。 東西湖片區(qū)目前的產(chǎn)品分布格局主要分為以下三個(gè)區(qū)域： 區(qū)域 基本特征 產(chǎn)品特征 產(chǎn)品檔次 A張公堤外，機(jī)場路以東 以占地 4000 畝的常青花園為代表，經(jīng)過 5年建設(shè)，在常青花園范圍內(nèi)交通、商業(yè)配套已較為完善，成為東西湖區(qū)人口遷入的主要區(qū)域 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以多層為主。 第 16 頁 共 38 頁 常青花園 B 金銀湖周邊 規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。該區(qū)域的開發(fā)目前處于起步狀態(tài)，以碧?；▓@為代表。 以低檔產(chǎn)品為主，有少量高檔產(chǎn)品 ,產(chǎn)品售價(jià)在 1400~2300 元 /㎡之 間。鎮(zhèn)上形 成了相對較完善的商業(yè)配套，但離漢口市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便。 不難看出，在該區(qū)域高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場空檔。已經(jīng)完成開發(fā) 的三期規(guī)模分別為 2 1 19 萬平米，合計(jì)59 萬平米，其中住宅 56 萬平米，目前銷售率達(dá) 90%以上。 該項(xiàng)目前三期的銷售均價(jià)分別為 900 元 /平米、 1100元 /平米和 1300 元 /平米，第四期均價(jià)為 1700元 /平米，增長幅度為 89%。隨著配套的逐步完善， 產(chǎn)品品質(zhì)的提升，逐漸將成為中檔房消費(fèi)熱點(diǎn) 。我們將從萬科品牌知名度、規(guī)劃設(shè)計(jì)、 住宅性能、 營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)本項(xiàng)目優(yōu)勢。 （ 2）、碧?；▓@ 碧?；▓@項(xiàng)目位于宗地北面，金山大道北側(cè)，是具政府背景的宏宇實(shí)業(yè)公司（三級(jí)企業(yè)）開發(fā)的第二個(gè)大規(guī)模樓盤。 該項(xiàng)目緊鄰宗地，但產(chǎn)品品質(zhì)較低，無鮮明特色，營銷手段落后，主要依靠在鬧市區(qū)散發(fā)宣傳單的手法?？傮w銷售率在 50%左右。 競爭分析 ：由于該項(xiàng)目的品質(zhì)較低，項(xiàng)目市場定位、客戶層面與本項(xiàng)目有較大差異性，我們判斷，對本項(xiàng)目競爭性較常青花園低。調(diào)查有效對象為：武漢市城區(qū)居民，能承受購房單價(jià)在 1600 元至 2500 元者，或能承受購房總價(jià)在 15—50 萬元者；其中居 住在漢口為 53%；居住在武昌 35%；居住在漢陽 12%。81~100M178。121~150M178。 以上補(bǔ)充：上兩表還需要統(tǒng)一色塊； 從分析表中可以看出： ① 購房者對跨江購房依然存在較大的心理障礙 ，漢口、武昌、漢陽的潛在購房者絕大多數(shù)均會(huì)在目前居住或工作區(qū)域選擇房源； ② 漢口區(qū)客戶 選擇 東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達(dá)到 23%，遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（ 從江岸、江漢、橋口、東西湖 4個(gè)漢口地區(qū)來看），這主要得益于常青花園 5年開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境； ③ 在購房區(qū)域的選擇上，居住 區(qū)域影響要大于工作區(qū)域?qū)彿繀^(qū)域的影響 。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以 15— 20 萬元為主， ② 公務(wù)員、經(jīng)理層、律師、教師、醫(yī)生、高科技行業(yè)從業(yè)人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、公司職員、對 20— 25 萬元的總價(jià)選擇上顯出與 15— 20 萬元總價(jià)大致相同的接受程 度。 ④ 值得注意的是， 80— 100 平方米房屋的受關(guān)注程度要高于 120— 150 平方米的房屋。81~100M178。121~150M178。 以上調(diào)查顯示： ① 1600— 1800 元是被普遍接受的單價(jià)； ② 隨著面積的增大，能承受的購房單價(jià)也呈遞增趨勢。 房型與購房面積 ① 80 平方米或更小面積的住 房極明顯地表現(xiàn)出平層、二室一廳一衛(wèi)的房屋格局。 80— 150 平方米的房屋，錯(cuò)層結(jié)構(gòu)也較受歡迎； ③ 100 平方米內(nèi)二室和一衛(wèi)的需求也占有一定比例。 