【正文】 貸款購(gòu)房面積占全年總銷(xiāo)（預(yù)）售面積的25%以上。二、東西湖（含金銀湖區(qū)）區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)形成東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)始于95年常青花園的開(kāi)發(fā)，通過(guò)大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價(jià)位（初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主）在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著配套的逐步完善、人氣的聚集，以及優(yōu)美的自然環(huán)境的影響，住宅市場(chǎng)逐漸形成；武漢市規(guī)劃中已確定東西湖區(qū)是引導(dǎo)漢口舊城人口外遷的主要區(qū)域。上述數(shù)據(jù)顯示武漢市老城區(qū)改造及城市住宅郊區(qū)化發(fā)展是一項(xiàng)緊迫工作。東西湖區(qū)平均房?jī)r(jià)有較大的上升空間，2000年的漲幅已居全市之榜首； 高品質(zhì)的中檔產(chǎn)品仍是該區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)。而本區(qū)內(nèi)的碧?；▓@的別墅價(jià)格由于品質(zhì)低比其他區(qū)域的同類(lèi)產(chǎn)品也有400元左右的價(jià)差。 開(kāi)工量/竣工量168。 區(qū)域售價(jià)水平及售價(jià)發(fā)展趨勢(shì)分析買(mǎi)家已逐步從集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)房者；初期，因?yàn)榈乩砦恢孟鄬?duì)遠(yuǎn)，主要靠集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，后期隨著對(duì)購(gòu)房者無(wú)限制也開(kāi)始為個(gè)人購(gòu)房者所逐漸關(guān)注；目前已全部為個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)；三、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)的低檔產(chǎn)品為主，而高品質(zhì)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。在常青花園周邊借助其輻射效應(yīng)，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產(chǎn)品類(lèi)型與常青花園類(lèi)似，以攫取相同的客戶(hù)群以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品售價(jià)在1400~1700元/㎡之間。由于位置偏遠(yuǎn)，目前交通商業(yè)設(shè)施缺乏，人氣較淡。以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類(lèi)型以別墅為主。個(gè)案達(dá)到4800元/㎡C吳家山東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺(tái)商投資區(qū)。以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主,產(chǎn)品以多層為主,亦有少量別墅主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產(chǎn)品為主售價(jià)在9001300元/㎡之間。區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)常青花園（1）、常青花園常青花園項(xiàng)目位于金銀湖項(xiàng)目地塊的東北方，直線距離不到2公里，占地面積4000畝，規(guī)劃總建筑面積360萬(wàn)平方米，目前竣工100萬(wàn)平方米，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團(tuán)投資。第四期29萬(wàn)平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷(xiāo)售率已達(dá)70%，并爭(zhēng)取到建設(shè)部智能化試點(diǎn)小區(qū)。在最初推出時(shí)因?yàn)榈乩砦恢玫年P(guān)系銷(xiāo)售艱難，主要是靠集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。競(jìng)爭(zhēng)分析：經(jīng)過(guò)5年的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目已形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，聚集了人氣，該項(xiàng)目后期將構(gòu)成金銀湖項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)。此外，從項(xiàng)目本身?xiàng)l件，本項(xiàng)目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積30萬(wàn)M2，以別墅與花園洋房為主。該項(xiàng)目主要依靠低價(jià)策略及臨湖景為主要賣(mài)點(diǎn)，湖邊別墅最高價(jià)為2340元/M2。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺(tái)商投資區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工。四、 東西湖市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 （一）客戶(hù)層購(gòu)房?jī)A向研究：我們與億房網(wǎng)于2001年2月2328日進(jìn)行了以市場(chǎng)需求為主的市場(chǎng)調(diào)查，有效問(wèn)卷為600份。發(fā)現(xiàn)相關(guān)的市場(chǎng)規(guī)律：對(duì)購(gòu)房區(qū)域的選擇方面：補(bǔ)充：上兩表還需要統(tǒng)一色塊；從分析表中可以看出：① 購(gòu)房者對(duì)跨江購(gòu)房依然存在較大的心理障礙，漢口、武昌、漢陽(yáng)的潛在購(gòu)房者絕大多數(shù)均會(huì)在目前居住或工作區(qū)域選擇房源；② 漢口區(qū)客戶(hù)選擇東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達(dá)到23%，遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（從江岸、江漢、橋口、東西湖4個(gè)漢口地區(qū)來(lái)看），這主要得益于常青花園5年開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境；③ 在購(gòu)房區(qū)域的選擇上，居住區(qū)域影響要大于工作區(qū)域?qū)?gòu)房區(qū)域的影響。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以15—20萬(wàn)元為主，② 公務(wù)員、經(jīng)理層、律師、教師、醫(yī)生、高科技行業(yè)從業(yè)人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、公司職員、對(duì)20—25萬(wàn)元的總價(jià)選擇上顯出與15—20萬(wàn)元總價(jià)大致相同的接受程度。④ 值得注意的是，80—100平方米房屋的受關(guān)注程度要高于120—150平方米的房屋。想購(gòu)買(mǎi)80—120平方米房屋的人大多以15—20萬(wàn)元為購(gòu)房總價(jià)，想120平方米以上房屋的人大多以21—25萬(wàn)元能承受的購(gòu)房總價(jià)。② 想購(gòu)買(mǎi)80平方米以上面積的人都以復(fù)式，三室二廳二衛(wèi)為最佳選擇。建筑類(lèi)型與房型配比（1）建筑類(lèi)型調(diào)查結(jié)果顯示，帶電梯的多層住宅與小高層住宅最受大眾歡迎，且能承受的購(gòu)房單價(jià)越高，對(duì)帶電梯的多層住宅需求也越強(qiáng)烈。