【正文】 ⑤ 在設(shè)計規(guī)劃上，建立 “ 城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團 —— 院落 —— 家庭 “( 如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美 和諧的居住環(huán)境。 ③ 總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ② 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 （產(chǎn)品定位的具體建議 見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。 ,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。 一、目標市場定位 后湖花園位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標對象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。未來幾年里，這些設(shè)施 將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時。 （ 2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個后湖鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當有分量的， 第 31 頁 共 41 頁 31 這也正是項目的開發(fā)機會點。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。 ① 項目開發(fā)公司領(lǐng)導核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制， ② 項目開發(fā)公司領(lǐng)導層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ① 后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨優(yōu)，其遠離市中心； ② 后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③ 后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。 ① 國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資 項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 第 30 頁 共 41 頁 30 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 免費的商務(wù)管理資料平臺 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15萬元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消 費主流。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 第 29 頁 共 41 頁 29 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的 品牌、品質(zhì)。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。一期總建筑面積 萬平方米， 容積率為 ，綠化率為 ％，項目總規(guī)劃有 3109戶。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。 前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主， 2021年 10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期 1/2版的廣告，效果不是很理想。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為 240300平方米。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購 銷售 100套。 ５ .價格策略 多層公寓起價 1625元 /平方米，最高價 2021元 /平方米，均價在 17001800元 /平方米之間，集合別墅起價 2280元 /平方米 ，最高價 2530元 /平方米，均價在 23002400元 /平方米之間．付 第 27 頁 共 41 頁 27 款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認購階段， 2021 年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當?shù)某晒ΓS后又參加了 2021年 11月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。 竹葉苑在戶型設(shè)計上以大面積為主，具體戶型指標如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D區(qū) C區(qū) C區(qū) A區(qū) B區(qū) A區(qū) B區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 套設(shè)施 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預留停車位，泊車位可達 55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ 15水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會所， 幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。有 10棟集合別墅 130戶， 7棟多層公寓 192戶，容積率為 ．綠化率為 45%。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團購買，雷達學院購 6棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。其中 3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。一期總建筑面積約 6萬平方米， 16 棟多層住宅 498戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2和 3*2，面積為 90130平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復式 面積 90 120140 140170 190200 第 25 頁 共 41 頁 25 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積 為９０ １４０平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設(shè)計在地下?？傉嫉孛娣e 420畝，建筑面積 40萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過 2021年上半年房交會。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年 銀行按揭，公積金貸款。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 第 24 頁 共 41 頁 24 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820元／平方米，小高層價格為 19352365元／平方米，高層單身公寓價格為 18002100元／平方米。 4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3棟 11層， 1棟 18層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2021年 10月交房。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。 物業(yè)管理以人為本 ，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多， 第 23 頁 共 41 頁 23 如后湖生態(tài)花園， 80%的客戶選擇 按揭方式購房，東方恒星園更是達到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到 1900元 /平方米以上，這個漲幅是漸進式的?？梢赃@么說，未來一段時間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。 后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2021)001號拍賣地塊 125畝 ,上方約 168畝 ,下方臨路邊有 36 畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點 ,菜地 ,魚塘 ,以南為菜地和魚塘 ,因石橋村村規(guī)劃未 上報 ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。中聯(lián)三星 600畝 ,20萬元 /畝 ,加規(guī)費 2223萬元 /畝 ,世紀家園康居工程 3000 畝 ,后湖生態(tài)花園 600 畝 ,18 萬元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地22002300畝 ,城開集團 100130畝。 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 萬畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標的約為 30 家 ,但尚無項目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線以東稱為右塊。 及土地出讓情況 后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)?！段錆h市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局 ,屆時該地塊閑心 第 21 頁 共 41 頁 21 線路有姑嫂樹電信分局引來。 氣 :整個后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設(shè) DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶 ,后湖路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè) DN300 現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣 有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300管道。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng) ?？偟膩碚f ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項目開發(fā)的一大劣勢。 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和 金融機構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉儲 ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠 ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。二七路現(xiàn)今在修 建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在20213000人之間。 免費的商務(wù)管理資料平臺 自然環(huán)境 :沿線因是城區(qū)主干道 ,叫喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門面 ,上層為居民居住。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23 層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大