【正文】 一期是18棟四層半的Cityhouse為傳統(tǒng)的正南正72 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)北朝向。文津國際128000文津國際公寓專業(yè)定位于中67 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)關(guān)村地區(qū)酒店式服務(wù)公寓。如逸成東苑項(xiàng)目在規(guī)劃和建筑特色上就很好的貫穿了這一理念，其小區(qū)內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，人車分流；A、B、C、D 四個(gè)區(qū)。四層屋頂設(shè)屋頂花園，并配置有噴泉62 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)和暖房。十棟板式小高層60 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)建筑中有八棟采用行列式布局。為八棟17~22層塔樓和一棟10 層板樓。270176。紫城680018 幢六層電梯板樓和2 萬余平米的社區(qū)商52 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)業(yè)配套組成，其總體規(guī)劃呈現(xiàn)“建筑布局合理，交通線路清晰，景觀收放有序”的特征；在建筑設(shè)計(jì)上，突出大面寬、小進(jìn)深的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)，所有戶53 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)型均為南北朝向，采光通風(fēng)極佳；精心設(shè)計(jì)的立面、穩(wěn)重典雅的面磚上地佳園7000上地佳園共有998 戶單元組成，南北通透式板式小高層，層高—54 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 米，綠地覆蓋率43%。一期 5萬平米；二期 2棟 24 層塔樓；49 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn)三期 10棟多層板樓；四期為四棟 912 層南北向板式建筑；總建筑面積 10萬平方米澳立國際7380一層為商鋪，2—14層精裝修公寓。大部分項(xiàng)目采用圍合中庭花園式規(guī)劃，利用花園水景打造小區(qū)環(huán)境。獨(dú)創(chuàng)270度角飄窗,從40平米到180平米三十余種精46 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)致戶型,永泰園(新地標(biāo)） 5500樓盤采用流行的井字型設(shè)計(jì)，戶內(nèi)多采用輕質(zhì)隔墻，可靈活的進(jìn)行二次設(shè)計(jì)。為了真正達(dá)到人車分流，43 / 134項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)整個(gè)社區(qū)采用下沉車輛專用通道。 規(guī)劃及建筑特點(diǎn)樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表37 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）項(xiàng)目綠化率清林苑 45%逸成東苑 32 36%學(xué)知軒 33%清楓華景園 30%學(xué)府園 30%富潤家園 35%文城*杰座 53%澳景花庭 8 32%倚林家園 10 16 51%澳林 park 7（五期） 2 40%澳立國際 30%核心區(qū)（12 個(gè)）融域 32%總計(jì) —— 114..92 ——紫城 %力度家園 30%燕清*源 45%清河新城 80 3 35%清上園 35%上地佳園 23 2 43%永泰園(新地標(biāo)） 15 41%藍(lán)色澳林 2 40%高巢 35%外圍區(qū)（12 個(gè)）懿品閣 4 30%38 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）項(xiàng)目綠化率華清嘉園 30 41%文津國際 30%總計(jì) —— —— 中低檔項(xiàng)目分析項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）規(guī)劃及建筑特點(diǎn)中低檔項(xiàng)目力度家園5800兩棟板樓、五棟塔樓，圍合式結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析說明產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平、33 / 134物業(yè)管理六個(gè)方面進(jìn)行。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項(xiàng)目，因此該區(qū)域的未來放量并不局限于此。而以短平快進(jìn)入市場的有小戶型項(xiàng)目高巢和懿品閣，目前已接近尾聲。清河小營區(qū)域出現(xiàn)高巢、北沙灘出現(xiàn)懿品閣這樣的小戶型樓盤，中關(guān)村出現(xiàn)文津國際這樣的高檔國際公寓項(xiàng)目。正在建造的萬畝國家森林公園和市政府對(duì)奧運(yùn)區(qū)域整體的資金投入、環(huán)境30 / 134道路改造給區(qū)域房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了較大的賣點(diǎn)，而很多項(xiàng)目的前期開發(fā)均在最大程度上利用了這一優(yōu)勢。