【正文】 得到有效發(fā)展，直接和間接帶動我國房地產(chǎn)連續(xù)5年供需兩旺，對于保證支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。該通知分五個方面共十一條，因此被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”。我們發(fā)現(xiàn)：此輪調(diào)控政策的首要工作已由“增加供應(yīng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙种菩枨蟆?。各地方人民政府可根?jù)實際情況，靈活采取限購措施。7）2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。(2)目前房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策分析經(jīng)過202011年史上最嚴(yán)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，我國房價環(huán)比增速下降，得到一定控制。就目前而言，經(jīng)濟(jì)增長開始處于下降周期，但由于剛性需求的推動，我國房地產(chǎn)市場仍呈上升階段。但對于投資性購房的嚴(yán)打嚴(yán)控，仍在增強(qiáng)。目前國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策主要是：一要保證房地產(chǎn)市場的健康運行：二要滿足住房剛性需求和置業(yè)者的投資需求，支持居民購房。[10] 2013年房價回暖的實質(zhì)是兩年以來剛性需求的釋放，對于二手房征收20%所得稅政策的試點實施，促進(jìn)了新開樓盤房價開始走高。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將會帶動國民經(jīng)濟(jì)和金融市場的穩(wěn)定。新政策是穩(wěn)定市場的強(qiáng)針劑，但目前來看，房價短期內(nèi)還會呈上漲形勢。同比緩步下降2012年大中城市新建住房同比持續(xù)下降，下降城市個數(shù)逐步增加。第二，供給結(jié)構(gòu)有所改善。人均收入增長較快，前三季度，%。%。2011年第四季度起M2止住下降趨勢，但增速低于2010年同期水平。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1266萬人。（2）全國房地產(chǎn)市場狀況分析1）房地產(chǎn)市場投資發(fā)展?fàn)顩r2012年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，%（%）。房屋竣工面積99425萬平方米，%，；其中，住宅竣工面積79043萬平方米，%。上述情況表明，我國城市化仍處加速期，居民收入持續(xù)提升，住房剛性需求和改善性需求潛力仍然較大；我國經(jīng)濟(jì)長期增長并好于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?，為下一階段國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快增長創(chuàng)造了有利的條件。如今正以復(fù)興大武漢為目標(biāo)的武漢，重新邁向全球領(lǐng)先的國際大都市。 2012年， 億元，同比增長 %。（2）武漢市房地產(chǎn)住宅市場銷售情況2012年商品住房銷量明顯回升，受信貸政策調(diào)整的影響，剛性需求集中釋放，我市商品住房銷量回升較快，成交套數(shù)達(dá)134953套，％，從單月成交量看，自3月份以來，我市商品住房成交量均在10000套以上，7月份達(dá)到最高值（14454套）[12]。7月份，商品住房銷售均價出現(xiàn)小幅回升，%、%。第二，700010000元/平方米商品住房銷量占比加大?？偟膩碚f結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。購房者最看重的因素前三位的分別是交通、環(huán)境和價格。[13]近期居民購房住宅面積選擇偏好見下圖36圖36 近期居民購房住宅面積選擇偏好圖國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，伴隨著居民年收入的增加，居住品質(zhì)要求的提升。新建住房銷售按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計，中小戶型銷售量較大，90平方米以下和90120平方米戶型共實現(xiàn)銷售套數(shù)27603套，%。因此武漢市房地產(chǎn)品質(zhì)仍需要與時俱進(jìn)，革舊創(chuàng)新，作為湖濱城市的典型代表，其設(shè)計理念與湖濱城市相融合還有進(jìn)一步提升的空間，要向住宅的多功能、低密度、生態(tài)性作為以后開發(fā)住宅的新進(jìn)方向， 因此武漢市中高層消費需要得到最大化的開發(fā)和挖掘。 武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點 本項目住宅市場總體特點武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點有如下八個方面：城中村改造政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展；規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流；戶型面積在變小、房間在變多；小高層、高層濱湖物業(yè)受消費者青睞：成規(guī)模、重環(huán)境；板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流；精裝修房需求不容忽視；品牌營銷引發(fā)樓市新賣點。