【正文】 離 (米 ) ≤ 50 (50,100) (100,200) (200,300) 300 距街區(qū)級商服中心距離(米 ) ≤ 50 (50,100] (100,200) (200,400] 400 交通條件 臨街道路狀況 混合型主干 道 生活型主干道 生活或交通型 主干道 交通型次干道 支路 臨公交站點狀況 (條 ) ≥ 14 [12,16] [8,12] [6,8] 6 距火車站距離 (米 ) ≤ 3500 (3500,4500) (4500,5500) (5500,6500) 6500 距長途汽車站距離 (米 ) ≤ 800 (800,1300) (1300,1800) (1800,2300) 2300 距碼頭狀況 (米 ) ≤ 600 (600,1100) (1100,1600) (1600,2100) 2100 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 供水狀況 (%) 100 99 99 98 98 排水狀況 好 較好 一般 較差 差 距醫(yī)院距離 (米 ) ≤ 400 (400,700) (700,1000) (1000,1300) 1300 距電信營業(yè)廳距離 (米 ) ≤ 300 (300,500) (500,600) (600,1000) 1000 環(huán)境狀況 噪音污染 無污染 基本無污染 輕度污染 污染較重 嚴(yán)重污染 大氣污染 無污染 基本無污染 輕度污染 污 染較重 嚴(yán)重污染 綠地覆蓋 好 較好 一般 較差 差 地形狀況 地勢平坦 地勢較平坦，對建筑物無影響 地勢較平坦，對建筑物影響較大 地勢較不平坦，需考慮坡度的影響 地勢不平坦，需經(jīng)過平整才能使用 地質(zhì)狀況 堅固類場地土體，抗震能力強(qiáng) 硬塑類場地土體，抗震能力較強(qiáng) 抗震能力一般 軟塑類場地土體，抗震能力較弱 軟散類場地土體，抗震能力弱 人口狀況 人口密度 (人 /km2) ≥ 54879 [39395,54879] [27987,39394] [19865,27986） 19865 城市規(guī)劃 道路 規(guī)劃 主干道 快速路 次干道 支路 街坊間 支路 用地規(guī)劃 中心商業(yè)區(qū) 較繁華商業(yè)區(qū) 一般商業(yè)區(qū) 商業(yè)網(wǎng)點 其他類型 ??? ni iKK 1 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 17 注：（ 表示＞， ）表示＜， ［ 表示≥， ］表示≤。 Ⅴ級商業(yè)用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心距離 0 距區(qū)級商服中心距離 0 距小區(qū)級商服中心 距離 00 0 距街區(qū)級商服中心距離 0 交通條件 臨街道路狀況 0 臨公交站點狀況 0 距火車站距離 0 距長途 汽車站距離 0 距碼頭距離 0 基礎(chǔ)公用 設(shè)施狀況 供水狀況 0 排水狀況 0 距醫(yī)院距離 0 距電信營業(yè)廳距離 0 環(huán)境狀況 噪音污染 0 大氣污染 0 綠地覆蓋 0 地形狀況 0 地質(zhì)狀況 0 人口狀況 人口密度 0 城市規(guī)劃 道路規(guī)劃 0 用地規(guī)劃 0 委估地塊地價個別因素說明及修正系數(shù)表 區(qū)位因素 因素說明 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 繁華程度 距市級商服中心距離 (200,400) 較優(yōu) 距區(qū)級商服中心距離 400 優(yōu) 距小區(qū)級商服中心距離 (50,100) 較優(yōu) 距街區(qū)級商服中心距離 (50,100) 較優(yōu) 交通條件 臨街道路狀況 交通型主干道 較劣 臨公交站點狀況 14 優(yōu) 距火車站距離 (3500,4500) 較優(yōu) 距長途汽車站距離 800 優(yōu) 距碼頭距離 2100 劣 基礎(chǔ)公用 設(shè)施狀況 供水狀況 100 優(yōu) 排水 狀況 好 優(yōu) 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 18 