【正文】 清路 16 號(hào) 北京市祺洋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 202291清楓華景園 海淀區(qū)林業(yè)大學(xué)北路 北京華清投資有限公司 2022518學(xué)府園 海淀區(qū)學(xué)院路 37 號(hào) 北京燕鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 199831富潤家園海淀區(qū)中關(guān)村清華東路與學(xué)院路交叉口中房集團(tuán)北京富潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022618文城*杰座 海淀區(qū)學(xué)院路 7 號(hào) 北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 澳景花庭朝陽區(qū)花虎溝 8 號(hào)院 北京裕泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 20222倚林家園 洼里鄉(xiāng)龍王堂林翠路 北京啟發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 20224澳林 park 朝陽北沙灘林翠西里 北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 2022124核心區(qū)（12 個(gè)）澳立國際朝陽區(qū)亞運(yùn)村北洼里鄉(xiāng)南龍王堂村北京富興苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202210125 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時(shí)間融域 朝陽區(qū)水源九廠南路 北京建工地產(chǎn) 20223紫城海淀區(qū)海淀區(qū)上地信息環(huán)島向西 1000 米 北京同創(chuàng)嘉業(yè)建設(shè)開發(fā)有限公司 20221016力度家園海淀清河毛紡廠東門向北 50 米北方方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022719燕清*源海淀區(qū)清河小營環(huán)島西南燕青體育文化公司內(nèi)北京天潤置地房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司2022327清河新城海淀區(qū)清河橋西南角 北京強(qiáng)佑房地產(chǎn)開發(fā)公司 未正式開盤清上園海淀區(qū)清河三街 126號(hào)北京市西城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)公司 202291上地佳園海淀區(qū)上地信息產(chǎn)業(yè)基地北京實(shí)創(chuàng)上地佳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202271永泰園(新地標(biāo)）海淀區(qū)清河鎮(zhèn)八達(dá)嶺高速路清河橋東側(cè) 50米 北京市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202212藍(lán)色澳林海淀區(qū)清河橋東 500米(清河北岸)北京嘉源置業(yè)投資有限公司 2022518高巢 海淀區(qū)清河鎮(zhèn)龍崗路 北京恒乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20221227外圍區(qū)（10 個(gè)）懿品閣朝陽區(qū)北沙灘勞動(dòng)大廈對(duì)面 北京中科聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2022828 分析內(nèi)容說明分析說明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)、26 / 134價(jià)格和銷售情況?？傮w容積率大致在 左右。該區(qū)域開發(fā)較早，整體市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)比較成熟；環(huán)境優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項(xiàng)目價(jià)值，作為賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。但是并不是一個(gè)產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無憂，在交通工具發(fā)達(dá)，人們對(duì)居住環(huán)境要求越來越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)更能主導(dǎo)人們的選擇。對(duì)于本項(xiàng)目若開發(fā)資金允許，可考慮一次性開發(fā)，因?yàn)閰^(qū)域市場(chǎng)較成熟，是否試探市場(chǎng)不用成為必要環(huán)節(jié)。奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢(shì)。如奧林春天、倚林家園等項(xiàng)目均打奧運(yùn)、綠色健康牌，且市場(chǎng)反映情況良好。盡管個(gè)別產(chǎn)品差異較大，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以中等規(guī)模社區(qū)、板樓產(chǎn)品為主。值得注意的是 2022 年新面世的清河新城，80 萬體量在整個(gè)調(diào)研區(qū)域內(nèi)是最大的。清河小營一帶從整體情況來看，在未來幾年內(nèi)將會(huì)有一定的放量，如清河新城、紫城等，而該地區(qū)整體價(jià)格已經(jīng)趨于平穩(wěn)，除了項(xiàng)目自身價(jià)格變化外，區(qū)域整體價(jià)格只會(huì)有小幅度的上升。將樣本項(xiàng)目打破區(qū)域限制，按其售價(jià)分為高檔項(xiàng)目、中高檔項(xiàng)目及中低檔項(xiàng)目。擁有6000平米39 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)大型戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，20余項(xiàng)時(shí)尚健身項(xiàng)目，1500平米會(huì)所，2500平米風(fēng)情商業(yè)街。戶型為一居、兩居、三居的實(shí)用型戶型。華 58 社區(qū)47 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)清嘉園00 分為暢春園、蔚秀園、照瀾園高巢5800一棟連體板樓，小戶型學(xué)府園5500中低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)做，主要考慮其開發(fā)成本，通過控制價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)。不過隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，以及開發(fā)商的日趨成熟，中低檔項(xiàng)目在日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，也應(yīng)適當(dāng)推陳出新，力求提高項(xiàng)目性價(jià)比，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。外立面首層到三層用50 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)大理石材質(zhì)，建筑材料選用較高檔的深灰色釉面磚，淡雅的藍(lán)色線條搭配，突出產(chǎn)品檔次，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。小區(qū)人車分流，地下1100 個(gè)車位懿品閣7500樓體外立面采用斷橋隔熱鋁合金、大幅安全落地玻璃。弧型落地觀景窗全部采用韓國進(jìn)口 LG型材。B 區(qū)——分為逸成東苑 B區(qū)一期和二期，在58 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)該地塊的東側(cè)，控高 45 米，為 10 棟12 層躍 13 層或 14 層躍 15 層的板式小高層，以155 平米的 5 米挑空客廳或 米下錯(cuò)客廳三居室為主力戶型。