項目規(guī)劃為一棟地上23層、地下1層的獨棟建筑。瞰江坊位于武漢市武昌區(qū)和平大道與四美塘路交匯處，毗鄰長江二橋和四美塘濱江公園。（3）菩提金國際商業(yè)三期位于武昌水果湖街徐東路50號，屬徐東商業(yè)圈。建筑整體采用框架結(jié)構(gòu)，安防采用電子眼，消防采用噴淋設(shè)施，空調(diào)采用中央空調(diào)。復(fù)地東湖國際真題項目總占地53萬㎡，規(guī)劃總建筑面積106萬㎡，集花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小學(xué)校等。預(yù)期售價12500元/㎡。由武漢山水美城置業(yè)有限公司投資并開發(fā)。總占地面積約60萬㎡，總建筑面積約102萬㎡。預(yù)期售價：14000元/㎡該樓盤對本項目構(gòu)成重要威脅。住宅為70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計2013年6月入住。開發(fā)9棟2748層高層，2棟5層綜合商業(yè)樓，2棟30層酒店公寓。預(yù)期售價：14000 元/㎡。月，綠化率36%，當(dāng)期戶數(shù)2320戶，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計2013年年底入住。 本項目發(fā)展的分析前景本項目位于政府著力打造的徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈，大東湖風(fēng)景區(qū)相交的武昌中心地區(qū)。武昌區(qū)核心區(qū)建設(shè)的重要性已是不容置疑，其作為今后武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實。以城中村的改造和新近增加的地塊建設(shè)將會為引爆未來武漢的城市熱點增添雙重助力，開發(fā)樓盤的數(shù)量增加，也意味著置業(yè)者投資機(jī)會的增加。 屬甲級純寫字樓，占地面積：49637㎡ 建筑面積：338900㎡，單層面積：2000㎡，內(nèi)有客梯：8部 貨梯：2部，半集中式中央空調(diào)，總樓層：41層,地上:41,地下:0，停車位：627個；預(yù)計均價16000元/平，預(yù)計入住時間：201310（2）綠地國際金融寫字樓位于地址位于武昌和平大道840號（湖北大學(xué)附近），屬甲級純寫字樓，占地面積：67929㎡ ，建筑面積：377490㎡，單層面積：1300㎡；客梯：2部 貨梯：2部；總樓層：48層,地上:48,地下:0；集中中央空調(diào)；物管費：㎡/月；停車位：3690個；現(xiàn)擬售有49至1千3平米定制寫字樓和26至237平米集中式商業(yè)出售，預(yù)期售價：17000元/㎡。現(xiàn)分150㎡，300㎡，500㎡租售組合，每月租價對應(yīng)分別為47元/㎡，80元/㎡,80元/㎡；售價均價15000元/㎡（5）廣澤中心地址地址位于，武昌中北路108號，屬甲級寫字樓，占地面積：13547㎡ ；建筑面積：57930㎡；單層面積：2600㎡，客梯：8部，貨梯：2部。市場成交主要集中在武昌、硚口、東湖高新區(qū)。從成交類型看，武漢高檔純寫字樓項目逐漸增多，適應(yīng)眾多跨國企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)在此設(shè)立區(qū)域總部或分部的需要。月；租金最高的為漢口沿江商務(wù)區(qū)和武昌濱江商務(wù)區(qū)，平均達(dá)到110 元/㎡可見，武漢寫字樓售價及租金仍有上漲空間。(4)徐東、沙湖商圈附近已成功開發(fā)的高層住宅寫字樓，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。(2)本項目規(guī)劃為高層建筑，其樓盤或是寫字樓的電梯、安保、物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)將會今后的項目的銷售產(chǎn)生一定阻礙。4 東湖之濱項目的市場定位和營銷策略 項目的市場定位 項目的總體定位隨著武漢房地產(chǎn)的發(fā)展，土地供應(yīng)量的加大，競爭也日趨激烈。被徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈所圍繞。(2)項目形象定位形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項目所持有、不同于競爭對手、能進(jìn)行概念化描述，能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征[16]。因此，本項目的定位為：在同一區(qū)域、同一價格下，做出品質(zhì)最高的經(jīng)典住宅和寫字樓商業(yè)綜合區(qū)。3)大致規(guī)模，寫字樓物業(yè)合理規(guī)模的確定要在滿足規(guī)劃指標(biāo)的要求基礎(chǔ)上，充分考慮市場的吸納速度，尤其要控制出售周期和銷售速度，力保投資收益，降低操作風(fēng)險。6)價格定位，根據(jù)周邊寫字樓售價情況和本項目特點，本項目定位為高檔寫字樓，擬定均價為17000元/㎡。3)大致規(guī)模，在住宅規(guī)模根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)要求范圍內(nèi)，選擇合適的開發(fā)周期，并對于市場吸納度要充分關(guān)注。房地產(chǎn)營銷制勝的關(guān)鍵在于，前期項目形象的核心競爭力和消費者認(rèn)知度能否打動潛在客戶。(2)廣泛搜集市場資料 知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆，因而充分的市場調(diào)查必不可少。