南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-17 20:29 本頁(yè)面
【正文】 0。（2）、從被動(dòng)需求看，由于2004年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設(shè)的加速南京市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動(dòng)需求將有較快的增長(zhǎng)。（3）、南京市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來(lái)的自動(dòng)型需求會(huì)穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)。（4）、2004年下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小，因此投資性購(gòu)房需求仍會(huì)保持相當(dāng)?shù)某潭?，消費(fèi)信心將會(huì)恢復(fù)。綜上所述，維持南京市需求增長(zhǎng)的因素有利于需求的增長(zhǎng)，2004年下半年南京市的商品住宅需求增幅將高于上半年。三、價(jià)格趨勢(shì)南京近年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析1999至2003年南京市房?jī)r(jià)年度漲幅比較圖由以上兩個(gè)表格數(shù)據(jù)可以看出：由2000年開始至2004年上半年，南京房?jī)r(jià)處于一個(gè)相對(duì)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從區(qū)域上看河西房?jī)r(jià)的漲幅最高，原因在于政府大力開發(fā)河西的政策導(dǎo)向。并且隨著十運(yùn)會(huì)的召開，河西的基礎(chǔ)設(shè)施和配套日趨完善。由2004年上半年河西的均價(jià)達(dá)到5700元/平方米，可以預(yù)計(jì)2004年度河西的漲勢(shì)仍然會(huì)保持較高幅度。2004年下半年房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)2004年下半年房地產(chǎn)的價(jià)格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。（1）、今年我市供求形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)總體供略大于求，將抑制價(jià)格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價(jià)格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價(jià)格穩(wěn)定。（2）、供求沒(méi)有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。各方利好因素仍在支持開發(fā)企業(yè)的信心，不會(huì)出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象。下半年拆遷量的進(jìn)一步增加對(duì)于穩(wěn)定大的市場(chǎng)有一定的作用。（3）、開發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì)維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。因此總體上半年房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊如江寧、江北的供需比例較大，存在一定程度的供過(guò)于求，這些板塊的價(jià)格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤整。四、消化狀況分析商品住宅銷售狀況分析數(shù)據(jù)顯示：2003年以來(lái)，南京市商品住宅銷售市場(chǎng)一直較為平穩(wěn)，除去2003年二季度由于契稅調(diào)整的原因外，各季度銷售量基本平穩(wěn)并有所增加，漲幅達(dá)到5%—10%。市場(chǎng)較穩(wěn)定，并沒(méi)有受到臨時(shí)性因素的影響，由此可以看出南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)是朝著健康穩(wěn)定的形勢(shì)發(fā)展的。供需比例狀況分析由上圖可以看出價(jià)格不同，供給和需求的比例有很大不同，供需比例狀況如下：（1）、%，嚴(yán)重供不應(yīng)求。（2）、需求35005000元/平米價(jià)位段的占40%，供求基本平衡。（3）、需求5000元7000元/平米價(jià)位段的占總量的6%，%，屬于嚴(yán)重供大于求。（4）、需求7000元/%，%，供大于求，雖然這部分客戶基數(shù)較小，但購(gòu)買力很強(qiáng)，在銷售時(shí)要注意策略。五、購(gòu)房面積與戶型分析購(gòu)房面積需求分析通過(guò)與2003年對(duì)比發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)于81－100㎡、121－140㎡、141－160㎡、161－200㎡、201㎡以上五種面積住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81－100㎡％，101－120㎡％，可以看出在收入水平增幅有限，房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情況下，購(gòu)房者對(duì)住房面積的需求逐漸向兩極分化，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的購(gòu)房者以追求更高生活居住品質(zhì)為主，需求面積逐漸增大；經(jīng)濟(jì)能力一般的購(gòu)房者則在滿足基本居住需要的前提下，著重考慮控制總面積以便達(dá)到很好控制總價(jià)的目的。因此開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，在單體設(shè)計(jì)、套型設(shè)計(jì)方面應(yīng)充分考慮潛在購(gòu)房者面積需求上的新變化，對(duì)三房套型的設(shè)計(jì)，應(yīng)在面積配比上提高100㎡左右及以內(nèi)的比例，適當(dāng)減少110－120㎡三房的比例，以便能夠更好地適應(yīng)市場(chǎng)的需要。需要注意的是大面積的物業(yè)需求比例占很小，一旦市場(chǎng)供應(yīng)大將造成空置率增加，銷售周期加長(zhǎng)。需求戶型分析同2003年相比，對(duì)于戶型，潛在購(gòu)房者仍然主要需求二室一廳一衛(wèi)～三室二廳二衛(wèi)這五種戶型，并且彼此之間的需求差距不大。其中，需求比例最高的是二室一廳一衛(wèi)，%，其次是三室二廳二衛(wèi)，%。潛在購(gòu)買比例較高的五種主要戶型中，兩室兩廳一衛(wèi)的需求最小，%。通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2004年三房?jī)蓮d一衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)的需求比例均超過(guò)2003年，尤其是三房類型的戶型，合計(jì)需求比例上升了所以本項(xiàng)目應(yīng)多開發(fā)三房?jī)蓮d的戶型，對(duì)于小的戶型也可以考慮適當(dāng)開發(fā)。六、購(gòu)房習(xí)性特點(diǎn)分析根據(jù)南京市場(chǎng)目前住宅類型及其特征，將商品住宅分為以下幾類：（一）城中區(qū)高檔住宅城中區(qū)指（古城墻以內(nèi)）（二）近城區(qū)高檔住宅近城區(qū)指（城東南地區(qū)、河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)等）（三）近城區(qū)中檔住宅（四）近郊高檔住宅近郊指（江寧、江北地區(qū)）（五）近郊中檔住宅住宅類型基本生活條件物業(yè)品質(zhì)購(gòu)買承受能力購(gòu)買偏好購(gòu)買意向購(gòu)買方式城中區(qū)高檔住宅（古城墻以內(nèi)）不愿遠(yuǎn)離城區(qū)，配套要求非常齊全，交通要求便利，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境有比較高的要求，對(duì)學(xué)區(qū)比較看重，對(duì)景觀要求較高，對(duì)地域有偏好注重好的物業(yè)品牌和品質(zhì)總價(jià)在200萬(wàn)以內(nèi)高層或小高層面積60—180M2按揭或一次性付款近城區(qū)高檔住宅（河西地區(qū)、下關(guān)地區(qū)）能夠接受離城區(qū)市中心5—8公里的范圍，對(duì)配套要求比較齊全，要求非常便利的交通，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境有比較高的要求，景觀要求很高，對(duì)地域有偏好物業(yè)要求高注重好的品牌和品質(zhì)總價(jià)在100200萬(wàn)多層或小高層面積100200M2一次性
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