【正文】 特別要準備好抗風險資金，不可挪用。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降 價應(yīng)對空間。 （ 3）要做精品。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。方案（ 1）為大面積開發(fā)，方案（ 2）為小面積開發(fā)。 通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 3）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少 * 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、 人文、交通等環(huán)境） * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預期投資收益。 （ 1） 優(yōu)點 1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提 供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 9． 研究結(jié)論與建議 武漢光谷的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入 WTO后 ,投資政策再一次放寬。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。 （ 2）通過市場調(diào)查來降低風險 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。 （ 6）內(nèi)部決策和管理風險 內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。 （ 5）社會風險 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。 （ 4）技術(shù)風險 房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 （ 3）經(jīng)濟風險 經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。 （ 2）政策風險 政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 敏感性分析表（見附表 13） 敏感性分析圖（見附圖 5） （ 1）自然風險 自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā) 商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。 （ 2） 編制資金流動計劃，確定資金的需求額 序號 項目 建 設(shè) 期 2021 2021 2021 2021 小計 1 投資 分年計劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計 2 資金籌 措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 7．財務(wù)評價 (1)財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。因此可 充分利用房屋預售來籌集必要的資金。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng) 收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下： 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設(shè)期利息 8 總投資 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 （ 1）資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 （ 2） 土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400 萬人民幣。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計56萬人民幣。小區(qū) 內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 最終項目價格表（精確到 10 元） 1 11A 11B 12A 12B 系數(shù) 1 1 8800 9100 9250 9200 2 6300 6500 6600 6550 3 6400 6600 6700 6650 4 6500 6700 6800 6750 5 6450 6650 6750 6700 2 21A 21B 22A 22B 系數(shù) 1 1 8800 9100 9250 9200 2 6300 6500 6600 6550 3 6400 6600 6700 6650 4 6500 6700 6800 6750 5 6450 6650 6750 6700 3 31A 31B 32A 32B 系數(shù) 1 1 8800 9590 9750 9650 2 6650 6850 6950 6900 3 6750 6950 7050 7000 4 6850 7050 7150 7100 5 6800 7000 7100 7050 4 41A 41B 42A 42B 系數(shù) 1 1 9750 10080 10250 10180 2 6950 7200 7350 7250 3 7050 7300 7450 7350 4 7150 7400 7550 7450 5 7100 7350 7500 7400 5 51A 51B 52A 52B 系數(shù) 1 1 10250 10570 10750 10650 2 6850 7050 7150 7100 3 6950 7150 7250 7200 4 7050 7250 7350 7300 5 7000 7200 7300 7250 6 61A 61B 62A 2B 系數(shù) 1 1 10750 11060 11250 11350 2 6850 7100 7250 7150 3 6950 7200 7350 7250 4 7050 7300 7450 7350 5 7000 7250 7400 7300 6．投資估算及資金籌措 本建設(shè)項目總占地面積約 10 萬平方米，總建筑面積接近 13萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場 萬平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。 層 \棟 價格 1 2 3 4 5 6 1 9100 9100 9590 10080 10570 11060 2 0 6500 6500 6850 7200 7550 7900 3 100 6600 6600 6950 7300 7650 8000 4 100 6700 6700 7050 7400 7750 8100 5 50 6650 6650 7000 7350 7700 8050 一棟兩個單元，一梯兩戶，一棟水平四戶。 A B C D 100 98 99 99 X A B C D 價格 6300 7000 6000 6200 開盤時間 1 100/ 100/ 100/ 100/100 區(qū)位因素 1 100/102 100/100 100/98 100/98 建筑設(shè)計 1 100/100 100/98 100/98 100/99 綠化率 1 100/100 100/98 100/99 100/99 建筑質(zhì)量 1 100/98 100/98 100/98 100/100 私密性 1 100/102 100/102 100/100 100/100 交通便捷 1 100/102 100/100 100/98 100/98 周邊配套 1 100/99 100/100 100/100 100/99 戶型結(jié)構(gòu) 1 100/100 100/98 100/99 100/99 社區(qū)風格 1 100/100 100/98 100/99 100/99 修正系數(shù) 修正價格 7658 6882 6789 X=(+7658+6882+6789)/4= 本案最終均價定為 6850 元／㎡ （ 2）每棟樓均價確定 本案為六棟五層住宅，以第三棟作為均價。 A B C D 100 98 99 99 社區(qū)景觀風格 以本案為 100 分，本案是歐式 景觀，其余各項與其相比。 A B C D 99 100 100