它們作為本項目最為直接的形象代表，對于項目的市場推廣起到了非常重要的作用。因此注意本項目廣告投放節(jié)奏，綜合利用人文傳播，焦點放大等廣告策略印發(fā)人們的關(guān)注。構(gòu)建舒適的樣板房，讓使客戶體驗到本樓盤的真正價值所在。對于住宅類類客戶，根據(jù)其不同的喜好，職業(yè)，收入，家庭情況，向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務(wù)。(3)價格永遠(yuǎn)是購房的第一動力在房地產(chǎn)中實惠的價格永遠(yuǎn)是營銷推廣的第一動力。最后一輪的營銷沖刺將是為努力實現(xiàn)樓盤開發(fā)的最終目標(biāo)，即使置業(yè)者感受到初期投資的回報和舒適的住宅辦公環(huán)境。（3）制定切實可行的銷售策略和技巧,促成成交。而在西北，中央地段靠近東亭環(huán)境小區(qū)，由于遠(yuǎn)離主路噪聲干擾少，應(yīng)采用塔樓形式，布置成4棟高檔住宅，從而提升容積率。因而選擇開發(fā)更多面積居中的三居產(chǎn)品，而在在戶型設(shè)計上，應(yīng)當(dāng)減少浪費空間，提升居住舒適性。我們建議將項目開發(fā)擴(kuò)項目先期工作時間6個月，具體時間為為2013年7月初～2014年12月底。 表52 項目實施進(jìn)度表項目20132014201520162017341234123412341234前期一期二期 項目的投資估算與資金籌措 項目的投資估算（1）項目建設(shè)投資估算項目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金組成。市場法適用于同種類型數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)[17]。項目工程占地面積36500㎡，修建高層住宅54900㎡，地下室7000㎡。3)工程其他費用工程建設(shè)其他費用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費、工程配套費用以外所必須花費的其他費用，工程建設(shè)其他費用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計算方法和費率或取費標(biāo)準(zhǔn)分項估算，估算金額為 萬元，詳見圖54表54 工程其他費用序號費用名稱計算基礎(chǔ)費率單價合價（萬元）備注1建設(shè)單位管理費開辦費工程費用+配套費用%辦公、交通經(jīng)營費工程費用+配套費用%含招標(biāo)費、人員工資等臨時設(shè)施費工程費用+配套費用%工程監(jiān)理費工程費用+配套費用%工程保險費工程費用+配套費用%2勘察、規(guī)劃設(shè)計費工程費用+配套費用%含可行性研究報告費3政府收取規(guī)費供水管網(wǎng)配套費建筑面積25規(guī)費供電站費建筑面積55規(guī)費環(huán)保排污費工程費用+配套費用%規(guī)費城市建設(shè)配套費建筑面積99規(guī)費、小配套工程質(zhì)量監(jiān)督費工程費用+配套費用%4費用小計4）預(yù)備費包括了基本預(yù)備費費用及材料漲價預(yù)備費，預(yù)備費用為按比例計算，基本預(yù)備費為工程費用的2%，%，5）建設(shè)投資的構(gòu)成，詳見圖55表55 建設(shè)投資構(gòu)成序號工程費用及名稱估算金額（萬元）占投資比例1土地費用%土地出讓金566901．2土地前期整理費用2工程費用%建設(shè)工程費用附屬設(shè)施及工程配套費3工程其他費用%4預(yù)備費%基本預(yù)備費漲價預(yù)備費5建設(shè)投資合計100%（2）開發(fā)期利息本項目計劃利用銀行貸款額為25546萬元，貸款期4年，貸款年利率為6．40％，按等額還貸，第二年開始還貸，貸款利息按復(fù)利計算：各年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款／2)有效年利率各年利息詳見表58（3）經(jīng)營資金經(jīng)營資金按項目開發(fā)資金需求估算，包含項目的管理費用和銷售費用，根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度要求。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動式開發(fā)。參見表58表58貸款償還表序號項 目合 計計 算 期12341借款 　 　 　 　 　 年初本息余額 本年借款 本年應(yīng)計利息 本年還本付息 其中：還本 年末本息余額 2可用于還款的其他資金 。（2）資金籌措與計劃使用表詳見57 投資計劃與資金籌措表表57 投資計劃與資金籌措表序號投資計劃 　 12341分年計劃（%） 100%78%10%7%5%建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 建設(shè)期利息 經(jīng)營資金 項目總投資（1+2+3） 2資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 銷售收入（預(yù)售款） 銀行貸款 3資金籌措合計 貸款償還本項目投資貸款根據(jù)項目開發(fā)的收益情況，計劃分三年等額償還。(4)項目總投資估算項目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金組成。其二、綠化、景觀、道路等室外工程費用：含道路、場地、綠化、景觀等，按工程建設(shè)費用的3．5％。① 場地整理=占地面積單價=36500=；② 場內(nèi)臨時排水=占地面積單價=36500=：③ 臨時水=占地面積單價=36500=；④ 臨時電=占地面積單價=36500=；場地整理等前期工程費用合計：第二，工程建筑、安裝費用估算。（36500㎡）土地費用主要由土地出讓金、稅金及政府