建筑類型應(yīng)依建設(shè)規(guī)模而定， 建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。 （ 2）房型配比 從調(diào)查結(jié)果來看， 錯(cuò)層和復(fù)式住宅是大眾最為青睞的住宅類型，三室二廳二衛(wèi)的房型逐漸成為主流戶型；購房面積集中在 80— 150 平方米以范圍內(nèi)，以 100— 120 平方米為主， 80— 100 平方米的面積與占有較大比例。 （二）目標(biāo)客戶層的判斷： 根據(jù)上述調(diào)查分析，我們判斷 目標(biāo)客戶層： ? 內(nèi)環(huán)線內(nèi)長江一橋、二橋之間的江北核心區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤相對集中，主要針對的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買樓者。這個(gè)區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者。 這兩大區(qū)域是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)較大的兩個(gè)區(qū)域，大規(guī)模開發(fā)的百步亭花園和常青花園分別坐落在這兩個(gè)小區(qū)，購買者主要是集團(tuán)購買的企、事業(yè)單位的白領(lǐng)和公務(wù)員及個(gè)體經(jīng)營者。在價(jià)位相差不太大，小區(qū)交通、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、物業(yè)管理、付款條件等較好的情況下，對這兩個(gè)區(qū)域有意向的購房者是潛在購買者。 ? 內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線之間有大量學(xué)校、醫(yī)院等政府事業(yè)單位以及工商業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)，大量的公務(wù)員、事業(yè)單位職工有穩(wěn)定的收入，教師、律師、會(huì)計(jì)師、經(jīng)商人士等具有較強(qiáng)的購買力，是主要的潛在客戶群。 建筑類型 建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。 價(jià)位 初期定價(jià)為 1900 元 /平方米（均價(jià)），后期逐步上升，均價(jià) 2200 元左右； 第 21 頁 共 38 頁 第四部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、 規(guī)劃概念 我公司擬開發(fā)的環(huán)金銀湖的地塊，共約 2200 畝，占金銀湖區(qū)環(huán)湖路內(nèi)可 開發(fā)地塊總面積的一半以上，住宅可開發(fā)面積的三分之二左右。 并以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，在武漢進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)； 武漢是中國內(nèi)陸沿江的特大中心城市，是“九省通衢”的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，是全國性金融貿(mào)易中心和最大的商品集散地，素有“東方芝加哥”之美稱。它同武昌的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及漢陽的工業(yè)開發(fā)區(qū)一起形成了推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鼎足之勢，是武漢市面向未來、面向世界的重要基石，也將是武漢市新的區(qū)域中心。 項(xiàng)目開發(fā) 從目前情況看，南地塊（約 420 畝）開發(fā)條件較為成熟，七通一平已完成，地塊北接金山大道，對岸為武漢市人大，西面為待開發(fā)地，南面延伸至市中心，與市區(qū)的交通十分便捷。 一期開發(fā)地塊北邊界緊鄰金山大道，中間規(guī)劃有 100 米寬的綠化隔離帶，可有效屏蔽各種污染， 并易于組織人車流線，還可縮短區(qū)內(nèi)道路和各種市政管線的接駁距離，有效節(jié)省建設(shè)投資。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧海花園，目前武漢市較大規(guī)模的中高檔住宅。 3） 金山大道在該地塊內(nèi)尚沒有影響小區(qū)景觀的各類因素，因而我們小區(qū)能夠通過規(guī)劃設(shè)計(jì)控制沿金山大道的街景立面，創(chuàng)造良好的城市景觀及小區(qū)外部視覺形象， 創(chuàng)造居住氣氛，提供良好的銷售環(huán)境 ，然后向南分期分批逐步開發(fā)。 