【正文】 點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售套數(shù)在35000套左右，從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展，房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。漢口商品住宅市場供求關系（1）、2008年漢口商品住房市場總容量約為4萬套，第一季度市場容量(總需求)8千套，：1估計2008年漢口住房市場全年的市場總容量約為4萬套，其中，第一季度的市場容量為8千套，供給已經遠大于需求，供需比例達到 ：1。2005年2007年，%。同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。漢口作為武漢房產投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。（4）、武漢三鎮(zhèn)涇渭分明的地理特征也使各區(qū)域的房地產消費以本地居民為主，漢口、武昌、漢陽的本地購房者占到72%—80%。在具體位置上，前進一路、解放大道、沿江大道等區(qū)域是外地購房者比較看重的地段。本月成交套數(shù)256套。商品住宅成交總量上升，高價位、適中型住房成交量繼續(xù)有所上升，中低價位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。本月成交套數(shù)245套。(2)新項目價格定位較為集中，從新增項目的價格定位來看，區(qū)域主要集中于5000元/平方米——6000元/平方米。（4）從銷售情況來看，不少臨近交房的項目實際銷售率在60%—70%之間，未售出的戶型多為140平方米以上的大戶型、異型房等。本月成交套數(shù)64套。從08年第一季度的住房新增面積和銷售面積的對比來看，開發(fā)商對中小戶型的開發(fā)支持力度正逐步加大。古田片區(qū)及濱江片區(qū)分別規(guī)劃為古田的居住組團和旅游觀光組團，因此在市政配套上具備一定的優(yōu)勢，交通及配套設施的完善促進了該兩大區(qū)域房地產市場的發(fā)展。輕軌二期橫貫整個古田片區(qū)，提高了該區(qū)域的快速出行能力，也提升了古田片區(qū)在消費市場的心理地位，周邊區(qū)域的置業(yè)者明顯增多，充分體現(xiàn)了古田的區(qū)位優(yōu)勢。建筑形態(tài)的高層化反映該區(qū)域的土地資源已顯稀缺性。本月成交套數(shù)147套。房地產市場運行特點：（1）該區(qū)域的多層住宅是市場銷售的主流產品，項目優(yōu)勢更多的體現(xiàn)在產品附加值上，如：較高的綠地率、較低的容積率、小區(qū)生態(tài)景觀等。（2）在產品規(guī)劃建設方面，目前主要以中端市場尋求創(chuàng)新和突破，在面對區(qū)域競爭時具有產品和價格的雙重比較優(yōu)勢(產品同檔時價格低、價格同檔時產品優(yōu))，目前，已形成了以單一或多個項目為代表的高尚生活區(qū)、環(huán)湖生態(tài)居住區(qū)、黃獅海生態(tài)居住區(qū)等。區(qū)域內的商業(yè)中心多是以社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，除部分業(yè)態(tài)能夠滿足居民日常生活需求外，缺乏外向型商業(yè)，不能有效的將目標客戶群鎖定，且總體的商業(yè)服務設施水平較低，服務的輻射面較小，大多只可輻射至周邊地區(qū)300米左右。武漢天地發(fā)展商武漢瑞安天地房地產發(fā)展有限公司代理商武漢瑞安天地房地產發(fā)展有限公司占地面積612000平方米車位128總戶數(shù)182主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價10000元/㎡高價15000元/㎡均價11995元/㎡總建面1400000平方米容積率月分析：所處地段交通便利，生活教育設施配套齊全以及開發(fā)商的品牌都是本樓盤的亮點，使其成為目前武漢市標志性樓盤之一。澳門銀座發(fā)展商湖北國新置業(yè)有限公司代理商易居中國武漢事業(yè)部占地面積車位三層地上總戶數(shù)296主力面積75㎡主力戶型2室1廳1衛(wèi)起價5800元/㎡高價8400元/㎡均價6800元/㎡總建面容積率月優(yōu)惠活動：一次性付款享受97折優(yōu)惠8148/平方米，按揭付款享受98折優(yōu)惠8232/平方米，毛坯房特價5431元/平方米起，42—58平方米一房、57—98平方米兩房首付兩成。戶型設計相對較差，精裝修房屋質量粗糙。綠化率39%物業(yè)管理單位美佳物業(yè)管理（武漢）有限公司物業(yè)收費標準目前最大的問題就是交通。武昌區(qū)域2006年—2008年上半年武昌商品住宅供給和銷售基本分析(1)、商品住宅價格與銷量分析隨著近幾年的發(fā)展，武昌日益繁華，其房地產開發(fā)也進展的如火如荼，商品房價格一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2008年第二季度，與去年同期相比，%。