兼顧不同消費(fèi)能力客戶(hù)的購(gòu)房需求。建議以100—120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、80—100二室二廳一衛(wèi)錯(cuò)層或平層結(jié)構(gòu)、120—150平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶(hù)型。江北核心區(qū)是漢口的商業(yè)金融中心，人口密集，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。但樓盤(pán)的價(jià)位較高，規(guī)模小，小區(qū)環(huán)境較差，精品樓盤(pán)不多。l 對(duì)后湖鄉(xiāng)和金銀湖兩個(gè)片區(qū)有意向的集團(tuán)購(gòu)房者是潛在客戶(hù)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間開(kāi)發(fā)后，目前這兩個(gè)片區(qū)的交通已較為便利，但其他的配套設(shè)施相對(duì)缺乏。l 東西湖開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)目前除了常青花園和碧?；▓@外沒(méi)有較好的住宅，區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的客戶(hù)群。（三）產(chǎn)品定位與建議產(chǎn)品定位：東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅；產(chǎn)品建議：戶(hù)型面積100~120平米為主，80~100平方米、120~150平方米依次為輔戶(hù)型以100—120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、80—100二室二廳一衛(wèi)錯(cuò)層或平層結(jié)構(gòu)、120—150平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶(hù)型。兼顧不同消費(fèi)能力客戶(hù)的購(gòu)房需求。我們將把該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為融入萬(wàn)科12年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、萬(wàn)科先進(jìn)的居住理念、風(fēng)光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國(guó)家康居示范小區(qū)，引導(dǎo)武漢的居住文化、模式進(jìn)入新的階段。位于武漢西郊的吳家山臺(tái)商投資區(qū)則是依托武漢這個(gè)大都市、大市場(chǎng)，并依其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，優(yōu)美的自然風(fēng)光，以及便捷的交通條件和良好的基礎(chǔ)設(shè)施而迅速崛起的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。吳家山臺(tái)商投資區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，在首期開(kāi)發(fā)8平方公里內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施已全部完成，目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)除已形成規(guī)模的臺(tái)資區(qū)外，還有武漢國(guó)際高爾夫球場(chǎng)等娛樂(lè)休閑設(shè)施。具體分析為以下幾點(diǎn)：1） 金山大道是開(kāi)發(fā)區(qū)新建的城市綜合性主干道，東接機(jī)場(chǎng)高速，向西直通107國(guó)道，路面為雙向4車(chē)道，各種市政管線已一次敷設(shè)到位，具有較好的市政配套設(shè)施。 2） 擬開(kāi)發(fā)地塊距常青花園（占地4000畝，武漢市已成規(guī)模的小區(qū)）不到2公里，根據(jù)已作的市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告及常青花園的入住率看，武漢市民已基本上形成了居住在城郊結(jié)合部的居家觀念。因此我公司擬借助周邊樓盤(pán)已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi)推出與周邊樓盤(pán)定位不同的精品城市住宅，滿足不同客戶(hù)的需求。4） 臨街?jǐn)M規(guī)劃配套公建及會(huì)所，使其不僅滿足小區(qū)內(nèi)居民的需要，而且服務(wù)于社會(huì)，以提高配套公建的使用效率，并于開(kāi)發(fā)前期聚集人氣。戶(hù)型配置根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)調(diào)查情況，以較為好賣(mài)的三房110~130平方米、二房80~90平方米為主，盡量多樣化，待銷(xiāo)售后看市場(chǎng)反映，進(jìn)行調(diào)整。6） 在景觀設(shè)計(jì)中充分利用現(xiàn)有的金銀湖的水景資源及自然風(fēng)光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生態(tài)型的人文環(huán)境。二、建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建筑形式：色彩明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，以4~6層的住宅為主，輔以部份TOWNHOUSE和少量別墅。景觀設(shè)計(jì)：1） 園林設(shè)計(jì)將配合建筑設(shè)計(jì)的平面布局和地形特征，使戶(hù)外景觀與建筑空間有機(jī)地融為一體，使住戶(hù)不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。每個(gè)組團(tuán)形成主題空間，各主題空間將設(shè)有與主題相關(guān)的花園、噴泉或雕塑，并設(shè)花架和座椅，供戶(hù)外休憩用。3） 強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座、花壇及景墻等。4） 植物設(shè)計(jì)將強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來(lái)創(chuàng)造出一個(gè)詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境。5） 鋪地材料的質(zhì)地和顏色與建筑材料協(xié)調(diào)，并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。6） 按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場(chǎng)；并提供不同的戶(hù)外空間，以供各式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)，如集體、運(yùn)動(dòng)及娛樂(lè)活動(dòng)等。 戶(hù)型配置：n 平層或錯(cuò)層： 70%168。 3房2廳雙衛(wèi) 45% 110~130M2 168。 4房2廳三衛(wèi) 5% 150~160M2 168。B、商業(yè)、會(huì)所：沿金山大道、環(huán)湖路和小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會(huì)所。 綜合性超市： 1~2個(gè) 600~1000 M2168。 郵電所： 1個(gè) 100 M2168。 證券營(yíng)業(yè)部： 1~2個(gè) 800~1000 M2168。 酒樓、快餐店： 4~5家 2500~3000 M2168。 酒吧、咖啡屋： 3~4個(gè) 400~500 M2168。 便利店： 2~3個(gè) 150~200 M2168。 裝修公司： 3~4家 150~200 M2168。 建材店： 2~3家 200~300 M2168。 美容、美發(fā)店： 2~3家 100~150 M2168。 花店： 1~2家 30~50 M2168。 藥店： 1個(gè) 50~100 M2168。 電器店： 1個(gè) 200 M2168。 早餐鋪： 3~4家 60~10