【正文】 參見表58表58貸款償還表序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期12341借款 　 　 　 　 　 年初本息余額 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 其中：還本 年末本息余額 2可用于還款的其他資金 。（2）資金籌措與計(jì)劃使用表詳見57 投資計(jì)劃與資金籌措表表57 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)投資計(jì)劃 　 12341分年計(jì)劃（%） 100%78%10%7%5%建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 建設(shè)期利息 經(jīng)營(yíng)資金 項(xiàng)目總投資（1+2+3） 2資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 銷售收入（預(yù)售款） 銀行貸款 3資金籌措合計(jì) 貸款償還本項(xiàng)目投資貸款根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的收益情況，計(jì)劃分三年等額償還。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動(dòng)式開發(fā)。(4)項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成。3)工程其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費(fèi)、工程配套費(fèi)用以外所必須花費(fèi)的其他費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計(jì)算方法和費(fèi)率或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)估算，估算金額為 萬(wàn)元，詳見圖54表54 工程其他費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基礎(chǔ)費(fèi)率單價(jià)合價(jià)（萬(wàn)元）備注1建設(shè)單位管理費(fèi)開辦費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%辦公、交通經(jīng)營(yíng)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%含招標(biāo)費(fèi)、人員工資等臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%工程監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%2勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%含可行性研究報(bào)告費(fèi)3政府收取規(guī)費(fèi)供水管網(wǎng)配套費(fèi)建筑面積25規(guī)費(fèi)供電站費(fèi)建筑面積55規(guī)費(fèi)環(huán)保排污費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%規(guī)費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)建筑面積99規(guī)費(fèi)、小配套工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%4費(fèi)用小計(jì)4）預(yù)備費(fèi)包括了基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)用及材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，預(yù)備費(fèi)用為按比例計(jì)算，基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)用的2%，%，5）建設(shè)投資的構(gòu)成，詳見圖55表55 建設(shè)投資構(gòu)成序號(hào)工程費(fèi)用及名稱估算金額（萬(wàn)元）占投資比例1土地費(fèi)用%土地出讓金566901．2土地前期整理費(fèi)用2工程費(fèi)用%建設(shè)工程費(fèi)用附屬設(shè)施及工程配套費(fèi)3工程其他費(fèi)用%4預(yù)備費(fèi)%基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)5建設(shè)投資合計(jì)100%（2）開發(fā)期利息本項(xiàng)目計(jì)劃利用銀行貸款額為25546萬(wàn)元，貸款期4年，貸款年利率為6．40％，按等額還貸，第二年開始還貸，貸款利息按復(fù)利計(jì)算：各年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款／2)有效年利率各年利息詳見表58（3）經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金按項(xiàng)目開發(fā)資金需求估算，包含項(xiàng)目的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度要求。其二、綠化、景觀、道路等室外工程費(fèi)用：含道路、場(chǎng)地、綠化、景觀等，按工程建設(shè)費(fèi)用的3．