2）、主要銷售的住宅產品價格集中在50006000元/平方米5000—6000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的35%以上，8000元/平方米以上產品的銷量逐步上升，市場上8000元/平方米以上產品的增多是帶動相應購房需求增長的有力因素，同理，5000元/平方米以下產品的銷量逐步遞減。大戶型銷量逐年呈遞增態(tài)勢。其中商品房住宅共成交3305套，%。武昌中心區(qū)擁有極佳的水景資源及商業(yè)氛圍，依托中南商圈、沙湖、東湖等先天優(yōu)勢，該區(qū)域房價呈加速發(fā)展趨勢。這一現(xiàn)狀正在逐步改善，未來的中北路段，都市綜合體、品牌地產云集，即將發(fā)展成為武昌最集中的高檔住宅區(qū)。今年以來，幾個重點工程相繼完工，岳家咀立交橋、珞獅路地下通道已然通車，武昌火車站改造即將完成，這在一定程度上緩解了交通矛盾。武昌中心區(qū)主要在售樓盤信息項目名稱建筑面積總套數(shù)住宅已售住宅可售住宅成交均價安順家園1974972721東湖天下1517745122奧山星座18515923融僑華府344788521154367萬科潤園70646華潤置地鳳凰城61983465239226南湖片區(qū)，%。南湖新城是武昌近年來重點發(fā)展的大型居住組團，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團之一。目前，南湖地區(qū)還有65公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，那么南湖新城將31萬人。新城建“五縱六橫”路網，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。今年武漢房地產的價格戰(zhàn)首先從南湖開始打響，金地南湖玫瑰灣、水域天際等相繼跟進，該區(qū)域內市場競爭異常激烈，購房者得到了確實的實惠，使得南湖能夠在成交上走贏全市低迷的大盤行情。正是這種環(huán)境下，看似競爭激烈的南湖片區(qū)其實在售項目的開發(fā)商壓力并不大。南湖片區(qū)主要在售樓盤信息項目名稱建筑面積總套數(shù)住宅已售住宅可售住宅成交均價大華南湖公園世家15190424841990404金地格林小城70000015491054495南湖景苑479295173南湖雅園（荷花園）2522439武昌區(qū)域項目分析：復地東湖國際發(fā)展商武漢復地房地產開發(fā)有限公司代理商武漢策源房地產經紀有限公司占地面積530000平方米車位\總戶數(shù)1601(一期)主力面積253㎡主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價6000元/㎡高價10000元/㎡均價8500元/㎡總建面1060000平方米容積率月分析：“地王”是武漢城區(qū)內最后的一塊黃金“巨無霸”，位處東湖、沙湖和水果湖三湖之間，東眺碧波萬頃的浩淼東湖，景觀秀麗迷人，空氣清新自然，適宜居住。泰然南湖玫瑰灣發(fā)展商武漢市泰然房地產開發(fā)有限公司代理商武漢博思堂占地面積283030平方米車位566總戶數(shù)808主力面積174㎡主力戶型4室2廳2衛(wèi)起價5100元/㎡高價7000元/㎡均價6300元/㎡總建面537764平方米容積率綠化率35%物業(yè)管理單位深圳泰然物業(yè)公司物業(yè)收費標準華潤鳳凰城發(fā)展商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司代理商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司占地面積車位488總戶數(shù)1051主力面積㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價4000元/㎡高價10000元/㎡均價8600元/㎡總建面160000平方米容積率綠化率53%物業(yè)管理單位華潤置地（武漢）物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標準分析：華潤鳳凰城的品牌效應毋庸置疑，該項目園林設計感很強、綠化率高，其地段優(yōu)勢決定了交通的便利，商鋪的區(qū)位不錯， 周邊商業(yè)氣氛有待培養(yǎng)。綠化率%月優(yōu)惠活動：光谷坐標城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬現(xiàn)金再97折，無付款方式界定，折后最低起價4800元/平米。分析：坐標城集合了居住、商業(yè)、學校、會所、園林等，功能綜合但相對獨立，即享受功能的復合價值，又保持了純粹居住的舒適度，到魯巷商圈交通也非常便利。漢陽區(qū)域主要在售樓盤樓盤名稱總套數(shù)成交均價開發(fā)商金色港灣 星寓…5500新港房地產開發(fā)公司十里華府3806200湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司湘隆時代大公館2805500武漢湘隆房地產開發(fā)有限公司新長江香榭琴臺4766500湖北新長江置業(yè)有限公司都市蘭亭13596500武漢廣電房地產開發(fā)有限公司世茂錦繡長江（2期）18669096武漢世茂錦繡長江房地產開發(fā)有限公司從整個區(qū)域市場來看，該區(qū)內目前僅有世貿錦繡長江這一個真正意義上的高價樓盤，均價在1萬元/平方米以上。