距醫(yī)院距離 400 優(yōu) 距電信營業(yè)廳距離 (300,500) 較優(yōu) 環(huán)境狀況 噪音污染 嚴(yán)重污染 劣 大氣污染 污染較重 較劣 綠地覆蓋 一般 一般 0 地形狀況 地勢平坦， 優(yōu) 地質(zhì)狀況 硬塑類場地土體 ,抗震能力較強(qiáng) 較優(yōu) 人口狀況 人口密度 54879 優(yōu) 城市規(guī)劃 道路規(guī)劃 主干道 優(yōu) 用地規(guī)劃 較繁華商業(yè)區(qū) 較優(yōu) 合計 委估地塊地價個別因素 說明及 修正系數(shù)表 個別因素 因素說明 修正系數(shù) 使用年期 評估設(shè)定土地使用年限 40 年 1 容積率 容積率 宗地面積 面積對土地利用 無不良 影響 1 宗地形狀 對土地利用較合理 交易期日 基準(zhǔn)地價估價基準(zhǔn)日至本次估價基準(zhǔn)日期間， 土地價格有一定變化 利用 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法得出 待估地塊的出讓土地價格為： 出讓土地價格 =3330 [1+（ ） ] 1 1 =（元 /平方米） （二） 剩余法 剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。 具體計算公式為： 地價 =房屋預(yù)期售價 建筑費用 專業(yè)費用 利息 稅費 開發(fā)商利潤 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 19 依據(jù)武漢市城市規(guī)劃管理部門審定的土地規(guī)劃條件，以及土地區(qū)位、土地條件和房地產(chǎn)市場狀況，假定待估宗地的最佳利用方式為開發(fā)建設(shè)中高檔住宅不動產(chǎn)，宗地容積率為 ，綠化率為 30%，規(guī)劃凈用地面積為 10706 平方米，建筑面積為 53530平方米。 (1)預(yù)測樓價 依據(jù)待估宗地上不動產(chǎn)的用途、結(jié)構(gòu)、裝修檔次，調(diào)查待估不動產(chǎn)同類地區(qū)類似不動產(chǎn)的售價水平，考慮到待估不動產(chǎn)個別因素，確定不動產(chǎn)開發(fā)完成后銷售均價為 5000 元 /平方米。 待估宗地上總建筑面積為 53530 平方米，則不動產(chǎn)總價為： 500053530/10000＝ 26765 萬元 (2)建筑物開發(fā)成本 ① 估算建安費用 參考武漢 地區(qū)建設(shè)安裝工程預(yù)算價格 標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合規(guī)劃建筑物的狀況和估價人員對同類型建筑市場行情的調(diào)查，估算該項目的建筑 造 價為 1150 元 /平方米 ,需要進(jìn)行簡單的裝修并配備相關(guān)設(shè)備 ,估算費用為200 元 /平方米 ，則建安費用為 : (1150+200)53530=(萬元 ) ② 估算專業(yè)費用 項 目 標(biāo) 準(zhǔn) 結(jié)果 (萬元 ) 依 據(jù) 勘測規(guī)劃設(shè)計費 12元 /建筑平方米 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 80元 /建筑平方米 武政 (1997)20號 防空地下室異地建設(shè)費 18元 /建筑平方米 武改 (1999)125號文件 公共消防設(shè)施配套費 /建筑平方米 鄂價費字 (1998)220號 墻體材料專項費用 8元 /建筑平方米 鄂價房地 字 (1998)218號 白蟻防治費 /建筑平方米 鄂價費 (1992)232號 商 矼交易費 建安費 *‰ 鄂價房地產(chǎn)字 (2002)49號 散裝水泥專項基金 (2002)23號 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 20 生活垃圾處理費 18元 /建筑平方米 鄂價費 (1992)232號 質(zhì)量監(jiān)督費 建安費 *% 鄂價費 (1992)329 建筑合同鑒證費 建安費 *%(最高 2100元 ) 鄂價房地產(chǎn)字 (2002)47號 交易服務(wù)費