5％。項(xiàng)目工程占地面積36500㎡，修建高層住宅54900㎡，地下室7000㎡。① 場(chǎng)地整理=占地面積單價(jià)=36500=；② 場(chǎng)內(nèi)臨時(shí)排水=占地面積單價(jià)=36500=：③ 臨時(shí)水=占地面積單價(jià)=36500=；④ 臨時(shí)電=占地面積單價(jià)=36500=；場(chǎng)地整理等前期工程費(fèi)用合計(jì)：第二，工程建筑、安裝費(fèi)用估算。市場(chǎng)法適用于同種類型數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)[17]。（36500㎡）土地費(fèi)用主要由土地出讓金、稅金及政府規(guī)費(fèi)和拆遷費(fèi)用組成，該項(xiàng)目為凈地，不計(jì)拆遷費(fèi)用。 表52 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目20132014201520162017341234123412341234前期一期二期 項(xiàng)目的投資估算與資金籌措 項(xiàng)目的投資估算（1）項(xiàng)目建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成。一期工程預(yù)計(jì)開發(fā)周期24個(gè)月，具體時(shí)間為2014年1月初至2015年12月底。我們建議將項(xiàng)目開發(fā)擴(kuò)項(xiàng)目先期工作時(shí)間6個(gè)月，具體時(shí)間為為2013年7月初～2014年12月底。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)此處略 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與計(jì)劃 (1)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃：項(xiàng)目分兩期，一期開發(fā)占地面積25000㎡，開發(fā)1,2，3,5號(hào)樓的高層住宅，總建筑面積:54900㎡,地下停車場(chǎng)14760㎡， 共計(jì)69660㎡；二期占地面積11500㎡，開發(fā)中心寫字樓項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)54900㎡，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分注意項(xiàng)目設(shè)計(jì)，施工，營(yíng)銷，入住的時(shí)間連接性和協(xié)調(diào)性。因而選擇開發(fā)更多面積居中的三居產(chǎn)品，而在在戶型設(shè)計(jì)上，應(yīng)當(dāng)減少浪費(fèi)空間，提升居住舒適性。陽(yáng)臺(tái)建議采用落地玻璃，提升室內(nèi)的視野闊度同時(shí)，而采用的立面玻璃材質(zhì)會(huì)使項(xiàng)目現(xiàn)代感更強(qiáng)，從而提升檔次。而在西北，中央地段靠近東亭環(huán)境小區(qū)，由于遠(yuǎn)離主路噪聲干擾少，應(yīng)采用塔樓形式，布置成4棟高檔住宅，從而提升容積率。（5）立足公司長(zhǎng)遠(yuǎn),加大本項(xiàng)目整體的銷售后勁。（3）制定切實(shí)可行的銷售策略和技巧,促成成交。具體來說,就是做好以下幾個(gè)方面的工作:（1）重塑產(chǎn)品形象,喚醒客戶需求。最后一輪的營(yíng)銷沖刺將是為努力實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)的最終目標(biāo)，即使置業(yè)者感受到初期投資的回報(bào)和舒適的住宅辦公環(huán)境。 營(yíng)銷后期策略在經(jīng)歷了中期的熱銷，潛在目標(biāo)客戶對(duì)于樓盤的關(guān)注呈逐漸遞減的態(tài)勢(shì)。(3)價(jià)格永遠(yuǎn)是購(gòu)房的第一動(dòng)力在房地產(chǎn)中實(shí)惠的價(jià)格永遠(yuǎn)是營(yíng)銷推廣的第一動(dòng)力。讓客戶能感受到購(gòu)房稱心，舒心，開心。對(duì)于住宅類類客戶，根據(jù)其不同的喜好，職業(yè)，收入，家庭情況，向他們提供一系列的包括：購(gòu)房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務(wù)。(2)給客戶以最好的服務(wù) 此前積累的客戶群將在此吸收為真正的買家，而銷售服務(wù)人員在客戶面前能提供周到熱誠(chéng)的服務(wù)將會(huì)產(chǎn)生更好的促銷效果。構(gòu)建舒適的樣板房，讓使客戶體驗(yàn)到本樓盤的真正價(jià)值所在。因而建議從三個(gè)方面來布局(1)提升營(yíng)銷的“參與感’’參與是讓客戶直接參與到所接觸的事物中，讓其產(chǎn)生美好的感覺。因此注意本項(xiàng)目廣告投放節(jié)奏，綜合利用人文傳播，焦點(diǎn)放大等廣告策略印發(fā)人們的關(guān)注。是本項(xiàng)目主題既容易被人記住，又能給消費(fèi)者帶來好的空間遐想，引發(fā)購(gòu)買欲。它們作為本項(xiàng)目最為直接的形象代表，對(duì)于項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣起到了非常重要的作用。