同時,區(qū)域內產品目前以高層為主,以小高層產品為輔,目前該區(qū)內已聚集了近60家樓盤，從市場接受情況來看也是較為理想的，目前整體銷售率約為75%，部分樓盤已經清盤。該區(qū)域優(yōu)劣勢分析　　區(qū)域具有如下優(yōu)勢：　　片區(qū)四周江湖環(huán)繞，景色秀麗，商業(yè)氛圍濃厚?！　”緟^(qū)域配套設施齊全，成為市場熱點，這有利于地塊價值的體現(xiàn)，也有利于提升區(qū)域項目的心理價位?！　”镜貐^(qū)已經開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解。綠化率30%物業(yè)管理單位湖北水藍郡物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標準待定優(yōu)惠措施：開盤當日現(xiàn)場認籌的客戶可享受前期認籌優(yōu)惠，開盤當日房源全部按98 折銷售。新長江香榭琴臺發(fā)展商湖北新長江置業(yè)有限公司代理商湖北新長江置業(yè)有限公司占地面積57300平方米車位550總戶數(shù)1406主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價5400元/㎡高價6500元/㎡均價6200元/㎡總建面430000平方米容積率物業(yè)管理單位湖北新長江物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標準活動期間新長江香榭琴臺推出20套特惠房源。世茂錦繡長江發(fā)展商武漢世茂錦繡長江房地產開發(fā)有限公司代理商武漢世茂錦繡長江房地產開發(fā)有限公司占地面積572286平方米車位1534總戶數(shù)1546主力面積166㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價6000元/㎡高價13000元/㎡均價10500元/㎡總建面1650000平方米容積率月優(yōu)惠活動：世茂錦繡長江1號樓(54層)和2號樓(52層)內，157平米和172平米的三房兩廳兩位戶型起價5800元/m2，均價6500元/平米到7000元/平米(20樓左右的價格)。不過其價格還是主要購買抗性，精裝修房屋質量粗糙，延遲交房對開發(fā)商形象造成了不利的影響。1996 年泰合廣場的建成，標志著武漢寫字樓市場的起步，從 1996 年至今，它大概經歷了三個發(fā)展階段： 第一階段：發(fā)展期，上世紀 90 年代中后期伴隨著中國第一波房地產投資的熱潮，武漢寫字樓市場逐漸起步并高速發(fā)展。這一時期，不少開發(fā)商加入到寫字樓開發(fā)的行列，一些銀行機構也在興建辦公樓，由此，武漢寫字樓市場出現(xiàn)了 1999 年的供應高峰。相對于巨大的市場供應，寫字樓市場需求乏力，租金大幅下降，武漢寫字樓市場進入了調整期。 第三階段：回暖期，2003 年至今 2003 年以來，市場逐步回暖。戶型分割靈活、商務配套完善的純寫字樓受到較好的市場反應。一些爛尾的寫字樓項目復工建設，寫字樓租金水平也有所提升，這些跡象表明，武漢寫字樓市場進入了回暖期。比較全國其它城市來看， 武漢寫字樓市場整體發(fā)展水平較低，優(yōu)質寫字樓太少。廣州、深圳、杭州處于第二軍 團的水平。武漢的租金水平在全國熱點城市處于相對落后的位置。2006年，在中國經濟最具活力的十八個城市中，武漢人均GDP排名第14位，寫字樓售價排名第16位，比排名第14位的西安低300元/㎡。從布局上看，呈現(xiàn)出漢口、武昌兩強鼎立之勢，漢陽寫字樓市場近乎空白。其中，金融一條街中高檔寫字樓分布最為集中，可謂武漢市寫字樓市場風向標。隨泰合廣場之后，世貿廣場、瑞通廣場等大批寫字樓拔地而起。 歷史表明，寫字樓集中的區(qū)域，往往是成熟商圈的中心。 江漢路作為武漢的老牌商圈，寫字樓的發(fā)展卻落后于金融一條街等三個區(qū)域。 武廣片寫字樓市場得以發(fā)展壯大，主要依托與武廣商圈的強勁帶動，以及解放大道這一城市第一干道帶來的便利交通和輻射能力。各大銀行先后在此設立總部，金融一條街逐步形成。 中南商圈長期引領武昌商業(yè)的發(fā)展，各項配套都相當成熟。 政府計劃將中南片打造成為一個江南總部經濟區(qū)，可以預見中南片寫字樓市場前景看好。金融一條街的寫字樓主要由大型銀行牽頭興建，包括早期的瑞通廣場、建銀大廈，現(xiàn)在的民生銀行大廈等高檔寫字樓等，銀行區(qū)域總部密集是該片區(qū)的特色。武廣片相比金融一條街，高檔寫字樓數(shù)量較少。中南片與武廣片相類似，中商集團長期在此唱主角。 武昌寫字樓情況簡述 武昌目前有寫字樓 45 棟左右，租金平均約 30 元/月/㎡，落后于漢口。2 棟甲級寫字樓都位于中南片，所以寫字樓市場中，中南片占據絕對領導地位。雖然當前光谷片寫字樓檔次不夠高，但未來潛力巨大。中南商業(yè)廣場是板塊內第一個高檔寫字樓項目，新時代商務中心是目前武昌最高的樓宇，高度達 208 米。單層區(qū)隔太多，達 27 個，造成同一樓層內租戶較多，工作中相互干擾較嚴重，對樹立企業(yè)形象不利。H 形設計，3部電梯單雙層分流，交通通達性較