雖然學(xué)清路區(qū)域供給較少，但是奧運(yùn)已深入人心，國家森林公園環(huán)境非比尋常，已經(jīng)得到客群認(rèn)可，且有部分客戶一直關(guān)注這類項(xiàng)目，因此新項(xiàng)目若想在短時(shí)間內(nèi)迅速占領(lǐng)市場仍有一定的困難，局部市場競爭還是非常激烈的。滾動(dòng)開發(fā)的模式其優(yōu)勢在于可先在市場上試探性的做出一期開發(fā)，觀察市場反映，同時(shí)調(diào)整后期產(chǎn)品及價(jià)格，進(jìn)一步適應(yīng)市場，力爭做到雙贏。高校和森林公園占據(jù)區(qū)域大部分土地，形成相對(duì)于北京其他區(qū)域密度較小的一個(gè)居住區(qū)，因此該區(qū)域的產(chǎn)品一經(jīng)上市，往往會(huì)以較短的時(shí)間銷售完畢。本項(xiàng)目占地 6 萬，建筑面積 21 萬相對(duì)于周邊其他項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模要大，我們要做大而精，即比其他項(xiàng)目從產(chǎn)品、配套、硬件上都要突出，這樣才能吸引關(guān)注本區(qū)域文化氛圍又注重生活品質(zhì)的人群。 供應(yīng)量分析 核心區(qū)供應(yīng)量 總體供應(yīng)量區(qū)域選中項(xiàng)目供應(yīng)量列表區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）清林苑 逸成東苑 32 學(xué)知軒 清楓華景園 學(xué)府園 富潤家園 文城*杰座 澳景花庭 8 倚林家園 10 16 澳林 park 7（五期） 2核心區(qū)（10 個(gè)）澳立國際 27 / 134區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積總建筑面積（萬平方米）項(xiàng)目容積率（平方米）融域 合計(jì) —— 114..92 ——從上表可以看出，核心區(qū)選中項(xiàng)目總占地 萬平方米，規(guī)劃總建筑面積 114..92 萬平方米。雖然學(xué)清路區(qū)域大部分樓盤由于上市時(shí)間較早已經(jīng)銷售完畢，但是這些項(xiàng)目的情況最能反映區(qū)域的市場特點(diǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目有最直接的影響及借鑒意義，因此也作為分析項(xiàng)目而在所選調(diào)研區(qū)域內(nèi)，我們并沒有過多的選取上地高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目作為樣本，主要是由于該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為園區(qū)內(nèi)客戶自行消化，對(duì)于本項(xiàng)目并沒有過多的競爭，只是在考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客群時(shí)才將此區(qū)域內(nèi)樣本做一借鑒。? 區(qū)域共性 本項(xiàng)目緊鄰八大高校，周邊人群文化層次較高，文化氛圍濃郁，歷史悠久、自然環(huán)境優(yōu)越，購房者看中的是這里的文化氣質(zhì)和健康環(huán)境。? 交通動(dòng)線便捷的交通條件是購房人群選擇商品房的重要標(biāo)準(zhǔn)，寬闊的學(xué)清路是本項(xiàng)目的交通干線，緊鄰八達(dá)嶺高速路。主要是學(xué)清路周邊、奧運(yùn)村國家森林公園西部。 區(qū)域市場界定及分析說明 區(qū)域界定： 區(qū)域界定關(guān)于區(qū)域市場界定方法，中原的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場競爭的區(qū)域性，根據(jù)項(xiàng)目所在地理位置，選定以項(xiàng)目位置為中心一定范圍內(nèi)的區(qū)域?yàn)樵擁?xiàng)目的區(qū)域市場；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場內(nèi)具有相同類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項(xiàng)目?？紤]到慣性因素的影響，2022 年北京樓市的住宅價(jià)格將依然延續(xù) 2022年的形勢，呈現(xiàn)上升趨勢。也就是說，土地成本的上升，房屋建造質(zhì)量和成本的上升，營銷費(fèi)用的上升等等，都從一個(gè)方面決定了房價(jià)上升不可逆轉(zhuǎn)。 價(jià)格方面預(yù)計(jì) 05 年總體價(jià)格穩(wěn)中有升。這些過關(guān)項(xiàng)目將成為 2022 年北京房地產(chǎn)市場上的主導(dǎo)項(xiàng)目，引導(dǎo)市場新格局。而后期入市的新項(xiàng)目天和人家等，均價(jià)卻在每平方米 6000 元到 6800 元之間，反而拉低了該區(qū)域的平均房價(jià)。均價(jià)在 60008000 元/平方米的區(qū)域有三個(gè)，分別為昌平、朝陽和通州，在這三個(gè)區(qū)縣里，朝陽由于需求的旺盛，使得區(qū)域整體的均價(jià)達(dá)到7000 元/平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動(dòng)，區(qū)域均價(jià)在 7800元/平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類型也由單一的普通住宅轉(zhuǎn)向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產(chǎn)品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價(jià)。 