并廣搜資料，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售手法和銷售狀況等，分析調(diào)查報(bào)告后建立起，同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤的實(shí)時(shí)調(diào)查系統(tǒng)，從而樹立起新的項(xiàng)目性價(jià)比和高于對(duì)手的項(xiàng)目?jī)r(jià)值系統(tǒng)，并不斷改進(jìn)原先營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)，實(shí)時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)變化，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手變化和消費(fèi)者滿意變化。(2)廣泛搜集市場(chǎng)資料 知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆，因而充分的市場(chǎng)調(diào)查必不可少。它包括對(duì)項(xiàng)目的外形設(shè)計(jì)和小區(qū)環(huán)境兩方面的定位，在外形設(shè)計(jì)定位方面，要著重關(guān)注樓盤展現(xiàn)的整體概念，如：濱湖樓盤，智能化樓盤等，樓盤的建筑風(fēng)格也應(yīng)該給人以典雅和大氣感，如：英式時(shí)尚，巴黎豪庭等。房地產(chǎn)營(yíng)銷制勝的關(guān)鍵在于，前期項(xiàng)目形象的核心競(jìng)爭(zhēng)力和消費(fèi)者認(rèn)知度能否打動(dòng)潛在客戶。5)居住物業(yè)主題，應(yīng)強(qiáng)調(diào)生態(tài)綠色概念，利用其獨(dú)特的舒適性和環(huán)保型來提升物業(yè)品質(zhì)，推廣其品牌。3)大致規(guī)模，在住宅規(guī)模根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)要求范圍內(nèi)，選擇合適的開發(fā)周期，并對(duì)于市場(chǎng)吸納度要充分關(guān)注。而在周邊設(shè)施齊全，交通便利的中心區(qū)域，市場(chǎng)也會(huì)對(duì)住宅類產(chǎn)品提供有效支持。6)價(jià)格定位，根據(jù)周邊寫字樓售價(jià)情況和本項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目定位為高檔寫字樓，擬定均價(jià)為17000元/㎡。值得注意的是寫字樓的單體規(guī)模，從而利用提高對(duì)整售處置策略的靈活性來減少銷售的壓力。3)大致規(guī)模，寫字樓物業(yè)合理規(guī)模的確定要在滿足規(guī)劃指標(biāo)的要求基礎(chǔ)上，充分考慮市場(chǎng)的吸納速度，尤其要控制出售周期和銷售速度，力保投資收益，降低操作風(fēng)險(xiǎn)。2)發(fā)展時(shí)機(jī)，受世界整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，外資企業(yè)放緩了擴(kuò)張速度，對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求有所減少，而國(guó)資企業(yè)的高速發(fā)展卻對(duì)本項(xiàng)目帶來了需求良機(jī)。因此，本項(xiàng)目的定位為：在同一區(qū)域、同一價(jià)格下，做出品質(zhì)最高的經(jīng)典住宅和寫字樓商業(yè)綜合區(qū)。由于近年來武漢的飛速發(fā)展，人均收入水平的提高，所以本項(xiàng)目?jī)r(jià)格也是決定客戶選擇的一個(gè)重要因素，但由于武漢的整體房?jī)r(jià)相對(duì)較高，所以采用靈活的價(jià)格銷售將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生極好的推廣作用。(2)項(xiàng)目形象定位形象定位主要是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所持有、不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、能進(jìn)行概念化描述，能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征[16]。但由于距離東湖風(fēng)景區(qū)，沙湖不到2公里的濱湖優(yōu)勢(shì)，和較為濃厚居住生活氛圍。被徐東商業(yè)圈，沙湖商業(yè)圈所圍繞。(1)項(xiàng)目定位的出發(fā)點(diǎn)由武漢城市功能劃分及其規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r，項(xiàng)目位于武昌三鎮(zhèn)武昌核心區(qū)的位置，和周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤，寫字樓相比，目前暫不具備交通、生活配套的商圈優(yōu)勢(shì)。4 東湖之濱項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 項(xiàng)目的總體定位隨著武漢房地產(chǎn)的發(fā)展，土地供應(yīng)量的加大，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。(4)本項(xiàng)目由于土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地價(jià)較高，因此計(jì)劃投資規(guī)模過大，若銷售不能持續(xù)，易在資金的持續(xù)性方面出現(xiàn)問題。