位于 B 區(qū)東北角和東南角的 B1和 B4 號(hào)樓則以休閑中心為中心形成了對(duì)稱的“L”形布局的圍合空間。清風(fēng)華景園72002 棟塔樓，3棟板樓呈圍合式布局富潤家園6100就中高檔項(xiàng)目而言，由于在價(jià)格上并不具備明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此往往要在規(guī)劃及其他方面尋找新的突破口，提高項(xiàng)目的性價(jià)比。圍合、陣列相結(jié)合，在秩序中尋求變化。其中，516層為68 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)小戶型商住公寓，1719層為大戶型純居住69 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)公寓。二期是四排Townhou。分為三期規(guī)71 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)劃。園內(nèi)200公頃人64 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)工湖，蕩漾碧波，水天一色，輕松實(shí)現(xiàn)對(duì)自然65 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)原始欲望的回歸，在城市中展開與自然的66 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)親密接觸。外立面往往用石材結(jié)合面磚，表現(xiàn)莊重和大方。五層以上為高級(jí)外墻面磚飾面。D 區(qū)——位于八家東西路，此區(qū)域內(nèi)有相關(guān)配套、商業(yè)及托幼設(shè)施。 57 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)A 區(qū)——“逸成 A 計(jì)劃” ，在該地塊的西側(cè)，控高 60米。 藍(lán)色澳林650080 米超寬樓間距，樓層狀況： 9 層、13 層清林苑6300多層帶電梯低密度花園洋房，首層住宅全部贈(zèng)送私家花園，戶型設(shè)計(jì)采用方正格56 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)局，戶戶朝陽，南北通透。陽臺(tái)圍欄采用銀灰色金屬網(wǎng)格，體現(xiàn)秩序之中的美感。中高檔項(xiàng)目澳林park6200小區(qū)總規(guī)模達(dá) 40多萬平。通過上述表格可以看出，有些體量較小的項(xiàng)目規(guī)劃理念簡(jiǎn)潔明了，在48 / 134規(guī)劃特點(diǎn)上并無明顯創(chuàng)新及亮點(diǎn)。獨(dú)特的短45 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)板式建筑、5000平米中心花園、會(huì)所。清河新城6000清河新城的一期工程，由四棟板42 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)樓組成，外部墻面為氟炭噴涂鋁板貼面，使整個(gè)社區(qū)設(shè)計(jì)亮麗新穎。為開發(fā)商準(zhǔn)確的選擇產(chǎn)品形態(tài)提供合理的依據(jù)。該區(qū)域整體價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，未來會(huì)在奧運(yùn)板快的帶動(dòng)下有小幅度上揚(yáng)。 目前在售面積區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）紫城 107250外圍區(qū)（7 個(gè)） 力度家園 2040010萬 平 方 米 以下14%5萬 平 米 以 下25%510萬 平 米17%1020萬 平 米33%20萬 以 上11%32 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱目前在售面積（平方米）燕清*源 10930清河新城 800000清上園 59700上地佳園 23000 左右永泰園(新地標(biāo)） 15000 左右藍(lán)色澳林 6200高巢 4600懿品閣 16800華清嘉園 ——文津國際 90000總計(jì) —— 1153880外圍區(qū)選中項(xiàng)目在售面積大致在 115 萬平方米左右，部分項(xiàng)目銷售的是第二期或第三期，所選項(xiàng)目未來供應(yīng)量趨于平穩(wěn)，除新上市的清河新城大多數(shù)項(xiàng)目不會(huì)有新的供給。 項(xiàng)目規(guī)模分組分析通過上表統(tǒng)計(jì)可以看出，選中區(qū)域樣本規(guī)模差異較大，其中以 20 萬平方米以下的中小規(guī)模為主，占到了樣本總量的 67%。31 / 134外圍區(qū)所選樣本分別來自清河小營和中關(guān)村區(qū)域，在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。從銷售價(jià)格情況上看奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到近期進(jìn)入了快速攀升的階段是和奧運(yùn)題材密不可分的。就供給而言，學(xué)清路區(qū)域目前僅有清楓華景園還有尾盤供給，預(yù)計(jì)還將有文城*杰座在 2022 年上市；森林公園西部區(qū)域供給較多，如澳景花庭、融域都是 2022 年新增項(xiàng)目。目前區(qū)域內(nèi)由于項(xiàng)目規(guī)模較小，通常一次性開發(fā)，也有采用滾動(dòng)開發(fā)的運(yùn)做模式，如澳景花庭、澳林 park。以小規(guī)模為主流的學(xué)清路區(qū)域及森林公園以西區(qū)域，相對(duì)人員密度較小。森林公園西部區(qū)域的澳林 park 開發(fā)周期較長，目前銷售到五期，相比較規(guī)模較大，其余規(guī)模也都不大。總之，通過區(qū)域市場(chǎng)分析，了解區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來競(jìng)爭(zhēng)情況，為本案的市場(chǎng)定位提供市場(chǎng)方面的依據(jù)。 樣本的確定分析項(xiàng)目選擇：24 / 134分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項(xiàng)目，確定為 17 個(gè)住宅項(xiàng)目。學(xué)清路直接通向中關(guān)村。 區(qū)域界定根據(jù)? 核心輻射原則根據(jù)地塊的地理位置，我們確定周邊輻射 5 公里的范圍均為本案的可選調(diào)研區(qū)域，核心區(qū)的定位依據(jù)主要是基于此項(xiàng)原則。根據(jù)對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)情況，將區(qū)域市場(chǎng)劃分為兩個(gè)區(qū)域：核心區(qū)：清華東路、林萃路、北五環(huán)、雙清路圍合的區(qū)域。所以，預(yù)計(jì) 2022 年北京購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。而由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功22 / 134夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2022年將是北京樓市的規(guī)模年，各個(gè)區(qū)域都將會(huì)有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2022 年北京樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。按照正常的開發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過 04 年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計(jì)在 05 年將會(huì)出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。在國家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風(fēng)林綠洲等樓盤組成的“西奧生態(tài)居住區(qū)”的房價(jià)也基本上維持原先的