此外，從房屋類型看，多層住宅和高層住宅的銷售價(jià)格比 2022 年分別上漲 ％和 ％，別墅和高檔公寓的銷售價(jià)格分別上漲 ％和％。1 至 3 季度分別比上年同期上漲％、％、％，4 季度上漲 ％，達(dá)到 7 年來最高，全年商品房銷售價(jià)格呈逐季上升之勢。國家在本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入，將會(huì)逐年加大，為區(qū)域的發(fā)展，以及日后物業(yè)的保值、增值提供了基礎(chǔ)和保障。19 / 134 該區(qū)域銷售特點(diǎn)本區(qū)域樓盤在銷售上主推一下三點(diǎn)：? 環(huán)境亞奧區(qū)域位于北京北部，屬于上風(fēng)上水位置，加之擁有北京最大的一塊綠肺———奧林匹克公園 320 萬平方米的綠地，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢，也是了今后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢。 總體銷售特點(diǎn)? 在 2022 年全年公寓和普通住宅項(xiàng)目當(dāng)中，有 85%左右的項(xiàng)目都采取的板樓或板塔結(jié)合的形式。商品房價(jià)格有所上升。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長%；商品房開復(fù)工面積 萬平方米，增長 %；竣工面積3067 萬平方米，增長 %。無論是去年底的溫州房展會(huì)，還是今年初的山西房展會(huì)，北京項(xiàng)目均積極參與。不少項(xiàng)目都采取了主動(dòng)出擊， “走出去” ，直接面對(duì)目標(biāo)客戶群。土地的緊縮，使開發(fā)商之間、項(xiàng)目之間的競爭日趨激烈?；靖纳菩唾彿空咧饕x擇經(jīng)濟(jì)適用房，其中有 77．9％的人準(zhǔn)備購買經(jīng)濟(jì)適用房，只有 20％左右的人會(huì)考慮購買普通商品房，他們更愿意購買小面積的住房，60 至 80 平方米的住房是他們的首選，總房價(jià)平均為30 萬元，預(yù)期的戶型以傳統(tǒng)的 2 室 1 廳 1 衛(wèi)為主。中間型購房者對(duì)住房需求的特點(diǎn)是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主，比例大致為 6：4。這一類型的消費(fèi)者年齡偏低，擁有三種類型中最高的個(gè)人年收入和家庭年收入，也是擁有汽車比例最高的一類消費(fèi)者。在居民家庭消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)中，北京市居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)由十幾年的 50%左右下降到現(xiàn)在的 30%左右，這意味著老百姓將有更多資金用于投資消費(fèi)，而改善居住條件的支出無疑將占消費(fèi)的絕對(duì)比例。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：按照北京市政府提出的目標(biāo)，2022 年，北京市城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積要達(dá)到 25 平方米，到 2022 年底，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積已經(jīng)達(dá)到 18．7 平方米，也就是說，在接下來的 5 年里，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積需要增加 6．3 平方米，平均每年增加1．26 平方米。該項(xiàng)目由 5A 級(jí)商務(wù)大廈、國際標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店、大型高檔多功能會(huì)展中心、高檔公寓及原有的圣福華國際俱樂部共同構(gòu)成，集居住、消費(fèi)、商務(wù)、休閑于一體。BDA 國際企業(yè)大道是繼豐臺(tái)總部基地后又一個(gè)以總部辦公為定位的項(xiàng)目。未來，中國海洋石油總公司、中國移動(dòng)通信公司、中國電信集團(tuán)公司、中國人民保險(xiǎn)公司、中國青年旅行社、保利集團(tuán)等國企巨頭的總部大樓將矗立在有“新國企大道”之稱的東二環(huán)商務(wù)帶兩側(cè)。另外，交通等大市政的開工，也成了玉泉路住宅放量的原因之一，根據(jù)規(guī)劃，奧運(yùn)會(huì)之前，玉泉路將擴(kuò)建成 60 米寬的城市主干道，延長至杏石口路和京石高速公路。除這些大盤外，玉泉路在售的一些中小型項(xiàng)目包括樂府該區(qū)域第一大盤是遠(yuǎn)洋山水，包括其東區(qū)在內(nèi)，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積接近 200 萬平方米，開發(fā)商計(jì)劃在 2022 年之前全部入市。西山地區(qū)共有別墅項(xiàng)目 10 多個(gè)，分布在香山地區(qū)，大部分項(xiàng)目依山而建，形成獨(dú)有的山地別墅群。 西山區(qū)域西部的別墅集群源于對(duì)“獨(dú)占稀缺資源”別墅居住理念的普及。朝陽公園以南棕櫚泉國際公寓和公園大道