(2)本項(xiàng)目規(guī)劃為高層建筑，其樓盤或是寫字樓的電梯、安保、物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)將會(huì)今后的項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定阻礙。(6)區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶來的前期投入所費(fèi)巨大，會(huì)引起其他開發(fā)商的顧慮。(4)徐東、沙湖商圈附近已成功開發(fā)的高層住宅寫字樓，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。武昌核心區(qū)發(fā)展起來以后，將會(huì)成為建設(shè)國(guó)際性湖濱城市的一個(gè)重要支撐?？梢?，武漢寫字樓售價(jià)及租金仍有上漲空間。從全國(guó)市場(chǎng)來看，武漢甲級(jí)寫字樓平均租金雖已突破90 元/㎡月；租金最高的為漢口沿江商務(wù)區(qū)和武昌濱江商務(wù)區(qū)，平均達(dá)到110 元/㎡租金方面，武廣商圈因沒有新增供應(yīng)，租金上漲最明顯，達(dá)到82 元/㎡從成交類型看，武漢高檔純寫字樓項(xiàng)目逐漸增多，適應(yīng)眾多跨國(guó)企業(yè)和國(guó)內(nèi)企業(yè)在此設(shè)立區(qū)域總部或分部的需要。硚口區(qū)則依靠其地處漢口核心區(qū)域，交通、商業(yè)等配套完善的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，保持寫字樓市場(chǎng)的成交旺盛。市場(chǎng)成交主要集中在武昌、硚口、東湖高新區(qū)?？蓪⒃擁?xiàng)目平均售價(jià)初步定位于寫字樓16200元／平方米，出租每月60元／㎡，仍留有余地，隨著該項(xiàng)目的逐步開發(fā)，商業(yè)鋪面售價(jià)也將步步走高，有望突破17000元／㎡。現(xiàn)分150㎡，300㎡，500㎡租售組合，每月租價(jià)對(duì)應(yīng)分別為47元/㎡，80元/㎡,80元/㎡；售價(jià)均價(jià)15000元/㎡（5）廣澤中心地址地址位于，武昌中北路108號(hào)，屬甲級(jí)寫字樓，占地面積：13547㎡ ；建筑面積：57930㎡；單層面積：2600㎡，客梯：8部，貨梯：2部。（3）漢街總部國(guó)際地質(zhì)位于武昌中北路171號(hào) 武漢中央文化區(qū)屬甲級(jí)純寫字樓，占地面積：822000㎡ 建筑面積：500000㎡；單層面積：1700㎡，客梯：10部 貨梯：8部；總樓層：24層,地上:24,地下:0；集中中央空調(diào)；物管費(fèi)：12元/㎡/月；停車位：500個(gè)；預(yù)期售價(jià)：19000元/㎡；入住時(shí)間：2013年6月。 屬甲級(jí)純寫字樓，占地面積：49637㎡ 建筑面積：338900㎡，單層面積：2000㎡，內(nèi)有客梯：8部 貨梯：2部，半集中式中央空調(diào)，總樓層：41層,地上:41,地下:0，停車位：627個(gè)；預(yù)計(jì)均價(jià)16000元/平，預(yù)計(jì)入住時(shí)間：201310（2）綠地國(guó)際金融寫字樓位于地址位于武昌和平大道840號(hào)（湖北大學(xué)附近），屬甲級(jí)純寫字樓，占地面積：67929㎡ ，建筑面積：377490㎡，單層面積：1300㎡；客梯：2部 貨梯：2部；總樓層：48層,地上:48,地下:0；集中中央空調(diào)；物管費(fèi)：㎡/月；停車位：3690個(gè)；現(xiàn)擬售有49至1千3平米定制寫字樓和26至237平米集中式商業(yè)出售，預(yù)期售價(jià)：17000元/㎡。 武漢寫字樓市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 武漢市寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)武漢市寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)有如下五個(gè)方面：武漢市“8+1”城市圈發(fā)展帶動(dòng)寫字樓行業(yè)發(fā)展；住房類投資的管控增強(qiáng)，開發(fā)商轉(zhuǎn)向?qū)懽謽峭顿Y越來越多；不限購(gòu)、不限貸的LOFT 小戶型，越來越受消費(fèi)者青睞；中北路商務(wù)空間廣闊，楚河漢街引領(lǐng)商務(wù)新發(fā)展；地鐵成寫字樓升級(jí)新引擎，租賃需求持續(xù)旺盛。以城中村的改造和新近增加的地塊建設(shè)將會(huì)為引爆未來武漢的城市熱點(diǎn)增添雙重助力，開發(fā)樓盤的數(shù)量增加，也意味著置業(yè)者投資機(jī)會(huì)的增加。由此可以看出，本項(xiàng)目順應(yīng)建設(shè)“大武漢”現(xiàn)代化大都市的潮流，順勢(shì)而為，趁勢(shì)而上必將會(huì)為本項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生極大推動(dòng)作用。武昌區(qū)核心區(qū)建設(shè)的重要性已是不容置疑，其作為今后武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)。重點(diǎn)將武昌地區(qū)沙湖公園、東湖公園建設(shè)成現(xiàn)代藝術(shù)中心和企業(yè)總部基地，提升城區(qū)入口形象。 本項(xiàng)目發(fā)展的分析前景本項(xiàng)目位于政