5） 在一期開發(fā)部份擬以 4~6 層的多層為主，輔以少量 TOWNHOUSE。戶型設(shè)計(jì)擬通過樣板間的展示引導(dǎo)武漢的客戶，成功后再在后期推廣。 7） 由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上 通過總體規(guī)劃布局形成以半開敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為各個(gè)居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)行封閉式管理的居住模式 。各組團(tuán)的建筑風(fēng)格統(tǒng)一，通過色彩的變化和局部的立面變化增加可識(shí)別性。 2） 環(huán)境的設(shè)計(jì)對私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)行不同的處理。此外，各主題花園的布局或設(shè)計(jì)將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點(diǎn)綴，以 突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。植物材料將采用適合武漢生長的植 物做多層次的密集種植，并布置于住宅與車道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。在建筑物及停車場的出入口及公眾廣場中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。 戶型比、戶型面積： A、 住宅 ： 4~6 層，沿金銀湖邊設(shè)少量別墅。 B、 商業(yè)、會(huì)所 ：沿金山大道、環(huán)湖路和 小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會(huì)所。道路設(shè)計(jì)貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全。 住宅 環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術(shù)的運(yùn)用： 采用成熟的節(jié)能手段，綜合應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。 ? 固體廢棄物的收集：將塑料、紙類、纖維、金 屬、玻璃五類固體廢棄物與其它生活垃圾分開收集。中轉(zhuǎn)站內(nèi)設(shè)有空調(diào)， 第 26 頁 共 38 頁 降低室內(nèi)溫度，避免垃圾發(fā)酵產(chǎn)生的臭氣污染及蚊蠅公害。社區(qū)可通過局域網(wǎng)發(fā)布社區(qū)電子公告欄，加強(qiáng)與住戶之間的聯(lián)系，及時(shí)提供周到的服務(wù)。 ? “一卡通”系統(tǒng)：所有業(yè)主及家人都將擁有一張“住戶 IC 卡”，組團(tuán)大門、停車場、單元入口都將裝設(shè) IC 卡感應(yīng)門系統(tǒng)。既維護(hù)了社區(qū)的安全管理，又使得住戶生活得更加從容。 24小時(shí)連接至管理處。 投資測算 總額 (萬元 ) (元 /m2) 備注（按可售面積計(jì)算） 6， 563 202 按總建筑面積口徑為 195 42,292 1， 301 單位建安成本參照四季花城水平， 上浮 5%預(yù)計(jì) 間接費(fèi) 4,347 136 建安成本的 5% 1,900 5．營業(yè)稅及附加費(fèi) 4， 139 127． 4 合計(jì) 59,240 1, 二、項(xiàng)目稅后利潤測算 科目 總額（萬元） 單價(jià)（元 /m2） 銷售收入 71， 700 2,206 減：總投資 59,240 1,882 項(xiàng)目稅后利潤 12,460 324 三、項(xiàng)目利潤測算表成本敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬元 面積單位：M 2序號(hào) 2021 年 2021 年 2021 年竣工面積 1 328,600 142,000 124,000 62,600 銷售面積 2 325,000 135,300 124,000 65,700 結(jié)算面積 3 325,000 135,300 124,000 65,700 平均售價(jià)(元 /m2 ) 4 2,206 1,987 2,343 2,400 營業(yè)收入 6 71,700 26,885 29,047 15,768 營業(yè)稅及附加 7 4,139 1,552 1,677 910 單位成本(元 /m2 ) 8 1,637 1,637 1,637 1,637 銷售成本 9 53,202 22,148 20,299 10,755 項(xiàng)目利潤 10 14,360 3,185 7,072 4,103 期間費(fèi)用 12 1,900 750 650 500 其中：管理費(fèi)用 13