貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-19 06:58 本頁(yè)面
【正文】 件規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%的房地產(chǎn)企業(yè)，一律不得發(fā)放貸款；對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 為抑制不合理的住房需求過(guò)快增長(zhǎng)，個(gè)人住房按揭貸款首付比例不得低于30%。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍可執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取假按揭騙取銀行貸款，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。綜合評(píng)價(jià)：近年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面國(guó)家政策導(dǎo)向由抑制投資轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重抑制，旨在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)住房結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但政策的實(shí)施也使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方進(jìn)入政策觀望期，使未來(lái)房?jī)r(jià)走向存在一些不確定因素。 在供給方面，國(guó)家繼續(xù)采取緊縮“地根”政策，大力推進(jìn)土地集約用地，限制高檔住宅用地，保障經(jīng)濟(jì)適用房用地供給，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。政策實(shí)施對(duì)于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)起到了較好的調(diào)控作用，有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。在消費(fèi)方面，居民消費(fèi)投資謹(jǐn)慎，投機(jī)行為收斂，房屋銷(xiāo)售放緩，使得部分企業(yè)銷(xiāo)售面積下降。一是國(guó)家提高住房貸款利率，加大了房地產(chǎn)投資、投機(jī)成本，對(duì)炒房起到了一定的抑制作用，使投資、投機(jī)行為受到了一定程度的約束。二是政策改變了購(gòu)房者的心理預(yù)期，短期內(nèi)遏制了住房正常需求，房屋銷(xiāo)售放緩。在開(kāi)發(fā)商方面，對(duì)國(guó)家在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)出臺(tái)這么多的政策感到很無(wú)奈，只能是被動(dòng)地執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。受土地獲取難、成本加大和追求最大利益的驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)意愿，多數(shù)持等待觀望態(tài)度。但長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)觀望帶來(lái)的銷(xiāo)售滯緩有可能迫使資金壓力較重的中、小開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)促銷(xiāo)，變現(xiàn)回籠資金，部分競(jìng)爭(zhēng)力弱的開(kāi)發(fā)商有可能在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重新整合。 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)與國(guó)家將來(lái)的政策、地方政府采取的措施關(guān)聯(lián)性很大，同時(shí)也與媒體輿論宣傳導(dǎo)向有關(guān)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本情況1．貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 “十五”期間貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)在投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)規(guī)范、宏觀調(diào)控、產(chǎn)品品質(zhì)等方面實(shí)現(xiàn)了全面、穩(wěn)定、健康有序的發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增大，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)明顯。2000年—，年均增長(zhǎng)26%，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高出11百分點(diǎn)，占全市固定資產(chǎn)投資的27%； ，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2000年—2004年，貴陽(yáng)市商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)分別為：140136147170 4和1752元/平方米，總體呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，住宅整體價(jià)格處于比較合理的范圍，與西部較發(fā)達(dá)城市基本接近，與全國(guó)平均水平存有較大差距。2006年，隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)深入實(shí)施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)短期的調(diào)整之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)基本合理，商品房供需總量基本平衡，商品住房?jī)r(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及居民收入?yún)f(xié)調(diào)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2006年，%，%，%， ，%，其中住宅面積1196萬(wàn)平方米，%；，%，同比增長(zhǎng)13%；，%，其中住宅面積219萬(wàn)平方米，同比下降6%。2007年上半年，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)家先后從土地、開(kāi)發(fā)商貸款、個(gè)人購(gòu)房貸款利率等多方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，并采取了一系列措施穩(wěn)定商品房銷(xiāo)售價(jià)格。貴陽(yáng)市在各地區(qū)、各部門(mén)的共同努力下，各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施取得積極成果，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持了較為平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2．完成開(kāi)發(fā)投資情況，%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例為30%，同比增加1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，%，%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，%的增長(zhǎng)速度相接近，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理（表1）。表1 2007年16月貴陽(yáng)市房地產(chǎn)投資情況 單位：億元、%項(xiàng) 目2006年16月2007年16月同比增長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)投資占固定投資比重 2930+1個(gè)百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源:貴陽(yáng)市房管局,%，土地供應(yīng)區(qū)域正在向云巖、南明兩城區(qū)以外的各區(qū)域轉(zhuǎn)移，主要集中在烏當(dāng)、花溪等地，%和%（表2）。表2. 2007年度貴陽(yáng)市建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃 單位：公頃區(qū)域供地總量土地來(lái)源開(kāi)發(fā)用途（其中：居住用地）增量存量中低價(jià)位中小套型普通商品住房用地其它普通商品住房用地經(jīng)濟(jì)適用房住房用地廉租房用地高檔公寓用地其他住房用地交易處儲(chǔ)備中心云巖區(qū)南明區(qū)白云區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)修文縣開(kāi)陽(yáng)縣息烽縣清鎮(zhèn)縣合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源:貴陽(yáng)市國(guó)土資源局從表2中可以看出，隨著房地產(chǎn)新政各項(xiàng)措施的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步優(yōu)化，貴陽(yáng)市將2007年加大中低價(jià)位中小套型普通商品住房用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地和廉租住房用地的供應(yīng)力度，%、%%,而高檔公寓建設(shè)用地控制為零。表3 2007年110月貴陽(yáng)商業(yè)住宅土地交易情況區(qū)域數(shù)量出讓面積成交金額面積（平米）比例金額（萬(wàn)元）比例南明區(qū)5616023%103490%云巖區(qū)764104%6095%花溪區(qū)543870%6495%市區(qū)121061%27100%合計(jì)1774505810
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